Erschließung über das Nachbargrundstück als Grundstücksmangel

Ein mit einem Wohnhaus bebautes Grundstück, dessen Wasserversorgung und Abwasserentsorgung davon abhängt, dass ein Nachbar die Mitnutzung seiner Leitungen auf freiwilliger Basis (weiterhin) gestattet, ist mit einem Fehler behaftet.

Erschließung über das Nachbargrundstück als Grundstücksmangel

Subjektiver Fehlerbegriff

Ein Fehler im Sinne von § 459 Abs. 1 BGB aF liegt vor, wenn der Zustand der Kaufsache von demjenigen abweicht, den die Parteien bei Abschluss des Kaufvertrages gemeinsam, auch stillschweigend, vorausgesetzt haben, und diese Abweichung den Wert der Kaufsache oder ihre Eignung zum vertraglich vorausgesetzten oder gewöhnlichen Gebrauch herabsetzt oder beseitigt1. Der Fehler kann dabei außer in Eigenschaften der Sache selbst auch in tatsächlichen, rechtlichen, sozialen und wirtschaftlichen Beziehungen zur Umwelt liegen, die nach der Verkehrsauffassung Wert und Brauchbarkeit der Kaufsache unmittelbar beeinflussen2. Gehört ein Wasseranschluss zu der vereinbarten Sollbeschaffenheit eines Grundstücks, kann ein Fehler im Sinne des § 459 Abs. 1 BGB aF deshalb nicht nur darin bestehen, dass ein solcher Anschluss nach der objektiven Beschaffenheit des Grundstücks aus technischen oder wirtschaftlichen Gründen unmöglich ist, sondern auch darin, dass der an eine benachbarte Versorgungsanlage vorgesehene Anschluss aus Rechtsgründen nicht durchsetzbar ist3.

Ungesicherte Wasserversorgung als Fehler des Hausgrundstücks

Danach handelt es sich bei der ungesicherten Wasserversorgung um einen Fehler des Grundstücks.

In dem hier vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall wurde das Grundstück von den Klägern zu Wohnzwecken und damit erkennbar in der Erwartung gekauft, dass die Wasserversorgung des darauf befindlichen Gebäudes gesichert war. Diese Erwartung war auch deshalb berechtigt, weil das Gebäude nach seinem äußeren Erscheinungsbild seit Jahrzehnten als Wohnhaus genutzt worden war und der Beklagte zuletzt selbst darin gewohnt hatte. Im Hinblick auf die abgelegene Lage des Grundstücks konnten die Kläger zwar nicht damit rechnen, dass das Grundstück an das öffentliche Wasser- und Abwassersystem angeschlossen war. Solange sie von dem Beklagten keine abweichenden Informationen erhielten, durften sie aber annehmen, dass die bestehende Wasserversorgung in der Weise gesichert war, dass sie nicht ohne ihre Zustimmung von Dritten unterbrochen werden konnte. Soweit die Versorgung nicht durch eigene Leitungen und Anlagen erfolgte, sondern die Mitbenutzung von Anlagen des Nachbarn erforderte, entsprach es mithin der Sollbeschaffenheit des Grundstücks, dass der jeweilige Eigentümer berechtigt ist, diese Anlagen zu nutzen.

