Erwerbs­ver­bot betref­fend ein Grund­stück – mit­tels einst­wei­li­ger Ver­fü­gung

Mit­tels eines Erwerbs­ver­bots soll ver­hin­dert wer­den, dass unwirk­sa­me Grund­stücks­kauf­ver­trä­ge (übli­cher­wei­se wegen Ver­stoß gegen § 311b Abs. 1 S. 1 BGB – "Schwarz­kauf") durch Ein­tra­gung in das Grund­buch geheilt wer­den über § 311b Abs. 1 S. 2 BGB.

Erwerbs­ver­bot betref­fend ein Grund­stück – mit­tels einst­wei­li­ger Ver­fü­gung

Der Ver­käu­fer hat gegen den Käu­fer einen Anspruch auf Kon­dik­ti­on der ohne Rechts­grund erklär­ten Auf­las­sungs­er­klä­rung aus § 812 Abs. 1 S. 1 Alt. 1 BGB 1.

Ein Erwerbs­ver­bot kann aber auch in jedem ande­ren Fall des unwirk­sa­men, rück­gän­gig gemach­ten oder feh­len­den Ver­pflich­tungs­ge­schäfts erwirkt wer­den 2.

Im vor­lie­gend vom Land­ge­richt Ham­burg ent­schie­de­nen Fall war die Ver­fü­gungs­klä­ge­rin bei Beur­kun­dung des Grund­stücks­über­las­sungs­ver­tra­ges geschäfts­un­fä­hig, d. h. nicht nur das Ver­pflich­tungs­ge­schäft, son­dern auch das Ver­fü­gungs­ge­schäft war unwirk­sam. Ein Erwerbs­ver­bot kann auch in einer sol­chen Situa­ti­on erwirkt wer­den. Anspruchs­grund­la­ge ist § 812 Abs. 1 S. 1 Alt. 2 BGB. Danach ist, wer in sons­ti­ger Wei­se auf Kos­ten eines ande­ren etwas ohne recht­li­chen Grund erlangt, dem ande­ren zur Her­aus­ga­be ver­pflich­tet. Erlangt hat die Ver­fü­gungs­be­klag­te den Rechts­schein einer Auf­las­sungs­er­klä­rung der Ver­fü­gungs­klä­ge­rin. Dies ist ein ver­mö­gens­wer­ter Vor­teil, da der Recht­schein für die Ein­tra­gung der Ver­fü­gungs­be­klag­ten ins Grund­buch genügt. Denn das Grund­buch­amt prüft die mate­ri­ell­recht­li­che Wirk­sam­keit der Auf­las­sung nicht 3. Leis­ten konn­te die Ver­fü­gungs­klä­ge­rin auf­grund der Geschäfts­un­fä­hig­keit nichts mehr 4. Die­sen Rechts­schein hat die Ver­fü­gungs­be­klag­te jedoch in sons­ti­ger Wei­se, d. h. nicht durch Leis­tung, auf Kos­ten der Ver­fü­gungs­klä­ge­rin erlangt. Denn das Recht, eine Auf­las­sungs­er­klä­rung betref­fend das Grund­stück P.S.Stra­ße …, H. abzu­ge­ben, ist der Ver­fü­gungs­klä­ge­rin auf­grund ihres Eigen­tums an die­sem Grund­stück zuge­wie­sen.

Ein Ver­fü­gungs­grund lag hier eben­falls vor. Dies erfor­dert, dass durch eine Ver­än­de­rung des bestehen­den Zustan­des die Ver­wirk­li­chung des Rechts einer Par­tei ver­ei­telt oder wesent­lich erschwert wer­den könn­te, § 935 ZPO. Ent­ge­gen der Ansicht der Ver­fü­gungs­be­klag­ten steht der Annah­me eines Ver­fü­gungs­grun­des nicht schon ent­ge­gen, dass die Ver­fü­gungs­klä­ge­rin vor Ver­fü­gun­gen der Ver­fü­gungs­be­klag­ten über das Grund­stück durch das in § 4 des Über­las­sungs­ver­tra­ges gere­gel­te Rück­tritts­recht, wel­ches auch durch Vor­mer­kung ding­lich gesi­chert ist, geschützt wird. Denn sobald die Ver­fü­gungs­be­klag­te in Voll­zug des Über­las­sungs­ver­tra­ges als Eigen­tü­me­rin im Grund­buch ein­ge­tra­gen wird, hat die Ver­fü­gungs­klä­ge­rin ihr Grund­ei­gen­tum ver­lo­ren. Rück­über­tra­gungs­an­sprü­che, sei es auf­grund von Anfang an bestehen­der Unwirk­sam­keit des Über­las­sungs­ver­tra­ges, sei es auf­grund eines Rück­tritts vom Ver­trag, müss­te die Ver­fü­gungs­klä­ge­rin erst gegen­über der Ver­fü­gungs­be­klag­ten gel­tend machen, not­falls auch gericht­lich.

