For­mu­lar­miet­ver­trä­ge – und die Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren

Der Bun­des­ge­richts­hof hat sei­ne Recht­spre­chung zu For­mu­lar­klau­seln bei Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren (Reno­vie­rungs­klau­seln und Abgel­tungs­klau­seln) – wie bereits in einem frü­he­ren Hin­weis­be­schluss vom 22.01.2014 erwo­gen 1 – zuguns­ten der Mie­ter geän­dert und sieht nun in drei aktu­el­len Ent­schei­dun­gen eini­ge der oft­mals ver­wen­de­ten Ver­trags­klau­seln als unwirk­sam an:

For­mu­lar­miet­ver­trä­ge – und die Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren

Durch Reno­vie­rungs­klau­seln (Vor­nah­me­klau­seln, Abwäl­zungs­klau­seln) wird die als Teil der Instand­hal­tungs­pflicht nach § 535 BGB grund­sätz­lich dem Ver­mie­ter oblie­gen­de Pflicht zur Vor­nah­me der Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren auf den Mie­ter abge­wälzt. (Quoten)Abgeltungsklauseln erle­gen dem Mie­ter die Pflicht zur antei­li­gen Tra­gung von Kos­ten der Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren für den Fall auf, dass die Woh­nung am Ende des Miet­ver­hält­nis­ses Abnut­zungs- oder Gebrauchs­spu­ren auf­weist, die Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren aber nach dem in der Reno­vie­rungs­klau­sel fest­ge­leg­ten Fris­ten­plan noch nicht fäl­lig sind.

Der Bun­des­ge­richts­hof hat nun­mehr sei­ne frü­he­re Recht­spre­chung auf­ge­ge­ben, dass die Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren auch bei einer zu Miet­be­ginn dem Mie­ter unre­no­viert über­las­se­nen Woh­nung durch All­ge­mei­ne Geschäfts­be­din­gun­gen auf den Mie­ter über­tra­gen wer­den kön­nen 2.

Auch an sei­ner wei­te­ren (frü­he­ren) Recht­spre­chung zur Wirk­sam­keit for­mu­lar­mä­ßi­ger Quo­ten­ab­gel­tungs­klau­seln 3 hält der Bun­des­ge­richts­hof in sei­nen aktu­el­len Ent­schei­dun­gen nicht mehr fest.

Wei­ter­hin maß­geb­lich ist aller­dings der Aus­gangs­punkt auch der frü­he­ren Recht­spre­chung des Bun­des­ge­richts­hofs, dass der Mie­ter nur zu den auf sei­ne eige­ne Ver­trags­zeit ent­fal­len­den Reno­vie­rungs­leis­tun­gen ver­pflich­tet wer­den darf. Er darf zur Ver­mei­dung einer unan­ge­mes­se­nen Benach­tei­li­gung – jeden­falls nicht ohne Gewäh­rung eines ange­mes­se­nen Aus­gleichs durch den Ver­mie­ter – for­mu­lar­mä­ßig nicht mit der Besei­ti­gung von Gebrauchs­spu­ren der Woh­nung belas­tet wer­den, die bereits in einem vor­ver­trag­li­chen Abnut­zungs­zeit­raum ent­stan­den sind.

Bei Erlass der oben genann­ten Rechts­ent­schei­de aus den Jah­ren 1987 und 1988 ent­sprach es noch der Pra­xis des Bun­des­ge­richts­hofs, den Anwen­dungs­be­reich All­ge­mei­ner Geschäfts­be­din­gun­gen unter Rück­griff auf den Grund­satz von Treu und Glau­ben (§ 242 BGB) in einer Wei­se ein­zu­schrän­ken, die nach heu­ti­ger Sicht­wei­se als unzu­läs­si­ge gel­tungs­er­hal­ten­de Reduk­ti­on einer Klau­sel auf den gera­de noch zuläs­si­gen Inhalt ein­ge­stuft wür­de 4. Dem dama­li­gen Ver­ständ­nis lag die Vor­stel­lung zugrun­de, dass der Mie­ter nur mit Reno­vie­rungs­ar­bei­ten für sei­ne eige­ne Ver­trags­lauf­zeit belas­tet wür­de, wenn die "übli­chen" Reno­vie­rungs­fris­ten im Fal­le der Über­las­sung einer unre­no­vier­ten Woh­nung an den Miet­be­ginn anknüpf­ten.

Hier­an hält der Bun­des­ge­richts­hof ange­sichts der wei­te­ren Ent­wick­lung sei­ner Recht­spre­chung zu den Maß­stä­ben der Inhalts­kon­trol­le All­ge­mei­ner Geschäfts­be­din­gun­gen nicht fest. Ins­be­son­de­re durch die ab 2004 ein­set­zen­de Recht­spre­chung des Bun­des­ge­richts­hofs zum Erfor­der­nis eines fle­xi­blen Fris­ten­plans 5 und durch die Anwen­dung der kun­den­feind­lichs­ten Aus­le­gung auch im Indi­vi­du­al­pro­zess 6 sind die Maß­stä­be der Inhalts­kon­trol­le All­ge­mei­ner Geschäfts­be­din­gun­gen erheb­lich ver­schärft wor­den.

