Feri­en­woh­nung im Wohn­ei­gen­tum

Wenn die Tei­lungs­klä­rung nichts ande­res bestimmt und die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer nichts ande­res ver­ein­bart haben, ist die Ver­mie­tung einer Eigen­tums­woh­nung an täg­lich oder wöchent­lich wech­seln­de Feri­en­gäs­te Teil der zuläs­si­gen Wohn­nut­zung.

Feri­en­woh­nung im Wohn­ei­gen­tum

Mit die­sem Urteil ent­schied jetzt der Bun­des­ge­richts­hof einen bis­her bestehen­den Mei­nungs­streit. Ob die Nut­zung einer Woh­nung zur Ver­mie­tung an Feri­en­gäs­te und ande­re Mie­ter mit Unter­kunfts­be­dürf­nis­sen von kur­zer Dau­er in die­sem Sin­ne eine Wohn­nut­zung ist, wird bis­her unter­schied­lich beur­teilt. Nach einer Ansicht ist das nicht der Fall 1. Eine sol­che Form der Nut­zung sei kei­ne Wohn‑, son­dern eine gewerb­li­che Nut­zung. Außer­dem wer­de die Wohn­nut­zung durch das auf Dau­er ange­leg­te Bewoh­nen durch den­sel­ben Nut­zer geprägt. Davon unter­schei­de sich die­se Nut­zung in wesent­li­chen Punk­ten. Das Gebäu­de wer­de für einen nicht über­schau­ba­ren Per­so­nen­kreis geöff­net. Die Anony­mi­tät neh­me zu; das Sicher­heits­ge­fühl der ande­ren Woh­nungs­ei­gen­tü­mer ver­rin­ge­re sich. Außer­dem näh­men Feri­en­gäs­te typi­scher­wei­se auf die Inter­es­sen der Haus­ge­mein­schaft und das gemein­schaft­li­che Eigen­tum weni­ger Rück­sicht. Das Gemein­schafts­ei­gen­tum wer­de stär­ker abge­nutzt. Nach ande­rer Auf­fas­sung umfasst die Wohn­nut­zung auch die Ver­mie­tung einer Eigen­tums­woh­nung an Feri­en­gäs­te 2. Nach einer drit­ten Auf­fas­sung gilt das jeden­falls bei Woh­nungs­ei­gen­tums­an­la­gen in Feri­en­ge­bie­ten 3.

Der BGH folgt nun­mehr im Ansatz der zwei­ten Mei­nung. Wenn die Tei­lungs­er­klä­rung nichts ande­res bestimmt und die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer nichts ande­res ver­ein­bart haben, ist die Ver­mie­tung einer Eigen­tums­woh­nung an täg­lich oder wöchent­lich wech­seln­de Feri­en­gäs­te Teil der zuläs­si­gen Wohn­nut­zung. Sie ist weder eine unzu­läs­si­ge gewerb­li­che Nut­zung noch eine sons­ti­ge Nut­zung, die nur in Teil­ei­gen­tums­ein­hei­ten zuläs­sig wäre.

Woh­nungs­ei­gen­tum kann nach § 1 Abs. 2 WEG nur an einer Woh­nung begrün­det wer­den. Dar­aus ergibt sich nicht nur, dass das Son­der­ei­gen­tum zum Woh­nen geeig­net sein muss. Viel­mehr folgt dar­aus auch, dass das Woh­nungs­ei­gen­tum zum Woh­nen bestimmt ist und sich sei­ne ord­nungs­ge­mä­ße Nut­zung nach die­sem Zweck rich­tet 4. Zu die­ser ord­nungs­ge­mä­ßen Nut­zung gehört sicher in ers­ter Linie die Nut­zung der Woh­nung als Lebens­mit­tel­punkt. Dar­auf beschränkt sich der Wohn­zweck indes­sen nicht. Ähn­lich wie der Begriff der Woh­nung in Art. 13 Abs. 1 GG 5 ist auch der hier in der Tei­lungs­er­klä­rung ver­wen­de­te Begriff der Woh­nung in § 1 Abs. 2 WEG weit aus­zu­le­gen und am Ziel der Vor­schrift aus­zu­rich­ten. Ziel der Vor­schrift ist es zwar auch, die Woh­nungs­nut­zung von der sons­ti­gen Nut­zung abzu­gren­zen, für die mit § 1 Abs. 3 WEG das Teil­ei­gen­tum vor­ge­se­hen ist. Ent­schei­dend ist aber, dass dem Woh­nungs­ei­gen­tü­mer Eigen­tum zuge­wie­sen wird, das vol­len Eigen­tums­schutz genießt 6. Des­sen Beschrän­kun­gen sind an Art. 14 GG zu mes­sen. Nach Art. 14 GG hat der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer das mit § 13 Abs. 1 WEG auch ein­fach­recht­lich abge­si­cher­te Recht, mit dem Woh­nungs­ei­gen­tum im Aus­gangs­punkt nach Belie­ben zu ver­fah­ren 7. Das umfasst das in § 13 Abs. 1 WEG aus­drück­lich bestimm­te Recht, sein Woh­nungs­ei­gen­tum zu ver­mie­ten 8.

