Frist­lo­se Kün­di­gung des Ver­mie­ters wegen ver­wei­ger­ter Instand­set­zungs­ar­bei­ten

Ein Ver­mie­ter kann zur Kün­di­gung des Miet­ver­hält­nis­ses berech­tigt sein, wenn sich der Mie­ter wei­gert, not­wen­di­ge Instand­set­zungs­ar­bei­ten an der Woh­nung zu dul­den und dem Ver­mie­ter bzw. den von ihm beauf­trag­ten Hand­wer­kern hier­zu Zutritt zu gewäh­ren. Inso­weit kann der Ver­mie­ter nicht auf eine vor­ran­gi­ge Dul­dungs­kla­ge gegen den Mie­ter ver­wie­sen wer­den.

Frist­lo­se Kün­di­gung des Ver­mie­ters wegen ver­wei­ger­ter Instand­set­zungs­ar­bei­ten

In dem hier vom Bun­des­ge­richts­hof ent­schie­de­nen Fall stellt die Ver­mie­te­rin im Jahr 2010 am Dach­stuhl des Gebäu­des, in dem sich die an die Mie­ter ver­mie­te­te Woh­nung befin­det, einen Befall mit Haus­schwamm fest. Die Mie­ter zogen des­halb im Novem­ber 2010 in ein Hotel, um der Ver­mie­te­rin Not­maß­nah­men zu ermög­li­chen. Nach Been­di­gung der Not­maß­nah­men erhiel­ten die Mie­ter die Woh­nung von der Ver­mie­te­rin zurück. Erneu­ten Zutritt zwecks Durch­füh­rung wei­te­rer Maß­nah­men zur Schwamm­be­sei­ti­gung gewähr­ten sie der Ver­mie­te­rin zunächst nicht. Unter dem 30.06.2011 kün­dig­te die Ver­mie­te­rin des­halb das Miet­ver­hält­nis frist­los. Nach­dem das Amts­ge­richt am 1.08.2011 eine einst­wei­li­ge Ver­fü­gung auf Zutritt zu der Woh­nung erlas­sen und die­se durch Urteil vom 29.09.2011 auf­recht­erhal­ten hat­te, wur­de der Ver­mie­te­rin am 4.10.2011 der Woh­nungs­zu­tritt gewährt. Mit Schrift­satz vom 21.11.2011 wie­der­hol­te die Ver­mie­te­rin die frist­lo­se Kün­di­gung und stütz­te sie auch dar­auf, dass die Mie­ter im Novem­ber 2011 den Zugang zu einem zu ihrer Woh­nung gehö­ren­den Kel­ler­raum zwecks Durch­füh­rung von Instal­la­ti­ons­ar­bei­ten ver­wei­gert hät­ten.

Die Räu­mungs­kla­ge hat­te in den Vor­in­stan­zen vor dem Amts­ge­richt Tem­pel­hof-Kreuz­berg 1 und dem Land­ge­richt Ber­lin 2 kei­nen Erfolg. Dabei hat das Land­ge­richt Ber­lin dar­auf abge­stellt, dass die Mie­ter die Ein­zel­hei­ten der Dul­dungs­pflicht (§ 554 BGB aF) zunächst in einem Rechts­streit klä­ren las­sen dürf­ten, ohne befürch­ten zu müs­sen, allein des­halb die Woh­nung zu ver­lie­ren. Der Ver­mie­ter müs­se des­halb zunächst das Mit­tel der Dul­dungs­kla­ge wäh­len; etwas ande­res gel­te nur bei einem – hier nicht vor­lie­gen­dem – que­ru­la­to­ri­schen Ver­hal­ten der Mie­ter. Die hier­ge­gen gerich­te­te Revi­si­on des Ver­mie­ters hat­te vor dem Bun­des­ge­richts­hof Erfolg:

