Erstre­ckung einer alten Grund­schuld auf ein neu­es Grund­stück

Ist der Siche­rungs­cha­rak­ter einer Grund­schuld aus der Bestel­lungs­ur­kun­de ersicht­lich oder soll eine Bank als Grund­schuld­gläu­bi­ge­rin ein­ge­tra­gen wer­den, darf das Grund­buch­amt davon aus­ge­hen, dass die Grund­schuld eine Geld­for­de­rung sichert. Soll eine vor dem 20.08.2008 bestell­te sofort fäl­li­ge Grund­schuld auf ein Grund­stück erstreckt wer­den und ergibt sich aus den Umstän­den, dass die Grund­schuld eine Geld­for­de­rung sichert, so ist die Ein­tra­gungs­be­wil­li­gung regel­mä­ßig dahin­ge­hend aus­zu­le­gen, dass für das neu belas­te­te Grund­stück die gesetz­li­chen Fäl­lig­keits­vor­aus­set­zun­gen gel­ten sol­len; dies hat das Grund­buch­amt von Amts wegen durch einen Klar­stel­lungs­ver­merk zu kenn­zeich­nen.

Erstre­ckung einer alten Grund­schuld auf ein neu­es Grund­stück

Die vor dem 20.08.2008 bestell­te Grund­schuld ist in die­sem Fall sofort fäl­lig, soweit sie das bereits belas­te­te Grund­stück (Erb­bau­recht) betrifft. Dage­gen setzt die Fäl­lig­keit der Grund­schuld hin­sicht­lich des nach­be­las­te­ten Grund­stücks (Erb­bau­rechts) zwin­gend eine Kün­di­gung unter Ein­hal­tung einer sechs­mo­na­ti­gen Frist vor­aus, sofern die Grund­schuld eine Geld­for­de­rung sichert; dies ergibt sich aus § 1193 Abs. 1 i.V.m. Abs. 2 Satz 2 BGB. Die­se Norm fin­det bezo­gen auf das zusätz­lich ver­pfän­de­te Erb­bau­recht Anwen­dung, weil es sich bei der Pfan­der­stre­ckung um die Neu­be­stel­lung einer Grund­schuld han­delt 1. Sol­che abwei­chen­den Fäl­lig­keits­be­din­gun­gen sind nach der Recht­spre­chung des Bun­des­ge­richts­hofs bei einer Gesamt­grund­schuld zuläs­sig 2.

Nach Auf­fas­sung der Rechts­li­te­ra­tur soll die Ein­tra­gung einer sol­chen Nach­ver­pfän­dung vor­aus­set­zen, dass die Ein­tra­gungs­be­wil­li­gung – wor­an es hier fehlt – eine aus­drück­li­che Erklä­rung zu der Gel­tung der gesetz­li­chen Fäl­lig­keits­be­din­gun­gen ent­hält; es kön­ne nicht ein­fach auf den bis­he­ri­gen Inhalt der Grund­schuld im Grund­buch ver­wie­sen wer­den 3. Teils wird dies aller­dings nur dann ange­nom­men, wenn sich der Siche­rungs­cha­rak­ter der Grund­schuld nicht aus den Umstän­den ergibt 4. Erwo­gen wird auch, dass die Ein­tra­gung vor­ge­nom­men wer­den kön­ne, wenn die Unwirk­sam­keit der Fäl­lig­keits­be­stim­mung offen­kun­dig sei; dann sei ein Klar­stel­lungs­ver­merk hin­sicht­lich der abwei­chen­den Fäl­lig­keit erfor­der­lich 5. Der Bun­des­ge­richts­hof hat die­se Fra­ge noch nicht ent­schie­den. Aller­dings hat er bereits dar­auf hin­ge­wie­sen, dass das Grund­buch­amt erwä­gen müs­se, die Gel­tung der gesetz­li­chen Fäl­lig­keits­vor­aus­set­zun­gen für den nach­be­las­te­ten Teil durch einen Klar­stel­lungs­ver­merk zu kenn­zeich­nen, wenn die abwei­chen­de Fäl­lig­keit aus der Ein­tra­gungs­be­wil­li­gung nicht ersicht­lich sei 6.

Für die Zuläs­sig­keit der von der Betei­lig­ten bean­trag­ten Ein­tra­gung ist zunächst maß­geb­lich, wie die in § 1193 Abs. 1, Abs. 2 Satz 2 BGB vor­ge­schrie­be­ne zwin­gen­de Fäl­lig­keits­re­ge­lung all­ge­mein bei der Neu­be­stel­lung einer Grund­schuld zu hand­ha­ben ist.

