Feh­len­de Vor­aus­zah­lun­gen in der Betriebs­kos­ten­ab­rech­nung

Eine Betriebs­kos­ten­ab­rech­nung, in der kei­ne Vor­aus­zah­lun­gen des Mie­ters in Ansatz gebracht wor­den sind, ist gleich­wohl wirk­sam vor­ge­nom­men.

Feh­len­de Vor­aus­zah­lun­gen in der Betriebs­kos­ten­ab­rech­nung

Eine Betriebs­kos­ten­ab­rech­nung ist nach der Recht­spre­chung des Bun­des­ge­richts­hofs dann for­mell ord­nungs­ge­mäß und damit wirk­sam, wenn sie den all­ge­mei­nen Anfor­de­run­gen des § 259 BGB ent­spricht, also eine geord­ne­te Zusam­men­stel­lung der Ein­nah­men und Aus­ga­ben ent­hält. Soweit kei­ne beson­de­ren Abre­den getrof­fen sind, sind in die Abrech­nung bei Gebäu­den mit meh­re­ren Wohn­ein­hei­ten regel­mä­ßig fol­gen­de Min­destan­ga­ben in eine Betriebs­kos­ten­ab­rech­nung auf­zu­neh­men: eine Zusam­men­stel­lung der Gesamt­kos­ten, die Anga­be und – soweit erfor­der­lich – die Erläu­te­rung der zugrun­de geleg­ten Ver­tei­ler­schlüs­sel, die Berech­nung des Anteils des Mie­ters und der Abzug der geleis­te­ten Vor­aus­zah­lun­gen 1.

Dabei hat der Bun­des­ge­richts­hof mehr­fach deut­lich gemacht, dass an die Abrech­nun­gen in for­mel­ler Hin­sicht kei­ne zu hohen Anfor­de­run­gen zu stel­len sind. Die Anfor­de­run­gen an die Wirk­sam­keit einer Abrech­nung haben sich am Zweck der Abrech­nung zu ori­en­tie­ren. Die Abrech­nung soll den Mie­ter in die Lage ver­set­zen, den Anspruch des Ver­mie­ters nach­zu­prü­fen, also gedank­lich und rech­ne­risch nach­zu­voll­zie­hen. Erfor­der­lich ist dafür, dass der Mie­ter erken­nen kann, in wel­chen Rechen­schrit­ten die Umla­ge der Betriebs­kos­ten erfolgt ist 2. Etwai­ge Feh­ler – zu hoch oder zu nied­rig ange­setz­te Vor­aus­zah­lun­gen, Ansatz der Soll- statt der Ist­Vor­aus­zah­lun­gen – stel­len (nur) mate­ri­el­le Feh­ler der Abrech­nung dar, die nicht zur Unwirk­sam­keit der Abrech­nung aus for­mel­len Grün­den füh­ren, weil der Mie­ter anhand sei­ner Unter­la­gen ohne wei­te­res nach­prü­fen kann, ob der Ver­mie­ter die geleis­te­ten Zah­lun­gen kor­rekt berück­sich­tigt hat 3.

Das gilt eben­so, wenn der Ver­mie­ter – wie hier – über­haupt kei­ne Vor­aus­zah­lun­gen in Ansatz gebracht hat. Auch in die­sem Fall kann der Mie­ter anhand sei­ner Unter­la­gen ohne wei­te­res fest­stel­len, ob dies zu Recht nicht gesche­hen ist. Die Nach­voll­zieh­bar­keit der Abrech­nung wird dadurch nicht in Fra­ge gestellt. In einem sol­chen Fall wäre es, wie das Beru­fungs­ge­richt mit Recht ange­nom­men hat, eine sinn­lo­se För­me­lei, wenn der Ver­mie­ter in der Abrech­nung Vor­aus­zah­lun­gen des Mie­ters aus­drück­lich mit "Null" zu bezif­fern hät­te.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 15. Febru­ar 2012 – VIII ZR 197/​11

  1. BGH, Urteil vom 08.12.2010 – VIII ZR 27/​10, NJW 2011, 1867 Rn. 8 mwN[]
  2. st. Rspr.; BGH, Urteil vom 19.11.2008 – VIII ZR 295/​07, NJW 2009, 283 Rn. 21 mwN[]
  3. BGH, Urteil vom 18.05.2011 – VIII ZR 240/​10, NJW 2011, 2786 Rn. 16 mwN[]