Frist­lo­se Kün­di­gung eines Miet­ver­tra­ges – und die 97jährige demen­te Mie­te­rin

§ 543 Abs. 1 Satz 2 BGB ver­langt eine Abwä­gung der bei­der­sei­ti­gen Inter­es­sen der Miet­ver­trags­par­tei­en und eine Berück­sich­ti­gung aller Umstän­de des Ein­zel­fal­les; hier­zu gehö­ren auch etwai­ge Här­te­grün­de auf Sei­ten des Mie­ters1 (hier: Besorg­nis einer ernst­haf­ten Ver­schlech­te­rung des Gesund­heits­zu­stands einer 97jährigen, bett­lä­ge­ri­gen Mie­te­rin infol­ge eines erzwun­ge­nen Wech­sels der bis­he­ri­gen häus­li­chen Umge­bung und Pfle­ge­si­tua­ti­on).

Frist­lo­se Kün­di­gung eines Miet­ver­tra­ges – und die 97jährige demen­te Mie­te­rin

Bei dro­hen­den schwer­wie­gen­den Gesund­heits­be­ein­träch­ti­gun­gen oder Lebens­ge­fahr sind die Gerich­te im Hin­blick auf Art. 2 Abs. 2 Satz 1 GG gehal­ten, ihre Ent­schei­dung auch ver­fas­sungs­recht­lich auf eine trag­fä­hi­ge Grund­la­ge zu stel­len und die­sen Gefah­ren bei der Abwä­gung der wider­strei­ten­den Inter­es­sen hin­rei­chend Rech­nung zu tra­gen. Das kann bei der Gesamt­ab­wä­gung nach § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB zur Fol­ge haben – was vom Gericht im Ein­zel­fall zu prü­fen ist , dass ein wich­ti­ger Grund für eine außer­or­dent­li­che Kün­di­gung wegen beson­ders schwer­wie­gen­der per­sön­li­cher Här­te­grün­de auf Sei­ten des Mie­ters trotz sei­ner erheb­li­chen Pflicht­ver­let­zung nicht vor­liegt2.

Die zur Beur­tei­lung einer frist­lo­sen Kün­di­gung nach § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB gebo­te­ne Berück­sich­ti­gung aller Umstän­de des Ein­zel­falls wird rechts­feh­ler­haft unter­las­sen, wenn das Gericht die in der Per­son der Mie­te­rin lie­gen­den Här­te­grün­de außer Betracht lässt und die­se – in Ver­ken­nung der gesetz­li­chen Sys­te­ma­tik und der sich mit Rück­sicht auf dro­hen­de gesund­heit­li­che Beein­träch­ti­gun­gen stel­len­den ver­fas­sungs­recht­li­chen Anfor­de­run­gen – dar­auf ver­weist, bereits vor­lie­gen­de Här­te­grün­de erst bei dro­hen­der Zwangs­räu­mung im Rah­men des Voll­stre­ckungs­ver­fah­rens nach § 765a ZPO vor­zu­brin­gen.

Gemäß § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB liegt ein wich­ti­ger Grund zur Kün­di­gung vor, wenn dem Kün­di­gen­den unter Berück­sich­ti­gung aller Umstän­de des Ein­zel­falls, ins­be­son­de­re eines Ver­schul­dens der Ver­trags­par­tei­en, und unter Abwä­gung der bei­der­sei­ti­gen Inter­es­sen die Fort­set­zung des Miet­ver­hält­nis­ses bis zum Ablauf der Kün­di­gungs­frist oder bis zur sons­ti­gen Been­di­gung des Miet­ver­hält­nis­ses nicht zuge­mu­tet wer­den kann. Die­se Wür­di­gung obliegt zwar in ers­ter Linie dem Tatrich­ter und kann vom Revi­si­ons­ge­richt nur dar­auf­hin über­prüft wer­den, ob sie auf einer rechts­feh­ler­frei gewon­ne­nen Tat­sa­chen­grund­la­ge beruht, alle rele­van­ten Gesichts­punk­te berück­sich­tigt wor­den sind und der Tatrich­ter den zutref­fen­den recht­li­chen Maß­stab ange­wandt hat3. Einer an die­sem Maß­stab aus­ge­rich­te­ten Prü­fung hält die Beur­tei­lung des Beru­fungs­ge­richts jedoch nicht stand. Das Beru­fungs­ge­richt hat mit den in der Per­son der Mie­te­rin lie­gen­den Här­te­grün­den wesent­li­che Umstän­de unbe­rück­sich­tigt gelas­sen und dabei auch die ver­fas­sungs­recht­li­chen Anfor­de­run­gen ver­kannt, die im vor­lie­gen­den Fall an die Gesamt­ab­wä­gung nach § 543 Abs. 1 BGB zu stel­len sind.

