Erwerb ver­mie­te­ten Wohnraums durch eine GbR – und die Kündigungsbeschränkung

Ist ver­mie­te­ter Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter an eine Personengesellschaft oder an meh­re­re Erwerber ver­äu­ßert wor­den, so kann sich der Erwerber auf berech­tig­te Interessen im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 oder 3 erst nach Ablauf von drei Jahren seit der Veräußerung beru­fen, § 577a Abs. 1a BGB. Diese Kündigungsbeschränkung erfor­dert kei­ne (beab­sich­tig­te) Wohnungsumwandlung.

Erwerb ver­mie­te­ten Wohnraums durch eine GbR – und die Kündigungsbeschränkung

Anlass für die­se Entscheidung bot dem Bundesgerichtshof ein Rechtsstreit aus dem Frankfurter Westend: Der inzwi­schen über 70 Jahre alte Mieter hat im Jahr 1981 von der sei­ner­zei­ti­gen Grundstückseigentümerin eine Vierzimmer-Altbauwohnung in Frankfurt am Main (Westend) gemie­tet, die er gemein­sam mit sei­ner Ehefrau und sei­ner Tochter bewohnt. Die Nettomiete für die 160 m² gro­ße Wohnung beläuft sich zwi­schen­zeit­lich auf 856,25 € monat­lich. Vermieterin ist inzwi­schen eine aus drei Gesellschaftern bestehen­de Gesellschaft bür­ger­li­chen Rechts, die im Januar 2015 als Eigentümerin und Vermieterin in den Mietvertrag ein­ge­tre­ten ist. Im Mai 2015 kün­dig­te die Vermieterin das Mietverhältnis und begrün­de­te dies mit dem Eigenbedarf eines ihrer Gesellschafter. Dieser habe sich von sei­ner Ehefrau getrennt und benö­ti­ge als erfolg­rei­cher Immobilienunternehmer reprä­sen­ta­ti­ve Wohnräume in ent­spre­chen­der Wohnlage in der Nähe eines sei­ner Büros. Die in dem Kündigungsschreiben im Einzelnen beschrie­be­nen leer­ste­hen­den Wohnungen in den zahl­rei­chen Liegenschaften in Frankfurt am Main und Umgebung, an denen die­ser als Gesellschafter betei­ligt sei, kämen inso­weit alle­samt nicht in Betracht. Der Mieter wider­sprach der Kündigung und ver­lang­te die Fortsetzung des Mietverhältnisses. Er mach­te Härtegründe für sich und sei­ne Familie gel­tend und zog den von der Vermieterin gel­tend gemach­ten Eigenbedarf ihres Gesellschafters in Zweifel.

Die auf Räumung und Herausgabe der Wohnung gerich­te­te Klage blieb in allen Instanzen – vor dem Amts- und Landgericht Frankfurt am Main 1 wie auch jetzt vor dem Bundesgerichtshof- schon des­halb ohne Erfolg, weil die Vermieterin die Kündigungssperrfrist des § 577a Abs. 1 BGB nicht ein­ge­hal­ten hat­te.

Der Bundesgerichtshof ent­schied, dass die Kündigungsbeschränkung nach § 577a Abs. 1 in Verbindung mit Abs. 1a Satz 1 BGB nicht erfor­dert, dass über die im Tatbestand die­ser Vorschrift genann­ten Voraussetzungen – hier die Veräußerung des ver­mie­te­ten Wohnraums an eine Personengesellschaft nach Überlassung an den Mieter – hin­aus zumin­dest die Absicht des Erwerbers besteht, den ver­mie­te­ten Wohnraum in Wohnungseigentum umzu­wan­deln.

Vorliegend wäre es der Vermieterin als Gesellschaft bür­ger­li­chen Rechts zwar an sich mög­lich, sich im Anschluss an ihren Eintritt in den Mietvertrag in ent­spre­chen­der Anwendung des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB auf einen Eigenbedarf ihres Gesellschafters zu beru­fen (vgl. hier­zu Senatsurteil vom 14. Dezember 2016 – VIII ZR 232/​15; Pressemitteilung Nr. 225/​2016). Ob im Streitfall ein sol­cher Eigenbedarf aller­dings – was die Beklagten in Abrede gestellt haben – über­haupt in Betracht kam, hat das Berufungsgericht offen las­sen kön­nen, da die von der Vermieterin im Mai 2015 aus­ge­spro­che­ne Kündigung bereits wegen Nichtbeachtung der Sperrfrist nach § 577a Abs. 1 in Verbindung mit Abs. 1a Satz 1 Nr. 1 BGB unwirk­sam war. Denn trotz der Überschrift des § 577a BGB („Kündigungsbeschränkung bei Wohnungsumwandlung”) gilt der dar­in vor­ge­se­he­ne Schutz des Mieters nach dem Willen des Gesetzgebers beim Erwerb ver­mie­te­ten Wohnraums durch Personengesellschaften unab­hän­gig davon, ob Wohnungseigentum begrün­det wird oder wer­den soll.

