Fristlose Kündigung eines Mietvertrages – und die 97jährige demente Mieterin

§ 543 Abs. 1 Satz 2 BGB verlangt eine Abwägung der beiderseitigen Interessen der Mietvertragsparteien und eine Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalles; hierzu gehören auch etwaige Härtegründe auf Seiten des Mieters1 (hier: Besorgnis einer ernsthaften Verschlechterung des Gesundheitszustands einer 97jährigen, bettlägerigen Mieterin infolge eines erzwungenen Wechsels der bisherigen häuslichen Umgebung und Pflegesituation).

Fristlose Kündigung eines Mietvertrages – und die 97jährige demente Mieterin

Bei drohenden schwerwiegenden Gesundheitsbeeinträchtigungen oder Lebensgefahr sind die Gerichte im Hinblick auf Art. 2 Abs. 2 Satz 1 GG gehalten, ihre Entscheidung auch verfassungsrechtlich auf eine tragfähige Grundlage zu stellen und diesen Gefahren bei der Abwägung der widerstreitenden Interessen hinreichend Rechnung zu tragen. Das kann bei der Gesamtabwägung nach § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB zur Folge haben – was vom Gericht im Einzelfall zu prüfen ist , dass ein wichtiger Grund für eine außerordentliche Kündigung wegen besonders schwerwiegender persönlicher Härtegründe auf Seiten des Mieters trotz seiner erheblichen Pflichtverletzung nicht vorliegt2.

Die zur Beurteilung einer fristlosen Kündigung nach § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB gebotene Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls wird rechtsfehlerhaft unterlassen, wenn das Gericht die in der Person der Mieterin liegenden Härtegründe außer Betracht lässt und diese – in Verkennung der gesetzlichen Systematik und der sich mit Rücksicht auf drohende gesundheitliche Beeinträchtigungen stellenden verfassungsrechtlichen Anforderungen – darauf verweist, bereits vorliegende Härtegründe erst bei drohender Zwangsräumung im Rahmen des Vollstreckungsverfahrens nach § 765a ZPO vorzubringen.

Gemäß § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB liegt ein wichtiger Grund zur Kündigung vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. Diese Würdigung obliegt zwar in erster Linie dem Tatrichter und kann vom Revisionsgericht nur daraufhin überprüft werden, ob sie auf einer rechtsfehlerfrei gewonnenen Tatsachengrundlage beruht, alle relevanten Gesichtspunkte berücksichtigt worden sind und der Tatrichter den zutreffenden rechtlichen Maßstab angewandt hat3. Einer an diesem Maßstab ausgerichteten Prüfung hält die Beurteilung des Berufungsgerichts jedoch nicht stand. Das Berufungsgericht hat mit den in der Person der Mieterin liegenden Härtegründen wesentliche Umstände unberücksichtigt gelassen und dabei auch die verfassungsrechtlichen Anforderungen verkannt, die im vorliegenden Fall an die Gesamtabwägung nach § 543 Abs. 1 BGB zu stellen sind.

Im vorliegenden Fall handelt es sich bei den wiederholten und ungewöhnlich groben Beleidigungen, die der – in der zweiten von der Mieterin angemieteten Wohnung wohnende – Betreuer im Zusammenhang mit dem Mietverhältnis vielfach in E-Mails oder Schreiben an die Vermieterin beziehungsweise ihren Verwalter geäußert hat, um schwerwiegende Vertragsverletzungen handelt, die sich die Mieterin schon deshalb zurechnen lassen muss, weil sie ihrem Betreuer die Einzimmerwohnung zum selbständigen Gebrauch überlassen hat (§ 540 Abs. 2 BGB). Im Übrigen sind auch Besucher, die sich im Einverständnis mit dem Mieter in der Wohnung aufhalten, im Hinblick auf die Einhaltung des Hausfriedens als Erfüllungsgehilfen des Mieters anzusehen, deren Verhalten sich dieser mithin nach § 278 BGB zurechnen lassen muss4. Nach den Gesamtumständen liegt es zudem auf der Hand, dass der zum gesetzlichen Vertreter (Betreuer) mit dem Aufgabenkreis Wohnungsangelegenheiten, Vermögenssorge und Kontrolle des zwischen der Mieterin und ihrem Betreuer abgeschlossenen Pflegevertrages bestellte Rechtsanwalt, der die Mieterin in den Vorinstanzen auch gerichtlich vertreten hat, den Aufenthalt des Betreuers in den streitigen Wohnungen, der schon zur Durchführung der Pflege erforderlich ist, billigt. Ungeachtet der persönlichen Schuldlosigkeit der Mieterin liegen deshalb schwerwiegende (schuldhafte) Verletzungen des Mietvertrages vor.

