Flur­be­rei­ni­gung, Grund­buch­be­rich­ti­gung und die Pflicht zur Vor­la­ge von Grund­schuld­brie­fen

Im Grund­buch­be­rich­ti­gungs­ver­fah­ren auf­grund eines Ersu­chens gemäß § 79 FlurbG ist die Flur­be­rei­ni­gungs­be­hör­de zur Vor­la­ge von Hypo­the­ken- und Grund­schuld­brie­fen ver­pflich­tet, wenn Ein­tra­gun­gen bei den ver­brief­ten Rech­ten in Abtei­lung III des Grund­buchs not­wen­dig sind; erfol­gen die berich­ti­gen­den Ein­tra­gun­gen nur im Bestands­ver­zeich­nis des Grund­buchs, besteht kei­ne Pflicht zur Brief­vor­la­ge.

Flur­be­rei­ni­gung, Grund­buch­be­rich­ti­gung und die Pflicht zur Vor­la­ge von Grund­schuld­brie­fen

Gemäß § 41 Abs. 1 Satz 1, § 42 Satz 1 GBO ist der Grund­schuld­brief vor­zu­le­gen ist, wenn eine Ein­tra­gung bei einer Brief­grund­schuld erfol­gen soll. Mit die­sen Vor­schrif­ten wer­den zwei Zie­le ver­folgt. Zum einen soll das Grund­buch­amt in die Lage ver­setzt wer­den, die Bewil­li­gungs­be­rech­ti­gung des von der Ein­tra­gung Betrof­fe­nen (§ 19 GBO) zu prü­fen. Dafür ist die Brief­vor­la­ge not­wen­dig, weil der Gläu­bi­ger einer Brief­grund­schuld nicht in jedem Fall aus dem Grund­buch ersicht­lich ist. Der Über­gang des Rechts auf einen neu­en Gläu­bi­ger kann auch außer­halb des Grund­buchs durch Über­tra­gung der Grund­schuld mit­tels schrift­li­cher Erklä­rung und Über­ga­be des Brie­fes erfol­gen (§ 1154 Abs. 1, § 1192 Abs. 1 BGB). Zum ande­ren die­nen die Vor­schrif­ten zusam­men mit denen in § 62 GBO dazu, die Über­ein­stim­mung zwi­schen dem Inhalt des Grund­buchs und dem Inhalt des Grund­schuld­briefs sicher­zu­stel­len [1].

Eben­falls zutref­fend meint das Beschwer­de­ge­richt, dass Ein­tra­gun­gen „bei einer Grund­schuld“ nur sol­che Ein­tra­gun­gen sind, die in der Abtei­lung III des Grund­buchs unter der Num­mer erfol­gen, unter der die Grund­schuld ein­ge­tra­gen ist. Dabei spielt es kei­ne Rol­le, ob die Ein­tra­gung rechts­be­grün­dend oder rechts­be­zeu­gend ist, auf Bewil­li­gung, Unrich­tig­keits­nach­weis oder Zwangs­voll­stre­ckung beruht, auf Antrag, auf Ersu­chen oder von Amts wegen vor­zu­neh­men ist, end­gül­ti­gen oder vor­läu­fi­gen Cha­rak­ter hat, ob der Grund­schuld­gläu­bi­ger von der Ein­tra­gung betrof­fen oder begüns­tigt oder ob sie für ihn recht­lich neu­tral ist, und ob die Ein­tra­gung auf dem Brief ver­merkt wird oder nicht [2]. Kei­ne Ein­tra­gun­gen im Sinn von § 41 Abs. 1 Satz 1, § 42 Satz 1, § 62 Abs. 1 Satz 1 GBO sind dage­gen sol­che, die zwar mate­ri­ell auf die Grund­schuld ein­wir­ken, aber grund­buch­mä­ßig ihre Ein­tra­gung in Abtei­lung III nicht berüh­ren [3]. Das­sel­be gilt für die Ver­laut­ba­rung von Tat­sa­chen wie die iden­ti­täts­wah­ren­de Namens­än­de­rung des Berech­tig­ten, die Rich­ti­gund Klar­stel­lung unge­nau­er Ein­tra­gungs­ver­mer­ke, Euro­Um­stel­lun­gen seit dem 31.12.2001, Ver­mer­ke über das Bestehen oder Erlö­schen ande­rer Mit­haft­stel­len, die nur infol­ge von Umbu­chun­gen ange­bracht wer­den, die Ein­wei­sung eines ande­ren Rechts in einen bei der Hypo­thek oder Grund­schuld bereits ein­ge­tra­ge­nen vor­be­hal­te­nen Rang und die Umbu­chung des belas­te­ten Grund­be­sit­zes auf ein ande­res Grund­buch­blatt [4].

