Feri­en­gäs­te für die Eigen­tums­woh­nung

Will eine Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft die kurz­zei­ti­gen Ver­mie­tung von Eigen­tums­woh­nun­gen ver­bie­ten, so ist dies nur mit Zustim­mung aller Woh­nungs­ei­gen­tü­mer mög­lich.

Feri­en­gäs­te für die Eigen­tums­woh­nung

Die kurz­zei­ti­ge Ver­mie­tung von Eigen­tums­woh­nun­gen (z.B. an Feri­en­gäs­te) kann mit­hin auch nicht auf der Grund­la­ge einer soge­nann­ten Öff­nungs­klau­sel in der Tei­lungs­er­klä­rung durch einen Mehr­heits­be­schluss der Eigen­tü­mer­ver­samm­lung ver­bo­ten wer­den.

In dem hier vom Bun­des­ge­richts­hof ent­schie­de­nen Fall ging es um eine Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft mit acht Woh­nun­gen. Die Klä­ge­rin ist Eigen­tü­me­rin einer der Woh­nun­gen, die Beklag­ten sind die übri­gen Woh­nungs­ei­gen­tü­mer. Die Tei­lungs­er­klä­rung ent­hält eine Rege­lung, wonach den Woh­nungs­ei­gen­tü­mern auch die kurz­zei­ti­ge Ver­mie­tung ihrer Woh­nun­gen (z.B. an Feri­en­gäs­te) gestat­tet ist. Eine soge­nann­te Öff­nungs­klau­sel sieht vor, dass die Tei­lungs­er­klä­rung mit einer Mehr­heit von 75 % aller Mit­ei­gen­tums­an­tei­le geän­dert wer­den kann. Mit einer sol­chen Mehr­heit beschlos­sen die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer in der Eigen­tü­mer­ver­samm­lung vom 29. März 2017, die Tei­lungs­er­klä­rung dahin­ge­hend zu ändern, dass die Über­las­sung einer Woh­nung an täg­lich oder wöchent­lich wech­seln­de Feri­en­gäs­te, vor Ort befris­tet Täti­ge oder ande­re Mie­ter mit Unter­kunfts­be­dürf­nis­sen von kur­zer Dau­er sowie eine Nut­zung als Werks­woh­nung nicht mehr zuläs­sig ist.

Auf die unter Wah­rung der Fris­ten des § 46 Abs. 1 Satz 2 WEG erho­be­ne Beschluss­män­gel­kla­ge der Klä­ge­rin hat das erst­in­stanz­lich hier­mit befass­te Amts­ge­richt Papen­burg die Nich­tig­keit des Beschlus­ses der Eigen­tü­mer­ver­samm­lung fest­ge­stellt 1. Nach­dem die Beru­fung der übri­gen Woh­nungs­ei­gen­tü­mer vor dem Land­ge­richt Aurich erfolg­los geblie­ben ist 2, woll­ten sie nun­mehr vor dem Bun­des­ge­richts­hof mit der von dem Land­ge­richt im Beru­fungs­ur­teil zuge­las­se­nen Revi­si­on wei­ter­hin die Abwei­sung der Kla­ge errei­chen, blie­ben jedoch auch hier­mit ohne Erfolg. Der Bun­des­ge­richts­hof bestä­tig­te die kla­ge­ab­wei­sen­den Urte­le der Vor­in­stanz; der Beschluss der Eigen­tü­mer­samm­lung sei rechts­wid­rig, da die Zustim­mung der Klä­ge­rin fehl­te.

Nach der bis­lang gel­ten­den Gemein­schafts­ord­nung war die kurz­zei­ti­ge Ver­mie­tung zuläs­sig. Die­nen Ein­hei­ten – wie hier – zu Wohn­zwe­cken, ist dies näm­lich als Zweck­be­stim­mung mit Ver­ein­ba­rungs­cha­rak­ter anzu­se­hen. Die zuläs­si­ge Wohn­nut­zung umfasst, wie der Bun­des­ge­richts­hof schon im Jahr 2010 ent­schie­den hat, auch die Ver­mie­tung an täg­lich oder wöchent­lich wech­seln­de Feri­en­gäs­te; die­se Ver­mie­tungs­for­men waren hier bis­lang sogar aus­drück­lich erlaubt.

Im Aus­gangs­punkt erlaubt es die all­ge­mei­ne Öff­nungs­klau­sel den Woh­nungs­ei­gen­tü­mern zwar, sol­che Ver­ein­ba­run­gen mit qua­li­fi­zier­ter Mehr­heit zu ändern. Zum Schutz der Min­der­heit sind dabei aber bestimm­te fun­da­men­ta­le inhalt­li­che Schran­ken zu beach­ten. Das gilt unter ande­rem für Beschluss­ge­gen­stän­de, die zwar ver­zicht­ba­re, aber "mehr­heits­fes­te" Rech­te der Son­der­ei­gen­tü­mer betref­fen. Zu die­sen "mehr­heits­fes­ten" Rech­ten eines Son­der­ei­gen­tü­mers gehört die Zweck­be­stim­mung sei­nes Woh­nungs- oder Teil­ei­gen­tums. Die­se gibt vor, wie die Ein­heit zuläs­si­ger­wei­se genutzt wer­den darf; des­halb hat sie aus Sicht des Son­der­ei­gen­tü­mers ent­schei­den­den Ein­fluss auf den Wert sei­ner Ein­heit. Wird sie geän­dert oder ein­ge­schränkt, betrifft dies die Nut­zung des Son­der­ei­gen­tums in sub­stan­zi­el­ler Wei­se. Der­ar­ti­ge Ein­grif­fe bedür­fen jeden­falls der Zustim­mung des Eigen­tü­mers der Ein­heit, deren Zweck­be­stim­mung geän­dert wer­den soll. Dies ergibt sich aus einer ver­fas­sungs­kon­for­men Aus­le­gung der all­ge­mei­nen Öff­nungs­klau­sel, die dem Umstand Rech­nung trägt, dass das Son­der­ei­gen­tum als ech­tes Eigen­tum im Sin­ne von § 903 BGB und Art. 14 GG aus­ge­stal­tet ist. Bei­spiels­wei­se berech­tigt eine sol­che Klau­sel nicht dazu, eine als Gast­stät­te die­nen­de Teil­ei­gen­tums­ein­heit ohne Zustim­mung des Teil­ei­gen­tü­mers mit der Zweck­be­stim­mung Büro zu ver­se­hen, weil die Mehr­heit den Gast­stät­ten­be­trieb als stö­rend emp­fin­det.