Im vor­lie­gen­den Fall han­delt es sich bei den wie­der­hol­ten und unge­wöhn­lich gro­ben Belei­di­gun­gen, die der – in der zwei­ten von der Mie­te­rin ange­mie­te­ten Woh­nung woh­nen­de – Betreu­er im Zusam­men­hang mit dem Miet­ver­hält­nis viel­fach in E‑Mails oder Schrei­ben an die Ver­mie­te­rin bezie­hungs­wei­se ihren Ver­wal­ter geäu­ßert hat, um schwer­wie­gen­de Ver­trags­ver­let­zun­gen han­delt, die sich die Mie­te­rin schon des­halb zurech­nen las­sen muss, weil sie ihrem Betreu­er die Ein­zim­mer­woh­nung zum selb­stän­di­gen Gebrauch über­las­sen hat (§ 540 Abs. 2 BGB). Im Übri­gen sind auch Besu­cher, die sich im Ein­ver­ständ­nis mit dem Mie­ter in der Woh­nung auf­hal­ten, im Hin­blick auf die Ein­hal­tung des Haus­frie­dens als Erfül­lungs­ge­hil­fen des Mie­ters anzu­se­hen, deren Ver­hal­ten sich die­ser mit­hin nach § 278 BGB zurech­nen las­sen muss4. Nach den Gesamt­um­stän­den liegt es zudem auf der Hand, dass der zum gesetz­li­chen Ver­tre­ter (Betreu­er) mit dem Auf­ga­ben­kreis Woh­nungs­an­ge­le­gen­hei­ten, Ver­mö­gens­sor­ge und Kon­trol­le des zwi­schen der Mie­te­rin und ihrem Betreu­er abge­schlos­se­nen Pfle­ge­ver­tra­ges bestell­te Rechts­an­walt, der die Mie­te­rin in den Vor­in­stan­zen auch gericht­lich ver­tre­ten hat, den Auf­ent­halt des Betreu­ers in den strei­ti­gen Woh­nun­gen, der schon zur Durch­füh­rung der Pfle­ge erfor­der­lich ist, bil­ligt. Unge­ach­tet der per­sön­li­chen Schuld­lo­sig­keit der Mie­te­rin lie­gen des­halb schwer­wie­gen­de (schuld­haf­te) Ver­let­zun­gen des Miet­ver­tra­ges vor.

Auch sind die Äuße­run­gen des Betreu­ers mit Rück­sicht auf sein „Tem­pe­ra­ment” und das Ver­hal­ten der Ver­mie­te­rin, unter ande­rem die von ihr im Jahr 2010 unter­nom­me­nen Ver­su­che, auf eine Ablö­sung des Betreu­ers hin­zu­wir­ken, als schwer­wie­gen­de Ver­trags­ver­let­zung oder zumin­dest in einem mil­de­ren Licht zu sehen. Es liegt im Übri­gen auf der Hand, dass die im Jahr 2015 vom Betreu­er gegen­über der Ver­mie­te­rin geäu­ßer­ten gro­ben For­mal­be­lei­di­gun­gen weder dadurch zu ent­schul­di­gen sind, dass sie im Jahr 2010 zur Über­prü­fung der Situa­ti­on der Mie­te­rin die Betreu­ungs­be­hör­de ein­ge­schal­tet hat, noch dadurch, dass sie den Betreu­er in jün­ge­rer Zeit auf­ge­for­dert hat, sein Fahr­rad und ande­re Gegen­stän­de aus dem Haus­flur zu ent­fer­nen. Die Ver­mie­te­rin hat sich vor­lie­gend gegen­über dem Betreu­er stets einen sach­li­chen Ton bewahrt.

