Erschlie­ßung über das Nach­bar­grund­stück als Grund­stücks­man­gel

Ein mit einem Wohn­haus bebau­tes Grund­stück, des­sen Was­ser­ver­sor­gung und Abwas­ser­ent­sor­gung davon abhängt, dass ein Nach­bar die Mit­nut­zung sei­ner Lei­tun­gen auf frei­wil­li­ger Basis (wei­ter­hin) gestat­tet, ist mit einem Feh­ler behaf­tet.

Erschlie­ßung über das Nach­bar­grund­stück als Grund­stücks­man­gel

Sub­jek­ti­ver Feh­ler­be­griff

Ein Feh­ler im Sin­ne von § 459 Abs. 1 BGB aF liegt vor, wenn der Zustand der Kauf­sa­che von dem­je­ni­gen abweicht, den die Par­tei­en bei Abschluss des Kauf­ver­tra­ges gemein­sam, auch still­schwei­gend, vor­aus­ge­setzt haben, und die­se Abwei­chung den Wert der Kauf­sa­che oder ihre Eig­nung zum ver­trag­lich vor­aus­ge­setz­ten oder gewöhn­li­chen Gebrauch her­ab­setzt oder besei­tigt 1. Der Feh­ler kann dabei außer in Eigen­schaf­ten der Sache selbst auch in tat­säch­li­chen, recht­li­chen, sozia­len und wirt­schaft­li­chen Bezie­hun­gen zur Umwelt lie­gen, die nach der Ver­kehrs­auf­fas­sung Wert und Brauch­bar­keit der Kauf­sa­che unmit­tel­bar beein­flus­sen 2. Gehört ein Was­ser­an­schluss zu der ver­ein­bar­ten Soll­be­schaf­fen­heit eines Grund­stücks, kann ein Feh­ler im Sin­ne des § 459 Abs. 1 BGB aF des­halb nicht nur dar­in bestehen, dass ein sol­cher Anschluss nach der objek­ti­ven Beschaf­fen­heit des Grund­stücks aus tech­ni­schen oder wirt­schaft­li­chen Grün­den unmög­lich ist, son­dern auch dar­in, dass der an eine benach­bar­te Ver­sor­gungs­an­la­ge vor­ge­se­he­ne Anschluss aus Rechts­grün­den nicht durch­setz­bar ist 3.

Unge­si­cher­te Was­ser­ver­sor­gung als Feh­ler des Haus­grund­stücks

Danach han­delt es sich bei der unge­si­cher­ten Was­ser­ver­sor­gung um einen Feh­ler des Grund­stücks.

In dem hier vom Bun­des­ge­richts­hof ent­schie­de­nen Fall wur­de das Grund­stück von den Klä­gern zu Wohn­zwe­cken und damit erkenn­bar in der Erwar­tung gekauft, dass die Was­ser­ver­sor­gung des dar­auf befind­li­chen Gebäu­des gesi­chert war. Die­se Erwar­tung war auch des­halb berech­tigt, weil das Gebäu­de nach sei­nem äuße­ren Erschei­nungs­bild seit Jahr­zehn­ten als Wohn­haus genutzt wor­den war und der Beklag­te zuletzt selbst dar­in gewohnt hat­te. Im Hin­blick auf die abge­le­ge­ne Lage des Grund­stücks konn­ten die Klä­ger zwar nicht damit rech­nen, dass das Grund­stück an das öffent­li­che Was­ser- und Abwas­ser­sys­tem ange­schlos­sen war. Solan­ge sie von dem Beklag­ten kei­ne abwei­chen­den Infor­ma­tio­nen erhiel­ten, durf­ten sie aber anneh­men, dass die bestehen­de Was­ser­ver­sor­gung in der Wei­se gesi­chert war, dass sie nicht ohne ihre Zustim­mung von Drit­ten unter­bro­chen wer­den konn­te. Soweit die Ver­sor­gung nicht durch eige­ne Lei­tun­gen und Anla­gen erfolg­te, son­dern die Mit­be­nut­zung von Anla­gen des Nach­barn erfor­der­te, ent­sprach es mit­hin der Soll­be­schaf­fen­heit des Grund­stücks, dass der jewei­li­ge Eigen­tü­mer berech­tigt ist, die­se Anla­gen zu nut­zen.

