Feh­ler­haf­te Ver­tei­lung ein­zel­ner Kos­ten­po­si­tio­nen in der Jah­res­ab­rech­nung der WEG

Lie­gen kei­ne beson­de­ren Umstän­de vor, führt die feh­ler­haf­te Ver­tei­lung ein­zel­ner Kos­ten­po­si­tio­nen in der Regel nicht dazu, dass Ein­zel­jah­res­ab­rech­nun­gen oder Ein­zel­wirt­schafts­plä­ne ins­ge­samt für ungül­tig zu erklä­ren sind.

Feh­ler­haf­te Ver­tei­lung ein­zel­ner Kos­ten­po­si­tio­nen in der Jah­res­ab­rech­nung der WEG

Bei der Beant­wor­tung der Fra­ge, ob die feh­ler­haft umge­leg­ten Ver­wal­ter­kos­ten ins­ge­samt zur Unwirk­sam­keit sämt­li­cher Ein­zel­ab­rech­nun­gen und Ein­zel­wirt­schafts­plä­ne füh­ren, kann das Gericht kein Ermes­sen für sich in Anspruch neh­men 1. Ein gericht­li­ches Gestal­tungs­er­mes­sen bedürf­te wegen des damit ein­her­ge­hen­den Ein­griffs in die Kom­pe­tenz der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer zur pri­vat­au­to­no­men Rege­lung ihrer Ange­le­gen­hei­ten einer Ermäch­ti­gungs­grund­la­ge. Das wird von der gegen­tei­li­gen Auf­fas­sung 2 nicht hin­rei­chend beach­tet.

Die Fra­ge der Gesamt­un­wirk­sam­keit beur­teilt sich nach § 139 BGB. Die­se Vor­schrift ist bei Woh­nungs­ei­gen­tums­be­schlüs­sen jeden­falls dann ent­spre­chend anwend­bar, wenn die­se – wie hier – nicht ledig­lich inter­ne Wir­kung ent­fal­ten, son­dern auf die Begrün­dung, Ände­rung oder Auf­he­bung recht­li­cher Befug­nis­se oder Pflich­ten gerich­tet sind 3 und es sich bei den bean­stan­de­ten Teil­re­ge­lun­gen – eben­falls wie hier – um rech­ne­risch selb­stän­di­ge und abgrenz­ba­re Tei­le 4 han­delt.

Das gilt zunächst für die Jah­res­ab­rech­nung.

Sinn und Zweck von § 139 BGB ist es, ein teil­wei­se nich­ti­ges Rechts­ge­schäft nach Mög­lich­keit im Übri­gen auf­recht­zu­er­hal­ten, wenn dies dem tat­säch­li­chen oder hypo­the­ti­schen Par­tei­wil­len ent­spricht 5. Bei der Beur­tei­lung, wel­che Ent­schei­dung die Par­tei­en bei Kennt­nis der Teil­nich­tig­keit nach Treu und Glau­ben und unter Berück­sich­ti­gung der Ver­kehrs­sit­te getrof­fen hät­ten 6, ist in der Regel davon aus­zu­ge­hen, dass die Par­tei­en das objek­tiv Ver­nünf­ti­ge gewollt hät­ten 6. Gemes­sen dar­an, kön­nen die Erwä­gun­gen des Beru­fungs­ge­richts schon des­halb kei­nen Bestand haben, weil es regel­mä­ßig dem Wil­len der Betei­lig­ten ent­spre­chen wird, den im Vor­der­grund ste­hen­den über­wie­gen­den (nicht zu bean­stan­den­den) Teil des Geschäfts auf­recht­zu­er­hal­ten, wenn nur ein gering­fü­gi­ger Teil unwirk­sam (oder für ungül­tig zu erklä­ren) ist 7.

Woh­nungs­ei­gen­tums­recht­li­che Über­le­gun­gen unter­mau­ern die­se Sicht­wei­se.

