Frist­lo­se Kün­di­gung bei nicht gezahl­ten Betriebs­kos­ten­er­hö­hun­gen

Der Bun­des­ge­richts­hof hat­te sich aktu­ell mit der Fra­ge zu befas­sen, ob der Ver­mie­ter dem Mie­ter, der die durch die Anpas­sung der Betriebs­kos­ten­vor­aus­zah­lun­gen ent­stan­de­nen Miet­erhö­hun­gen nicht ent­rich­tet, erst dann frist­los kün­di­gen darf, wenn er den Mie­ter auf Zah­lung der Erhö­hungs­be­trä­ge ver­klagt hat und die­ser rechts­kräf­tig zur Zah­lung der Erhö­hungs­be­trä­ge ver­ur­teilt wor­den ist. Und der Bun­des­ge­richts­hof urteil­te zuguns­ten des Ver­mie­ters:

Frist­lo­se Kün­di­gung bei nicht gezahl­ten Betriebs­kos­ten­er­hö­hun­gen

Die Klä­ge­rin des hier vom Bun­des­ge­richts­hof ent­schie­de­nen Falls ist Mie­te­rin einer Woh­nung der Beklag­ten in Schö­ne­feld. Die Grund­mie­te betrug zunächst 649,16 DM (= 331,91 €) zuzüg­lich 110,61 DM (= 56,55 €) Betriebs­kos­ten­vor­aus­zah­lun­gen und 51,89 DM (= 26,53 €) Vor­aus­zah­lun­gen für die Heiz- und Warm­was­ser­kos­ten. Letz­te­re wur­den in den fol­gen­den Jah­ren mehr­fach erhöht. Ab Novem­ber 2003 zahl­te die Klä­ge­rin die Erhö­hungs­be­trä­ge und Tei­le der Grund­mie­te nicht. Die Beklag­ten kün­dig­ten wegen der im Zeit­raum Novem­ber 2003 bis Dezem­ber 2004 auf­ge­lau­fe­nen Rück­stän­de das Miet­ver­hält­nis frist­los. Ein Kün­di­gungs­grund ist aller­dings nur dann gege­ben, wenn man die Erhö­hungs­be­trä­ge der Betriebs­kos­ten­vor­aus­zah­lun­gen berück­sich­tigt.

Die Klä­ge­rin hat die Beklag­ten auf Zah­lung von Scha­dens­er­satz wegen meh­re­rer Män­gel in Anspruch genom­men. Die Beklag­ten haben im Wege der Wider­kla­ge unter ande­rem Zah­lung von Miet­rück­stän­den und Räu­mung und Her­aus­ga­be der Woh­nung ver­langt. Die Kla­ge ist sowohl erst­in­stanz­lich vom Amts­ge­richt Königs Wus­ter­hau­sen 1 wie auch in der Beru­fungs­in­stanz vom Land­ge­richt Pots­dam 2 abge­wie­sen wor­den. Der Wider­kla­ge wur­de dage­gen von den Instanz­ge­rich­ten weit­ge­hend statt­ge­ge­ben, ins­be­son­de­re ist die Klä­ge­rin zur Räu­mung und Her­aus­ga­be der Woh­nung ver­ur­teilt wor­den. Das Land­ge­richt Pots­dam ver­trat dabei die Auf­fas­sung, dass die Kün­di­gung nicht des­halb aus­ge­schlos­sen sei, weil sich der Miet­rück­stand teil­wei­se aus Miet­erhö­hun­gen wegen der Anpas­sung von Betriebs­kos­ten­vor­aus­zah­lun­gen errech­ne.

Die vom Bun­des­ge­richts­hof zuge­las­se­ne Revi­si­on der Klä­ge­rin gegen das land­ge­richt­li­che Urtei­le blieb jetzt eben­falls ohne Erfolg. Der Bun­des­ge­richts­hof ent­schied, dass die Kün­di­gung eines Wohn­raum­miet­ver­hält­nis­ses durch den Ver­mie­ter wegen eines Zah­lungs­rück­stands mit Beträ­gen, um die der Ver­mie­ter die Betriebs­kos­ten­vor­aus­zah­lun­gen gemäß § 560 Abs. 4 BGB ein­sei­tig erhöht hat, nicht vor­aus­setzt, dass der Mie­ter zuvor im Wege der Zah­lungs­kla­ge in Anspruch genom­men und rechts­kräf­tig zur Zah­lung der Erhö­hungs­be­trä­ge ver­ur­teilt wor­den ist. Ein sol­ches Erfor­der­nis ergibt sich weder aus § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB noch aus einem schutz­wür­di­gen Inter­es­se des Mie­ters. Der Mie­ter ist viel­mehr dadurch hin­rei­chend geschützt, dass im Räu­mungs­pro­zess geprüft wer­den muss, ob der Ver­mie­ter die Vor­aus­zah­lun­gen auf die von ihm fest­ge­setz­te Höhe anpas­sen durf­te.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 18. Juli 2012 – VIII ZR 1/​11

  1. AG Königs Wus­ter­hau­sen, Urteil vom 07.10.2009 – 9 C 588/​04[]
  2. LG Pots­dam, Urteil vom 09.12.2010 – 11 S 136/​09[]