Fort­set­zung des Miet­ge­brauchs – durch einen Mit­mie­ter

Eine Fort­set­zung des Miet­ge­brauchs im Sin­ne von § 545 Satz 1 BGB liegt immer (nur) dann vor, wenn Art und Umfang des Miet­ge­brauchs, wie er bis zur Been­di­gung der Miet­zeit aus­ge­übt wur­de, auch über den Zeit­punkt der Been­di­gung hin­aus auf­recht­erhal­ten bleibt 1.

Fort­set­zung des Miet­ge­brauchs – durch einen Mit­mie­ter

Das kann im Streit­fall nicht ange­nom­men wer­den, weil mit Erwerb der Dach­ge­schoss­woh­nung durch den bis­he­ri­gen Mit­me­ter allein schon hin­sicht­lich der das bis­he­ri­ge Miet­ver­hält­nis prä­gen­den Woh­nung kein Miet­ge­brauch mehr vor­ge­le­gen und es des­halb an einem fort­set­zungs­fä­hi­gen Miet­ver­hält­nis­ses gefehlt hat.

§ 545 BGB zielt näm­lich vor allem dar­auf ab, die Ent­ste­hung eines ver­trags­lo­sen Zustan­des bei Fort­set­zung des Miet­ge­brauchs durch den Mie­ter zu ver­hin­dern; zu die­sem Zweck sieht die Vor­schrift unter den dar­in genann­ten Vor­aus­set­zun­gen eine kraft Geset­zes auf unbe­stimm­te Zeit ein­tre­ten­de Ver­län­ge­rung des Miet­ver­hält­nis­ses vor, wie es bis zum Ablauf der Miet­zeit bestan­den hat 2. Das Miet­ver­hält­nis ent­steht also nicht neu; viel­mehr soll das bis­he­ri­ge Miet­ver­hält­nis grund­sätz­lich unver­än­dert und unter Wah­rung sei­ner Iden­ti­tät fort­ge­setzt wer­den 3.

Das war in dem hier vom Bun­des­ge­richts­hof ent­schie­de­nen Fall aber allein des­halb schon nicht mög­lich, weil der Miet­ver­trag mit dem Erwerb der Dach­ge­schoss­woh­nung durch den ande­ren Mit­mie­ter nicht nur die das Nut­zungs­ver­hält­nis iden­ti­täts­prä­gen­de Woh­nung ins­ge­samt ver­lo­ren, son­dern mit dem Aus­schei­den des das Woh­nungs­ei­gen­tum erwer­ben­den bis­he­ri­gen Mit­mie­ters auch sei­ne per­so­nel­le Iden­ti­tät ent­schei­dend ver­än­dert hät­te.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 27. April 2016 – VIII ZR 323/​14

  1. BGH, Urteil vom 16.09.1987 – VIII ZR 156/​86, WM 1988, 88 unter – II 2 c aa mwN[]
  2. Staudinger/​Emmerich, BGB, Neubearb.2014, § 545 Rn. 2 mwN[]
  3. Staudinger/​Emmerich, aaO Rn. 15; Schmidt-Fut­te­rer/Blank, aaO, § 545 Rn. 27[]