Bei Woh­nungs­ei­gen­tums­be­schlüs­sen liegt eine Unwirk­sam­keit bzw. Ungül­tig­keit des gesam­ten Beschlus­ses vor, wenn der unbe­an­stan­det geblie­be­ne Teil allein sinn­vol­ler­wei­se kei­nen Bestand haben kann und nicht anzu­neh­men ist, dass ihn die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer so beschlos­sen hät­ten 8. Vor die­sem Hin­ter­grund hat der Bun­des­ge­richts­hof bereits ent­schie­den, dass die Ungül­tig­keits­er­klä­rung auf rech­ne­risch selb­stän­di­ge und abgrenz­ba­re Tei­le der Jah­res­ab­rech­nung beschränkt wer­den kann, dies ins­be­son­de­re bei Zugrun­de­le­gung eines feh­ler­haf­ten Ver­tei­lungs­schlüs­sels gilt und sich eine unzu­tref­fen­de Kos­ten­ver­tei­lung in der Regel nicht auf die Gesamt­ab­rech­nung aus­wirkt, son­dern nur auf die Ein­zel­ab­rech­nun­gen – und dies auch nur in dem Umfang der betrof­fe­nen Posi­tio­nen 9.

Der allein auf das Feh­len der Abrech­nungs­spit­ze gestütz­te Schluss, die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer hät­ten die feh­ler­frei­en Tei­le der Ein­zel­ab­rech­nun­gen nicht geneh­migt 10, wird dem nicht gerecht.

Die­se Auf­fas­sung ver­nach­läs­sigt die typi­sche Inter­es­sen­la­ge der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer gera­de bei Beschlüs­sen über die Jah­res­ab­rech­nung. Den Mit­glie­dern der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft ist in der Regel dar­an gele­gen, die der Beschluss­fas­sung unter­lie­gen­den Ange­le­gen­hei­ten mög­lichst abschlie­ßend auf der Jah­res­ver­samm­lung zu bewäl­ti­gen und wei­te­re Zusam­men­künf­te auf das unab­ding­ba­re Min­dest­maß zu beschrän­ken. Zudem ent­spricht es einer effi­zi­en­ten und ord­nungs­ge­mä­ßen Ver­wal­tung, Beschluss­fas­sun­gen über ent­schei­dungs­rei­fe Posi­tio­nen als­bald her­bei­zu­füh­ren und das Beschlos­se­ne sodann zügig umzu­set­zen. Das gilt umso mehr, als bei einem sol­chen Vor­ge­hen die recht­mä­ßi­gen Posi­tio­nen spä­tes­tens nach Durch­füh­rung einer Beschluss­män­gel­kla­ge in Bestands­kraft erwach­sen, womit sie dem (wei­te­ren) Streit ent­zo­gen wer­den und dies auch dann, wenn als Fol­ge der teil­wei­sen Unwirk­sam­keit oder Ungül­tig­keit auch der Abrech­nungs­spit­ze die Grund­la­ge ent­zo­gen wird. Dem­ge­gen­über wäre bei Annah­me gesam­ter Nich­tig­keit oder Unwirk­sam­keit – dem Rechts­frie­den unter den Woh­nungs­ei­gen­tü­mer alles ande­re als zuträg­lich – aber­mals die Mög­lich­keit der Anfech­tung sogar mit ganz neu­en Begrün­dun­gen eröff­net. Lässt man es dem­ge­gen­über bei der Teil­un­wirk­sam­keit bewen­den, brau­chen sich die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer nach­fol­gend nur noch mit der nach­ge­bes­ser­ten Posi­ti­on sowie der dar­aus resul­tie­ren­den Abrech­nungs­spit­ze (oder einem sich dar­aus erge­ben­den Gut­ha­ben) zu befas­sen 11.

Dem mut­maß­li­chen Wil­len der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer wird die Ver­nei­nung der Teil­nich­tig­keit aller­dings dann nicht ent­spre­chen, wenn Män­gel vor­lie­gen, die zu einer nicht mehr oder nur noch schwer nach­voll­zieh­ba­ren Restab­rech­nung füh­ren 12, wie es auch bei einer Viel­zahl von Ein­zel­feh­lern der Fall sein kann 13. Danach begrün­det allein die Ungül­tig­keit der Posi­ti­on über die Ver­wal­ter­kos­ten nicht die gesam­te Ungül­tig­keit aller Ein­zel­ab­rech­nun­gen. Dazu, ob dies im Zusam­men­spiel mit wei­te­ren Män­geln anzu­neh­men wäre, hat das Beru­fungs­ge­richt – auf der Grund­la­ge sei­ner Rechts­auf­fas­sung kon­se­quent – kei­ne Fest­stel­lun­gen getrof­fen.