Aller­dings gehö­ren zu den bei der Abwä­gung zu berück­sich­ti­gen­den Umstän­den des Ein­zel­falls (§ 543 Abs. 1 Satz 2 BGB) auch die im Hin­blick auf die Situa­ti­on der Mie­te­rin vor­ge­brach­ten schwer­wie­gen­den per­sön­li­chen Här­te­grün­de. Zwar fin­det die soge­nann­te Sozi­al­klau­sel (§§ 574, 574a BGB), die in Här­te­fäl­len eine Fort­set­zung des Miet­ver­hält­nis­ses – gege­be­nen­falls auch zu im Urteil fest­zu­set­zen­den Bedin­gun­gen (§ 574a Abs. 2 BGB) – ermög­licht, gegen­über einer frist­lo­sen Kün­di­gung kei­ne Anwen­dung (§ 574 Abs. 1 Satz 2 BGB), wie das Beru­fungs­ge­richt zumin­dest im Ansatz rich­tig gese­hen hat. Das heißt aber – selbst­ver­ständ­lich – nicht, dass Här­te­grün­de bei der Gesamt­ab­wä­gung einer nach der Gene­ral­klau­sel des § 543 Abs. 1 BGB erklär­ten Kün­di­gung außer Betracht zu blei­ben hät­ten oder aus­schließ­lich im Voll­stre­ckungs­ver­fah­ren zu berück­sich­ti­gen wären.

§ 543 Abs. 1 Satz 2 BGB schreibt – im Gegen­satz zu den in § 543 Abs. 2 BGB gere­gel­ten Kün­di­gungs­grün­den, die eine Berück­sich­ti­gung von per­sön­li­chen Umstän­den und Zumut­bar­keits­er­wä­gun­gen grund­sätz­lich nicht zulas­sen5 – aus­drück­lich eine Abwä­gung der bei­der­sei­ti­gen Inter­es­sen der Miet­ver­trags­par­tei­en und eine Berück­sich­ti­gung aller Umstän­de des Ein­zel­fal­les bei der Beur­tei­lung der Fra­ge der Unzu­mut­bar­keit einer wei­te­ren Ver­trags­fort­set­zung vor. Die Abwä­gung auf bestimm­te Gesichts­punk­te zu beschrän­ken und deren Berück­sich­ti­gung aus­schließ­lich in das Voll­stre­ckungs­ver­fah­ren zu ver­schie­ben, ver­bie­tet sich mit­hin bereits auf­grund der ein­deu­ti­gen gesetz­li­chen Rege­lung6.

Die Ein­be­zie­hung der schwer­wie­gen­den per­sön­li­chen Här­te­grün­de ist zudem auch ver­fas­sungs­recht­lich auf­grund der Aus­strah­lungs­wir­kung der Grund­rech­te gebo­ten.

Aus Art. 2 Abs. 2 Satz 1 GG folgt, dass die Gerich­te bei dro­hen­den schwer­wie­gen­den Gesund­heits­be­ein­träch­ti­gun­gen oder Lebens­ge­fahr ver­fas­sungs­recht­lich gehal­ten sind, ihre Ent­schei­dung auf eine trag­fä­hi­ge Grund­la­ge zu stel­len, Beweis­an­ge­bo­ten beson­ders sorg­fäl­tig nach­zu­ge­hen7 und die­sen Gefah­ren bei der Abwä­gung der wider­strei­ten­den Inter­es­sen hin­rei­chend Rech­nung zu tra­gen8.

Im Zusam­men­hang mit § 765a ZPO ent­spricht es daher stän­di­ger Recht­spre­chung des Bun­des­ge­richts­hofs, dass bei der Beur­tei­lung, ob die Zwangs­räu­mung für den Schuld­ner und ehe­ma­li­gen Mie­ter eine sit­ten­wid­ri­ge Här­te dar­stellt, das Grund­recht auf Leben und kör­per­li­che Unver­sehrt­heit maß­geb­lich berück­sich­tigt wer­den muss9. In beson­ders gela­ger­ten Ein­zel­fäl­len kann in die­sen Fall­ge­stal­tun­gen daher die Voll­stre­ckung sogar für einen län­ge­ren Zeit­raum und – in abso­lu­ten Aus­nah­me­fäl­len – auf unbe­stimm­te Zeit ein­zu­stel­len sein10.

