Finan­zie­rungs­si­cher­heit für Häus­le­bau­er

Das Bun­des­jus­tiz­mi­nis­te­ri­um hat Vor­schlä­ge zum bes­se­ren Schutz von Kre­dit­neh­mern bei einem Verkauf ihrer Dar­le­hens­for­de­rung vor­ge­legt, die noch in das Gesetz zur Begren­zung der mit Finanz­in­ves­ti­tio­nen ver­bun­de­nen Risi­ken (sog. Risi­ko­be­gren­zungs­ge­setz) auf­ge­nom­men wer­den sol­len, das dem Deut­schen Bun­des­tag bereits vor­liegt.

Finan­zie­rungs­si­cher­heit für Häus­le­bau­er

Hin­ter­grund der Geset­zes­in­itia­ti­ve ist, dass Ban­ken zuneh­mend ihre For­de­run­gen aus Kre­di­ten an Finanz­in­ves­to­ren ver­kau­fen. Vie­len die­ser Inves­to­ren ist nicht an einer lang­fris­ti­gen Kun­den­be­zie­hung gele­gen. Ihr vor­ran­gi­ges Geschäfts­ziel ist es häu­fig, Dar­le­hen unter Wert zu kaufen und sie dann kurz­fris­tig zu rea­li­sie­ren.

Zunächst aber gilt auch heu­te schon: Nach gel­ten­der Rechts­la­ge haben Kre­dit­neh­mer, die ihre Raten ordent­lich bezah­len, nichts zu befürch­ten. Wer sei­ne Kre­dit­pflich­ten erfüllt, muss nicht sofort damit rech­nen, dass plötz­lich ein Finanz­in­ves­tor vor der Tür steht und Rück­zah­lung ver­langt, mit der Zwangs­voll­stre­ckung droht oder sogar die Zwangs­voll­stre­ckung durch­führt.

Die Dar­le­hen für den Haus­bau oder den Haus­kauf wer­den in der Pra­xis übli­cher­wei­se durch Grund­schul­den gesi­chert. In einer zusätz­li­chen sog. Siche­rungs­ab­re­de wird dann ver­ein­bart, dass die Bank die Zwangs­voll­stre­ckung aus der Grund­schuld nicht betrei­ben darf, wenn der Kre­dit­neh­mer die Raten wie ver­einbart zahlt. Ver­kauft die Bank das mit der Grund­schuld gesi­cher­te Dar­le­hen an einen Finanz­in­ves­tor, wird die Siche­rungs­ab­re­de zwar nicht mit über­tra­gen. Trotz­dem kann sich der Kre­dit­neh­mer auch gegen­über dem Finanz­in­ves­tor dar­auf beru­fen. Der Finanz­in­ves­tor kennt näm­lich den Inhalt der Siche­rungs­ab­re­de, weil er sich vor dem Kauf des mit der Grund­schuld gesi­cher­ten Dar­le­hens über des­sen Wert­hal­tig­keit – und damit auch über die Siche­rungs­ab­re­de – infor­miert.

Aller­dings gilt dies immer nur für die lau­fen­de Zins­bin­dungs­frist, denn mit deren Aus­lau­fen kann das Dar­lehn gekün­digt wer­den, auch wenn sich der Haus­käu­fer bis­her (ohne den Dar­lehnsverkauf) regel­mä­ßig auf eine Ver­län­ge­rung durch die Bank hat ver­las­sen kön­nen.

Außer­dem unter­rich­ten die ver­äu­ßern­den Ban­ken den Käu­fer eines Kre­dits über die Siche­rungs­ab­re­de. Dazu sind sie ver­pflich­tet. Tun sie es nicht, machen sie sich scha­dens­er­satz­pflich­tig. Das bedeu­tet: Erfol­gen Zins und Til­gung ver­trags­ge­mäß, schützt die Siche­rungs­ab­re­de den Kre­dit­neh­mer vor einer Zwangs­voll­stre­ckung auch durch einen neu­en Dar­le­hens­gläu­bi­ger.

