Frei­hän­di­ge Ver­wer­tung eines Erb­bau­recht

Im Fal­le der frei­hän­di­gen Ver­wer­tung eines Erb­bau­rechts erwirbt der Grund­stücks­ei­gen­tü­mer wegen ding­li­cher Erb­bau­zin­sen und Grund­steu­ern kein Abson­de­rungs­recht an dem Erlös, wenn die Belas­tun­gen nach der Ver­äu­ße­rung fort­be­stehen.

Frei­hän­di­ge Ver­wer­tung eines Erb­bau­recht

Ein auf einem beschränk­ten ding­li­chen Recht beru­hen­des Recht auf abge­son­der­te Befrie­di­gung kann nicht nur im Fal­le einer Ver­wer­tung des haf­ten­den Gegen­stands durch Zwangs­voll­stre­ckung, son­dern auch bei einer ver­ein­bar­ten frei­hän­di­gen Ver­äu­ße­rung gel­tend gemacht wer­den. Dann tritt nach der Ver­wer­tung auf­grund einer ding­li­chen Sur­ro­ga­ti­on der Erlös an die Stel­le des erlo­sche­nen ding­li­chen Rechts [1]. Ein Abson­de­rungs­recht an dem Erlös ent­steht frei­lich nur, wenn die frei­hän­di­ge Ver­äu­ße­rung zum Unter­gang des ding­li­chen Rechts führt. Es muss also das Abson­de­rungs­recht im Zuge der Ver­äu­ße­rung erlo­schen sein [2].

An der Vor­aus­set­zung eines Unter­gangs des Abson­de­rungs­rechts fehlt es im Streit­fall: Da das Erb­bau­recht ver­äu­ßert wur­de, kön­nen die Rech­te der Beklag­ten auf Ent­rich­tung von Erb­bau­zins gegen den Erwer­ber auf ding­li­cher Grund­la­ge durch Zwangs­voll­stre­ckung in das Erb­bau­recht gemäß § 9 Abs. 1 Satz 1 Erb­bau­RG in Ver­bin­dung mit §§ 1107, 1147 BGB [3] wei­ter gel­tend gemacht wer­den. Auch die nicht im Grund­buch ein­ge­tra­ge­nen öffent­li­chen Las­ten wir­ken gegen­über einem Erwer­ber des Grund­stücks fort, weil inso­weit ein gut­gläu­bi­ger las­ten­frei­er Erwerb aus­schei­det [4]. Mit­hin ist für eine ding­li­che Sur­ro­ga­ti­on und damit ein Abson­de­rungs­recht des Grund­stücks­ei­gen­tü­mers an dem sei­tens des Ver­käu­fers des Erb­bau­rechts erziel­ten Ver­äu­ße­rungs­er­lös kein Raum.

Die­se – soweit ersicht­lich – nahe­zu ein­hel­li­ge [5] recht­li­che Beur­tei­lung wird durch ande­re Erwä­gun­gen nicht in Fra­ge gestellt:

Bereits dem Ansatz, aus einer Ana­lo­gie zu § 56 Satz 2 ZVG sei ein Abson­de­rungs­recht zuguns­ten des Grund­stücks­ei­gen­tü­mers her­zu­lei­ten, kann nicht gefolgt wer­den. Eine Ana­lo­gie setzt eine Geset­zes­lü­cke im Sin­ne einer plan­wid­ri­gen Unvoll­stän­dig­keit des Geset­zes vor­aus. Ob eine der­ar­ti­ge Lücke vor­han­den ist, ist vom Stand­punkt des Geset­zes und der ihm zugrun­de lie­gen­den Rege­lungs­ab­sicht zu beur­tei­len [6]. Die Vor­schrift des § 56 Satz 2 ZVG befasst sich ledig­lich mit dem Über­gang der Las­ten eines ver­stei­ger­ten Grund­stücks und nimmt inso­weit in Anleh­nung an § 103 BGB eine zeit­li­che Abgren­zung zwi­schen dem Schuld­ner und dem Erste­her vor [7]. Die aus­schließ­lich auf das recht­li­che Ver­hält­nis des Schuld­ners zu dem Erste­her bezo­ge­ne Rege­lung trifft kei­ne Aus­sa­ge dazu, ob einem Pfand­rechts­gläu­bi­ger oder dem Inha­ber eines Anspruchs aus einer öffent­li­chen Last Rech­te an dem Ver­äu­ße­rungs­er­lös zuste­hen. Mit­hin kann der in der Bestim­mung zum Aus­druck kom­men­de Rechts­ge­dan­ke, zumal die­ser wegen der Ver­la­ge­rung der Las­ten auf den Erste­her eher gegen einen Zugriff des Gläu­bi­gers auf den Ver­wer­tungs­er­lös spricht, kei­ne Grund­la­ge für die von dem Beru­fungs­ge­richt befür­wor­te­te Ana­lo­gie bil­den.