Gemes­sen dar­an ist eine For­mu­lar­klau­sel, die dem Mie­ter einer unre­no­viert über­ge­be­nen Woh­nung die Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren ohne ange­mes­se­nen Aus­gleich auf­er­legt, unwirk­sam (§ 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB). Denn eine sol­che Klau­sel ver­pflich­tet den Mie­ter zur Besei­ti­gung sämt­li­cher Gebrauchs­spu­ren des Vor­mie­ters und führt – jeden­falls bei kun­den­feind­lichs­ter Aus­le­gung – dazu, dass der Mie­ter die Woh­nung vor­zei­tig reno­vie­ren oder gege­be­nen­falls in einem bes­se­ren Zustand zurück­ge­ben müss­te als er sie selbst vom Ver­mie­ter erhal­ten hat.

In dem ers­ten der drei jetzt vom Bun­des­ge­richts­hof ent­schie­de­nen Ver­fah­ren 7, in dem die Vor­in­stan­zen das Amts­ge­richt Tem­pel­hof und das Land­ge­richt Ber­lin 8 der auf Scha­dens­er­satz wegen unter­las­se­ner Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren gerich­te­ten Kla­ge über­wie­gend statt­ge­ge­ben hat­ten, hat der Bun­des­ge­richts­hof unter Auf­he­bung des land­ge­richt­li­chen Beru­fungs­ur­teils abschlie­ßend ent­schie­den, dass die Kla­ge wegen unter­las­se­ner Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren (ins­ge­samt) abge­wie­sen wird. Die for­mu­lar­mä­ßi­ge Abwäl­zung der Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren auf die Mie­ter ist im hier ent­schie­de­nen Fall unwirk­sam, da bei Miet­be­ginn in drei Zim­mern Streich­ar­bei­ten erfor­der­lich waren, so dass die Mie­ter bei Nut­zungs­be­ginn eine unre­no­vier­te Woh­nung über­nom­men hat­ten. Der ihnen zu Miet­be­ginn gewähr­te Nach­lass von ledig­lich einer hal­ben Monats­mie­te stellt in die­sem Fall kei­nen ange­mes­se­nen Aus­gleich dar.

Im zwei­ten jetzt vom Bun­des­ge­richts­hof ent­schie­de­nen Fall 9, in dem das Land­ge­richt Han­no­ver dem Ver­mie­ter den begehr­ten Scha­dens­er­satz wegen nicht aus­ge­führ­ter Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren zuge­spro­chen hat­te 10, hat der Bun­des­ge­richts­hof die Sache unter Auf­he­bung des Beru­fungs­ur­teils an das Land­ge­richt Han­no­ver zurück­ver­wie­sen, damit die – vom Mie­ter zu bewei­sen­de Fra­ge – geklärt wer­den kann, ob die Woh­nung zu Ver­trags­be­ginn unre­no­viert über­ge­ben wor­den und die Abwäl­zung der Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren des­halb unwirk­sam ist. Dabei kommt es für die Abgren­zung renoviert/​unrenoviert letzt­lich dar­auf an, ob etwa vor­han­de­ne Gebrauchs­spu­ren so uner­heb­lich sind, dass die Mieträu­me im Zeit­punkt der Über­las­sung den Gesamt­ein­druck einer reno­vier­ten Woh­nung ver­mit­teln; dies hat der Tatrich­ter unter umfas­sen­der Wür­di­gung der Umstän­de des Ein­zel­falls zu ent­schei­den.

Dar­über hin­aus hat der Bun­des­ge­richts­hof in die­sem Fall auch einen – von der kla­gen­den Ver­mie­te­rin hilfs­wei­se gel­tend gemach­ten – Anspruch auf antei­li­ge Kos­ten­tra­gung nach einer Quo­ten­ab­gel­tungs­klau­sel abge­lehnt.

Auch bei der Quo­ten­ab­gel­tungs­klau­sel hat­te der Bun­des­ge­richts­hof ursprüng­lich eine Bemes­sung des vom Mie­ter zu tra­gen­den Anteils nach "star­ren" Fris­ten für zuläs­sig erach­tet 11 und dies spä­ter 12 dahin modi­fi­ziert, dass der­ar­ti­ge Klau­seln (nur dann) der Inhalts­kon­trol­le stand­hiel­ten, wenn sie den vom Mie­ter zu zah­len­den Anteil nach dem Ver­hält­nis zwi­schen der Miet­dau­er seit Durch­füh­rung der letz­ten Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren und dem Zeit­raum bemes­sen wür­den, nach dem bei einer hypo­the­ti­schen Fort­set­zung auf­grund des Wohn­ver­hal­tens des Mie­ters vor­aus­sicht­lich Reno­vie­rungs­be­darf bestün­de.