Der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer ist auch nicht dar­auf beschränkt, sei­ne Woh­nung aus­schließ­lich zu Wohn­zwe­cken zu nut­zen. Aus Art. 14 GG i. V. m. § 13 Abs. 1 WEG folgt viel­mehr das Recht, die Woh­nung auch zu ande­ren Zwe­cken zu nut­zen. Aner­kannt wor­den ist das etwa für die Nut­zung als Inge­nieur-Pla­nungs­bü­ro ohne Publi­kums­ver­kehr 9 oder als Patent­an­walts­kanz­lei 10. Ent­schei­dend ist dabei, dass eine sol­che ander­wei­ti­ge Nut­zung die übri­gen Woh­nungs­ei­gen­tü­mer nicht über das Maß hin­aus beein­träch­tigt, das bei einer Nut­zung des Woh­nungs­ei­gen­tums typi­scher­wei­se zu erwar­ten ist 11. An die­sem Maß­stab sind des­halb auch Wohn­nut­zun­gen zu mes­sen, die von der Wohn­nut­zung abwei­chen, die in der jewei­li­gen Woh­nungs­ei­gen­tums­an­la­ge vor­herrscht. Ent­schie­den wor­den ist das für das Über­las­sen einer Eigen­tums­woh­nung zum Dau­er­be­woh­nen durch eine asyl­be­rech­tig­te Fami­lie 12 und für die Über­las­sung einer Eigen­tums­woh­nung als Unter­kunft für einen lau­fend wech­seln­den Kreis von Aus- und Über­sied­lern 13. Für die Ver­mie­tung einer Eigen­tums­woh­nung an lau­fend wech­seln­de Feri­en­gäs­te und ver­gleich­ba­re Per­so­nen­krei­se gilt nichts ande­res.

Eine sol­che Nut­zung über­schrei­tet das bei einer Wohn­nut­zung typi­scher­wei­se zu erwar­ten­de Maß an Beein­träch­ti­gun­gen nicht schon des­halb, weil sie als eine gewerb­li­che Nut­zung anzu­se­hen wäre. Eine sol­che Nut­zung einer Feri­en­woh­nung ist zwar steu­er­recht­lich als gewerb­li­che Tätig­keit anzu­se­hen, wenn die Woh­nung in einem Feri­en­ge­biet im Ver­band mit einer Viel­zahl gleich­ar­tig genutz­ter Woh­nun­gen einer ein­heit­li­chen Wohn­an­la­ge liegt und die Wer­bung für kurz­fris­ti­ge Ver­mie­tung an lau­fend wech­seln­de Mie­ter (hotel­mä­ßi­ges Ange­bot) sowie die Ver­wal­tung einer Feri­en­dienst­or­ga­ni­sa­ti­on über­tra­gen sind 14. Für die woh­nungs­ei­gen­tums­recht­li­che Ein­ord­nung einer sol­chen Nut­zung kommt es aber weder dar­auf an, wel­cher steu­er­recht­li­chen Ein­kom­mens­art die Ein­künf­te aus der Ver­mie­tung einer Eigen­tums­woh­nung zuzu­ord­nen sind, noch dar­auf, ob die Ver­mie­tung einer Eigen­tums­woh­nung, wie etwa bei gewerb­li­chen Woh­nungs­un­ter­neh­men, Teil der unter­neh­me­ri­schen Tätig­keit des Eigen­tü­mers ist. Ent­schei­dend ist nach §§ 1 Abs. 2 und 3, 13 Abs. 1 WEG allein, wel­che Nut­zung in der Woh­nung selbst statt­fin­det. Die Nut­zung der Woh­nung selbst ist bei der Ver­mie­tung einer Eigen­tums­woh­nung an lau­fend wech­seln­de Feri­en- oder Gäs­te mit ver­gleich­ba­ren Unter­kunfts­be­dürf­nis­sen nicht gewerb­lich. Auch in die­sem Fall dient die Woh­nung den Gäs­ten als Unter­kunft und damit Wohn­zwe­cken.