Ent­hält die Ein­tra­gungs­be­wil­li­gung kei­ne Fäl­lig­keits­be­stim­mung, so gel­ten die gesetz­li­chen Fäl­lig­keits­be­din­gun­gen. Dage­gen bedarf eine hier­von abwei­chen­de Fäl­lig­keit der Ver­laut­ba­rung im Grund­buch durch Bezug­nah­me auf die Ein­tra­gungs­be­wil­li­gung (§ 1193 Abs. 2 Satz 1 BGB; Palandt/​Bassenge, BGB, 73. Aufl., § 1193 Rn. 2; Vol­mer, Mitt­BayNot 2009, 1, 3). Sieht die­se die sofor­ti­ge Fäl­lig­keit vor, muss das Grund­buch­amt sicher­stel­len, dass das Grund­buch nicht inhalt­lich unrich­tig wird 7. Von dem Siche­rungs­cha­rak­ter – und damit inso­weit von der Unzu­läs­sig­keit der Ein­tra­gung – muss es aus­ge­hen, wenn die ein­ge­reich­te Bestel­lungs­ur­kun­de zugleich die Siche­rungs­ab­re­de ent­hält oder aus ihr die Ein­schrän­kung des Siche­rungs­zwecks auf die Kauf­preis­fi­nan­zie­rung zu ent­neh­men ist 8. Das glei­che gilt, wenn eine Bank als Grund­schuld­gläu­bi­ger ein­ge­tra­gen wer­den soll. Denn nach der Lebens­er­fah­rung erhal­ten Ban­ken Grund­schul­den nicht iso­liert, son­dern nur zur Absi­che­rung ihrer For­de­run­gen. Die­se Lebens­er­fah­rung ist Beweis­mit­tel im Sin­ne von § 29 GBO. Abwei­chun­gen hier­von müs­sen plau­si­bel dar­ge­legt wer­den 9.

Ist die Ein­tra­gung dar­an gemes­sen unzu­läs­sig, muss das Grund­buch­amt in der Regel zunächst mit einer Zwi­schen­ver­fü­gung (§ 18 Abs. 1 Satz 1 Alt. 2 GBO) auf das Ein­tra­gungs­hin­der­nis hin­wei­sen. Denn das Hin­der­nis kann jeden­falls dadurch beho­ben wer­den, dass in der Form des § 29 GBO ent­we­der von der Fäl­lig­keits­be­stim­mung abge­se­hen oder dar­ge­legt wird, dass die Grund­schuld kei­ne Geld­for­de­rung sichert.

Davon aus­ge­hend ist bei einer Nach­ver­pfän­dung fol­gen­der­ma­ßen zu ver­fah­ren:

  1. Maß­geb­lich ist zunächst die Ein­tra­gungs­be­wil­li­gung. Nimmt die­se – wie es regel­mä­ßig der Fall sein wird – auf die ursprüng­li­che Bestel­lungs­ur­kun­de Bezug, in der die sofor­ti­ge Fäl­lig­keit vor­ge­se­hen ist, hat das Grund­buch­amt zu prü­fen, ob auch für die neue Ein­tra­gung die sofor­ti­ge Fäl­lig­keit gewollt ist. Inso­weit ist die Ein­tra­gungs­be­wil­li­gung als ver­fah­rens­recht­li­che Erklä­rung aus­le­gungs­fä­hig; das Grund­buch­amt ist zu der Aus­le­gung nicht nur berech­tigt, son­dern auch ver­pflich­tet 10. Muss es anhand der Umstän­de davon aus­ge­hen, dass die Grund­schuld eine Geld­for­de­rung sichert, ist in der Regel anzu­neh­men, dass die Gel­tung der gesetz­li­chen Rege­lung beab­sich­tigt ist. Denn weil die Ein­tra­gungs­be­wil­li­gung im Zwei­fel einen zuläs­si­gen Inhalt haben soll, ist regel­mä­ßig nicht gewollt, dass die Bezug­nah­me auf die ursprüng­li­che Bestel­lungs­ur­kun­de auch die 11 Fäl­lig­keits­re­ge­lung umfasst. Einer aus­drück­li­chen Ergän­zung der Ein­tra­gungs­be­wil­li­gung in der Form des § 29 GBO bedarf es dann nicht.
  2. Sol­che Umstän­de, die auf den Siche­rungs­cha­rak­ter der Grund­schuld schlie­ßen las­sen, lie­gen – wie all­ge­mein bei der Neu­be­stel­lung einer Grund­schuld – dann vor, wenn sich der Siche­rungs­cha­rak­ter aus der Bestel­lungs­ur­kun­de ergibt oder eine Bank als Grund­schuld­gläu­bi­ge­rin ein­ge­tra­gen wer­den soll. Fehlt es hier­an, kann das Grund­buch­amt aller­dings nicht ohne wei­te­res anneh­men, dass die Grund­schuld (aus­nahms­wei­se) iso­liert bestellt wer­den soll. Dann bedarf es viel­mehr einer ergän­zen­den Erklä­rung über die Fäl­lig­keit; sol­len die gesetz­li­chen Fäl­lig­keits­vor­aus­set­zun­gen tat­säch­lich abbe­dun­gen wer­den, ist eine Erklä­rung über den feh­len­den Siche­rungs­cha­rak­ter der Grund­schuld – jeweils in der Form des § 29 GBO – erfor­der­lich.
  3. Infol­ge der Ein­tra­gung darf aller­dings nicht der unzu­tref­fen­de Ein­druck ent­ste­hen, die Gesamt­grund­schuld sei ins­ge­samt sofort fäl­lig. Die­se Gefahr bestün­de, wenn aus dem Grund­buch zwar die sofor­ti­ge Fäl­lig­keit des zuvor bereits belas­te­ten Rechts, nicht aber die aus der Ein­tra­gungs­be­wil­li­gung nicht ersicht­li­che abwei­chen­de Fäl­lig­keit des zusätz­lich ver­pfän­de­ten Rechts her­vor­gin­ge. Ver­mie­den wird dies – wie es der Bun­des­ge­richts­hof bereits ange­deu­tet hat – durch die Ein­tra­gung eines Klar­stel­lungs­ver­merks 12. Ein sol­cher Ver­merk kann bei unkla­ren Ein­tra­gun­gen von Amts wegen ein­zu­tra­gen sein 13.

