Formularmietverträge – und die Schönheitsreparaturen

Der Bundesgerichtshof hat seine Rechtsprechung zu Formularklauseln bei Schönheitsreparaturen (Renovierungsklauseln und Abgeltungsklauseln) – wie bereits in einem früheren Hinweisbeschluss vom 22.01.2014 erwogen1 – zugunsten der Mieter geändert und sieht nun in drei aktuellen Entscheidungen einige der oftmals verwendeten Vertragsklauseln als unwirksam an:

Formularmietverträge – und die Schönheitsreparaturen

Durch Renovierungsklauseln (Vornahmeklauseln, Abwälzungsklauseln) wird die als Teil der Instandhaltungspflicht nach § 535 BGB grundsätzlich dem Vermieter obliegende Pflicht zur Vornahme der Schönheitsreparaturen auf den Mieter abgewälzt. (Quoten)Abgeltungsklauseln erlegen dem Mieter die Pflicht zur anteiligen Tragung von Kosten der Schönheitsreparaturen für den Fall auf, dass die Wohnung am Ende des Mietverhältnisses Abnutzungs- oder Gebrauchsspuren aufweist, die Schönheitsreparaturen aber nach dem in der Renovierungsklausel festgelegten Fristenplan noch nicht fällig sind.

Der Bundesgerichtshof hat nunmehr seine frühere Rechtsprechung aufgegeben, dass die Schönheitsreparaturen auch bei einer zu Mietbeginn dem Mieter unrenoviert überlassenen Wohnung durch Allgemeine Geschäftsbedingungen auf den Mieter übertragen werden können2.

Auch an seiner weiteren (früheren) Rechtsprechung zur Wirksamkeit formularmäßiger Quotenabgeltungsklauseln3 hält der Bundesgerichtshof in seinen aktuellen Entscheidungen nicht mehr fest.

Weiterhin maßgeblich ist allerdings der Ausgangspunkt auch der früheren Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, dass der Mieter nur zu den auf seine eigene Vertragszeit entfallenden Renovierungsleistungen verpflichtet werden darf. Er darf zur Vermeidung einer unangemessenen Benachteiligung – jedenfalls nicht ohne Gewährung eines angemessenen Ausgleichs durch den Vermieter – formularmäßig nicht mit der Beseitigung von Gebrauchsspuren der Wohnung belastet werden, die bereits in einem vorvertraglichen Abnutzungszeitraum entstanden sind.

Bei Erlass der oben genannten Rechtsentscheide aus den Jahren 1987 und 1988 entsprach es noch der Praxis des Bundesgerichtshofs, den Anwendungsbereich Allgemeiner Geschäftsbedingungen unter Rückgriff auf den Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB) in einer Weise einzuschränken, die nach heutiger Sichtweise als unzulässige geltungserhaltende Reduktion einer Klausel auf den gerade noch zulässigen Inhalt eingestuft würde4. Dem damaligen Verständnis lag die Vorstellung zugrunde, dass der Mieter nur mit Renovierungsarbeiten für seine eigene Vertragslaufzeit belastet würde, wenn die „üblichen“ Renovierungsfristen im Falle der Überlassung einer unrenovierten Wohnung an den Mietbeginn anknüpften.

Hieran hält der Bundesgerichtshof angesichts der weiteren Entwicklung seiner Rechtsprechung zu den Maßstäben der Inhaltskontrolle Allgemeiner Geschäftsbedingungen nicht fest. Insbesondere durch die ab 2004 einsetzende Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zum Erfordernis eines flexiblen Fristenplans5 und durch die Anwendung der kundenfeindlichsten Auslegung auch im Individualprozess6 sind die Maßstäbe der Inhaltskontrolle Allgemeiner Geschäftsbedingungen erheblich verschärft worden.

Gemessen daran ist eine Formularklausel, die dem Mieter einer unrenoviert übergebenen Wohnung die Schönheitsreparaturen ohne angemessenen Ausgleich auferlegt, unwirksam (§ 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB). Denn eine solche Klausel verpflichtet den Mieter zur Beseitigung sämtlicher Gebrauchsspuren des Vormieters und führt – jedenfalls bei kundenfeindlichster Auslegung – dazu, dass der Mieter die Wohnung vorzeitig renovieren oder gegebenenfalls in einem besseren Zustand zurückgeben müsste als er sie selbst vom Vermieter erhalten hat.

In dem ersten der drei jetzt vom Bundesgerichtshof entschiedenen Verfahren7, in dem die Vorinstanzen das Amtsgericht Tempelhof und das Landgericht Berlin8 der auf Schadensersatz wegen unterlassener Schönheitsreparaturen gerichteten Klage überwiegend stattgegeben hatten, hat der Bundesgerichtshof unter Aufhebung des landgerichtlichen Berufungsurteils abschließend entschieden, dass die Klage wegen unterlassener Schönheitsreparaturen (insgesamt) abgewiesen wird. Die formularmäßige Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf die Mieter ist im hier entschiedenen Fall unwirksam, da bei Mietbeginn in drei Zimmern Streicharbeiten erforderlich waren, so dass die Mieter bei Nutzungsbeginn eine unrenovierte Wohnung übernommen hatten. Der ihnen zu Mietbeginn gewährte Nachlass von lediglich einer halben Monatsmiete stellt in diesem Fall keinen angemessenen Ausgleich dar.

