Fens­ter­er­neue­rung im Woh­nungs­ei­gen­tum

Weist die Gemein­schafts­ord­nung die Pflicht zur Instand­hal­tung und Instand­set­zung der Fens­ter nebst Rah­men in dem räum­li­chen Bereich des Son­der­ei­gen­tums den ein­zel­nen Woh­nungs­ei­gen­tü­mern zu und nimmt dabei den Außen­an­strich aus, ist eine voll­stän­di­ge Erneue­rung der Fens­ter im Zwei­fel Sache der Gemein­schaft.

Fens­ter­er­neue­rung im Woh­nungs­ei­gen­tum

Die Fens­ter nebst Rah­men ste­hen gemäß § 5 Abs. 2 WEG zwin­gend im Gemein­schafts­ei­gen­tum 1. Dies hat nach der gesetz­li­chen Kom­pe­tenz­zu­wei­sung zur Fol­ge, dass die Gemein­schaft der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer für ihren Aus­tausch zustän­dig ist (§ 21 Abs. 1, Abs. 5 Nr. 2 WEG bzw. § 22 WEG) und die damit ver­bun­de­nen Kos­ten zu tra­gen hat (§ 16 Abs. 2 WEG). Durch Ver­ein­ba­rung kön­nen die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer hier­von abwei­chen, sofern sie eine kla­re und ein­deu­ti­ge Rege­lung tref­fen. Im Zwei­fel bleibt es bei der gesetz­li­chen Zustän­dig­keit 2.

Eine sol­che abwei­chen­de Rege­lung der Instand­hal­tung und Instand­set­zung der Fens­ter und der damit ver­bun­de­nen Kos­ten ent­hält § 6 Abs. 1 der Gemein­schafts­ord­nung. Die Aus­le­gung einer der­ar­ti­gen, in dem Grund­buch in Bezug genom­me­nen Bestim­mung unter­liegt vol­len Umfangs der Nach­prü­fung durch das Revi­si­ons­ge­richt. Maß­ge­bend sind ihr Wort­laut und ihr Sinn, wie er sich aus unbe­fan­ge­ner Sicht als nächst­lie­gen­de Bedeu­tung der Ein­tra­gung ergibt, weil sie auch die Son­der­rechts­nach­fol­ger der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer bin­det. Umstän­de außer­halb der Ein­tra­gung dür­fen nur her­an­ge­zo­gen wer­den, wenn sie nach den beson­de­ren Ver­hält­nis­sen des Ein­zel­fal­les für jeder­mann ohne wei­te­res erkenn­bar sind 3.

Im hier ent­schie­de­nen Fall ergibt die Aus­le­gung der Gemein­schafts­ord­nung durch den Bun­des­ge­richts­hof, dass § 6 Abs. 1 der Gemein­schafts­ord­nung den Aus­tausch des Fens­ters nicht dem ein­zel­nen Woh­nungs­ei­gen­tü­mer, son­dern der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft zuweist, und zwar unab­hän­gig davon, ob es sich um einen anfäng­li­chen oder um einen nach­träg­li­chen Man­gel han­delt. Aus­drück­lich wird nur die "Erneue­rung des Außen­an­strichs", nicht aber die voll­stän­di­ge Erneue­rung der Fens­ter gere­gelt. Die erfor­der­li­che ein­deu­ti­ge Zuwei­sung auch die­ser Auf­ga­be an den ein­zel­nen Woh­nungs­ei­gen­tü­mer lässt sich der Gemein­schafts­ord­nung nicht ent­neh­men. Für eine Zustän­dig­keit des Son­der­ei­gen­tü­mers hin­sicht­lich der Erneue­rung spricht zwar auf den ers­ten Blick, dass ihm nicht nur der Innen­an­strich und die Behe­bung von Glas­schä­den, son­dern auch die Instand­hal­tung und Instand­set­zung der Außen­fens­ter samt Fens­ter­rah­men oblie­gen. Damit wird nicht nur die Kos­ten­last gere­gelt 4, son­dern auch die Ver­wal­tungs­be­fug­nis im Hin­blick auf die­sen Teil des Gemein­schafts­ei­gen­tums. In dem gesetz­li­chen Sprach­ge­brauch umfasst die Instand­hal­tung und Instand­set­zung auch einen Aus­tausch 5. Die erfor­der­li­che Aus­le­gung der dif­fe­ren­zier­ten Rege­lung in ihrem Gesamt­zu­sam­men­hang spricht aber dafür, dass der Begriff der Instand­hal­tung und Instand­set­zung enger gemeint ist und nicht die voll­stän­di­ge Erneue­rung, son­dern nur die übli­che Pfle­ge, die War­tung und die Repa­ra­tur der vor­han­de­nen Fens­ter erfasst. Denn die Erneue­rung des Außen­an­strichs der Fens­ter samt Rah­men wird der Eigen­tü­mer­ge­mein­schaft zuge­wie­sen. Das erlaubt nicht den Schluss, dass alle ande­ren Maß­nah­men dem ein­zel­nen Woh­nungs­ei­gen­tü­mer oblie­gen 6, son­dern führt im Zwei­fel dazu, dass der Aus­tausch der Fens­ter Gemein­schafts­auf­ga­be ist; behält sich die Gemein­schaft schon den Außen­an­strich vor, gilt dies erst recht für die voll­stän­di­ge Erneue­rung. Mit einer sol­chen Rege­lung wol­len die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer näm­lich eine ein­heit­li­che Außen­an­sicht des Gebäu­des sicher­stel­len. Ein Aus­tausch der Fens­ter kann die Außen­an­sicht in glei­chem oder noch stär­ke­rem Maße als ein Anstrich beein­flus­sen. In der hier ver­wen­de­ten Klau­sel ist die­ser Zweck sogar aus­drück­lich fest­ge­hal­ten wor­den, weil eine ein­heit­li­che Aus­füh­rung von Maß­nah­men, die die Außen­an­sicht betref­fen, als "unab­ding­bar" bezeich­net und der Außen­an­strich aus die­sem Grund der Gemein­schaft zuge­wie­sen wird.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 2. März 2012 – V ZR 174/​11

  1. OLG Karls­ru­he, NZM 2011, 204; Arm­brüs­ter in Bär­mann, WEG, 11. Aufl., § 5 Rn. 71[]
  2. KG, ZMR 2009, 135, 136; AG Han­no­ver, ZMR 2010, 483 f.; AG Pin­ne­berg, ZMR 2005, 157, 158; vgl. auch BayO­bLG, ZMR 1996, 574[]
  3. vgl. BGH, Urteil vom 10.09.1998 – V ZB 11/​98, BGHZ 139, 288, 291 ff.[]
  4. zu einer der­ar­ti­gen Rege­lung vgl. BGH, Urteil vom 10.06.2011 – V ZR 2/​10, NZM 2011, 589[]
  5. vgl. Mer­le in Bär­mann, WEG, 11. Aufl., § 21 Rn. 89[]
  6. so aber – jeweils für ähn­li­che Klau­seln – OLG Düs­sel­dorf, NZM 1999, 277; BayO­bLG, WuM 1993, 562; ZfIR 2004, 23 f.[]