Mit Blick auf die Ein­zel­wirt­schafts­plä­ne gilt nichts ande­res. Nicht jeder Feh­ler in Wirt­schafts­plä­nen führt zur Ungül­tig­keits­er­klä­rung des Geneh­mi­gungs­be­schlus­ses ins­ge­samt 14. Auch inso­weit gilt bei Zugrun­de­le­gung eines feh­ler­haf­ten Ver­tei­lungs­schlüs­sels, dass sich die unzu­tref­fen­de Kos­ten­ver­tei­lung in der Regel nur auf die davon betrof­fe­nen Posi­tio­nen aus­wirkt 15. Dabei ist bei der Ermitt­lung des mut­maß­li­chen Par­tei­wil­lens die Bedeu­tung der Ein­zel­wirt­schafts­plä­ne in Rech­nung zu stel­len, wonach mit deren Geneh­mi­gung und den zugleich geneh­mig­ten in ihnen ent­hal­te­nen Zah­lungs­ver­pflich­tun­gen die in § 28 Abs. 2 WEG nor­mier­te Ver­pflich­tung des ein­zel­nen Woh­nungs­ei­gen­tü­mers zur Zah­lung von Vor­schüs­sen ent­steht 16. Das Inter­es­se der Mehr­heit der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer wird grund­sätz­lich nicht dahin gehen, wegen der Feh­ler­haf­tig­keit einer oder meh­re­rer Posi­tio­nen der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft die wesent­li­che wirt­schaft­li­che Grund­la­ge für das betref­fen­de Wirt­schafts­jahr ganz zu ent­zie­hen. Viel­mehr wird es zur Begrün­dung und Siche­rung von Vor­schuss­zah­lun­gen dar­auf gerich­tet sein, die­se wenigs­tens in dem Umfang der bean­stan­dungs­frei­en Posi­tio­nen ent­ste­hen zu las­sen und mög­lichst die feh­ler­frei­en Posi­tio­nen dem Streit zu ent­zie­hen.

Bun­des­ge­richts­hof, Ver­säum­nis­ur­teil vom 11. Mai 2012 – V ZR 193/​11

  1. zur strei­ti­gen Fra­ge des Ermes­sens vgl. etwa OLG Mün­chen, OLGR 2008, 366 mwN[]
  2. so etwa Abra­men­ko, ZMR 2003, 769, 770 mwN[]
  3. BGH, Beschluss vom 10.09.1998 – V ZB 11/​98, BGHZ 139, 289, 298[]
  4. dazu BGH, Urteil vom 04.12.2009 – V ZR 44/​09, NJW 2010, 2127 Rn. 6; Beschluss vom 15.03.2007 – V ZB 1/​06, BGHZ 171, 335, 339 Rn. 12[]
  5. BGH, Urteil vom 17.10.2008 – V ZR 14/​08, NJW 2009, 1135, 1136 Rn. 12[]
  6. BGH, Urteil vom 14.06.2006 – VIII ZR 257/​04, NJW 2006, 2696, 2697 Rn. 21[][]
  7. vgl. Erman/​Arnold, BGB, 13. Aufl., § 139 Rn. 22a[]
  8. vgl. BGH, Beschluss vom 10.09.1998 – V ZB 11/​98, BGHZ 139, 288, 298[]
  9. BGH, Beschluss vom 15.03.2007 – V ZB 1/​06, BGHZ 171, 335, 339 Rn. 12 f.; vgl. auch Urteil vom 04.12.2009 – V ZR 44/​09, NJW 2010, 2127 Rn. 6; Urteil vom 04.03.2011 – V ZR 156/​10, WM 2011, 1291, 1293[]
  10. so aber Staudinger/​Bub [2005], § 28 WEG Rn. 551[]
  11. zum Ergän­zungs­an­spruch der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer: BGH, Beschluss vom 15.03.2007 – V ZB 1/​06, BGHZ 171, 335, 339 Rn. 12[]
  12. BayO­bLG, ZMR 2004, 50, 51; BayO­bLG, ZMR 2003, 761, 762; Mer­le in Bär­mann, WEG, 11. Aufl. § 28 Rn. 120; Spielbauer/​Then, WEG, 2. Aufl., § 28 Rn. 85[]
  13. vgl. auch OLG Frank­furt, ZWE 2006, 194, 198; Mer­le, aaO, § 28 Rn. 120[]
  14. BGH, Beschluss vom 02.06.2005 – V ZR 32/​05, BGHZ 163, 154, 175[]
  15. Spielbauer/​Then, aaO, § 28 Rn. 18; vgl. auch BGH, Urteil vom 01.04.2011 – V ZR 162/​10, WM 2011, 1295, 1297 Rn.20[]
  16. BGH, Urteil vom 20.05.2011 – V ZR 175/​10, ZWE 2011, 331, 332[]