Frist zur Annahme eines Grundstückskaufangebots

Enthält das – von der Verkäuferin formulierte und als Allgemeine Geschäftsbedingung gestellte – Angebot der Käuferin einer Eigentumswohnung die Erklärung, dass nach Ablauf einer Bindungsfrist von 42 Tagen nur die Bindung an das Angebot, nicht aber das Angebot selbst erlöschen solle, so unterliegt diese Fortgeltungsklausel der AGBrechtlichen Inhaltskontrolle unterliegt und ist unwirksam.

Frist zur Annahme eines Grundstückskaufangebots

Der Bundesgerichtshof hat bereits entschieden, dass Klauseln in Allgemeinen Geschäftsbedingungen, nach denen das Angebot des anderen Teils unbefristet fortbesteht und von dem Verwender jederzeit angenommen werden kann, auch dann mit § 308 Nr. 1 Halbs. 1 BGB unvereinbar sind, wenn sich der andere Teil durch einen Widerruf von seinem Angebot lösen kann1. Dass die hier zu beurteilende Klausel die weitere Bestimmung enthält, dass das Angebot frühestens nach Abgabe einer Finanzierungszusage angenommen werden kann, stellt entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts keinen hinreichenden Schutzmechanismus des Antragenden dar, der eine andere Bewertung im Rahmen der Inhaltskontrolle rechtfertigt. Zum einen ändert dies nichts an der überlangen Bindung des Antragenden; auch wenn er die Finanzierungszusage beschafft, bleibt er gleichwohl im Ungewissen, ob und wann die Beklagte das Angebot annehmen wird. Zum anderen kann er nicht verhindern, dass die Beklagte für ihn eine Finanzierungszusage beschafft und ihn nach Monaten mit einer Annahmeerklärung überrascht.

Anhaltspunkte dafür, dass die Käuferin die verspätete Annahmeerklärung der Verkäuferin, die gemäß § 150 Abs. 1 BGB als neues Angebot gilt, angenommen hat, sind nicht ersichtlich. Eine Annahme durch Schweigen kommt bei beurkundungsbedürftigen Grundstücksgeschäften nicht in Betracht. Die von dem anderen Teil zur Erfüllung vorgenommenen Handlungen wie etwa die Kaufpreiszahlung sind grundsätzlich nicht als schlüssige Annahmeerklärung auszulegen2.

Der Käuferin steht mithin ein Anspruch gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB auf Rückabwicklung des Erwerbsgeschäfts zu, da zwischen den Parteien wegen der verspäteter Annahme durch die Verkäuferin kein Kaufvertrag zustande gekommen ist. Soweit es auf die bereicherungsrechtliche Rückabwicklung ankommt, ist diese nach den Grundsätzen der Saldotheorie vorzunehmen, indem durch Vergleich der durch den Bereicherungsvorgang hervorgerufenen Aktiv- und Passivposten ermittelt wird, ob und in welcher Höhe sich für die Klägerin ein Überschuss ergibt3.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 17. Januar 2014 – V ZR 108/13

  1. BGH, Urteil vom 07.06.2013 – V ZR 10/12, MDR 2013, 958, 18 ff.[]
  2. BGH, Urteil vom 11.06.2010 – V ZR 85/09, NJW 2010, 2873 Rn. 16 ff.[]
  3. BGH, Urteil vom 27.09.2013 – V ZR 52/12, WM 2013, 2315 Rn. 31 ff. mwN[]

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