Dass es sich bei den für die Erle­di­gung des Ein­tra­gungs­er­su­chens not­wen­di­gen Ein­tra­gun­gen um Ein­tra­gun­gen bei den Grund­schul­den han­delt, nimmt das Beschwer­de­ge­richt jedoch zu Unrecht an.

In dem Ver­fah­ren des frei­wil­li­gen Land­tau­sches (§§ 103a ff. FlurbG) tritt mit dem in der Anord­nung der Aus­füh­rung des unan­fecht­ba­ren Tausch­plans durch die Flur­be­rei­ni­gungs­be­hör­de genann­ten Zeit­punkt der neue Rechts­zu­stand ent­spre­chend den Fest­le­gun­gen in dem Tausch­plan ein (§ 61 Satz 2, §§ 103b, 103f Abs. 3 Satz 2 FlurbG). Die Rechts­än­de­run­gen voll­zie­hen sich außer­halb des Grund­buchs. Das Ersu­chen der Flur­be­rei­ni­gungs­be­hör­de um Ein­tra­gung der Rechts­än­de­run­gen in das Grund­buch (§ 79 FlurbG) dient somit der Grund­buch­be­rich­ti­gung. Zusam­men mit den sons­ti­gen Unter­la­gen (s. § 80 FlurbG) ersetzt es den Ein­tra­gungs­an­trag (§ 13 Abs. 1 GBO), Ein­tra­gungs­be­wil­li­gun­gen (§ 19 GBO), even­tu­ell not­wen­di­ge Zustim­mun­gen Drit­ter und den Nach­weis der Unrich­tig­keit des Grund­buchs nach § 22 Abs. 1 GBO [5]. Das Grund­buch­amt hat nur zu prü­fen, ob die for­mel­len Vor­aus­set­zun­gen des Ein­tra­gungs­er­su­chens erfüllt sind, ob es alle für die bean­trag­te Ein­tra­gung not­wen­di­gen Anga­ben ent­hält und ob die erfor­der­li­chen Unter­la­gen vor­lie­gen; eine inhalt­li­che Prü­fung des Berich­ti­gungs­er­su­chens hat es nicht vor­zu­neh­men [6].

Fol­ge der Rechts­än­de­rung ist hier, dass an die Stel­le des einen Tausch­flur­stücks 48/​2 das ande­re Tausch­flur­stück 10 tritt und umge­kehrt (§ 68 Abs. 1 Satz 1, § 103f Abs. 1 Satz 1 FlurbG). Das bedeu­tet, dass die Rechts­ver­hält­nis­se, die an dem jewei­li­gen Tausch­grund­stück bestan­den, sich ohne wei­te­res an dem ande­ren Tausch­grund­stück fort­set­zen [7]. Dies gilt sowohl für das Eigen­tum als auch für ding­li­che Belas­tun­gen der Tausch­grund­stü­cke.

Die Berich­ti­gung darf ohne die Vor­la­ge der Grund­schuld­brie­fe erfol­gen, wenn kei­ne Ein­tra­gun­gen bei den Grund­schul­den vor­zu­neh­men sind.

