For­mel­le Wirk­sam­keit einer Heiz­kos­ten­ab­rech­nung

Zur for­mel­len Wirk­sam­keit einer Heiz­kos­ten­ab­rech­nung im Wohn­raum­miet­ver­hält­nis hat jetzt erneut der Bun­des­ge­richts­hof Stel­lung genom­men:

For­mel­le Wirk­sam­keit einer Heiz­kos­ten­ab­rech­nung

Die Abrech­nun­gen des Ver­mie­ters ent­hiel­ten im ent­schie­de­nen Fall sämt­li­che Ein­zel­da­ten, die erfor­der­lich sind, um anhand der Vor­schrif­ten der Heiz­kos­ten­ver­ord­nung die Wär­me­kos­ten kor­rekt in Heiz­kos­ten und Warm­was­ser­kos­ten auf­zu­tei­len. Dies genüg­te dem Bun­des­ge­richts­hof:

Dass die Ermitt­lung der Wär­me­kos­ten ohne Kennt­nis die­ser Vor­schrif­ten kaum ver­ständ­lich ist und die Vor­schrif­ten der Heiz­kos­ten­ver­ord­nung dem durch­schnitt­li­chen, juris­tisch nicht vor­ge­bil­de­ten Mie­ter regel­mä­ßig nicht bekannt sind, kann nicht dem Ver­mie­ter ange­las­tet wer­den. Der Ver­mie­ter hat eine Heiz­kos­ten­ab­rech­nung zu erstel­len, die den Anfor­de­run­gen der Heiz­kos­ten­ver­ord­nung ent­spricht. Eine Pflicht, die­se Vor­schrif­ten mit­zu­tei­len oder zu erläu­tern, trifft ihn hin­ge­gen nicht. Nach der Recht­spre­chung des Bun­des­ge­richts­hofs genügt es für eine for­mell wirk­sa­me Abrech­nung im Bereich der Heiz­kos­ten­ver­ord­nung, wenn ein mit den ein­schlä­gi­gen Rechts­vor­schrif­ten ver­trau­ter Mie­ter anhand der mit­ge­teil­ten Fak­to­ren die vor­ge­nom­me­ne Abrech­nung nach­prü­fen kann 1. Dies gilt nicht nur für den unmit­tel­ba­ren Anwen­dungs­be­reich des § 9 Abs. 2 Heiz­kos­tenV, son­dern gene­rell für die Heiz­kos­ten­ver­ord­nung.

Des­halb hielt es der Bun­des­ge­richts­hof im hier ent­schie­de­nen Fall für unschäd­lich, dass der Ver­mie­ter in sei­ner Abrech­nung nicht erläu­tert hat, dass er die nur auf die Warm­was­ser­kos­ten ent­fal­len­den Kos­ten der Warm­was­ser­zäh­ler zunächst von den Gesamt­kos­ten abge­setzt, den ver­blei­ben­den Gesamt­be­trag nach dem ermit­tel­ten Pro­zent­satz auf Kos­ten für Hei­zung und für Warm­was­ser auf­ge­teilt und anschlie­ßend die Kos­ten für die Warm­was­ser­zäh­ler den so ermit­tel­ten Kos­ten für Warm­was­ser wie­der hin­zu­ge­setzt hat.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 26. Okto­ber 2011 – VIII ZR 268/​10

  1. BGH, Urtei­le vom 20.07.2005 – VIII ZR 371/​04, NJW 2005, 3135 unter II 2 c; vom 25.11.2009 – VIII ZR 322/​08, NJW 2010, 2053 Rn. 13 bis 15[]