Im Unter­schied zu Mie­tern, die eine Eigen­tums­woh­nung als Haupt- oder Neben­woh­nung anmie­ten, ver­blei­ben Feri­en­gäs­te und ver­gleich­ba­re Mie­ter nur für kur­ze Zeit in der Woh­nung, die dann von einem ande­ren Mie­ter genutzt wird. Der dadurch beding­te häu­fi­ge Wech­sel des Mie­ters führt als sol­cher nicht zu Beein­träch­ti­gun­gen, die sich signi­fi­kant von denen ande­rer For­men der Wohn­nut­zung abhe­ben.

Die nur ver­hält­nis­mä­ßig kur­ze Dau­er des Auf­ent­halts sol­cher Gäs­te in der Woh­nung führt aller­dings regel­mä­ßig dazu, dass eine nähe­re nach­bar­li­che Bezie­hung mit den Dau­er­be­woh­nern der Anla­ge nicht ent­steht. Dabei ist, so der BGH, auch ein­zu­räu­men, dass dies von den Woh­nungs­ei­gen­tü­mern gera­de auch klei­ner Wohn­an­la­gen mit nur weni­gen Eigen­tums­woh­nun­gen als stö­rend emp­fun­den wer­den kann und wird. Dar­in unter­schei­det sich die­se Form der Wohn­nut­zung aber bei typi­sie­ren­der Betrach­tung heu­te nicht mehr, jeden­falls nicht mehr signi­fi­kant von der län­ger­fris­ti­gen Ver­mie­tung einer Woh­nung.

Die Ver­mie­tung an Feri­en­gäs­te unter­schei­det sich von einer Ver­mie­tung zum Dau­er­woh­nen auch nicht dadurch, dass sie das Sicher­heits­ge­fühl der übri­gen Bewoh­ner ver­rin­gert. Jeder Woh­nungs­ei­gen­tü­mer hat das ver­fas­sungs­recht­lich geschütz­te Recht, in sei­nem Woh­nungs­ei­gen­tum Gäs­te zu emp­fan­gen 15, und ein sol­ches Recht steht auch einem Mie­ter zu. Des­halb kön­nen sich in jeder Wohn­an­la­ge Per­so­nen auf­hal­ten, die nicht zu den Dau­er­be­woh­nern gehö­ren, die die­se nicht ken­nen und die die­se des­halb ver­un­si­chern kön­nen.

Nichts ande­res gilt im Ergeb­nis für das Argu­ment, durch die Ver­mie­tung an Feri­en­gäs­te wer­de das Gemein­schafts­ei­gen­tum einer Woh­nungs­ei­gen­tums­an­la­ge stär­ker bean­sprucht oder gar in Mit­lei­den­schaft gezo­gen wer­den als bei einer Nut­zung durch die Eigen­tü­mer selbst oder durch Dau­er­mie­ter. Auch die­ses Argu­ment kann im Ein­zel­fall zutref­fen. Es gibt Mie­ter, die mit einer Feri­en­woh­nung weni­ger sorg­sam umge­hen als mit ihrer Dau­er­woh­nung. Es gibt aber auch Dau­er­be­woh­ner, die es an dem gebo­te­nen sorg­sa­men Umgang mit dem Gemein­schafts­ei­gen­tum oder auch mit dem Son­der­ei­gen­tum selbst feh­len las­sen. Die ent­schei­den­de Fra­ge ist des­halb, ob ein sol­ches Fehl­ver­hal­ten bei Feri­en­gäs­ten typi­scher­wei­se eher erwar­tet wer­den kann, als bei Dau­er­be­woh­nern. Dafür fehlt jeder Anhalts­punkt.