Ein­tra­gun­gen bei den Grund­schul­den erfol­gen auch nicht wegen des Umstands, dass ein Flur­stück nicht mehr für sie haf­tet.

Nach dem Tausch­plan sind die Grund­schul­den erlo­schen, soweit sie an dem Flur­stück 48/​2 bestan­den. Die Rechts­än­de­rung trat kraft Geset­zes ein (§ 61 Abs. 2, §§ 103b, 103f Abs. 3 Satz 2 FlurbG). Sie wird in den Grund­bü­chern dadurch doku­men­tiert, dass das Flur­stück las­ten­frei abge­schrie­ben und neu ein­ge­tra­gen wird. Nach § 46 Abs. 2 GBO gilt dies als Löschung der Grund­schul­den in Anse­hung des Flur­stücks 48/​2. Ob bei die­ser Form der Löschung, die einer Löschung nach § 46 Abs. 1 GBO durch Ein­tra­gung eines Ver­merks, der das Erlö­schen der Mit­haft aus­weist, in Abtei­lung III Spal­ten 57 des Grund­buchs [8] gleich­wer­tig ist, in dem Fall der las­ten­frei­en Abschrei­bung einer noch nicht ver­mes­se­nen Grund­stücks­teil­flä­che die Vor­la­ge von Grund­pfand­rechts­brie­fen erfor­der­lich ist [9], kann offen blei­ben. Der Brief­vor­la­ge bedarf es für die Doku­men­ta­ti­on der Abschrei­bung im Grund­buch jeden­falls dann nicht, wenn – wie hier – ein Bestand­teil des belas­te­ten Grund­stücks las­ten­frei abge­schrie­ben wer­den soll. Bei der Abschrei­bung eines rea­len Grund­stücks­teils, der katas­ter­mä­ßig noch nicht als Flur­stück aus­ge­wie­sen ist, muss das belas­te­te Grund­stück vor der Abschrei­bung in zwei (oder meh­re­re) Flur­stü­cke geteilt wer­den (vgl. § 2 Abs. 3 Satz 2 GBO). Die­se erhal­ten jeweils eine neue lau­fen­de Num­mer im Bestands­ver­zeich­nis der Grund­bü­cher. Das ursprüng­li­che Haf­tungs­ob­jekt (Grund­stück im Rechts­sinn) exis­tiert damit recht­lich nicht mehr. Hier ist es jedoch anders. Im Gegen­satz zu der Ansicht des Beschwer­de­ge­richts ist Belas­tungs­ge­gen­stand kein ande­res Grund­stück als vor­her. Das unter der lau­fen­den Num­mer 49 im Bestands­ver­zeich­nis von Blatt 382 ein­ge­tra­ge­ne Grund­stück bleibt auch nach der Abschrei­bung des Flur­stücks 48/​2 dort ein­ge­tra­gen. Die Grund­schul­den las­ten unver­än­dert auf die­sem Grund­stück. Dass es durch die Bestand­teils­ab­schrei­bung flä­chen­mä­ßig klei­ner gewor­den ist, berührt die Ein­tra­gung in Abtei­lung III nicht. Auch wenn das Haf­tungs­ob­jekt durch Bestand­teils­zu­schrei­bung grö­ßer wird, erfolgt kei­ne Ein­tra­gung „bei der Grund­schuld“.

Die Brief­vor­la­ge ist auch nicht des­halb erfor­der­lich, weil das Grund­buch­amt ohne die Brie­fe die Ver­fü­gungs­be­fug­nis der Grund­schuld­gläu­bi­ger nicht prü­fen kann [10]. Die­ser Gesichts­punkt spielt nur bei einer auf einer Wil­lens­er­klä­rung beru­hen­den Pfand­ent­las­sung und der dadurch not­wen­di­gen Löschung des Rechts eine Rol­le, nicht jedoch dann, wenn die Flur­be­rei­ni­gungs­be­hör­de das Grund­buch­amt um die Berich­ti­gung des Grund­buchs ent­spre­chend den Fest­le­gun­gen in einem Tausch­plan ersucht.

