Erwerb ver­mie­te­ten Wohn­raums durch eine GbR – und die Kün­di­gungs­be­schrän­kung

Ist ver­mie­te­ter Wohn­raum nach der Über­las­sung an den Mie­ter an eine Per­so­nen­ge­sell­schaft oder an meh­re­re Erwer­ber ver­äu­ßert wor­den, so kann sich der Erwer­ber auf berech­tig­te Inter­es­sen im Sin­ne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 oder 3 erst nach Ablauf von drei Jah­ren seit der Ver­äu­ße­rung beru­fen, § 577a Abs. 1a BGB. Die­se Kün­di­gungs­be­schrän­kung erfor­dert kei­ne (beab­sich­tig­te) Woh­nungs­um­wand­lung.

Erwerb ver­mie­te­ten Wohn­raums durch eine GbR – und die Kün­di­gungs­be­schrän­kung

Anlass für die­se Ent­schei­dung bot dem Bun­des­ge­richts­hof ein Rechts­streit aus dem Frank­fur­ter Westend: Der inzwi­schen über 70 Jah­re alte Mie­ter hat im Jahr 1981 von der sei­ner­zei­ti­gen Grund­stücks­ei­gen­tü­me­rin eine Vier­zim­mer-Alt­bau­woh­nung in Frank­furt am Main (Westend) gemie­tet, die er gemein­sam mit sei­ner Ehe­frau und sei­ner Toch­ter bewohnt. Die Net­to­mie­te für die 160 m² gro­ße Woh­nung beläuft sich zwi­schen­zeit­lich auf 856,25 € monat­lich. Ver­mie­te­rin ist inzwi­schen eine aus drei Gesell­schaf­tern bestehen­de Gesell­schaft bür­ger­li­chen Rechts, die im Janu­ar 2015 als Eigen­tü­me­rin und Ver­mie­te­rin in den Miet­ver­trag ein­ge­tre­ten ist. Im Mai 2015 kün­dig­te die Ver­mie­te­rin das Miet­ver­hält­nis und begrün­de­te dies mit dem Eigen­be­darf eines ihrer Gesell­schaf­ter. Die­ser habe sich von sei­ner Ehe­frau getrennt und benö­ti­ge als erfolg­rei­cher Immo­bi­li­en­un­ter­neh­mer reprä­sen­ta­ti­ve Wohn­räu­me in ent­spre­chen­der Wohn­la­ge in der Nähe eines sei­ner Büros. Die in dem Kün­di­gungs­schrei­ben im Ein­zel­nen beschrie­be­nen leer­ste­hen­den Woh­nun­gen in den zahl­rei­chen Lie­gen­schaf­ten in Frank­furt am Main und Umge­bung, an denen die­ser als Gesell­schaf­ter betei­ligt sei, kämen inso­weit alle­samt nicht in Betracht. Der Mie­ter wider­sprach der Kün­di­gung und ver­lang­te die Fort­set­zung des Miet­ver­hält­nis­ses. Er mach­te Här­te­grün­de für sich und sei­ne Fami­lie gel­tend und zog den von der Ver­mie­te­rin gel­tend gemach­ten Eigen­be­darf ihres Gesell­schaf­ters in Zwei­fel.

Die auf Räu­mung und Her­aus­ga­be der Woh­nung gerich­te­te Kla­ge blieb in allen Instan­zen – vor dem Amts- und Land­ge­richt Frank­furt am Main 1 wie auch jetzt vor dem Bun­des­ge­richts­hof- schon des­halb ohne Erfolg, weil die Ver­mie­te­rin die Kün­di­gungs­sperr­frist des § 577a Abs. 1 BGB nicht ein­ge­hal­ten hat­te.

Der Bun­des­ge­richts­hof ent­schied, dass die Kün­di­gungs­be­schrän­kung nach § 577a Abs. 1 in Ver­bin­dung mit Abs. 1a Satz 1 BGB nicht erfor­dert, dass über die im Tat­be­stand die­ser Vor­schrift genann­ten Vor­aus­set­zun­gen – hier die Ver­äu­ße­rung des ver­mie­te­ten Wohn­raums an eine Per­so­nen­ge­sell­schaft nach Über­las­sung an den Mie­ter – hin­aus zumin­dest die Absicht des Erwer­bers besteht, den ver­mie­te­ten Wohn­raum in Woh­nungs­ei­gen­tum umzu­wan­deln.