Mit der Einführung des § 577a Abs. 1a BGB war zwar ins­be­son­de­re beab­sich­tigt, die fak­ti­sche Umgehung des in § 577a Abs. 1 BGB vor­ge­se­he­nen Kündigungsschutzes bei der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen nach dem soge­nann­ten „Münchener Modell” zu unter­bin­den. Bei die­sem ver­zich­tet eine Gesellschaft bür­ger­li­chen Rechts oder eine Miteigentümergemeinschaft nach dem Erwerb des mit Mietwohnraum bebau­ten Grundstücks zunächst auf die Begründung von Wohnungseigentum und den anschlie­ßen­den Verkauf von Eigentumswohnungen an Interessenten. Stattdessen kün­digt sie den betref­fen­den Mietwohnraum wegen Eigenbedarfs ihrer Gesellschafter oder der Miteigentümer und umgeht so die Kündigungssperre des § 577a Abs. 1 BGB. Mit der ein­ge­füg­ten Neuregelung des § 577a Abs. 1a BGB woll­te der Gesetzgeber jedoch nicht allein Umgehungen der Sperrfrist nach dem „Münchener Modell” ent­ge­gen­wir­ken, son­dern aus­drück­lich auch etwai­gen neu­en Umgehungstatbeständen vor­beu­gen. Deshalb hat er für ein Eingreifen der Sperrfrist jede Veräußerung eines mit Mietwohnraum bebau­ten Grundstücks an eine Gesellschaft bür­ger­li­chen Rechts oder an meh­re­re Erwerber aus­rei­chen las­sen, da sich nach sei­ner Einschätzung bereits hier­durch das Verdrängungsrisiko für den Mieter erhöht und die­ser inso­weit eines Schutzes bedarf.

§ 577a Abs. 1a BGB ver­stößt auch nicht gegen höher­ran­gi­ges Verfassungsrecht. Bei ihrer gegen­tei­li­gen Auffassung über­sieht die Vermieterin, dass neben der Rechtsposition des Vermieters auch das vom Vermieter abge­lei­te­te Besitzrecht des Mieters von der ver­fas­sungs­recht­li­chen Eigentumsgarantie (Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG) geschützt ist. Den inso­weit zum Schutz des Mieters erfor­der­li­chen Eingriff in die Eigentumsrechte des Vermieters hat der Gesetzgeber mit der Kündigungssperrfrist in § 577a Abs. 1 in Verbindung mit Abs. 1a Satz 1 BGB dabei auf das erfor­der­li­che Maß beschränkt und etwa davon abge­se­hen, einer Gesellschaft bür­ger­li­chen Rechts grund­sätz­lich zu ver­weh­ren, sich ent­spre­chend § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB auf den Eigenbedarf eines Gesellschafters zu beru­fen. Ebenso wenig ver­letzt es das ver­fas­sungs­recht­li­che Gleichbehandlungsgebot (Art. 3 Abs. 1 GG), dass nach § 577a Abs. 1a Satz 1 BGB nur der Erwerb durch eine Personengesellschaft oder -mehr­heit, nicht aber durch eine Einzelperson die Sperrfrist aus­löst. Denn es liegt auf der Hand, dass sich mit jeder wei­te­ren Person, deren Eigenbedarf dem Mieter gegen­über gel­tend gemacht wer­den kann, die Wahrscheinlichkeit für den Mieter erhöht, auch tat­säch­lich wegen Eigenbedarfs in Anspruch genom­men zu wer­den.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 21. März 2018 – VIII ZR 104/​17

  1. AG Frankfurt am Main, Urteil vom 08.09.2016 – 33 C 1201/​16 (57); LG Frankfurt am Main, Urteil vom 11.04.2017 – 2 – 11 S 292/​16