Die Belas­tung des Flur­stücks 10 mit den in Abtei­lung III unter den Num­mern 6 und 7 auf Blatt 382 ein­ge­tra­ge­nen Brief­grund­schul­den ist dort eben­falls nicht in den Spal­ten 57 zu ver­mer­ken. Der Ver­merk wäre allen­falls dann anzu­brin­gen, wenn die Über­tra­gung des Flur­stücks 10 von Blatt 425 auf Blatt 382 im Grund­buch in der Wei­se doku­men­tiert wür­de, dass es unter einer neu­en lau­fen­den Num­mer im Bestands­ver­zeich­nis von Blatt 382 als selb­stän­di­ges Grund­stück ein­ge­tra­gen wür­de. In einem sol­chen Fall wären die Grund­schul­den zu Gesamt­grund­schul­den gewor­den, weil sie nicht nur das neue Grund­stück (Flur­stück 10), son­dern auch wei­ter­hin das alte, unter der lau­fen­den Num­mer 49 des Bestands­ver­zeich­nis­ses ein­ge­tra­ge­ne Grund­stück (Flur­stück 48/​1) belas­te­ten (§ 1132 Abs. 1, § 1192 Abs. 1 BGB). Belas­tungs­ge­gen­stand wäre ein ande­res Grund­stück gewor­den. Eine sol­che Ein­tra­gung ist hier jedoch nicht vor­zu­neh­men. Nach dem Tausch­plan wur­de ein Pfandaus­tausch [11] in dem Sinn vor­ge­nom­men, dass die Grund­schul­den wei­ter­hin aus­schließ­lich an dem unter der lau­fen­den Num­mer 49 des Bestands­ver­zeich­nis­ses von Blatt 382 bezeich­ne­ten Grund­stück bestehen sol­len. Das folgt dar­aus, dass das Flur­stück 10 im Wege der ding­li­chen Sur­ro­ga­ti­on an die Stel­le des Flur­stücks 48/​2 getre­ten ist. Es hat des­halb auch des­sen recht­li­che Stel­lung erlangt, also nicht die eines selb­stän­di­gen Grund­stücks behal­ten, son­dern die eines Bestand­teils des unter der lau­fen­den Num­mer 49 ein­ge­tra­ge­nen Grund­stücks bekom­men. Die­sem Grund­stück muss es zuge­schrie­ben wer­den (§ 890 Abs. 2 BGB, § 6 Abs. 1 Satz 1 GBO), was grund­buch­tech­nisch im Bestands­ver­zeich­nis von Blatt 382 nach Maß­ga­be der Vor­schrif­ten in § 6 Abs. 2, 5, 6 Buchst. b und c, § 13 Abs. 1 GBV geschieht. Dass sich die in Abtei­lung III von Blatt 382 unter den Num­mern 6 und 7 ein­ge­tra­ge­nen Grund­schul­den nach dem Tausch­plan (eben­so nach § 1131 Abs. 1 Satz 1, 1192 Abs. 1 BGB) auf das Flur­stück 10 erstre­cken, wird in Abtei­lung III nicht ver­merkt. Bei der Bestand­teils­zu­schrei­bung erfolgt kei­ne Ein­tra­gung bei der Grund­schuld im Sinn von § 41 Abs. 1 Satz 1, § 42 Satz 1, § 62 Abs. 1 GBO. Die Grund­schuld­brie­fe müs­sen nicht vor­ge­legt wer­den [12].