Der wei­te­ren recht­li­chen Wür­di­gung, das bei einer Zwangs­ver­stei­ge­rung an dem Ver­äu­ße­rungs­er­lös bestehen­de Befrie­di­gungs­recht der nach § 10 ZVG bevor­rech­tig­ten Gläu­bi­ger sei auch bei einem mit dem Fort­be­stand der ding­li­chen Rech­te ver­bun­de­nen frei­hän­di­gen Ver­kauf zu berück­sich­ti­gen, kann nicht gefolgt wer­den, so der BGH wei­ter. Viel­mehr muss zwi­schen einer Zwangs­ver­stei­ge­rung, bei der ding­li­che Rech­te erlö­schen, und einer frei­hän­di­gen, unter Fort­gel­tung die­ser Rech­te vor­ge­nom­me­nen Ver­äu­ße­rung unter­schie­den wer­den.

Blei­ben die ding­li­chen Rech­te erhal­ten, schei­det man­gels eines Rechts­ver­lusts von vorn­her­ein eine ding­li­che Sur­ro­ga­ti­on und mit­hin eine Betei­li­gung des Rechts­last­be­rech­tig­ten an dem Ver­äu­ße­rungs­er­lös aus. Da die fort­be­stehen­de ding­li­che Belas­tung kauf­preis­min­dernd wirkt, wür­de auf der Grund­la­ge der Rechts­auf­fas­sung des Beru­fungs­ge­richts die ding­li­che Belas­tung dop­pelt zum Nach­teil des Ver­äu­ße­rers zu Buche schla­gen, weil an dem infol­ge der ding­li­chen Belas­tung ohne­hin gerin­ge­ren Erlös zusätz­lich der Grund­pfand­rechts­gläu­bi­ger par­ti­zi­pie­ren wür­de. Zugleich wür­de er unan­ge­mes­sen begüns­tigt, wenn er an dem Ver­äu­ße­rungs­er­lös betei­ligt wür­de und er außer­dem aus dem wei­ter bestehen­den ding­li­chen Recht den Erwer­ber in Anspruch neh­men könn­te. Fer­ner wür­de der Erwer­ber ohne recht­lich aner­ken­nens­wer­ten Grund in den Genuss eines gemin­der­ten Kauf­prei­ses gelan­gen, obwohl er die durch den Preis­nach­lass abge­gol­te­ne ding­li­che Haf­tung infol­ge des Abson­de­rungs­rechts an dem Ver­äu­ße­rungs­er­lös regel­mä­ßig nicht mehr zu befürch­ten hät­te.

Führt die fort­be­stehen­de ding­li­che Haf­tung zu einer ent­spre­chen­den Kauf­preis­re­du­zie­rung, wer­den die Ver­mark­tungs­chan­cen ent­ge­gen der Auf­fas­sung des Beru­fungs­ge­richts durch die ding­li­che Haf­tung nicht erschwert. Viel­mehr flie­ßen der Fort­be­stand oder die Been­di­gung der ding­li­chen Haf­tung in die Preis­be­mes­sung ein. Eben­so wir­ken sich Rück­stän­de auf Erb­bau­zins oder auf öffent­li­che Las­ten im hier gege­be­nen Fall der Ver­äu­ße­rung eines Erb­bau­rechts auf den Kauf­preis aus.

