Ferienwohnung im Wohneigentum

10. Februar 2010 | Zivilrecht
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Wenn die Teilungsklärung nichts anderes bestimmt und die Wohnungseigentümer nichts anderes vereinbart haben, ist die Vermietung einer Eigentumswohnung an täglich oder wöchentlich wechselnde Feriengäste Teil der zulässigen Wohnnutzung.

Mit diesem Urteil entschied jetzt der Bundesgerichtshof einen bisher bestehenden Meinungsstreit. Ob die Nutzung einer Wohnung zur Vermietung an Feriengäste und andere Mieter mit Unterkunftsbedürfnissen von kurzer Dauer in diesem Sinne eine Wohnnutzung ist, wird bisher unterschiedlich beurteilt. Nach einer Ansicht ist das nicht der Fall1. Eine solche Form der Nutzung sei keine Wohn-, sondern eine gewerbliche Nutzung. Außerdem werde die Wohnnutzung durch das auf Dauer angelegte Bewohnen durch denselben Nutzer geprägt. Davon unterscheide sich diese Nutzung in wesentlichen Punkten. Das Gebäude werde für einen nicht überschaubaren Personenkreis geöffnet. Die Anonymität nehme zu; das Sicherheitsgefühl der anderen Wohnungseigentümer verringere sich. Außerdem nähmen Feriengäste typischerweise auf die Interessen der Hausgemeinschaft und das gemeinschaftliche Eigentum weniger Rücksicht. Das Gemeinschaftseigentum werde stärker abgenutzt. Nach anderer Auffassung umfasst die Wohnnutzung auch die Vermietung einer Eigentumswohnung an Feriengäste2. Nach einer dritten Auffassung gilt das jedenfalls bei Wohnungseigentumsanlagen in Feriengebieten3.

Der BGH folgt nunmehr im Ansatz der zweiten Meinung. Wenn die Teilungserklärung nichts anderes bestimmt und die Wohnungseigentümer nichts anderes vereinbart haben, ist die Vermietung einer Eigentumswohnung an täglich oder wöchentlich wechselnde Feriengäste Teil der zulässigen Wohnnutzung. Sie ist weder eine unzulässige gewerbliche Nutzung noch eine sonstige Nutzung, die nur in Teileigentumseinheiten zulässig wäre.

Wohnungseigentum kann nach § 1 Abs. 2 WEG nur an einer Wohnung begründet werden. Daraus ergibt sich nicht nur, dass das Sondereigentum zum Wohnen geeignet sein muss. Vielmehr folgt daraus auch, dass das Wohnungseigentum zum Wohnen bestimmt ist und sich seine ordnungsgemäße Nutzung nach diesem Zweck richtet4. Zu dieser ordnungsgemäßen Nutzung gehört sicher in erster Linie die Nutzung der Wohnung als Lebensmittelpunkt. Darauf beschränkt sich der Wohnzweck indessen nicht. Ähnlich wie der Begriff der Wohnung in Art. 13 Abs. 1 GG5 ist auch der hier in der Teilungserklärung verwendete Begriff der Wohnung in § 1 Abs. 2 WEG weit auszulegen und am Ziel der Vorschrift auszurichten. Ziel der Vorschrift ist es zwar auch, die Wohnungsnutzung von der sonstigen Nutzung abzugrenzen, für die mit § 1 Abs. 3 WEG das Teileigentum vorgesehen ist. Entscheidend ist aber, dass dem Wohnungseigentümer Eigentum zugewiesen wird, das vollen Eigentumsschutz genießt6. Dessen Beschränkungen sind an Art. 14 GG zu messen. Nach Art. 14 GG hat der Wohnungseigentümer das mit § 13 Abs. 1 WEG auch einfachrechtlich abgesicherte Recht, mit dem Wohnungseigentum im Ausgangspunkt nach Belieben zu verfahren7. Das umfasst das in § 13 Abs. 1 WEG ausdrücklich bestimmte Recht, sein Wohnungseigentum zu vermieten8.