Ohne Bedeutung ist, dass die Parteien die fortbestehende Zustimmung des Jugendherbergswerks zur Mitbenutzung von deren Wasserversorgungsanlagen nicht ausdrücklich als Teil der Sollbeschaffenheit des Grundstücks vorausgesetzt haben. Die gegenteilige Annahme beruht auf einem unzutreffenden Verständnis der Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 6. Oktober 19784. Danach gehört die Zustimmung eines Grundstücksnachbarn zur Mitbenutzung seiner Wasserversorgungsanlage im Allgemeinen zwar nicht zur Beschaffenheit eines Grundstücks. Die Verweigerung der Zustimmung kann aber dann einen Fehler des Grundstücks begründen, wenn dessen Sollbeschaffenheit einen Wasser- und Abwasseranschluss voraussetzt und dieser nach der Vorstellung der Parteien aufgrund der Möglichkeit besteht, sich an die Anlage des Nachbarn anzuschließen. Verweigert der Nachbar den Anschluss, ist das Grundstück infolge der fehlenden Wasserversorgung mangelhaft5. Entsprechendes gilt, wenn die Parteien, wovon hier nach den Feststellungen des Berufungsgerichts auszugehen ist, stillschweigend von einer irgendwie, ggf. also auch über den Anschluss an eine Anlage des Nachbarn, bestehenden Wasserversorgung des Grundstücks ausgehen. Ist diese nicht gesichert, weil das Grundstück über keine eigene Versorgung verfügt und die Mitnutzung der Anlage des Nachbarn in dessen Belieben steht, erweist sich das Grundstück wegen des Fehlens der nach dem Vertrag vorausgesetzten Wasserversorgung als mangelhaft.

Keine landesrechtlichen Leitungsrechte

Die Aufrechterhaltung der im Zeitpunkt des Vertragsschlusses vorhandenen Wasserversorgung war nach der im Jahr 1980 getroffenen Vereinbarung infolge des Verkaufs nicht mehr gesichert, sondern allein von dem Willen des Nachbarn abhängig. Das Recht des Grundstückseigentümers, die Wasserversorgungsanlagen des Nachbarn mitzubenutzen, folgt nicht aus den landesrechtlichen Vorschriften über Leitungsrechte (§ 7e NachbG BW). Denn diese begründen kein Recht des Eigentümers eines nicht an das öffentliche Leitungsnetz angeschlossenen Grundstücks, private Leitungen eines Nachbarn mitzubenutzen. Sie gestatten diesem die Inanspruchnahme eines fremden Grundstücks lediglich zu dem Zweck, sich mittels einer selbst zu verlegenden Leitung einen Anschluss an öffentliche Versorgungsleitungen zu schaffen. Hierbei kann ihn der Eigentümer des fremden Grundstücks darauf verweisen, sich (gegen Erstattung der anteilsmäßigen Herstellungskosten) an seine bestehende Leitung anzuschließen, um so eine weitere Leitung auf seinem Grundstück zu verhindern (§ 7e Abs. 1 Satz 3 NachbG BW). Umgekehrt hat der Eigentümer des nicht angeschlossenen Grundstücks aber keinen Anspruch darauf, sich an die fremde (Privat)Leitung anzuschließen6. Unerheblich ist, ob die Wasserversorgung des verkauften Grundstücks, wie von dem Beklagten geltend gemacht, über eine Duldungsanordnung nach § 88 Abs. 7 des Wassergesetzes für Baden-Württemberg gesichert werden könnte. Trifft dies zu, folgt daraus nur, dass der Sachmangel – gegen Entschädigung des Nachbarn (vgl. § 88 Abs. 1 u. 2 WGBW) – behebbar ist. Es ändert aber nichts daran, dass das Grundstück im Zeitpunkt des Gefahrübergangs fehlerhaft war7.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 8. April 2011 – V ZR 185/10

  1. vgl. BGH, Urteil vom 23.11.1994 – VIII ZR 133/93, NJW-RR 1995, 364 []
  2. BGH, Urteil vom 13.10.2000 – V ZR 430/99, NJW 2001, 65 mwN []
  3. BGH, Urteil vom 06.10.1978 – V ZR 28/76, WM 1979, 101, 102 []
  4. BGH, Urteil vom 06.10.1978 – V ZR 28/76, WM 1979, 101, 102 []
  5. Bundesgerichtshof, aaO []
  6. OLG Karlsruhe, OLGR 2001, 189; AG Rastatt, BWNotZ 1999, 177 []
  7. vgl. für den Fall einer fehlenden, möglicherweise aber zu erlangenden Baugenehmigung: BGH, Urteil vom 12.12.1986 – V ZR 180/85, NJW-RR 1987, 457 []