Flurbereinigung, Grundbuchberichtigung und die Pflicht zur Vorlage von Grundschuldbriefen

Im Grundbuchberichtigungsverfahren aufgrund eines Ersuchens gemäß § 79 FlurbG ist die Flurbereinigungsbehörde zur Vorlage von Hypotheken- und Grundschuldbriefen verpflichtet, wenn Eintragungen bei den verbrieften Rechten in Abteilung III des Grundbuchs notwendig sind; erfolgen die berichtigenden Eintragungen nur im Bestandsverzeichnis des Grundbuchs, besteht keine Pflicht zur Briefvorlage.

Flurbereinigung, Grundbuchberichtigung und die Pflicht zur Vorlage von Grundschuldbriefen

Gemäß § 41 Abs. 1 Satz 1, § 42 Satz 1 GBO ist der Grundschuldbrief vorzulegen ist, wenn eine Eintragung bei einer Briefgrundschuld erfolgen soll. Mit diesen Vorschriften werden zwei Ziele verfolgt. Zum einen soll das Grundbuchamt in die Lage versetzt werden, die Bewilligungsberechtigung des von der Eintragung Betroffenen (§ 19 GBO) zu prüfen. Dafür ist die Briefvorlage notwendig, weil der Gläubiger einer Briefgrundschuld nicht in jedem Fall aus dem Grundbuch ersichtlich ist. Der Übergang des Rechts auf einen neuen Gläubiger kann auch außerhalb des Grundbuchs durch Übertragung der Grundschuld mittels schriftlicher Erklärung und Übergabe des Briefes erfolgen (§ 1154 Abs. 1, § 1192 Abs. 1 BGB). Zum anderen dienen die Vorschriften zusammen mit denen in § 62 GBO dazu, die Übereinstimmung zwischen dem Inhalt des Grundbuchs und dem Inhalt des Grundschuldbriefs sicherzustellen1.

Ebenfalls zutreffend meint das Beschwerdegericht, dass Eintragungen „bei einer Grundschuld“ nur solche Eintragungen sind, die in der Abteilung III des Grundbuchs unter der Nummer erfolgen, unter der die Grundschuld eingetragen ist. Dabei spielt es keine Rolle, ob die Eintragung rechtsbegründend oder rechtsbezeugend ist, auf Bewilligung, Unrichtigkeitsnachweis oder Zwangsvollstreckung beruht, auf Antrag, auf Ersuchen oder von Amts wegen vorzunehmen ist, endgültigen oder vorläufigen Charakter hat, ob der Grundschuldgläubiger von der Eintragung betroffen oder begünstigt oder ob sie für ihn rechtlich neutral ist, und ob die Eintragung auf dem Brief vermerkt wird oder nicht2. Keine Eintragungen im Sinn von § 41 Abs. 1 Satz 1, § 42 Satz 1, § 62 Abs. 1 Satz 1 GBO sind dagegen solche, die zwar materiell auf die Grundschuld einwirken, aber grundbuchmäßig ihre Eintragung in Abteilung III nicht berühren3. Dasselbe gilt für die Verlautbarung von Tatsachen wie die identitätswahrende Namensänderung des Berechtigten, die Richtigund Klarstellung ungenauer Eintragungsvermerke, EuroUmstellungen seit dem 31.12.2001, Vermerke über das Bestehen oder Erlöschen anderer Mithaftstellen, die nur infolge von Umbuchungen angebracht werden, die Einweisung eines anderen Rechts in einen bei der Hypothek oder Grundschuld bereits eingetragenen vorbehaltenen Rang und die Umbuchung des belasteten Grundbesitzes auf ein anderes Grundbuchblatt4.

Dass es sich bei den für die Erledigung des Eintragungsersuchens notwendigen Eintragungen um Eintragungen bei den Grundschulden handelt, nimmt das Beschwerdegericht jedoch zu Unrecht an.

