Mittels eines Erwerbsverbots soll verhindert werden, dass unwirksame Grundstückskaufverträge (üblicherweise wegen Verstoß gegen § 311b Abs. 1 S. 1 BGB – „Schwarzkauf“) durch Eintragung in das Grundbuch geheilt werden über § 311b Abs. 1 S. 2 BGB.
Der Verkäufer hat gegen den Käufer einen Anspruch auf Kondiktion der ohne Rechtsgrund erklärten Auflassungserklärung aus § 812 Abs. 1 S. 1 Alt. 1 BGB1.
Ein Erwerbsverbot kann aber auch in jedem anderen Fall des unwirksamen, rückgängig gemachten oder fehlenden Verpflichtungsgeschäfts erwirkt werden2.
Im vorliegend vom Landgericht Hamburg entschiedenen Fall war die Verfügungsklägerin bei Beurkundung des Grundstücksüberlassungsvertrages geschäftsunfähig, d. h. nicht nur das Verpflichtungsgeschäft, sondern auch das Verfügungsgeschäft war unwirksam. Ein Erwerbsverbot kann auch in einer solchen Situation erwirkt werden. Anspruchsgrundlage ist § 812 Abs. 1 S. 1 Alt. 2 BGB. Danach ist, wer in sonstiger Weise auf Kosten eines anderen etwas ohne rechtlichen Grund erlangt, dem anderen zur Herausgabe verpflichtet. Erlangt hat die Verfügungsbeklagte den Rechtsschein einer Auflassungserklärung der Verfügungsklägerin. Dies ist ein vermögenswerter Vorteil, da der Rechtschein für die Eintragung der Verfügungsbeklagten ins Grundbuch genügt. Denn das Grundbuchamt prüft die materiellrechtliche Wirksamkeit der Auflassung nicht3. Leisten konnte die Verfügungsklägerin aufgrund der Geschäftsunfähigkeit nichts mehr4. Diesen Rechtsschein hat die Verfügungsbeklagte jedoch in sonstiger Weise, d. h. nicht durch Leistung, auf Kosten der Verfügungsklägerin erlangt. Denn das Recht, eine Auflassungserklärung betreffend das Grundstück P.S.Straße …, H. abzugeben, ist der Verfügungsklägerin aufgrund ihres Eigentums an diesem Grundstück zugewiesen.
Ein Verfügungsgrund lag hier ebenfalls vor. Dies erfordert, dass durch eine Veränderung des bestehenden Zustandes die Verwirklichung des Rechts einer Partei vereitelt oder wesentlich erschwert werden könnte, § 935 ZPO. Entgegen der Ansicht der Verfügungsbeklagten steht der Annahme eines Verfügungsgrundes nicht schon entgegen, dass die Verfügungsklägerin vor Verfügungen der Verfügungsbeklagten über das Grundstück durch das in § 4 des Überlassungsvertrages geregelte Rücktrittsrecht, welches auch durch Vormerkung dinglich gesichert ist, geschützt wird. Denn sobald die Verfügungsbeklagte in Vollzug des Überlassungsvertrages als Eigentümerin im Grundbuch eingetragen wird, hat die Verfügungsklägerin ihr Grundeigentum verloren. Rückübertragungsansprüche, sei es aufgrund von Anfang an bestehender Unwirksamkeit des Überlassungsvertrages, sei es aufgrund eines Rücktritts vom Vertrag, müsste die Verfügungsklägerin erst gegenüber der Verfügungsbeklagten geltend machen, notfalls auch gerichtlich.
Die einstweilige Verfügung war nicht, wie von der Verfügungsbeklagten beantragt, nur gegen Sicherheitsleistung zu erlassen. Nach §§ 935, 921 ZPO kann das Gericht, auch wenn der Anspruch oder der Verfügungsgrund nicht glaubhaft gemacht ist, die einstweilige Verfügung anordnen, sofern wegen der dem Gegner drohenden Nachteile Sicherheit geleistet wird. Es kann die Anordnung der einstweiligen Verfügung von einer Sicherheitsleistung abhängig machen, selbst wenn der Anspruch und der Verfügungsgrund glaubhaft gemacht sind. Die Voraussetzungen von Satz 1 liegen nicht vor. Die Verfügungsklägerin hat Verfügungsanspruch und grund glaubhaft gemacht. Ein Vorgehen nach Satz 2 ist dann geboten, wenn durch die einstweilige Verfügung der zu erwartende Schaden des Gegners besonders hoch sein wird, oder die Vermögensverhältnisse des Gläubigers es bezweifeln lassen, ob dieser etwaige Schadensersatzansprüche des Gegners erfüllen kann. Schon das Drohen eines hohen Schadens bei der Verfügungsbeklagten durch die einstweilige Verfügung ist nicht ersichtlich. Der Verfügungsbeklagten droht durch die einstweilige Verfügung kein Nachteil. Sie hat im Termin noch einmal betont, dass sie gegenwärtig nicht plane, das Haus zu veräußern oder zu belasten. Dafür bräuchte sie im Übrigen nach dem Überlassungsvertrag die Zustimmung der Verfügungsklägerin. Denn unberechtigte Verfügungen berechtigten die Verfügungsklägerin zum Rücktritt, vgl. § 4 Überlassungsvertrag. Die Verfügungsbeklagte ist bis zum Tod der Verfügungsklägerin zwar formal Eigentümerin des Grundstücks, nutzen kann sie es infolge des Nießbrauchs der Verfügungsklägerin jedoch nicht.
Der Streitwert ist nach §§ 53 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 GKG, 3 ZPO mit 1/3 des Grundstückswertes geschätzt worden5.
Landgericht Hamburg, Urteil vom 1. August 2018 – 308 O 226/18
- Assmann, in beckonline.GROSSKOMMENTAR, Stand: 01.02.2018, § 888 BGB, Rn. 106 f.[↩]
- Assmann, a. a. O., Rn. 108[↩]
- Hügel, in: BeckOK GBO, 32. Edition, Stand: 01.05.2018, § 20, Rn. 63[↩]
- vgl. Stadler, in: Jauernig, 17. Auflage 2018, § 812, Rn. 6[↩]
- vgl. Herget, in: Zöller, 32. Aufl.2018, § 3, Rn. 16 Stichwort „Erwerbsverbot“[↩]