Eben­so müs­sen die Grund­rech­te des Mie­ters und ins­be­son­de­re das Recht auf Leben und kör­per­li­che Unver­sehrt­heit bei der Gesamt­ab­wä­gung nach § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB berück­sich­tigt wer­den. Das kann zur Fol­ge haben – was vom Gericht im Ein­zel­fall zu prü­fen ist , dass ein wich­ti­ger Grund für eine außer­or­dent­li­che Kün­di­gung wegen beson­ders schwer­wie­gen­der per­sön­li­cher Här­te­grün­de auf Sei­ten des Mie­ters trotz sei­ner erheb­li­chen Pflicht­ver­let­zung nicht vor­liegt11.

Die Mie­te­rin und ihr Betreu­er haben inso­weit gel­tend gemacht, dass die Mie­te­rin auf die Betreu­ung durch ihren Betreu­er in ihrer bis­he­ri­gen häus­li­chen Umge­bung ange­wie­sen sei und bei einem Wech­sel der Betreu­ungs­per­son oder einem Umzug schwer­wie­gends­te Gesund­heits­schä­den zu besor­gen sei­en. Es ist jeden­falls nicht aus­ge­schlos­sen, dass der Ver­mie­te­rin eine Fort­set­zung des Miet­ver­hält­nis­ses mit der hoch­be­tag­ten Mie­te­rin – die ihr Leben weit­ge­hend in den streit­ge­gen­ständ­li­chen, schon von den Eltern der Ver­mie­te­rin ange­mie­te­ten Woh­nun­gen ver­bracht hat – trotz der (fast „zwang­haft” anmu­ten­den) Belei­di­gun­gen gröbs­ter Natur, zu denen sich der Betreu­er – offen­bar ohne den gerings­ten nach­voll­zieh­ba­ren Anlass – immer wie­der in Schrei­ben und E‑Mails hin­rei­ßen lässt, nicht unzu­mut­bar ist, wenn bei der Mie­te­rin für den Fall eines erzwun­ge­nen Wech­sels der bis­he­ri­gen häus­li­chen Umge­bung und Pfle­ge­si­tua­ti­on schwer­wie­gen­de gesund­heit­li­che Beein­träch­ti­gun­gen zu besor­gen sind.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 9. Novem­ber 2016 – VIII ZR 73/​16

  1. Bestä­ti­gung des BGH, Urteils vom 08.12 2004 – VIII ZR 218/​03, NZM 2005, 300 unter – II 3
  2. im Anschluss an BGH, Urteil vom 08.12 2004 – VIII ZR 218/​03, NZM 2005, 300 unter – II 4
  3. BGH, Urtei­le vom 08.12 2004 – VIII ZR 218/​03, NZM 2005, 300 unter – II 4; vom 09.03.2005 – VIII ZR 394/​03, NJW 2005, 2552 unter – II 3; vom 04.06.2014 – VIII ZR 289/​13, NJW 2014, 2566 Rn. 12
  4. vgl. Blank in Blank/​Börstinghaus, Mie­te, 4. Aufl., § 540 Rn. 42
  5. vgl. dazu BGH, Urteil vom 04.02.2015 – VIII ZR 175/​14, BGHZ 204, 134 Rn. 21
  6. BGH, Urteil vom 08.12 2004 – VIII ZR 218/​03, aaO unter – II 3
  7. BVerfG WM 2016, 1449, 1450; NJW-RR 2014, 584, 585; NZM 2005, 657, 658 f.; NJW 1991, 3207
  8. BVerfG NJW 1998, 295, 296; vgl. auch BVerfG NJW-RR 2001, 1523 f.; BGH, Beschluss vom 28.01.2016 – V ZB 115/​15, NJW-RR 2016, 336 Rn. 6, 10 ff.
  9. BGH, Beschlüs­se vom 16.06.2016 – I ZB 109/​15, WM 2016, 1606 Rn. 12; vom 04.05.2005 – I ZB 10/​05, BGHZ 163, 66, 72; jeweils mwN
  10. st. Rspr.; zuletzt BVerfG WM 2016, 1449, 1450; BGH, Beschluss vom 04.05.2005 – I ZB 10/​05 aaO S. 72 f.; jeweils mwN
  11. vgl. BGH, Urteil vom 08.12 2004 – VIII ZR 218/​03, aaO unter – II 4