Nach alle­dem ist die Brief­vor­la­ge jeden­falls dann ent­behr­lich, wenn wie hier ein Bestand­teil des haf­ten­den Grund­stücks durch ding­li­che Sur­ro­ga­ti­on aus­ge­wech­selt wur­de, ohne dass sich dar­über hin­aus an den Grund­schul­den etwas geän­dert hat [13]. Das Grund­buch­amt hat somit zu Unrecht die Vor­la­ge der Grund­schuld­brie­fe ver­langt. Es ist des­halb unter Auf­he­bung der Ent­schei­dung des Beschwer­de­ge­richts anzu­wei­sen, die Erle­di­gung des Ein­tra­gungs­er­su­chens nicht wegen der feh­len­den Grund­schuld­brie­fe zu ver­wei­gern.

Bun­des­ge­richts­hof, Beschluss vom 7. Febru­ar 2013 – V ZB 160/​12

  1. OLG Düs­sel­dorf, Rpfle­ger 1995, 104[]
  2. sie­he nur Hügel/​Zeiser, GBO, 2. Aufl., § 41 Rn. 13 mwN[]
  3. Meikel/​Bestelmeyer, GBO, 10. Aufl. § 41 Rn. 31 mwN[]
  4. sie­he wie­der­um nur Hügel/​Zeiser, aaO Rn.19[]
  5. Bay­O­bLGZ 1985, 372, 374[]
  6. Bay­O­bLGZ aaO; vgl. all­ge­mein BGH, Beschluss vom 20.12.2012 V ZB 95/​12, Umdruck S. 7 – zur Ver­öf­fent­li­chung bestimmt[]
  7. Grund­satz der ding­li­chen Sur­ro­ga­ti­on; vgl. Seehusen/​Schwede/​Schwantag/​Wingerter, FlurbG, 8. Aufl., § 58 Rn. 1 f.[]
  8. s. KEHE-Eick­mann, Grund­buch­recht, 6. Aufl., § 11 V Rn. 8[]
  9. beja­hend: Bauer/​von Oefele/​Schneider, GBO, 3. Aufl., § 41 Rn. 13; Dem­har­ter, GBO, 28. Aufl., § 41 Rn. 5 und § 62 Rn. 3; Hügel/​Zeiser, GBO, 2. Aufl., § 41 Rn. 13, 19 und § 62 Rn. 2; Meikel/​Bestelmeyer, GBO, 10. Aufl., § 41 Rn. 16 und § 62 Rn. 9; Meikel/​Böhringer, aaO, § 46 Rn. 104; Lemke/​Wagner, Immo­bi­li­en­recht, § 41 Rn. 10 und § 62 Rn. 4; KEHE­Herr­mann, Grund­buch­recht, 6. Aufl., § 41 Rn. 7; Burk­hardt, BWNotZ 1987, 111, 112 f.; Gaber­diel, ZIP 1985, 1262 f.; ver­nei­nend: OLG Cel­le, WM 1985, 1041, 1042; KEHE­Eick­mann, aaO, § 62 Rn. 2[]
  10. vgl. Meikel/​Bestelmeyer, GBO, 10. Aufl., § 41 Rn. 16; Gaber­diel, ZIP 1985, 1262[]
  11. dazu BGH, Beschluss vom 10.06.2010 – V ZB 22/​10, NJW 2010, 3300, 3302[]
  12. Bauer/​von Oefele/​Schneider, GBO, 3. Aufl., § 41 Rn. 14 und § 62 Rn. 6; Dem­har­ter, GBO, 28. Aufl., § 41 Rn. 3; Hügel/​Zeiser, GBO, 2. Aufl., § 41 Rn. 10; Hügel/​Kral, aaO, § 62 Rn. 3; Meikel/​Bestelmeyer, GBO, 10. Aufl., § 41 Rn. 31; Lemke/​Wagner, Immo­bi­li­en­recht, § 41 GBO Rn. 11; Schöner/​Stöber, Grund­buch­recht, 15. Aufl., Rn. 4052; Seehusen/​Schwede/​Schwantag/​Wingerter, FlurbG, 8. Aufl., § 79 Rn. 4[]
  13. Seehusen/​Schwede/​Schwantag/​Wingerter, FlurbG, 8. Aufl., § 79 Rn. 4[]