Erstreckung einer alten Grundschuld auf ein neues Grundstück

Ist der Sicherungscharakter einer Grundschuld aus der Bestellungsurkunde ersichtlich oder soll eine Bank als Grundschuldgläubigerin eingetragen werden, darf das Grundbuchamt davon ausgehen, dass die Grundschuld eine Geldforderung sichert. Soll eine vor dem 20.08.2008 bestellte sofort fällige Grundschuld auf ein Grundstück erstreckt werden und ergibt sich aus den Umständen, dass die Grundschuld eine Geldforderung sichert, so ist die Eintragungsbewilligung regelmäßig dahingehend auszulegen, dass für das neu belastete Grundstück die gesetzlichen Fälligkeitsvoraussetzungen gelten sollen; dies hat das Grundbuchamt von Amts wegen durch einen Klarstellungsvermerk zu kennzeichnen.

Erstreckung einer alten Grundschuld auf ein neues Grundstück

Die vor dem 20.08.2008 bestellte Grundschuld ist in diesem Fall sofort fällig, soweit sie das bereits belastete Grundstück (Erbbaurecht) betrifft. Dagegen setzt die Fälligkeit der Grundschuld hinsichtlich des nachbelasteten Grundstücks (Erbbaurechts) zwingend eine Kündigung unter Einhaltung einer sechsmonatigen Frist voraus, sofern die Grundschuld eine Geldforderung sichert; dies ergibt sich aus § 1193 Abs. 1 i.V.m. Abs. 2 Satz 2 BGB. Diese Norm findet bezogen auf das zusätzlich verpfändete Erbbaurecht Anwendung, weil es sich bei der Pfanderstreckung um die Neubestellung einer Grundschuld handelt1. Solche abweichenden Fälligkeitsbedingungen sind nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs bei einer Gesamtgrundschuld zulässig2.

Nach Auffassung der Rechtsliteratur soll die Eintragung einer solchen Nachverpfändung voraussetzen, dass die Eintragungsbewilligung – woran es hier fehlt – eine ausdrückliche Erklärung zu der Geltung der gesetzlichen Fälligkeitsbedingungen enthält; es könne nicht einfach auf den bisherigen Inhalt der Grundschuld im Grundbuch verwiesen werden3. Teils wird dies allerdings nur dann angenommen, wenn sich der Sicherungscharakter der Grundschuld nicht aus den Umständen ergibt4. Erwogen wird auch, dass die Eintragung vorgenommen werden könne, wenn die Unwirksamkeit der Fälligkeitsbestimmung offenkundig sei; dann sei ein Klarstellungsvermerk hinsichtlich der abweichenden Fälligkeit erforderlich5. Der Bundesgerichtshof hat diese Frage noch nicht entschieden. Allerdings hat er bereits darauf hingewiesen, dass das Grundbuchamt erwägen müsse, die Geltung der gesetzlichen Fälligkeitsvoraussetzungen für den nachbelasteten Teil durch einen Klarstellungsvermerk zu kennzeichnen, wenn die abweichende Fälligkeit aus der Eintragungsbewilligung nicht ersichtlich sei6.

Für die Zulässigkeit der von der Beteiligten beantragten Eintragung ist zunächst maßgeblich, wie die in § 1193 Abs. 1, Abs. 2 Satz 2 BGB vorgeschriebene zwingende Fälligkeitsregelung allgemein bei der Neubestellung einer Grundschuld zu handhaben ist.

Enthält die Eintragungsbewilligung keine Fälligkeitsbestimmung, so gelten die gesetzlichen Fälligkeitsbedingungen. Dagegen bedarf eine hiervon abweichende Fälligkeit der Verlautbarung im Grundbuch durch Bezugnahme auf die Eintragungsbewilligung (§ 1193 Abs. 2 Satz 1 BGB; Palandt/Bassenge, BGB, 73. Aufl., § 1193 Rn. 2; Volmer, MittBayNot 2009, 1, 3). Sieht diese die sofortige Fälligkeit vor, muss das Grundbuchamt sicherstellen, dass das Grundbuch nicht inhaltlich unrichtig wird7. Von dem Sicherungscharakter – und damit insoweit von der Unzulässigkeit der Eintragung – muss es ausgehen, wenn die eingereichte Bestellungsurkunde zugleich die Sicherungsabrede enthält oder aus ihr die Einschränkung des Sicherungszwecks auf die Kaufpreisfinanzierung zu entnehmen ist8. Das gleiche gilt, wenn eine Bank als Grundschuldgläubiger eingetragen werden soll. Denn nach der Lebenserfahrung erhalten Banken Grundschulden nicht isoliert, sondern nur zur Absicherung ihrer Forderungen. Diese Lebenserfahrung ist Beweismittel im Sinne von § 29 GBO. Abweichungen hiervon müssen plausibel dargelegt werden9.

Ist die Eintragung daran gemessen unzulässig, muss das Grundbuchamt in der Regel zunächst mit einer Zwischenverfügung (§ 18 Abs. 1 Satz 1 Alt. 2 GBO) auf das Eintragungshindernis hinweisen. Denn das Hindernis kann jedenfalls dadurch behoben werden, dass in der Form des § 29 GBO entweder von der Fälligkeitsbestimmung abgesehen oder dargelegt wird, dass die Grundschuld keine Geldforderung sichert.