Auch Ver­mie­tungs­ver­bo­te grei­fen in die Zweck­be­stim­mung des Woh­nungs­ei­gen­tums ein. Ein gene­rel­les (also sowohl auf kurz- als auch auf lang­fris­ti­ge Ver­mie­tun­gen bezo­ge­nes) Ver­mie­tungs­ver­bot könn­te nur dann recht­mä­ßig sein, wenn nicht nur die aktu­ell ver­mie­ten­den, son­dern alle Woh­nungs­ei­gen­tü­mer zustim­men; denn auch die Zweck­be­stim­mung sol­cher Ein­hei­ten, die im Zeit­punkt der Beschluss­fas­sung von den Eigen­tü­mern selbst genutzt wer­den, wür­de ein­ge­schränkt, wenn eine Ver­mie­tung fort­an unter­blei­ben müss­te. Hier haben die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer zwar kein gene­rel­les, son­dern ein spe­zi­el­les Ver­mie­tungs­ver­bot beschlos­sen, mit dem nur bestimm­te, näm­lich kurz­zei­ti­ge Ver­mie­tun­gen unter­sagt wer­den. Aber auch ein sol­ches Ver­bot kann nur mit Zustim­mung aller Woh­nungs­ei­gen­tü­mer beschlos­sen wer­den. Denn es ver­engt die zuvor wei­te Zweck­be­stim­mung der Ein­hei­ten und schränkt das in § 13 Abs. 1 WEG gewähr­leis­te­te Recht jedes ein­zel­nen Woh­nungs­ei­gen­tü­mers, mit sei­nem Son­der­ei­gen­tum nach Belie­ben zu ver­fah­ren, dau­er­haft in erheb­li­cher Wei­se ein. Über die Nut­zung des Son­der­ei­gen­tums darf aber soweit nichts ande­res ver­ein­bart ist – der Son­der­ei­gen­tü­mer frei ent­schei­den, und er darf sich dar­auf ver­las­sen, dass sei­ne auf das Son­der­ei­gen­tum bezo­ge­nen Nut­zungs­be­fug­nis­se nicht ohne sein Zutun ein­ge­schränkt wer­den. Infol­ge­des­sen dür­fen auch Ver­mie­tun­gen von beson­ders kur­zer Dau­er oder bestimm­ter Art – wie etwa die Ver­mie­tung als Feri­en- oder Werks­woh­nung – nur mit Zustim­mung aller Woh­nungs­ei­gen­tü­mer ver­bo­ten wer­den; andern­falls ent­stün­den im Übri­gen erheb­li­che Abgren­zungs- und Wer­tungs­pro­ble­me.

Die Eigen­tums­rech­te der übri­gen Woh­nungs­ei­gen­tü­mer wer­den hier­durch nicht außer Acht gelas­sen. Aller­dings erfor­dern Rege­lun­gen, die – wie das Ver­bot der kurz­zei­ti­gen Ver­mie­tung in einer rei­nen Woh­nungs­ei­gen­tums­an­la­ge – die Zweck­be­stim­mung aller Ein­hei­ten betref­fen, eine all­stim­mi­ge Beschluss­fas­sung; die­se zu errei­chen, kann sich gera­de in grö­ße­ren Anla­gen als schwie­rig erwei­sen. Den übri­gen Woh­nungs­ei­gen­tü­mern ste­hen aber ggf. ande­re Rechts­schutz­mög­lich­kei­ten zur Ver­fü­gung. Was die Kurz­zeit­ver­mie­tung angeht, müs­sen damit ein­her­ge­hen­de Stö­run­gen wie Über­be­le­gung, fort­wäh­ren­de Ver­stö­ße gegen die Haus­ord­nung oder Lärm­be­läs­ti­gun­gen durch Feri­en­gäs­te nicht hin­ge­nom­men wer­den; sie kön­nen einen Unter­las­sungs­an­spruch gemäß § 15 Abs. 3 WEG begrün­den. Sol­che Stö­run­gen machen die Beklag­ten aller­dings – soweit ersicht­lich – nicht gel­tend. Der von ihnen vor­nehm­lich ange­führ­te Umstand, dass die kurz­zei­ti­gen Mie­ter den ande­ren Bewoh­nern unbe­kannt sind, stellt für sich genom­men kei­ne Stö­rung dar.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 12. April 2019 – – V ZR 112/​18

  1. AG Papen­burg, Urteil vom 26.10.2017 – 20 C 216/​17[]
  2. LG Aurich, Urteil vom 06.04.2018 – 4 S 201/​17[]