In dem Verfahren des freiwilligen Landtausches (§§ 103a ff. FlurbG) tritt mit dem in der Anordnung der Ausführung des unanfechtbaren Tauschplans durch die Flurbereinigungsbehörde genannten Zeitpunkt der neue Rechtszustand entsprechend den Festlegungen in dem Tauschplan ein (§ 61 Satz 2, §§ 103b, 103f Abs. 3 Satz 2 FlurbG). Die Rechtsänderungen vollziehen sich außerhalb des Grundbuchs. Das Ersuchen der Flurbereinigungsbehörde um Eintragung der Rechtsänderungen in das Grundbuch (§ 79 FlurbG) dient somit der Grundbuchberichtigung. Zusammen mit den sonstigen Unterlagen (s. § 80 FlurbG) ersetzt es den Eintragungsantrag (§ 13 Abs. 1 GBO), Eintragungsbewilligungen (§ 19 GBO), eventuell notwendige Zustimmungen Dritter und den Nachweis der Unrichtigkeit des Grundbuchs nach § 22 Abs. 1 GBO5. Das Grundbuchamt hat nur zu prüfen, ob die formellen Voraussetzungen des Eintragungsersuchens erfüllt sind, ob es alle für die beantragte Eintragung notwendigen Angaben enthält und ob die erforderlichen Unterlagen vorliegen; eine inhaltliche Prüfung des Berichtigungsersuchens hat es nicht vorzunehmen6.

Folge der Rechtsänderung ist hier, dass an die Stelle des einen Tauschflurstücks 48/2 das andere Tauschflurstück 10 tritt und umgekehrt (§ 68 Abs. 1 Satz 1, § 103f Abs. 1 Satz 1 FlurbG). Das bedeutet, dass die Rechtsverhältnisse, die an dem jeweiligen Tauschgrundstück bestanden, sich ohne weiteres an dem anderen Tauschgrundstück fortsetzen7. Dies gilt sowohl für das Eigentum als auch für dingliche Belastungen der Tauschgrundstücke.

Die Berichtigung darf ohne die Vorlage der Grundschuldbriefe erfolgen, wenn keine Eintragungen bei den Grundschulden vorzunehmen sind.

Eintragungen bei den Grundschulden erfolgen auch nicht wegen des Umstands, dass ein Flurstück nicht mehr für sie haftet.

Nach dem Tauschplan sind die Grundschulden erloschen, soweit sie an dem Flurstück 48/2 bestanden. Die Rechtsänderung trat kraft Gesetzes ein (§ 61 Abs. 2, §§ 103b, 103f Abs. 3 Satz 2 FlurbG). Sie wird in den Grundbüchern dadurch dokumentiert, dass das Flurstück lastenfrei abgeschrieben und neu eingetragen wird. Nach § 46 Abs. 2 GBO gilt dies als Löschung der Grundschulden in Ansehung des Flurstücks 48/2. Ob bei dieser Form der Löschung, die einer Löschung nach § 46 Abs. 1 GBO durch Eintragung eines Vermerks, der das Erlöschen der Mithaft ausweist, in Abteilung III Spalten 57 des Grundbuchs8 gleichwertig ist, in dem Fall der lastenfreien Abschreibung einer noch nicht vermessenen Grundstücksteilfläche die Vorlage von Grundpfandrechtsbriefen erforderlich ist9, kann offen bleiben. Der Briefvorlage bedarf es für die Dokumentation der Abschreibung im Grundbuch jedenfalls dann nicht, wenn – wie hier – ein Bestandteil des belasteten Grundstücks lastenfrei abgeschrieben werden soll. Bei der Abschreibung eines realen Grundstücksteils, der katastermäßig noch nicht als Flurstück ausgewiesen ist, muss das belastete Grundstück vor der Abschreibung in zwei (oder mehrere) Flurstücke geteilt werden (vgl. § 2 Abs. 3 Satz 2 GBO). Diese erhalten jeweils eine neue laufende Nummer im Bestandsverzeichnis der Grundbücher. Das ursprüngliche Haftungsobjekt (Grundstück im Rechtssinn) existiert damit rechtlich nicht mehr. Hier ist es jedoch anders. Im Gegensatz zu der Ansicht des Beschwerdegerichts ist Belastungsgegenstand kein anderes Grundstück als vorher. Das unter der laufenden Nummer 49 im Bestandsverzeichnis von Blatt 382 eingetragene Grundstück bleibt auch nach der Abschreibung des Flurstücks 48/2 dort eingetragen. Die Grundschulden lasten unverändert auf diesem Grundstück. Dass es durch die Bestandteilsabschreibung flächenmäßig kleiner geworden ist, berührt die Eintragung in Abteilung III nicht. Auch wenn das Haftungsobjekt durch Bestandteilszuschreibung größer wird, erfolgt keine Eintragung „bei der Grundschuld“.