Eine auf die Ver­let­zung von Dul­dungs­pflich­ten gestütz­te Kün­di­gung des Miet­ver­hält­nis­ses (§ 543 Abs. 1 BGB) kommt nicht gene­rell erst dann in Betracht, wenn der Mie­ter einen gericht­li­chen Dul­dungs­ti­tel miss­ach­tet oder sein Ver­hal­ten "que­ru­la­to­ri­sche Züge" zeigt. Eine der­ar­ti­ge "sche­ma­ti­sche" Betrach­tung, auf die das Land­ge­richt abge­stellt hat, lässt außer Acht, dass Moder­ni­sie­rungs- und Instand­set­zungs­maß­nah­men für die Erhal­tung des Miet­ob­jekts und sei­nes wirt­schaft­li­chen Werts von wesent­li­cher Bedeu­tung sein kön­nen, so dass ein erheb­li­ches wirt­schaft­li­ches Inter­es­se des Ver­mie­ters an der als­bal­di­gen Durch­füh­rung der­ar­ti­ger Maß­nah­men bestehen kann. Zudem steht die sche­ma­ti­sche Betrach­tungs­wei­se des Land­ge­richts nicht im Ein­klang mit der gesetz­li­chen Vor­schrift zur frist­lo­sen Kün­di­gung (§ 543 Abs. 1 BGB). Denn danach ist zu prü­fen, ob für den Ver­mie­ter die Fort­set­zung des Miet­ver­hält­nis­ses "unter Berück­sich­ti­gung aller Umstän­de des Ein­zel­falls, ins­be­son­de­re eines Ver­schul­dens der Ver­trags­par­tei­en, und unter Abwä­gung der bei­der­sei­ti­gen Inter­es­sen die Fort­set­zung des Miet­ver­hält­nis­ses bis zum Ablauf der Kün­di­gungs­frist nicht zuzu­mu­ten ist."

Es hät­te des­halb fest­ge­stellt wer­den müs­sen, um wel­che Arbei­ten es im Ein­zel­nen ging, wie umfang­reich und drin­gend sie waren, wel­che Beein­träch­ti­gun­gen sich hier­aus für die Mie­ter erga­ben, wel­che Bedeu­tung die als­bal­di­ge Durch­füh­rung der Arbei­ten aus wirt­schaft­li­cher Sicht für die Ver­mie­te­rin hat­te und wel­che Schä­den und Unan­nehm­lich­kei­ten der Ver­mie­te­rin dadurch ent­stan­den sind, dass die Mie­ter ihr den mit Schrei­ben vom 08.04.2011 zwecks Durch­füh­rung von Instand­set­zungs­ar­bei­ten begehr­ten Zutritt erst rund ein hal­bes Jahr spä­ter unter dem Ein­druck des die einst­wei­li­ge Ver­fü­gung bestä­ti­gen­den Urteils des Amts­ge­richts vom 29.09.2011 gewährt haben.

Hin­sicht­lich der von den Mie­ter gel­tend gemach­ten Gegen­rech­te und einem dar­auf gestütz­ten Zurück­be­hal­tungs­recht kam es – ent­ge­gen der Auf­fas­sung des Land­ge­richts – nicht dar­auf an, ob das Vor­brin­gen der Mie­ter "plau­si­bel" war, son­dern dar­auf, ob die gel­tend gemach­ten Gegen­rech­te bestan­den und die Mie­ter berech­tig­ten, die Gewäh­rung des Zutritt von der Erfül­lung die­ser (etwai­gen) Ansprü­che abhän­gig zu machen.

Die Sache ist daher vom Bun­des­ge­richts­hof zur Nach­ho­lung der erfor­der­li­chen Fest­stel­lun­gen an eine ande­re Kam­mer des Land­ge­richts Ber­lin zurück­ver­wie­sen wor­den.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 29. Janu­ar 2015 – IX ZR 279/​13

  1. AG Tem­pel­hof-Kreuz­berg – 12 C 192/​11 und 20 C 440/​11[]
  2. LG Ber­lin – Urteil vom 14.08.2013 – 65 S 327/​12[]