Die einst­wei­li­ge Ver­fü­gung war nicht, wie von der Ver­fü­gungs­be­klag­ten bean­tragt, nur gegen Sicher­heits­leis­tung zu erlas­sen. Nach §§ 935, 921 ZPO kann das Gericht, auch wenn der Anspruch oder der Ver­fü­gungs­grund nicht glaub­haft gemacht ist, die einst­wei­li­ge Ver­fü­gung anord­nen, sofern wegen der dem Geg­ner dro­hen­den Nach­tei­le Sicher­heit geleis­tet wird. Es kann die Anord­nung der einst­wei­li­gen Ver­fü­gung von einer Sicher­heits­leis­tung abhän­gig machen, selbst wenn der Anspruch und der Ver­fü­gungs­grund glaub­haft gemacht sind. Die Vor­aus­set­zun­gen von Satz 1 lie­gen nicht vor. Die Ver­fü­gungs­klä­ge­rin hat Ver­fü­gungs­an­spruch und grund glaub­haft gemacht. Ein Vor­ge­hen nach Satz 2 ist dann gebo­ten, wenn durch die einst­wei­li­ge Ver­fü­gung der zu erwar­ten­de Scha­den des Geg­ners beson­ders hoch sein wird, oder die Ver­mö­gens­ver­hält­nis­se des Gläu­bi­gers es bezwei­feln las­sen, ob die­ser etwai­ge Scha­dens­er­satz­an­sprü­che des Geg­ners erfül­len kann. Schon das Dro­hen eines hohen Scha­dens bei der Ver­fü­gungs­be­klag­ten durch die einst­wei­li­ge Ver­fü­gung ist nicht ersicht­lich. Der Ver­fü­gungs­be­klag­ten droht durch die einst­wei­li­ge Ver­fü­gung kein Nach­teil. Sie hat im Ter­min noch ein­mal betont, dass sie gegen­wär­tig nicht pla­ne, das Haus zu ver­äu­ßern oder zu belas­ten. Dafür bräuch­te sie im Übri­gen nach dem Über­las­sungs­ver­trag die Zustim­mung der Ver­fü­gungs­klä­ge­rin. Denn unbe­rech­tig­te Ver­fü­gun­gen berech­tig­ten die Ver­fü­gungs­klä­ge­rin zum Rück­tritt, vgl. § 4 Über­las­sungs­ver­trag. Die Ver­fü­gungs­be­klag­te ist bis zum Tod der Ver­fü­gungs­klä­ge­rin zwar for­mal Eigen­tü­me­rin des Grund­stücks, nut­zen kann sie es infol­ge des Nieß­brauchs der Ver­fü­gungs­klä­ge­rin jedoch nicht.

Der Streit­wert ist nach §§ 53 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 GKG, 3 ZPO mit 1/​3 des Grund­stücks­wer­tes geschätzt wor­den 5.

Land­ge­richt Ham­burg, Urteil vom 1. August 2018 – 308 O 226/​18

  1. Ass­mann, in beckonline.GROSSKOMMENTAR, Stand: 01.02.2018, § 888 BGB, Rn. 106 f.[]
  2. Ass­mann, a. a. O., Rn. 108[]
  3. Hügel, in: Beck­OK GBO, 32. Edi­ti­on, Stand: 01.05.2018, § 20, Rn. 63[]
  4. vgl. Stad­ler, in: Jau­er­nig, 17. Auf­la­ge 2018, § 812, Rn. 6[]
  5. vgl. Her­get, in: Zöl­ler, 32. Aufl.2018, § 3, Rn. 16 Stich­wort "Erwerbs­ver­bot"[]
  6. Alt­ham­mer, in: Zöl­ler, 32. Aufl.2018, § 52, Rn. 1[]