Der Wohnungseigentümer ist auch nicht darauf beschränkt, seine Wohnung ausschließlich zu Wohnzwecken zu nutzen. Aus Art. 14 GG i. V. m. § 13 Abs. 1 WEG folgt vielmehr das Recht, die Wohnung auch zu anderen Zwecken zu nutzen. Anerkannt worden ist das etwa für die Nutzung als Ingenieur-Planungsbüro ohne Publikumsverkehr9 oder als Patentanwaltskanzlei10. Entscheidend ist dabei, dass eine solche anderweitige Nutzung die übrigen Wohnungseigentümer nicht über das Maß hinaus beeinträchtigt, das bei einer Nutzung des Wohnungseigentums typischerweise zu erwarten ist11. An diesem Maßstab sind deshalb auch Wohnnutzungen zu messen, die von der Wohnnutzung abweichen, die in der jeweiligen Wohnungseigentumsanlage vorherrscht. Entschieden worden ist das für das Überlassen einer Eigentumswohnung zum Dauerbewohnen durch eine asylberechtigte Familie12 und für die Überlassung einer Eigentumswohnung als Unterkunft für einen laufend wechselnden Kreis von Aus- und Übersiedlern13. Für die Vermietung einer Eigentumswohnung an laufend wechselnde Feriengäste und vergleichbare Personenkreise gilt nichts anderes.

Eine solche Nutzung überschreitet das bei einer Wohnnutzung typischerweise zu erwartende Maß an Beeinträchtigungen nicht schon deshalb, weil sie als eine gewerbliche Nutzung anzusehen wäre. Eine solche Nutzung einer Ferienwohnung ist zwar steuerrechtlich als gewerbliche Tätigkeit anzusehen, wenn die Wohnung in einem Feriengebiet im Verband mit einer Vielzahl gleichartig genutzter Wohnungen einer einheitlichen Wohnanlage liegt und die Werbung für kurzfristige Vermietung an laufend wechselnde Mieter (hotelmäßiges Angebot) sowie die Verwaltung einer Feriendienstorganisation übertragen sind14. Für die wohnungseigentumsrechtliche Einordnung einer solchen Nutzung kommt es aber weder darauf an, welcher steuerrechtlichen Einkommensart die Einkünfte aus der Vermietung einer Eigentumswohnung zuzuordnen sind, noch darauf, ob die Vermietung einer Eigentumswohnung, wie etwa bei gewerblichen Wohnungsunternehmen, Teil der unternehmerischen Tätigkeit des Eigentümers ist. Entscheidend ist nach §§ 1 Abs. 2 und 3, 13 Abs. 1 WEG allein, welche Nutzung in der Wohnung selbst stattfindet. Die Nutzung der Wohnung selbst ist bei der Vermietung einer Eigentumswohnung an laufend wechselnde Ferien- oder Gäste mit vergleichbaren Unterkunftsbedürfnissen nicht gewerblich. Auch in diesem Fall dient die Wohnung den Gästen als Unterkunft und damit Wohnzwecken.

Im Unterschied zu Mietern, die eine Eigentumswohnung als Haupt- oder Nebenwohnung anmieten, verbleiben Feriengäste und vergleichbare Mieter nur für kurze Zeit in der Wohnung, die dann von einem anderen Mieter genutzt wird. Der dadurch bedingte häufige Wechsel des Mieters führt als solcher nicht zu Beeinträchtigungen, die sich signifikant von denen anderer Formen der Wohnnutzung abheben.

Die nur verhältnismäßig kurze Dauer des Aufenthalts solcher Gäste in der Wohnung führt allerdings regelmäßig dazu, dass eine nähere nachbarliche Beziehung mit den Dauerbewohnern der Anlage nicht entsteht. Dabei ist, so der BGH, auch einzuräumen, dass dies von den Wohnungseigentümern gerade auch kleiner Wohnanlagen mit nur wenigen Eigentumswohnungen als störend empfunden werden kann und wird. Darin unterscheidet sich diese Form der Wohnnutzung aber bei typisierender Betrachtung heute nicht mehr, jedenfalls nicht mehr signifikant von der längerfristigen Vermietung einer Wohnung.

Die Vermietung an Feriengäste unterscheidet sich von einer Vermietung zum Dauerwohnen auch nicht dadurch, dass sie das Sicherheitsgefühl der übrigen Bewohner verringert. Jeder Wohnungseigentümer hat das verfassungsrechtlich geschützte Recht, in seinem Wohnungseigentum Gäste zu empfangen15, und ein solches Recht steht auch einem Mieter zu. Deshalb können sich in jeder Wohnanlage Personen aufhalten, die nicht zu den Dauerbewohnern gehören, die diese nicht kennen und die diese deshalb verunsichern können.

Nichts anderes gilt im Ergebnis für das Argument, durch die Vermietung an Feriengäste werde das Gemeinschaftseigentum einer Wohnungseigentumsanlage stärker beansprucht oder gar in Mitleidenschaft gezogen werden als bei einer Nutzung durch die Eigentümer selbst oder durch Dauermieter. Auch dieses Argument kann im Einzelfall zutreffen. Es gibt Mieter, die mit einer Ferienwohnung weniger sorgsam umgehen als mit ihrer Dauerwohnung. Es gibt aber auch Dauerbewohner, die es an dem gebotenen sorgsamen Umgang mit dem Gemeinschaftseigentum oder auch mit dem Sondereigentum selbst fehlen lassen. Die entscheidende Frage ist deshalb, ob ein solches Fehlverhalten bei Feriengästen typischerweise eher erwartet werden kann, als bei Dauerbewohnern. Dafür fehlt jeder Anhaltspunkt.