Aller­dings kann die Nut­zung von Eigen­tums­woh­nun­gen einer Anla­ge für die Ver­mie­tung an Feri­en­gäs­te, was das Beru­fungs­ge­richt mit Recht erwägt, den Cha­rak­ter der Wohn­an­la­ge ver­än­dern. Das gilt vor allem in klei­nen Anla­gen oder dann, wenn die­se Nut­zung zunimmt und die Dau­er­nut­zung zur Aus­nah­me wird. Das ist ein Nach­teil, der auch den Wert des Woh­nungs­ei­gen­tums ent­schei­dend ver­min­dern kann. Aber auch dar­in liegt kei­ne spe­zi­fi­sche Aus­wir­kung gera­de einer Ver­mie­tung an lau­fend wech­seln­de Feri­en­gäs­te. Ver­gleich­ba­re Ver­än­de­run­gen und Nach­tei­le kön­nen sich auch bei ande­ren For­men der Nut­zung erge­ben. Das per­sön­li­che Kli­ma in der Gemein­schaft kann sich ver­än­dern, wenn die Eigen­tü­mer wech­seln und mit­ein­an­der nicht mehr aus­kom­men. Der Cha­rak­ter der Anla­ge kann sich ver­än­dern, wenn die Woh­nun­gen in der Anla­ge (im aner­kannt zuläs­si­gen Rah­men) ver­stärkt als Büros genutzt wer­den oder wenn die bis­he­ri­gen Mie­ter aus­zie­hen und neue Mie­ter mit ande­rer Ein­stel­lung ein­zie­hen. Sol­che Ver­än­de­run­gen las­sen sich nicht einer spe­zi­fi­schen Nut­zungs­form zuord­nen. Sie las­sen sich wirk­sam nur ver­hin­dern, wenn die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer von ihnen nicht erwünsch­te For­men der Nut­zung in der Tei­lungs­er­klä­rung oder durch Ver­ein­ba­rung aus­schlie­ßen oder dar­in unter einen Geneh­mi­gungs­vor­be­halt stel­len 16. Von die­sen Mög­lich­kei­ten haben die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer frei­lich in dem vom BGH nun ent­schie­de­nen Fall kei­nen Gebrauch gemacht.

Eine Ver­mie­tung an Feri­en­gäs­te kann, wie jede ande­re Nut­zung, in einer kon­kre­ten Aus­ge­stal­tung oder, z. B. durch Über­be­le­gung, in einem Aus-maß erfol­gen, die die übri­gen Woh­nungs­ei­gen­tü­mer in einem nach § 14 WEG nicht hin­zu­neh­men­dem Maß beein­träch­ti­gen. Bei­des hät­te der Woh­nungs­ei­igen­tü­mer nach § 15 Abs. 3 WEG zu unter­las­sen. Sol­che kon­kre­ten Beein­träch­ti­gun­gen wur­den frei­lich in dem vom BGH ent­schie­de­nen Fall von der Mehr­heit der übri­gen Woh­nungs­ei­gen­tü­mer nicht gel­tend gemacht.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 15. Janu­ar 2010 – V ZR 72/​09

  1. KG, ZMR 2007, 803, 804 f.; 2008, 406, 407; OLG Saar­brü­cken, NZM 2006, 588, 589; AG Lübeck, Urteil vom 28. Novem­ber 2008 – 35 C 22/​08[]
  2. BayO­bLG, MDR 1979, 232; BayO­bLGZ 1978, 305, 308; 1982, 9, 14; OLG Frank­furt/​Main, OLGZ 1983, 61, 62; OLG Cel­le, NZM 2005, 184; Jennißen/​Löffler, WEG, § 13 Rdn. 32; Böhm, DWE 2008, 74, 76[]
  3. LG Karls­ru­he, NZM 2009, 943, 944 f.; vgl. auch Staudinger/​Kreuzer, BGB [2005], § 13 WEG Rdn. 73, 85[]
  4. Wen­zel in Bär­mann, § 13 Rdn. 33[]
  5. zu die­sem: BVerfGE 32, 54, 69, 75; BGH, Beschluss vom 15.01.1997, StB 27/​96, NJW 1997, 1018, 1019[]
  6. dazu: BGHZ 116, 392, 394[]
  7. BVerfGK 4, 333, 336; BVerfG, NJW 1995, 1665, 1666 für Art. 5 GG; Beschluss vom 06.10.2009 – 2 BvR 693/​09[]
  8. BVerfGE 95, 64, 83[]
  9. OLG Zwei­brü­cken ZMR 1997, 482, 483[]
  10. OLG Köln, ZMR 2002, 380, 381[]
  11. BayO­bLG, NZM 2001, 137, 138; OLG Saar­brü­cken, NZM 2006, 588, 589; LG Karls­ru­he, ZMR 2009, 943, 944[]
  12. BayO­bLG, NJW 1992, 917 f.; KG NJW 1992, 3045[]
  13. OLG Stutt­gart, NJW 1992, 3046; BayO­bLG, NJW 1994, 1662[]
  14. BFHE 159, 199, 201 f.; BFH/​NV 2009, 1114, 1115[]
  15. BVerfG, Beschluss vom 06.10.2009, aaO[]
  16. vgl. z. B. BayO­bLGZ 1982, 9, 14[]