Ohne Bedeu­tung ist, dass die Par­tei­en die fort­be­stehen­de Zustim­mung des Jugend­her­bergs­werks zur Mit­be­nut­zung von deren Was­ser­ver­sor­gungs­an­la­gen nicht aus­drück­lich als Teil der Soll­be­schaf­fen­heit des Grund­stücks vor­aus­ge­setzt haben. Die gegen­tei­li­ge Annah­me beruht auf einem unzu­tref­fen­den Ver­ständ­nis der Ent­schei­dung des Bun­des­ge­richts­hofs vom 6. Okto­ber 1978 3. Danach gehört die Zustim­mung eines Grund­stücks­nach­barn zur Mit­be­nut­zung sei­ner Was­ser­ver­sor­gungs­an­la­ge im All­ge­mei­nen zwar nicht zur Beschaf­fen­heit eines Grund­stücks. Die Ver­wei­ge­rung der Zustim­mung kann aber dann einen Feh­ler des Grund­stücks begrün­den, wenn des­sen Soll­be­schaf­fen­heit einen Was­ser- und Abwas­ser­an­schluss vor­aus­setzt und die­ser nach der Vor­stel­lung der Par­tei­en auf­grund der Mög­lich­keit besteht, sich an die Anla­ge des Nach­barn anzu­schlie­ßen. Ver­wei­gert der Nach­bar den Anschluss, ist das Grund­stück infol­ge der feh­len­den Was­ser­ver­sor­gung man­gel­haft 4. Ent­spre­chen­des gilt, wenn die Par­tei­en, wovon hier nach den Fest­stel­lun­gen des Beru­fungs­ge­richts aus­zu­ge­hen ist, still­schwei­gend von einer irgend­wie, ggf. also auch über den Anschluss an eine Anla­ge des Nach­barn, bestehen­den Was­ser­ver­sor­gung des Grund­stücks aus­ge­hen. Ist die­se nicht gesi­chert, weil das Grund­stück über kei­ne eige­ne Ver­sor­gung ver­fügt und die Mit­nut­zung der Anla­ge des Nach­barn in des­sen Belie­ben steht, erweist sich das Grund­stück wegen des Feh­lens der nach dem Ver­trag vor­aus­ge­setz­ten Was­ser­ver­sor­gung als man­gel­haft.

Kei­ne lan­des­recht­li­chen Lei­tungs­rech­te

Die Auf­recht­erhal­tung der im Zeit­punkt des Ver­trags­schlus­ses vor­han­de­nen Was­ser­ver­sor­gung war nach der im Jahr 1980 getrof­fe­nen Ver­ein­ba­rung infol­ge des Ver­kaufs nicht mehr gesi­chert, son­dern allein von dem Wil­len des Nach­barn abhän­gig. Das Recht des Grund­stücks­ei­gen­tü­mers, die Was­ser­ver­sor­gungs­an­la­gen des Nach­barn mit­zu­be­nut­zen, folgt nicht aus den lan­des­recht­li­chen Vor­schrif­ten über Lei­tungs­rech­te (§ 7e Nach­bG BW). Denn die­se begrün­den kein Recht des Eigen­tü­mers eines nicht an das öffent­li­che Lei­tungs­netz ange­schlos­se­nen Grund­stücks, pri­va­te Lei­tun­gen eines Nach­barn mit­zu­be­nut­zen. Sie gestat­ten die­sem die Inan­spruch­nah­me eines frem­den Grund­stücks ledig­lich zu dem Zweck, sich mit­tels einer selbst zu ver­le­gen­den Lei­tung einen Anschluss an öffent­li­che Ver­sor­gungs­lei­tun­gen zu schaf­fen. Hier­bei kann ihn der Eigen­tü­mer des frem­den Grund­stücks dar­auf ver­wei­sen, sich (gegen Erstat­tung der anteils­mä­ßi­gen Her­stel­lungs­kos­ten) an sei­ne bestehen­de Lei­tung anzu­schlie­ßen, um so eine wei­te­re Lei­tung auf sei­nem Grund­stück zu ver­hin­dern (§ 7e Abs. 1 Satz 3 Nach­bG BW). Umge­kehrt hat der Eigen­tü­mer des nicht ange­schlos­se­nen Grund­stücks aber kei­nen Anspruch dar­auf, sich an die frem­de (Privat)Leitung anzu­schlie­ßen 5. Uner­heb­lich ist, ob die Was­ser­ver­sor­gung des ver­kauf­ten Grund­stücks, wie von dem Beklag­ten gel­tend gemacht, über eine Dul­dungs­an­ord­nung nach § 88 Abs. 7 des Was­ser­ge­set­zes für Baden-Würt­tem­berg gesi­chert wer­den könn­te. Trifft dies zu, folgt dar­aus nur, dass der Sach­man­gel – gegen Ent­schä­di­gung des Nach­barn (vgl. § 88 Abs. 1 u. 2 WGBW) – beheb­bar ist. Es ändert aber nichts dar­an, dass das Grund­stück im Zeit­punkt des Gefahr­über­gangs feh­ler­haft war 6.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 8. April 2011 – V ZR 185/​10

  1. vgl. BGH, Urteil vom 23.11.1994 – VIII ZR 133/​93, NJW-RR 1995, 364[]
  2. BGH, Urteil vom 13.10.2000 – V ZR 430/​99, NJW 2001, 65 mwN[]
  3. BGH, Urteil vom 06.10.1978 – V ZR 28/​76, WM 1979, 101, 102[][]
  4. Bun­des­ge­richts­hof, aaO[]
  5. OLG Karls­ru­he, OLGR 2001, 189; AG Ras­tatt, BWNotZ 1999, 177[]
  6. vgl. für den Fall einer feh­len­den, mög­li­cher­wei­se aber zu erlan­gen­den Bau­ge­neh­mi­gung: BGH, Urteil vom 12.12.1986 – V ZR 180/​85, NJW-RR 1987, 457[]