Soweit im Streit­fall Grund­pfand­rechts­gläu­bi­ger auf den Kauf­preis zurück­grei­fen kön­nen, beruht dies dar­auf, dass sie im Rah­men einer Ver­wer­tungs­ver­ein­ba­rung eine Löschungs­be­wil­li­gung ertei­len und sich im Gegen­zug eine Betei­li­gung an dem Ver­wer­tungs­er­lös haben ver­spre­chen las­sen. Gera­de wegen des im Ver­gleich zu einer Zwangs­ver­stei­ge­rung zu erwar­ten­den höhe­ren Erlö­ses eines frei­hän­di­gen Ver­kaufs sind – wie die Ver­wer­tungs­pra­xis belegt – ding­lich Berech­tig­te häu­fig bereit, eine Löschungs­be­wil­li­gung zu ertei­len, um an dem höhe­ren Ver­wer­tungs­er­lös zu par­ti­zi­pie­ren. Des­halb geht die Über­le­gung, ding­li­chen Gläu­bi­gern müs­se im Inter­es­se einer Durch­set­zung ihres Rechts stets an einer Zwangs­ver­stei­ge­rung gele­gen sein, bereits im Ansatz fehl. Dass der Grund­stücks­ei­gen­tü­mer in der Insol­venz des Erb­bau­be­rech­tig­ten wie ein unge­si­cher­ter Insol­venz­gläu­bi­ger zu behan­deln ist, wird durch die nicht beein­träch­tig­te ding­li­che Haf­tung des Grund­stücks auf­ge­wo­gen.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 11. März 2010 – IX ZR 34/​09

  1. BGHZ 47, 181, 183; BGH, Urtei­le vom 05.11.1976 – V ZR 5/​75, WM 1977, 17, 18; vom 22.10.1980 – VIII ZR 334/​79, WM 1980, 1383, 1385; vom 07.05.1987 – IX ZR 198/​85, WM 1987, 853, 856; und vom 11.12.1997 – IX ZR 278/​96, WM 1998, 304, 305; Beschluss vom 16.10.2008 – IX ZR 46/​08, WM 2008, 2225, 2226[]
  2. BGHZ 47, 181, 183; Münch­Komm-InsO/­Gan­ter, 2. Aufl. Rn. 99a vor §§ 49 – 52; Jaeger/​Henckel, InsO Rn. 48 vor §§ 49 – 52; Häse­mey­er, Insol­venz­recht 4. Aufl. Rn. 18.70b; HK-InsO/­Land­fer­mann, 5. Aufl. § 165 Rn. 4; Nerlich/​Römermann/​Becker, InsO § 165 Rn. 18[]
  3. vgl. Münch-Komm-BGB/­von Oefe­le, 5. Aufl. § 9 Erb­bau­RG Rn. 7, 18; von Oefele/​Winkler, Hand­buch des Erb­bau­rechts, 4. Aufl. Rn. 6.242[]
  4. Münch­Komm-BGB/­Joost, 5. Aufl. § 1105 Rn. 72; Hmb­Komm-InsO/­Büch­ler, 3. Aufl. § 165 Rn. 13[]
  5. a.A. ledig­lich OLG Düs­sel­dorf DZWiR 2002, 124, 125; sowie als Vor­in­stanz im vor­lie­gen­den Rechts­streit: OLG Braun­schweig, Urteil vom 14.01.2009 – 3 U 25/​08[]
  6. BGHZ 149, 165, 174; BGH, Beschluss vom 16.07.2009 – IX ZB 219/​08, WM 2009, 1896, 1898[]
  7. Stö­ber, ZVG 19. Aufl. § 56 Rn. 3 Anm. 3.4[]