Die Briefvorlage ist auch nicht deshalb erforderlich, weil das Grundbuchamt ohne die Briefe die Verfügungsbefugnis der Grundschuldgläubiger nicht prüfen kann10. Dieser Gesichtspunkt spielt nur bei einer auf einer Willenserklärung beruhenden Pfandentlassung und der dadurch notwendigen Löschung des Rechts eine Rolle, nicht jedoch dann, wenn die Flurbereinigungsbehörde das Grundbuchamt um die Berichtigung des Grundbuchs entsprechend den Festlegungen in einem Tauschplan ersucht.

Die Belastung des Flurstücks 10 mit den in Abteilung III unter den Nummern 6 und 7 auf Blatt 382 eingetragenen Briefgrundschulden ist dort ebenfalls nicht in den Spalten 57 zu vermerken. Der Vermerk wäre allenfalls dann anzubringen, wenn die Übertragung des Flurstücks 10 von Blatt 425 auf Blatt 382 im Grundbuch in der Weise dokumentiert würde, dass es unter einer neuen laufenden Nummer im Bestandsverzeichnis von Blatt 382 als selbständiges Grundstück eingetragen würde. In einem solchen Fall wären die Grundschulden zu Gesamtgrundschulden geworden, weil sie nicht nur das neue Grundstück (Flurstück 10), sondern auch weiterhin das alte, unter der laufenden Nummer 49 des Bestandsverzeichnisses eingetragene Grundstück (Flurstück 48/1) belasteten (§ 1132 Abs. 1, § 1192 Abs. 1 BGB). Belastungsgegenstand wäre ein anderes Grundstück geworden. Eine solche Eintragung ist hier jedoch nicht vorzunehmen. Nach dem Tauschplan wurde ein Pfandaustausch11 in dem Sinn vorgenommen, dass die Grundschulden weiterhin ausschließlich an dem unter der laufenden Nummer 49 des Bestandsverzeichnisses von Blatt 382 bezeichneten Grundstück bestehen sollen. Das folgt daraus, dass das Flurstück 10 im Wege der dinglichen Surrogation an die Stelle des Flurstücks 48/2 getreten ist. Es hat deshalb auch dessen rechtliche Stellung erlangt, also nicht die eines selbständigen Grundstücks behalten, sondern die eines Bestandteils des unter der laufenden Nummer 49 eingetragenen Grundstücks bekommen. Diesem Grundstück muss es zugeschrieben werden (§ 890 Abs. 2 BGB, § 6 Abs. 1 Satz 1 GBO), was grundbuchtechnisch im Bestandsverzeichnis von Blatt 382 nach Maßgabe der Vorschriften in § 6 Abs. 2, 5, 6 Buchst. b und c, § 13 Abs. 1 GBV geschieht. Dass sich die in Abteilung III von Blatt 382 unter den Nummern 6 und 7 eingetragenen Grundschulden nach dem Tauschplan (ebenso nach § 1131 Abs. 1 Satz 1, 1192 Abs. 1 BGB) auf das Flurstück 10 erstrecken, wird in Abteilung III nicht vermerkt. Bei der Bestandteilszuschreibung erfolgt keine Eintragung bei der Grundschuld im Sinn von § 41 Abs. 1 Satz 1, § 42 Satz 1, § 62 Abs. 1 GBO. Die Grundschuldbriefe müssen nicht vorgelegt werden12.