Allerdings kann die Nutzung von Eigentumswohnungen einer Anlage für die Vermietung an Feriengäste, was das Berufungsgericht mit Recht erwägt, den Charakter der Wohnanlage verändern. Das gilt vor allem in kleinen Anlagen oder dann, wenn diese Nutzung zunimmt und die Dauernutzung zur Ausnahme wird. Das ist ein Nachteil, der auch den Wert des Wohnungseigentums entscheidend vermindern kann. Aber auch darin liegt keine spezifische Auswirkung gerade einer Vermietung an laufend wechselnde Feriengäste. Vergleichbare Veränderungen und Nachteile können sich auch bei anderen Formen der Nutzung ergeben. Das persönliche Klima in der Gemeinschaft kann sich verändern, wenn die Eigentümer wechseln und miteinander nicht mehr auskommen. Der Charakter der Anlage kann sich verändern, wenn die Wohnungen in der Anlage (im anerkannt zulässigen Rahmen) verstärkt als Büros genutzt werden oder wenn die bisherigen Mieter ausziehen und neue Mieter mit anderer Einstellung einziehen. Solche Veränderungen lassen sich nicht einer spezifischen Nutzungsform zuordnen. Sie lassen sich wirksam nur verhindern, wenn die Wohnungseigentümer von ihnen nicht erwünschte Formen der Nutzung in der Teilungserklärung oder durch Vereinbarung ausschließen oder darin unter einen Genehmigungsvorbehalt stellen16. Von diesen Möglichkeiten haben die Wohnungseigentümer freilich in dem vom BGH nun entschiedenen Fall keinen Gebrauch gemacht.

Eine Vermietung an Feriengäste kann, wie jede andere Nutzung, in einer konkreten Ausgestaltung oder, z. B. durch Überbelegung, in einem Aus-maß erfolgen, die die übrigen Wohnungseigentümer in einem nach § 14 WEG nicht hinzunehmendem Maß beeinträchtigen. Beides hätte der Wohnungseiigentümer nach § 15 Abs. 3 WEG zu unterlassen. Solche konkreten Beeinträchtigungen wurden freilich in dem vom BGH entschiedenen Fall von der Mehrheit der übrigen Wohnungseigentümer nicht geltend gemacht.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 15. Januar 2010 – V ZR 72/09

  1. KG, ZMR 2007, 803, 804 f.; 2008, 406, 407; OLG Saarbrücken, NZM 2006, 588, 589; AG Lübeck, Urteil vom 28. November 2008 – 35 C 22/08
  2. BayObLG, MDR 1979, 232; BayObLGZ 1978, 305, 308; 1982, 9, 14; OLG Frankfurt/Main, OLGZ 1983, 61, 62; OLG Celle, NZM 2005, 184; Jennißen/Löffler, WEG, § 13 Rdn. 32; Böhm, DWE 2008, 74, 76
  3. LG Karlsruhe, NZM 2009, 943, 944 f.; vgl. auch Staudinger/Kreuzer, BGB [2005], § 13 WEG Rdn. 73, 85
  4. Wenzel in Bärmann, § 13 Rdn. 33
  5. zu diesem: BVerfGE 32, 54, 69, 75; BGH, Beschluss vom 15.01.1997, StB 27/96, NJW 1997, 1018, 1019
  6. dazu: BGHZ 116, 392, 394
  7. BVerfGK 4, 333, 336; BVerfG, NJW 1995, 1665, 1666 für Art. 5 GG; Beschluss vom 06.10.2009 – 2 BvR 693/09
  8. BVerfGE 95, 64, 83
  9. OLG Zweibrücken ZMR 1997, 482, 483
  10. OLG Köln, ZMR 2002, 380, 381
  11. BayObLG, NZM 2001, 137, 138; OLG Saarbrücken, NZM 2006, 588, 589; LG Karlsruhe, ZMR 2009, 943, 944
  12. BayObLG, NJW 1992, 917 f.; KG NJW 1992, 3045
  13. OLG Stuttgart, NJW 1992, 3046; BayObLG, NJW 1994, 1662
  14. BFHE 159, 199, 201 f.; BFH/NV 2009, 1114, 1115
  15. BVerfG, Beschluss vom 06.10.2009, aaO
  16. vgl. z. B. BayObLGZ 1982, 9, 14

 
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