In sei­nem Hin­weis­be­schluss vom 22.01.2014 13 hat­te der Bun­des­ge­richts­hof bereits Beden­ken ange­deu­tet, ob eine Berech­nung des vom Mie­ter zu tra­gen­den Anteils an den Reno­vie­rungs­kos­ten anhand einer hypo­the­ti­schen Fort­set­zung sei­nes bis­he­ri­gen Wohn­ver­hal­tens der Inhalts­kon­trol­le stand­hält. Die­se Beden­ken hat der Bun­des­ge­richts­hof nun­mehr für durch­grei­fend erach­tet und unter Auf­ga­be sei­ner bis­he­ri­gen Recht­spre­chung ent­schie­den, dass eine – zur Unwirk­sam­keit der Abgel­tungs­klau­sel nach § 307 Abs. 1 Satz 1, 2 BGB füh­ren­de – unan­ge­mes­se­ne Benach­tei­li­gung des Mie­ters dar­in liegt, dass der auf ihn ent­fal­len­de Kos­ten­an­teil nicht ver­läss­lich ermit­telt wer­den kann und für ihn bei Abschluss des Miet­ver­trags nicht klar und ver­ständ­lich ist, wel­che Belas­tung gege­be­nen­falls auf ihn zukommt. Dies gilt unab­hän­gig davon, ob die Woh­nung dem Mie­ter zu Beginn des Miet­ver­hält­nis­ses reno­viert oder unre­no­viert über­las­sen wur­de.

Im drit­ten Ver­fah­ren 14 schließ­lich hat der Bun­des­ge­richts­hof das Beru­fungs­ur­teil des Land­ge­richts Ber­lin 15 bestä­tigt, das eine Scha­dens­er­satz­pflicht des Mie­ters wegen unter­las­se­ner Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren schon des­halb ver­neint hat­te, weil die ver­wen­de­te For­mu­lar­klau­sel zum Teil auf "star­re" Fris­ten abstellt und des­halb ins­ge­samt unwirk­sam ist. Auf die Fra­ge, ob die Woh­nung bei Ver­trags­be­ginn reno­viert über­ge­ben wor­den war, kam es aus die­sem Grund in die­sem Ver­fah­ren nicht mehr an.

Bun­des­ge­richts­hof, Urtei­le vom 18. März 2015 – – VIII ZR 185/​14; VIII ZR 242/​13; VIII ZR 21/​13

  1. BGH, Beschluss vom 22.01.2014 – VIII ZR 352/​12, WuM 2014, 135[]
  2. dazu grund­le­gend BGH, Rechts­ent­scheid vom 01.07.1987 – – VIII ARZ 9/​86, BGHZ 101, 253, 264 ff.[]
  3. dazu grund­le­gend BGH, Rechts­ent­scheid vom 06.07.1988 – – VIII ARZ 1/​88, BGHZ 105, 71, 84 ff.; Urteil vom 26.09.2007 – – VIII ZR 143/​06, NJW 2007, 3632 Rn.20[]
  4. vgl. BGH, Rechts­ent­scheid vom 06.07.1988 – VIII ARZ 1/​88, aaO S. 87 f.[]
  5. grund­le­gend BGH, Urteil vom 23.06.2004 – – VIII ZR 361/​03, NJW 2004, 2586 unter – II 2[]
  6. dazu BGH, Urteil vom 29.05.2013 – – VIII ZR 285/​12, NJW 2013, 2505 Rn.20 mwN[]
  7. BGH – VIII ZR 185/​14[]
  8. LG Ber­lin, Urteil vom 25.06.2014 – 65 S 388/​13; AG Tem­pel­hof, Urteil vom 09.08.2013 – 22 C 57/​12[]
  9. BGH – VIII ZR 242/​13[]
  10. LG Han­no­ver, Urteil vom 10.07.2013 – 12 S 9/​13; AG Han­no­ver, Urteil vom 03.01.2013 – 510 C 12173/​11[]
  11. BGH, Rechts­ent­scheid vom 06.07.1988 aaO[]
  12. BGH, Urteil vom 26.09.2007, aaO Rn.17 f., 29[]
  13. BGH, Beschluss vom 22.01.2014 – VIII ZR 352/​12, aaO[]
  14. BGH – VIII ZR 21/​13[]
  15. LG Ber­lin, Urteil vom 14.12 2012 – 63 S 179/​12; AG Mit­te, Urteil vom 10.01.2012 – 14 C 64/​11[]