Die Vor­schlä­ge aus dem Bun­des­jus­tiz­mi­nis­te­ri­um im Ein­zel­nen:

  • Pflicht des Dar­le­hens­ge­bers zum Ange­bot nicht abtret­ba­rer Dar­le­hens­ver­trä­ge
    Kre­dit­in­sti­tu­te sol­len künf­tig auch Dar­le­hen anbie­ten, die nicht ver­äu­ßert wer­den dür­fen. Damit wird aus­ge­schlos­sen, dass der Dar­le­hens­neh­mer plötz­lich mit einer neu­en Bank – bzw. einem Finanz­in­ves­tor – kon­fron­tiert wird. Gera­de bei lang­fris­ti­gen Kre­di­ten kann es für den Kre­dit­neh­mer ent­schei­dend sein, das Dar­le­hen bei der Bank zu haben, die sein Ver­trau­en genießt. Die Bank muss den Kre­dit­in­ter­es­sen­ten vor Abschluss eines Kre­dit­ver­tra­ges von sich aus auf die­ses Ange­bot und des­sen Kon­di­tio­nen hin­wei­sen. Nicht abtret­ba­re Kre­di­te wer­den vor­aus­sicht­lich zu einem höhe­ren Zins­satz ange­bo­ten, denn ein zusätz­li­cher Schuld­ner­schutz ist nicht zum Null­ta­rif zu haben. Der Bank­kun­de wird dann wäh­len kön­nen, ob er einen Kre­dit auf­nimmt, der ohne Wei­te­res verkauft wer­den kann, oder ob er die­ses Risi­ko gegen einen Zins­auf­schlag aus­schlie­ßen will.
  • Ver­pflich­tung des Dar­le­hens­ge­bers zu Fol­ge­an­ge­bot oder Hin­weis auf Nicht­ver­län­ge­rung des Ver­tra­ges
    Der Kre­dit­ge­ber soll künf­tig ver­pflich­tet sein, den Dar­le­hens­neh­mer recht­zei­tig vor einer Ände­rung des Kre­dit­ver­tra­ges zu unter­rich­ten: Spä­tes­tens drei Mona­te vor Aus­lau­fen einer ver­einbar­ten Zins­bin­dung oder einer Fäl­lig­keit der gesam­ten Rück­zah­lungs­for­de­rung soll das Kre­dit­in­sti­tut dem Kun­den sei­ne Bereit­schaft für ein Fol­ge­an­ge­bot mit­tei­len oder ihn dar­auf hin­wei­sen, dass es den Ver­trag nicht ver­län­gern wird. Damit soll der Dar­le­hens­neh­mer in die Lage ver­setzt wer­den, die anste­hen­den Ver­än­de­run­gen zu über­bli­cken und sich dar­auf ein­stel­len zu kön­nen.
  • Pflicht zur Anzei­ge der Abtre­tung der Dar­le­hens­for­de­rung bzw. des Wech­sels des Dar­le­hens­ge­bers
    Wird eine Kre­dit­for­de­rung abge­tre­ten oder fin­det ein Wech­sel in der Per­son des Dar­le­hens­ge­bers statt, muss der Kun­de künf­tig unver­züg­lich dar­über infor­miert wer­den. Auf die­se Wei­se kann er die Geschäfts­zie­le sei­nes neu­en Gläu­bi­gers – etwa eines Finanz­in­ves­tors – ken­nen­ler­nen und sich recht­zei­tig ent­schei­den, ob er eine län­ger­fris­ti­ge Ver­trags­be­zie­hung mit ihm fort­set­zen möch­te.
  • Ver­bes­se­rung des Kün­di­gungs­schut­zes bei Grund­stücks­dar­le­hen
    Das noch gel­ten­de Recht ent­hält einen beson­de­ren Kün­di­gungs­schutz, wenn der Dar­le­hens­neh­mer Ver­brau­cher ist und mit sei­nen Raten­zah­lun­gen nur gering­fü­gig in Rück­stand gerät. Ver­brau­cher­dar­le­hen dür­fen erst gekün­digt wer­den, wenn der Zah­lungs­rück­stand einen gewis­sen Pro­zent­satz erreicht hat. Außer­dem muss der Dar­le­hens­neh­mer zuvor erfolg­los zur Bezah­lung des Rück­stan­des auf­ge­for­dert wor­den sein. Die­ser beson­de­re Kün­di­gungs­schutz besteht jedoch nicht, wenn es sich um ein Grund­stücks­dar­le­hen han­delt. Das soll sich in Zukunft ändern. Auch der Häus­le­bau­er wird dann bes­ser vor einer Kün­di­gung sei­nes Kre­dits geschützt.
  • Nicht abtret­ba­re Unter­neh­mens­kre­di­te
    Nach noch gel­ten­dem Recht kann ein Unter­neh­mer mit sei­ner Bank nicht ver­einbaren, dass die For­de­rung aus sei­nem Dar­le­hen nicht abge­tre­ten wird. Die­se Son­der­re­ge­lung für Unter­neh­mer soll nun gelo­ckert und ihre Situa­ti­on ver­bes­sert wer­den: Auch Unter­neh­mer sol­len in Zukunft die Möglichkeit erhal­ten, nicht abtret­ba­re Dar­le­hens­ver­trä­ge mit ihren Kre­dit­in­sti­tu­ten zu schlie­ßen.
  • Ver­schul­dens­un­ab­hän­gi­ger Scha­dens­er­satz­an­spruch bei unbe­rech­tig­ter Zwangs­voll­stre­ckung aus einer voll­streck­ba­ren Urkun­de
    Bei Abschluss eines Kre­dit­ver­tra­ges wird häu­fig nota­ri­ell ver­einbart, dass der Dar­le­hens­neh­mer sich wegen der For­de­run­gen aus dem Kre­dit­ver­trag der sofor­ti­gen Zwangs­voll­stre­ckung unter­wirft. Aus sol­chen sog. voll­streck­ba­ren Urkun­den kann der Kre­dit­ge­ber – z. B. bei einem Zah­lungs­rück­stand des Dar­le­hens­neh­mers – unmit­tel­bar voll­stre­cken. Ein Gericht muss den Anspruch vor­her nicht über­prü­fen und ein geson­der­tes Urteil (Voll­stre­ckungs­ti­tel) dar­über erlas­sen. Die voll­streck­ba­re Urkun­de ist also selbst Grund­la­ge der Zwangs­voll­stre­ckung.