Vor­lie­gend wäre es der Ver­mie­te­rin als Gesell­schaft bür­ger­li­chen Rechts zwar an sich mög­lich, sich im Anschluss an ihren Ein­tritt in den Miet­ver­trag in ent­spre­chen­der Anwen­dung des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB auf einen Eigen­be­darf ihres Gesell­schaf­ters zu beru­fen (vgl. hier­zu Senats­ur­teil vom 14. Dezem­ber 2016 – VIII ZR 232/​15; Pres­se­mit­tei­lung Nr. 225/​2016). Ob im Streit­fall ein sol­cher Eigen­be­darf aller­dings – was die Beklag­ten in Abre­de gestellt haben – über­haupt in Betracht kam, hat das Beru­fungs­ge­richt offen las­sen kön­nen, da die von der Ver­mie­te­rin im Mai 2015 aus­ge­spro­che­ne Kün­di­gung bereits wegen Nicht­be­ach­tung der Sperr­frist nach § 577a Abs. 1 in Ver­bin­dung mit Abs. 1a Satz 1 Nr. 1 BGB unwirk­sam war. Denn trotz der Über­schrift des § 577a BGB ("Kün­di­gungs­be­schrän­kung bei Woh­nungs­um­wand­lung") gilt der dar­in vor­ge­se­he­ne Schutz des Mie­ters nach dem Wil­len des Gesetz­ge­bers beim Erwerb ver­mie­te­ten Wohn­raums durch Per­so­nen­ge­sell­schaf­ten unab­hän­gig davon, ob Woh­nungs­ei­gen­tum begrün­det wird oder wer­den soll.

Mit der Ein­füh­rung des § 577a Abs. 1a BGB war zwar ins­be­son­de­re beab­sich­tigt, die fak­ti­sche Umge­hung des in § 577a Abs. 1 BGB vor­ge­se­he­nen Kün­di­gungs­schut­zes bei der Umwand­lung von Miet- in Eigen­tums­woh­nun­gen nach dem soge­nann­ten "Mün­che­ner Modell" zu unter­bin­den. Bei die­sem ver­zich­tet eine Gesell­schaft bür­ger­li­chen Rechts oder eine Mit­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft nach dem Erwerb des mit Miet­wohn­raum bebau­ten Grund­stücks zunächst auf die Begrün­dung von Woh­nungs­ei­gen­tum und den anschlie­ßen­den Ver­kauf von Eigen­tums­woh­nun­gen an Inter­es­sen­ten. Statt­des­sen kün­digt sie den betref­fen­den Miet­wohn­raum wegen Eigen­be­darfs ihrer Gesell­schaf­ter oder der Mit­ei­gen­tü­mer und umgeht so die Kün­di­gungs­sper­re des § 577a Abs. 1 BGB. Mit der ein­ge­füg­ten Neu­re­ge­lung des § 577a Abs. 1a BGB woll­te der Gesetz­ge­ber jedoch nicht allein Umge­hun­gen der Sperr­frist nach dem "Mün­che­ner Modell" ent­ge­gen­wir­ken, son­dern aus­drück­lich auch etwai­gen neu­en Umge­hungs­tat­be­stän­den vor­beu­gen. Des­halb hat er für ein Ein­grei­fen der Sperr­frist jede Ver­äu­ße­rung eines mit Miet­wohn­raum bebau­ten Grund­stücks an eine Gesell­schaft bür­ger­li­chen Rechts oder an meh­re­re Erwer­ber aus­rei­chen las­sen, da sich nach sei­ner Ein­schät­zung bereits hier­durch das Ver­drän­gungs­ri­si­ko für den Mie­ter erhöht und die­ser inso­weit eines Schut­zes bedarf.

§ 577a Abs. 1a BGB ver­stößt auch nicht gegen höher­ran­gi­ges Ver­fas­sungs­recht. Bei ihrer gegen­tei­li­gen Auf­fas­sung über­sieht die Ver­mie­te­rin, dass neben der Rechts­po­si­ti­on des Ver­mie­ters auch das vom Ver­mie­ter abge­lei­te­te Besitz­recht des Mie­ters von der ver­fas­sungs­recht­li­chen Eigen­tums­ga­ran­tie (Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG) geschützt ist. Den inso­weit zum Schutz des Mie­ters erfor­der­li­chen Ein­griff in die Eigen­tums­rech­te des Ver­mie­ters hat der Gesetz­ge­ber mit der Kün­di­gungs­sperr­frist in § 577a Abs. 1 in Ver­bin­dung mit Abs. 1a Satz 1 BGB dabei auf das erfor­der­li­che Maß beschränkt und etwa davon abge­se­hen, einer Gesell­schaft bür­ger­li­chen Rechts grund­sätz­lich zu ver­weh­ren, sich ent­spre­chend § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB auf den Eigen­be­darf eines Gesell­schaf­ters zu beru­fen. Eben­so wenig ver­letzt es das ver­fas­sungs­recht­li­che Gleich­be­hand­lungs­ge­bot (Art. 3 Abs. 1 GG), dass nach § 577a Abs. 1a Satz 1 BGB nur der Erwerb durch eine Per­so­nen­ge­sell­schaft oder -mehr­heit, nicht aber durch eine Ein­zel­per­son die Sperr­frist aus­löst. Denn es liegt auf der Hand, dass sich mit jeder wei­te­ren Per­son, deren Eigen­be­darf dem Mie­ter gegen­über gel­tend gemacht wer­den kann, die Wahr­schein­lich­keit für den Mie­ter erhöht, auch tat­säch­lich wegen Eigen­be­darfs in Anspruch genom­men zu wer­den.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 21. März 2018 – VIII ZR 104/​17

  1. AG Frank­furt am Main, Urteil vom 08.09.2016 – 33 C 1201/​16 (57); LG Frank­furt am Main, Urteil vom 11.04.2017 – 2 – 11 S 292/​16[]