Nach alledem ist die Briefvorlage jedenfalls dann entbehrlich, wenn wie hier ein Bestandteil des haftenden Grundstücks durch dingliche Surrogation ausgewechselt wurde, ohne dass sich darüber hinaus an den Grundschulden etwas geändert hat13. Das Grundbuchamt hat somit zu Unrecht die Vorlage der Grundschuldbriefe verlangt. Es ist deshalb unter Aufhebung der Entscheidung des Beschwerdegerichts anzuweisen, die Erledigung des Eintragungsersuchens nicht wegen der fehlenden Grundschuldbriefe zu verweigern.

Bundesgerichtshof, Beschluss vom 7. Februar 2013 – V ZB 160/12

  1. OLG Düsseldorf, Rpfleger 1995, 104[]
  2. siehe nur Hügel/Zeiser, GBO, 2. Aufl., § 41 Rn. 13 mwN[]
  3. Meikel/Bestelmeyer, GBO, 10. Aufl. § 41 Rn. 31 mwN[]
  4. siehe wiederum nur Hügel/Zeiser, aaO Rn.19[]
  5. BayObLGZ 1985, 372, 374[]
  6. BayObLGZ aaO; vgl. allgemein BGH, Beschluss vom 20.12.2012 V ZB 95/12, Umdruck S. 7 – zur Veröffentlichung bestimmt[]
  7. Grundsatz der dinglichen Surrogation; vgl. Seehusen/Schwede/Schwantag/Wingerter, FlurbG, 8. Aufl., § 58 Rn. 1 f.[]
  8. s. KEHE-Eickmann, Grundbuchrecht, 6. Aufl., § 11 V Rn. 8[]
  9. bejahend: Bauer/von Oefele/Schneider, GBO, 3. Aufl., § 41 Rn. 13; Demharter, GBO, 28. Aufl., § 41 Rn. 5 und § 62 Rn. 3; Hügel/Zeiser, GBO, 2. Aufl., § 41 Rn. 13, 19 und § 62 Rn. 2; Meikel/Bestelmeyer, GBO, 10. Aufl., § 41 Rn. 16 und § 62 Rn. 9; Meikel/Böhringer, aaO, § 46 Rn. 104; Lemke/Wagner, Immobilienrecht, § 41 Rn. 10 und § 62 Rn. 4; KEHEHerrmann, Grundbuchrecht, 6. Aufl., § 41 Rn. 7; Burkhardt, BWNotZ 1987, 111, 112 f.; Gaberdiel, ZIP 1985, 1262 f.; verneinend: OLG Celle, WM 1985, 1041, 1042; KEHEEickmann, aaO, § 62 Rn. 2[]
  10. vgl. Meikel/Bestelmeyer, GBO, 10. Aufl., § 41 Rn. 16; Gaberdiel, ZIP 1985, 1262[]
  11. dazu BGH, Beschluss vom 10.06.2010 – V ZB 22/10, NJW 2010, 3300, 3302[]
  12. Bauer/von Oefele/Schneider, GBO, 3. Aufl., § 41 Rn. 14 und § 62 Rn. 6; Demharter, GBO, 28. Aufl., § 41 Rn. 3; Hügel/Zeiser, GBO, 2. Aufl., § 41 Rn. 10; Hügel/Kral, aaO, § 62 Rn. 3; Meikel/Bestelmeyer, GBO, 10. Aufl., § 41 Rn. 31; Lemke/Wagner, Immobilienrecht, § 41 GBO Rn. 11; Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 15. Aufl., Rn. 4052; Seehusen/Schwede/Schwantag/Wingerter, FlurbG, 8. Aufl., § 79 Rn. 4[]
  13. Seehusen/Schwede/Schwantag/Wingerter, FlurbG, 8. Aufl., § 79 Rn. 4[]
  14. AG Euskirchen, Urteil vom 19.03.2013 - 17 C 160/12[]

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