Im zweiten jetzt vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall9, in dem das Landgericht Hannover dem Vermieter den begehrten Schadensersatz wegen nicht ausgeführter Schönheitsreparaturen zugesprochen hatte10, hat der Bundesgerichtshof die Sache unter Aufhebung des Berufungsurteils an das Landgericht Hannover zurückverwiesen, damit die – vom Mieter zu beweisende Frage – geklärt werden kann, ob die Wohnung zu Vertragsbeginn unrenoviert übergeben worden und die Abwälzung der Schönheitsreparaturen deshalb unwirksam ist. Dabei kommt es für die Abgrenzung renoviert/unrenoviert letztlich darauf an, ob etwa vorhandene Gebrauchsspuren so unerheblich sind, dass die Mieträume im Zeitpunkt der Überlassung den Gesamteindruck einer renovierten Wohnung vermitteln; dies hat der Tatrichter unter umfassender Würdigung der Umstände des Einzelfalls zu entscheiden.

Darüber hinaus hat der Bundesgerichtshof in diesem Fall auch einen – von der klagenden Vermieterin hilfsweise geltend gemachten – Anspruch auf anteilige Kostentragung nach einer Quotenabgeltungsklausel abgelehnt.

Auch bei der Quotenabgeltungsklausel hatte der Bundesgerichtshof ursprünglich eine Bemessung des vom Mieter zu tragenden Anteils nach „starren“ Fristen für zulässig erachtet11 und dies später12 dahin modifiziert, dass derartige Klauseln (nur dann) der Inhaltskontrolle standhielten, wenn sie den vom Mieter zu zahlenden Anteil nach dem Verhältnis zwischen der Mietdauer seit Durchführung der letzten Schönheitsreparaturen und dem Zeitraum bemessen würden, nach dem bei einer hypothetischen Fortsetzung aufgrund des Wohnverhaltens des Mieters voraussichtlich Renovierungsbedarf bestünde.

In seinem Hinweisbeschluss vom 22.01.201413 hatte der Bundesgerichtshof bereits Bedenken angedeutet, ob eine Berechnung des vom Mieter zu tragenden Anteils an den Renovierungskosten anhand einer hypothetischen Fortsetzung seines bisherigen Wohnverhaltens der Inhaltskontrolle standhält. Diese Bedenken hat der Bundesgerichtshof nunmehr für durchgreifend erachtet und unter Aufgabe seiner bisherigen Rechtsprechung entschieden, dass eine – zur Unwirksamkeit der Abgeltungsklausel nach § 307 Abs. 1 Satz 1, 2 BGB führende – unangemessene Benachteiligung des Mieters darin liegt, dass der auf ihn entfallende Kostenanteil nicht verlässlich ermittelt werden kann und für ihn bei Abschluss des Mietvertrags nicht klar und verständlich ist, welche Belastung gegebenenfalls auf ihn zukommt. Dies gilt unabhängig davon, ob die Wohnung dem Mieter zu Beginn des Mietverhältnisses renoviert oder unrenoviert überlassen wurde.

Im dritten Verfahren14 schließlich hat der Bundesgerichtshof das Berufungsurteil des Landgerichts Berlin15 bestätigt, das eine Schadensersatzpflicht des Mieters wegen unterlassener Schönheitsreparaturen schon deshalb verneint hatte, weil die verwendete Formularklausel zum Teil auf „starre“ Fristen abstellt und deshalb insgesamt unwirksam ist. Auf die Frage, ob die Wohnung bei Vertragsbeginn renoviert übergeben worden war, kam es aus diesem Grund in diesem Verfahren nicht mehr an.

Bundesgerichtshof, Urteile vom 18. März 2015 – – VIII ZR 185/14; VIII ZR 242/13; VIII ZR 21/13

  1. BGH, Beschluss vom 22.01.2014 – VIII ZR 352/12, WuM 2014, 135[]
  2. dazu grundlegend BGH, Rechtsentscheid vom 01.07.1987 – – VIII ARZ 9/86, BGHZ 101, 253, 264 ff.[]
  3. dazu grundlegend BGH, Rechtsentscheid vom 06.07.1988 – – VIII ARZ 1/88, BGHZ 105, 71, 84 ff.; Urteil vom 26.09.2007 – – VIII ZR 143/06, NJW 2007, 3632 Rn.20[]
  4. vgl. BGH, Rechtsentscheid vom 06.07.1988 – VIII ARZ 1/88, aaO S. 87 f.[]
  5. grundlegend BGH, Urteil vom 23.06.2004 – – VIII ZR 361/03, NJW 2004, 2586 unter – II 2[]
  6. dazu BGH, Urteil vom 29.05.2013 – – VIII ZR 285/12, NJW 2013, 2505 Rn.20 mwN[]
  7. BGH – VIII ZR 185/14[]
  8. LG Berlin, Urteil vom 25.06.2014 – 65 S 388/13; AG Tempelhof, Urteil vom 09.08.2013 – 22 C 57/12[]
  9. BGH – VIII ZR 242/13[]
  10. LG Hannover, Urteil vom 10.07.2013 – 12 S 9/13; AG Hannover, Urteil vom 03.01.2013 – 510 C 12173/11[]
  11. BGH, Rechtsentscheid vom 06.07.1988 aaO[]
  12. BGH, Urteil vom 26.09.2007, aaO Rn.17 f., 29[]
  13. BGH, Beschluss vom 22.01.2014 – VIII ZR 352/12, aaO[]
  14. BGH – VIII ZR 21/13[]
  15. LG Berlin, Urteil vom 14.12 2012 – 63 S 179/12; AG Mitte, Urteil vom 10.01.2012 – 14 C 64/11[]

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