Inso­weit ist die Nach­ver­pfän­dungs­er­klä­rung im vor­lie­gen­den Fall auch nicht als ergän­zungs­be­dürf­tig anzu­se­hen. Aus­weis­lich der in Bezug genom­me­nen Grund­schuld­be­stel­lungs­ur­kun­de ist eine Bank Grund­schuld­gläu­bi­ge­rin. Zudem wird im Ein­gang der Urkun­de der "Dar­le­hens­neh­mer und per­sön­li­che Schuld­ner" auf­ge­führt, der zugleich gegen­über der Bank die per­sön­li­che Haf­tung über­nimmt und sich der sofor­ti­gen Zwangs­voll­stre­ckung unter­wirft. Danach unter­liegt es kei­nem ver­nünf­ti­gen Zwei­fel, dass auch die­se Grund­schuld eine Geld­for­de­rung sichern soll. Folg­lich ist die Ein­tra­gungs­be­wil­li­gung dahin­ge­hend aus­zu­le­gen, dass sich die dort ent­hal­te­ne Bezug­nah­me auf die frü­he­re Grund­schuld­be­stel­lungs­ur­kun­de nicht auf die 14 Fäl­lig­keits­re­ge­lung erstre­cken soll.

Bun­des­ge­richts­hof, Beschluss vom 6. März 2014 – V ZB 27/​13

  1. vgl. BGH, Beschluss vom 10.06.2010 – V ZB 22/​10, BGHZ 186, 28 Rn.20 f.[]
  2. BGH, Beschluss vom 10.06.2010 – V ZB 22/​10, aaO Rn. 22 ff.[]
  3. Böh­rin­ger, Rpfle­ger 2009, 124, 131; ders., Rpfle­ger 2010, 406, 411; Bött­cher, NJW 2010, 1647, 1649; Dietz, DNotZ 2010, 686, 690[]
  4. Bestel­mey­er, Rpfle­ger 2009, 377, 378[]
  5. Böh­rin­ger, BWNotZ 2009, 61, 63 f.[]
  6. BGH, Beschluss vom 10.06.2010 – V ZB 22/​10, NJW 2010, 3300 Rn. 29, inso­weit in BGHZ 186, 28 ff. nicht abge­druckt[]
  7. Böh­rin­ger, Rpfle­ger 2009, 124, 131[]
  8. Bött­cher, NJW 2010, 1647, 1649; Bestel­mey­er, Rpfle­ger 2009, 377, 378; Böh­rin­ger, BWNotZ 2009, 61, 62[]
  9. so zutref­fend Böh­rin­ger, Rpfle­ger 2010, 406, 411[]
  10. Dem­har­ter, GBO, 29. Aufl., § 19 Rn. 28 mwN[]
  11. inzwi­schen gesetz­lich nicht mehr zuläs­si­ge[]
  12. BGH, Beschluss vom 10.06.2010 – V ZB 22/​10, NJW 2010, 3300 Rn. 29, inso­weit in BGHZ 186, 28 ff. nicht abge­druckt; vgl. auch Schöner/​Stöber, Grund­buch­recht, 15. Aufl., Rn. 294 aE[]
  13. Schöner/​Stöber, aaO, Rn. 295[]
  14. für die Nach­ver­pfän­dung unzu­läs­si­ge[]