Davon ausgehend ist bei einer Nachverpfändung folgendermaßen zu verfahren:

  1. Maßgeblich ist zunächst die Eintragungsbewilligung. Nimmt diese – wie es regelmäßig der Fall sein wird – auf die ursprüngliche Bestellungsurkunde Bezug, in der die sofortige Fälligkeit vorgesehen ist, hat das Grundbuchamt zu prüfen, ob auch für die neue Eintragung die sofortige Fälligkeit gewollt ist. Insoweit ist die Eintragungsbewilligung als verfahrensrechtliche Erklärung auslegungsfähig; das Grundbuchamt ist zu der Auslegung nicht nur berechtigt, sondern auch verpflichtet10. Muss es anhand der Umstände davon ausgehen, dass die Grundschuld eine Geldforderung sichert, ist in der Regel anzunehmen, dass die Geltung der gesetzlichen Regelung beabsichtigt ist. Denn weil die Eintragungsbewilligung im Zweifel einen zulässigen Inhalt haben soll, ist regelmäßig nicht gewollt, dass die Bezugnahme auf die ursprüngliche Bestellungsurkunde auch die11 Fälligkeitsregelung umfasst. Einer ausdrücklichen Ergänzung der Eintragungsbewilligung in der Form des § 29 GBO bedarf es dann nicht.
  2. Solche Umstände, die auf den Sicherungscharakter der Grundschuld schließen lassen, liegen – wie allgemein bei der Neubestellung einer Grundschuld – dann vor, wenn sich der Sicherungscharakter aus der Bestellungsurkunde ergibt oder eine Bank als Grundschuldgläubigerin eingetragen werden soll. Fehlt es hieran, kann das Grundbuchamt allerdings nicht ohne weiteres annehmen, dass die Grundschuld (ausnahmsweise) isoliert bestellt werden soll. Dann bedarf es vielmehr einer ergänzenden Erklärung über die Fälligkeit; sollen die gesetzlichen Fälligkeitsvoraussetzungen tatsächlich abbedungen werden, ist eine Erklärung über den fehlenden Sicherungscharakter der Grundschuld – jeweils in der Form des § 29 GBO – erforderlich.
  3. Infolge der Eintragung darf allerdings nicht der unzutreffende Eindruck entstehen, die Gesamtgrundschuld sei insgesamt sofort fällig. Diese Gefahr bestünde, wenn aus dem Grundbuch zwar die sofortige Fälligkeit des zuvor bereits belasteten Rechts, nicht aber die aus der Eintragungsbewilligung nicht ersichtliche abweichende Fälligkeit des zusätzlich verpfändeten Rechts hervorginge. Vermieden wird dies – wie es der Bundesgerichtshof bereits angedeutet hat – durch die Eintragung eines Klarstellungsvermerks12. Ein solcher Vermerk kann bei unklaren Eintragungen von Amts wegen einzutragen sein13.

Insoweit ist die Nachverpfändungserklärung im vorliegenden Fall auch nicht als ergänzungsbedürftig anzusehen. Ausweislich der in Bezug genommenen Grundschuldbestellungsurkunde ist eine Bank Grundschuldgläubigerin. Zudem wird im Eingang der Urkunde der „Darlehensnehmer und persönliche Schuldner“ aufgeführt, der zugleich gegenüber der Bank die persönliche Haftung übernimmt und sich der sofortigen Zwangsvollstreckung unterwirft. Danach unterliegt es keinem vernünftigen Zweifel, dass auch diese Grundschuld eine Geldforderung sichern soll. Folglich ist die Eintragungsbewilligung dahingehend auszulegen, dass sich die dort enthaltene Bezugnahme auf die frühere Grundschuldbestellungsurkunde nicht auf die14 Fälligkeitsregelung erstrecken soll.

Bundesgerichtshof, Beschluss vom 6. März 2014 – V ZB 27/13

  1. vgl. BGH, Beschluss vom 10.06.2010 – V ZB 22/10, BGHZ 186, 28 Rn.20 f.[]
  2. BGH, Beschluss vom 10.06.2010 – V ZB 22/10, aaO Rn. 22 ff.[]
  3. Böhringer, Rpfleger 2009, 124, 131; ders., Rpfleger 2010, 406, 411; Böttcher, NJW 2010, 1647, 1649; Dietz, DNotZ 2010, 686, 690[]
  4. Bestelmeyer, Rpfleger 2009, 377, 378[]
  5. Böhringer, BWNotZ 2009, 61, 63 f.[]
  6. BGH, Beschluss vom 10.06.2010 – V ZB 22/10, NJW 2010, 3300 Rn. 29, insoweit in BGHZ 186, 28 ff. nicht abgedruckt[]
  7. Böhringer, Rpfleger 2009, 124, 131[]
  8. Böttcher, NJW 2010, 1647, 1649; Bestelmeyer, Rpfleger 2009, 377, 378; Böhringer, BWNotZ 2009, 61, 62[]
  9. so zutreffend Böhringer, Rpfleger 2010, 406, 411[]
  10. Demharter, GBO, 29. Aufl., § 19 Rn. 28 mwN[]
  11. inzwischen gesetzlich nicht mehr zulässige[]
  12. BGH, Beschluss vom 10.06.2010 – V ZB 22/10, NJW 2010, 3300 Rn. 29, insoweit in BGHZ 186, 28 ff. nicht abgedruckt; vgl. auch Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 15. Aufl., Rn. 294 aE[]
  13. Schöner/Stöber, aaO, Rn. 295[]
  14. für die Nachverpfändung unzulässige[]

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