For­mu­lar­mä­ßi­ge Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren und indi­vi­du­al­ver­trag­li­che End­re­no­vie­rungs­pflicht

Ein zur Unwirk­sam­keit einer For­mu­lar­klau­sel füh­ren­der so genann­te Sum­mie­rungs­ef­fekt auf­grund des Zusam­men­tref­fens zwei­er – jeweils für sich genom­men – unbe­denk­li­cher Klau­seln kann auch dann vor­lie­gen, wenn nur eine der bei­den Klau­seln for­mu­lar­mä­ßig, die ande­re dage­gen indi­vi­du­ell ver­ein­bart wor­den ist 1. Ist in einer der­ar­ti­gen Kostel­la­ti­on die Pflicht zur Über­nah­me von Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren for­mu­lar­ver­tra­gich ver­ein­bart und eine zusätz­li­che End­re­no­vie­rungs­pflicht indi­vi­du­al­ver­trag­lich, führt dies gem. § 139 BGB zur Unwirk­sam­keit der gesam­ten Rege­lung.

For­mu­lar­mä­ßi­ge Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren und indi­vi­du­al­ver­trag­li­che End­re­no­vie­rungs­pflicht

Maß­geb­lich kommt es dabei auf das Zusam­men­spiel der For­mu­lar­klau­sel und der Indi­vi­du­al­ver­ein­ba­rung an. Mit letz­te­rer wur­de im hier vom Amts­ge­richts Mann­heim ent­schie­de­nen Fall nicht die gesam­te im Ver­trag for­mu­lar­mä­ßig ent­hal­te­ne Ver­pflich­tung zur Durch­füh­rung von Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren gestri­chen, son­dern ledig­lich der Fris­ten­plan gemäß § 5 Abs. 4 sowie die dort wei­ter ent­hal­te­ne Rege­lung zur Abgel­tung im Fal­le nicht durch­ge­führ­ter Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren zum Zeit­punkt des Aus­zug des Mie­ters. Die grund­sätz­li­che Pflicht zur Durch­füh­rung der Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren gem. § 5 Abs. 1 des Ver­tra­ges blieb damit unver­än­dert in Kraft. Dabei begeg­net sowohl die Klau­sel unter § 5 Abs. 1 wie auch die indi­vi­du­al­ver­trag­lich ver­ein­bar­te Pflicht zur Reno­vie­rung bei Aus­zug, unab­hän­gig von dem Zustand der Woh­nung bzw. des Zeit­punk­tes der letzt­mals durch­ge­führ­ter Reno­vie­rungs­ar­bei­ten, für sich betrach­tet kei­nen Beden­ken.

Aller­dings füh­ren die­se Klau­seln in ihrer Gesamt­wir­kung zu einem so genann­ten Sum­mie­rungs­ef­fekt und sind des­halb in ihrer Gesamt­heit unwirk­sam. Auch wenn bei­de Rege­lun­gen in zwei getrenn­ten Para­gra­fen mit unter­schied­li­chen Über­schrif­ten ent­hal­ten sind, müs­sen sie ihrer Bestim­mung wegen als zusam­men­ge­hö­rig gewer­tet wer­den und zwar auch dann, wenn – wie hier – es sich bei der einen um eine For­mu­lar­klau­sel han­delt und die ande­re auf indi­vi­du­el­ler Ver­ein­ba­rung beruht 2. Der­ar­ti­ge, jeweils für sich unbe­denk­li­che Klau­seln haben wegen ihres inhalt­li­chen Zusam­men­hangs einen Sum­mie­rungs­ef­fekt und füh­ren in ihrer Gesamt­wir­kung zu einer unan­ge­mes­se­nen Benach­tei­li­gung des Mie­ters und zwar gera­de auch in dem Fall, dass die for­mu­lar­ver­trag­li­che Ver­pflich­tung zur Durch­füh­rung von Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren mit einer Indi­vi­du­al­ver­ein­ba­rung zusam­men­trifft, wonach bei Aus­zug auf alle Fäl­le eine End­re­no­vie­rung durch­zu­füh­ren ist 3. Dies hat zunächst gem. § 307 Abs. 1 BGB zur Fol­ge, dass die For­mu­lar­klau­sel unwirk­sam ist 4.

Da bei­de Klau­seln wegen ihres sach­li­chen Zusam­men­hangs ein ein­heit­li­ches Rechts­ge­schäft dar­stel­len, hat dies wei­ter gemäß Regel­fall des § 139 BGB zur Fol­ge, dass die Nich­tig­keit die­ses Teils des Ver­tra­ges dazu führt, dass auch die inhalt­lich und wirt­schaft­lich nicht zu tren­nen­de Indi­vi­du­al­ab­re­de – der Ver­mie­ter will, dass die Reno­vie­rungs­last ins­ge­samt auf den Mie­ter über­tra­gen wird – über die End­re­no­vie­rung nich­tig ist, somit bei­de Rege­lun­gen ins­ge­samt unwirk­sam sind 5. Ins­be­son­de­re liegt auch ent­ge­gen der Regel­ver­mu­tung des § 139 BGB nicht die als Son­der­fall zu wer­ten­de Kon­stel­la­ti­on vor, dass die Indi­vi­du­al­ver­ein­ba­rung über die End­re­no­vie­rungs­ver­pflich­tung erst zeit­lich nach Abschluss des Miet­ver­trags und hier­von geson­dert erfolg­te 6.

Amts­ge­richt Mann­heim, Urteil vom 20. Mai 2011 – 10 C 14/​11

  1. Anschluss an BGH NJW 2006, 2116[]
  2. vgl. hier­zu BGH NJW 1993, 532[]
  3. vgl. hier­zu BGH NJW 2006, 2116[]
  4. vgl. hier­zu BGH a.a.O.[]
  5. vgl. hier­zu LG Frei­burg WuM 2005, 383; LG Ham­burg ZMR 2008, 454; Lan­gen­berg, Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren 4. Aufl. Teil I, Rdnr. 248; Blank/​Börstinghaus Mie­te 3. Aufl. § 535 BGB Rdnr. 399; Stau­din­ger BGB 2010 § 139 Rdnr. 40; Der­le­der, Indi­vi­du­el­le Abre­den bei Ver­trags­durch­füh­rung zur Ret­tung unwirk­sa­mer Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren­klau­seln, NZM 2009, 227[]
  6. vgl. hier­zu BGH NJW 2009, 1075[]