Formularmäßige Schönheitsreparaturen und individualvertragliche Endrenovierungspflicht

Ein zur Unwirksamkeit einer Formularklausel führender so genannte Summierungseffekt aufgrund des Zusammentreffens zweier – jeweils für sich genommen – unbedenklicher Klauseln kann auch dann vorliegen, wenn nur eine der beiden Klauseln formularmäßig, die andere dagegen individuell vereinbart worden ist1. Ist in einer derartigen Kostellation die Pflicht zur Übernahme von Schönheitsreparaturen formularvertragich vereinbart und eine zusätzliche Endrenovierungspflicht individualvertraglich, führt dies gem. § 139 BGB zur Unwirksamkeit der gesamten Regelung.

Formularmäßige Schönheitsreparaturen und individualvertragliche Endrenovierungspflicht

Maßgeblich kommt es dabei auf das Zusammenspiel der Formularklausel und der Individualvereinbarung an. Mit letzterer wurde im hier vom Amtsgerichts Mannheim entschiedenen Fall nicht die gesamte im Vertrag formularmäßig enthaltene Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen gestrichen, sondern lediglich der Fristenplan gemäß § 5 Abs. 4 sowie die dort weiter enthaltene Regelung zur Abgeltung im Falle nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen zum Zeitpunkt des Auszug des Mieters. Die grundsätzliche Pflicht zur Durchführung der Schönheitsreparaturen gem. § 5 Abs. 1 des Vertrages blieb damit unverändert in Kraft. Dabei begegnet sowohl die Klausel unter § 5 Abs. 1 wie auch die individualvertraglich vereinbarte Pflicht zur Renovierung bei Auszug, unabhängig von dem Zustand der Wohnung bzw. des Zeitpunktes der letztmals durchgeführter Renovierungsarbeiten, für sich betrachtet keinen Bedenken.

Allerdings führen diese Klauseln in ihrer Gesamtwirkung zu einem so genannten Summierungseffekt und sind deshalb in ihrer Gesamtheit unwirksam. Auch wenn beide Regelungen in zwei getrennten Paragrafen mit unterschiedlichen Überschriften enthalten sind, müssen sie ihrer Bestimmung wegen als zusammengehörig gewertet werden und zwar auch dann, wenn – wie hier – es sich bei der einen um eine Formularklausel handelt und die andere auf individueller Vereinbarung beruht2. Derartige, jeweils für sich unbedenkliche Klauseln haben wegen ihres inhaltlichen Zusammenhangs einen Summierungseffekt und führen in ihrer Gesamtwirkung zu einer unangemessenen Benachteiligung des Mieters und zwar gerade auch in dem Fall, dass die formularvertragliche Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen mit einer Individualvereinbarung zusammentrifft, wonach bei Auszug auf alle Fälle eine Endrenovierung durchzuführen ist3. Dies hat zunächst gem. § 307 Abs. 1 BGB zur Folge, dass die Formularklausel unwirksam ist4.

Da beide Klauseln wegen ihres sachlichen Zusammenhangs ein einheitliches Rechtsgeschäft darstellen, hat dies weiter gemäß Regelfall des § 139 BGB zur Folge, dass die Nichtigkeit dieses Teils des Vertrages dazu führt, dass auch die inhaltlich und wirtschaftlich nicht zu trennende Individualabrede – der Vermieter will, dass die Renovierungslast insgesamt auf den Mieter übertragen wird – über die Endrenovierung nichtig ist, somit beide Regelungen insgesamt unwirksam sind5. Insbesondere liegt auch entgegen der Regelvermutung des § 139 BGB nicht die als Sonderfall zu wertende Konstellation vor, dass die Individualvereinbarung über die Endrenovierungsverpflichtung erst zeitlich nach Abschluss des Mietvertrags und hiervon gesondert erfolgte6.

Amtsgericht Mannheim, Urteil vom 20. Mai 2011 – 10 C 14/11

  1. Anschluss an BGH NJW 2006, 2116 []
  2. vgl. hierzu BGH NJW 1993, 532 []
  3. vgl. hierzu BGH NJW 2006, 2116 []
  4. vgl. hierzu BGH a.a.O. []
  5. vgl. hierzu LG Freiburg WuM 2005, 383; LG Hamburg ZMR 2008, 454; Langenberg, Schönheitsreparaturen 4. Aufl. Teil I, Rdnr. 248; Blank/Börstinghaus Miete 3. Aufl. § 535 BGB Rdnr. 399; Staudinger BGB 2010 § 139 Rdnr. 40; Derleder, Individuelle Abreden bei Vertragsdurchführung zur Rettung unwirksamer Schönheitsreparaturenklauseln, NZM 2009, 227 []
  6. vgl. hierzu BGH NJW 2009, 1075 []