    Der Kre­dit­ge­ber darf aber nicht aus einer voll­streck­ba­ren Urkun­de voll­stre­cken, wenn der Dar­le­hens­neh­mer sei­ne Raten ordent­lich zahlt. Betreibt der Kre­dit­ge­ber trotz­dem die Zwangs­voll­stre­ckung, hat der Dar­le­hens­neh­mer spä­ter grund­sätz­lich einen Scha­dens­er­satz­an­spruch gegen ihn. Das gilt nach dem der­zeit noch gel­ten­den Recht aber nur, wenn den Kre­dit­ge­ber ein Ver­schul­den trifft, wenn er also zumin­dest hät­te wis­sen kön­nen, dass die Voll­stre­ckung unzu­läs­sig ist. Nach dem Vor­schlag von Bun­des­jus­tiz­mi­nis­te­rin Zypries soll es künf­tig nicht mehr auf ein Ver­schul­den ankom­men. Das bedeu­tet: Der Dar­le­hens­neh­mer, des­sen Haus­grund­stück auf Betrei­ben der Bank oder eines Finanz­in­ves­tors zu Unrecht zwangs­ver­stei­gert wur­de, kann sei­nen Scha­den in Zukunft deut­lich ein­fa­cher ersetzt bekom­men.

Im Deut­schen Bun­des­tag wer­den neben die­sen Vor­schlä­gen der­zeit noch wei­ter­ge­hen­de Maß­nah­men dis­ku­tiert. Bei den lau­fen­den Bera­tun­gen wird ein ange­mes­se­ner Aus­gleich zwi­schen dem Schutz­in­ter­es­se des red­li­chen Dar­le­hens­neh­mers und dem betriebs­wirt­schaft­li­chen Inter­es­se der Kre­dit­in­sti­tu­te zu fin­den sein. Es wird auch dar­auf zu ach­ten sein, dass der freie Kapi­tal­ver­kehr nicht zu stark ein­ge­schränkt wird.