Auch sind die Äußerungen des Betreuers mit Rücksicht auf sein „Temperament“ und das Verhalten der Vermieterin, unter anderem die von ihr im Jahr 2010 unternommenen Versuche, auf eine Ablösung des Betreuers hinzuwirken, als schwerwiegende Vertragsverletzung oder zumindest in einem milderen Licht zu sehen. Es liegt im Übrigen auf der Hand, dass die im Jahr 2015 vom Betreuer gegenüber der Vermieterin geäußerten groben Formalbeleidigungen weder dadurch zu entschuldigen sind, dass sie im Jahr 2010 zur Überprüfung der Situation der Mieterin die Betreuungsbehörde eingeschaltet hat, noch dadurch, dass sie den Betreuer in jüngerer Zeit aufgefordert hat, sein Fahrrad und andere Gegenstände aus dem Hausflur zu entfernen. Die Vermieterin hat sich vorliegend gegenüber dem Betreuer stets einen sachlichen Ton bewahrt.

Allerdings gehören zu den bei der Abwägung zu berücksichtigenden Umständen des Einzelfalls (§ 543 Abs. 1 Satz 2 BGB) auch die im Hinblick auf die Situation der Mieterin vorgebrachten schwerwiegenden persönlichen Härtegründe. Zwar findet die sogenannte Sozialklausel (§§ 574, 574a BGB), die in Härtefällen eine Fortsetzung des Mietverhältnisses – gegebenenfalls auch zu im Urteil festzusetzenden Bedingungen (§ 574a Abs. 2 BGB) – ermöglicht, gegenüber einer fristlosen Kündigung keine Anwendung (§ 574 Abs. 1 Satz 2 BGB), wie das Berufungsgericht zumindest im Ansatz richtig gesehen hat. Das heißt aber – selbstverständlich – nicht, dass Härtegründe bei der Gesamtabwägung einer nach der Generalklausel des § 543 Abs. 1 BGB erklärten Kündigung außer Betracht zu bleiben hätten oder ausschließlich im Vollstreckungsverfahren zu berücksichtigen wären.

§ 543 Abs. 1 Satz 2 BGB schreibt – im Gegensatz zu den in § 543 Abs. 2 BGB geregelten Kündigungsgründen, die eine Berücksichtigung von persönlichen Umständen und Zumutbarkeitserwägungen grundsätzlich nicht zulassen5 – ausdrücklich eine Abwägung der beiderseitigen Interessen der Mietvertragsparteien und eine Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalles bei der Beurteilung der Frage der Unzumutbarkeit einer weiteren Vertragsfortsetzung vor. Die Abwägung auf bestimmte Gesichtspunkte zu beschränken und deren Berücksichtigung ausschließlich in das Vollstreckungsverfahren zu verschieben, verbietet sich mithin bereits aufgrund der eindeutigen gesetzlichen Regelung6.

Die Einbeziehung der schwerwiegenden persönlichen Härtegründe ist zudem auch verfassungsrechtlich aufgrund der Ausstrahlungswirkung der Grundrechte geboten.

Aus Art. 2 Abs. 2 Satz 1 GG folgt, dass die Gerichte bei drohenden schwerwiegenden Gesundheitsbeeinträchtigungen oder Lebensgefahr verfassungsrechtlich gehalten sind, ihre Entscheidung auf eine tragfähige Grundlage zu stellen, Beweisangeboten besonders sorgfältig nachzugehen7 und diesen Gefahren bei der Abwägung der widerstreitenden Interessen hinreichend Rechnung zu tragen8.

Im Zusammenhang mit § 765a ZPO entspricht es daher ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, dass bei der Beurteilung, ob die Zwangsräumung für den Schuldner und ehemaligen Mieter eine sittenwidrige Härte darstellt, das Grundrecht auf Leben und körperliche Unversehrtheit maßgeblich berücksichtigt werden muss9. In besonders gelagerten Einzelfällen kann in diesen Fallgestaltungen daher die Vollstreckung sogar für einen längeren Zeitraum und – in absoluten Ausnahmefällen – auf unbestimmte Zeit einzustellen sein10.

Ebenso müssen die Grundrechte des Mieters und insbesondere das Recht auf Leben und körperliche Unversehrtheit bei der Gesamtabwägung nach § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB berücksichtigt werden. Das kann zur Folge haben – was vom Gericht im Einzelfall zu prüfen ist , dass ein wichtiger Grund für eine außerordentliche Kündigung wegen besonders schwerwiegender persönlicher Härtegründe auf Seiten des Mieters trotz seiner erheblichen Pflichtverletzung nicht vorliegt11.

Die Mieterin und ihr Betreuer haben insoweit geltend gemacht, dass die Mieterin auf die Betreuung durch ihren Betreuer in ihrer bisherigen häuslichen Umgebung angewiesen sei und bei einem Wechsel der Betreuungsperson oder einem Umzug schwerwiegendste Gesundheitsschäden zu besorgen seien. Es ist jedenfalls nicht ausgeschlossen, dass der Vermieterin eine Fortsetzung des Mietverhältnisses mit der hochbetagten Mieterin – die ihr Leben weitgehend in den streitgegenständlichen, schon von den Eltern der Vermieterin angemieteten Wohnungen verbracht hat – trotz der (fast „zwanghaft“ anmutenden) Beleidigungen gröbster Natur, zu denen sich der Betreuer – offenbar ohne den geringsten nachvollziehbaren Anlass – immer wieder in Schreiben und E-Mails hinreißen lässt, nicht unzumutbar ist, wenn bei der Mieterin für den Fall eines erzwungenen Wechsels der bisherigen häuslichen Umgebung und Pflegesituation schwerwiegende gesundheitliche Beeinträchtigungen zu besorgen sind.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 9. November 2016 – VIII ZR 73/16

  1. Bestätigung des BGH, Urteils vom 08.12 2004 – VIII ZR 218/03, NZM 2005, 300 unter – II 3[]
  2. im Anschluss an BGH, Urteil vom 08.12 2004 – VIII ZR 218/03, NZM 2005, 300 unter – II 4[]
  3. BGH, Urteile vom 08.12 2004 – VIII ZR 218/03, NZM 2005, 300 unter – II 4; vom 09.03.2005 – VIII ZR 394/03, NJW 2005, 2552 unter – II 3; vom 04.06.2014 – VIII ZR 289/13, NJW 2014, 2566 Rn. 12[]
  4. vgl. Blank in Blank/Börstinghaus, Miete, 4. Aufl., § 540 Rn. 42[]
  5. vgl. dazu BGH, Urteil vom 04.02.2015 – VIII ZR 175/14, BGHZ 204, 134 Rn. 21[]
  6. BGH, Urteil vom 08.12 2004 – VIII ZR 218/03, aaO unter – II 3[]
  7. BVerfG WM 2016, 1449, 1450; NJW-RR 2014, 584, 585; NZM 2005, 657, 658 f.; NJW 1991, 3207[]
  8. BVerfG NJW 1998, 295, 296; vgl. auch BVerfG NJW-RR 2001, 1523 f.; BGH, Beschluss vom 28.01.2016 – V ZB 115/15, NJW-RR 2016, 336 Rn. 6, 10 ff.[]
  9. BGH, Beschlüsse vom 16.06.2016 – I ZB 109/15, WM 2016, 1606 Rn. 12; vom 04.05.2005 – I ZB 10/05, BGHZ 163, 66, 72; jeweils mwN[]
  10. st. Rspr.; zuletzt BVerfG WM 2016, 1449, 1450; BGH, Beschluss vom 04.05.2005 – I ZB 10/05 aaO S. 72 f.; jeweils mwN[]
  11. vgl. BGH, Urteil vom 08.12 2004 – VIII ZR 218/03, aaO unter – II 4[]

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