Frist­lo­se Kün­di­gung wegen unpünkt­li­cher Miet­zah­lung

Eine For­mu­lar­klau­sel, die abwei­chend von § 551 BGB aF bestimmt, dass die Mie­te für den jewei­li­gen Monat im Vor­aus zu zah­len ist, stellt auch in Kom­bi­na­ti­on mit einer Auf­rech­nungs­klau­sel, der zufol­ge die Auf­rech­nung einen Monat zuvor anzu­kün­di­gen ist, kei­ne unan­ge­mes­se­ne Benach­tei­li­gung des Mie­ters dar.

Frist­lo­se Kün­di­gung wegen unpünkt­li­cher Miet­zah­lung

Vor­aus­zah­lungs- und Auf­rech­nungs­klau­sel

Nach der Recht­spre­chung des Bun­des­ge­richts­hofs begeg­net eine For­mu­lar­klau­sel, nach der die Mie­te abwei­chend von § 551 Abs. 1 BGB aF für den jewei­li­gen Monat im Vor­aus zu zah­len ist, für sich genom­men grund­sätz­lich kei­nen Beden­ken 1. Zwar kann dies anders zu beur­tei­len sein, wenn die Vor­aus­zah­lungs­klau­sel mit einer Auf­rech­nungs­klau­sel kom­bi­niert und dadurch das Min­de­rungs­recht des Mie­ters erheb­lich ein­schränkt wird, etwa dadurch, dass er wegen sei­ner Min­de­rungs­rech­te auf den Kla­ge­weg ver­wie­sen wird 2.

Eine der­ar­ti­ge, den Mie­ter unan­ge­mes­sen benach­tei­li­gen­de und des­halb zur Unwirk­sam­keit der Vor­aus­zah­lungs­klau­sel füh­ren­de Kom­bi­na­ti­on von Auf­rech­nungs­klau­sel und Vor­aus­zah­lungs­klau­sel ver­neint der Bun­des­ge­richts­hof. Denn die hier ver­wen­de­te Auf­rech­nungs­klau­sel ver­langt ledig­lich, dass der Mie­ter die Absicht der Auf­rech­nung einen Monat vor der Fäl­lig­keit der Mie­te anzeigt. Damit wird der Mie­ter aber nicht wegen einer Min­de­rung auf den Kla­ge­weg ver­wie­sen. Zwar kann er bei einem im lau­fen­den Monat nach Zah­lung der Mie­te erst­mals auf­tre­ten­den Man­gel die Min­de­rung für die­sen Monat erst bei der Miet­zah­lung für den über­nächs­ten Monat berück­sich­ti­gen, weil er die Auf­rech­nung mit einem Berei­che­rungs­an­spruch wegen der im Hin­blick auf die Min­de­rung über­zahl­ten Mie­te zunächst mit der ver­ein­bar­ten Monats­frist ankün­di­gen muss. Eine blo­ße Ver­schie­bung des Min­de­rungs­rechts um ein oder zwei Mona­te stellt aber nach der Recht­spre­chung des Bun­des­ge­richts­hofs 3 kei­ne unan­ge­mes­se­ne Benach­tei­li­gung des Mie­ters dar.

Frist­lo­se Kün­di­gung wegen unpünkt­li­cher Miet­zah­lung

Nach § 543 Abs. 1 BGB kann der Ver­mie­ter den Miet­ver­trag frist­los kün­di­gen, wenn ihm unter Berück­sich­ti­gung aller Umstän­de des Ein­zel­fal­les, ins­be­son­de­re des Ver­schul­dens der Par­tei­en, und unter Abwä­gung der bei­der­sei­ti­gen Inter­es­sen ein Fest­hal­ten am Ver­trag nicht mehr zuzu­mu­ten ist. Die­se Vor­aus­set­zung kann ins­be­son­de­re dann gege­ben sein, wenn der Mie­ter die ver­ein­bar­te Mie­te trotz einer Abmah­nung des Ver­mie­ters wei­ter­hin unpünkt­lich zahlt. Hier­von geht auch das Beru­fungs­ge­richt im Ansatz zutref­fend aus.

Bei der Wür­di­gung, ob die Ver­trags­fort­set­zung für den Ver­mie­ter unzu­mut­bar ist, sind auch die vor der Abmah­nung lie­gen­den Ver­trags­ver­let­zun­gen des Mie­ters zu berück­sich­ti­gen. So kann nach vor­an­ge­gan­ge­nen unpünkt­li­chen Zah­lun­gen bereits eine wei­te­re unpünkt­li­che Zah­lung nach erfolg­ter Abmah­nung die frist­lo­se Kün­di­gung recht­fer­ti­gen 4.

In dem hier vom Bun­des­ge­richts­hof ent­schie­de­nen Fall war die Mie­te jedoch – von Beginn des Miet­ver­hält­nis­se im Jahr 1983 an – jeweils erst zur Monats­mit­te ent­rich­tet wor­den, ohne dass die Klä­ge­rin oder ihre Rechts­vor­gän­ge­rin dies vor der Abmah­nung im Novem­ber 2007 bean­stan­det hät­ten.

Zwar sind wie­der­keh­ren­de Ver­trags­ver­let­zun­gen des Mie­ters nicht schon des­halb in einem mil­de­ren Licht zu sehen, weil der Ver­mie­ter sie zunächst hin­nimmt, ohne den Mie­ter als­bald abzu­mah­nen. Für den Mie­ter besteht auch im all­ge­mei­nen kein Anlass, aus dem Aus­blei­ben einer als­bal­di­gen Reak­ti­on des Ver­mie­ters auf eine Ver­trags­ver­let­zung den Schluss zu zie­hen, dass der Ver­mie­ter den Ver­trags­ver­stoß als Baga­tel­le ansieht oder dar­aus auch bei wei­te­rer Fort­set­zung des ver­trags­wid­ri­gen Ver­hal­tens kei­ne Kon­se­quen­zen her­lei­ten wird. Anders ver­hält es sich aber dann, wenn der Ver­mie­ter ein wie­der­keh­ren­des ver­trags­wid­ri­ges Ver­hal­ten des Mie­ters – wie hier – über Jah­re oder gar Jahr­zehn­te wider­spruchs­los hin­nimmt. Denn in einer sol­chen Fall­ge­stal­tung hat der Ver­mie­ter gegen­über dem Mie­ter zumin­dest den – erst mit der Abmah­nung wie­der besei­tig­ten – Anschein gesetzt, dass er den wie­der­keh­ren­den Ver­trags­ver­let­zun­gen kein erheb­li­ches Gewicht bei­misst und er kei­ne wesent­li­che Beein­träch­ti­gung sei­ner Inter­es­sen sieht; dies kann bei der umfas­sen­den Abwä­gung der Inter­es­sen der Miet­ver­trags­par­tei­en nicht unbe­rück­sich­tigt blei­ben.

Nach­dem es die Klä­ge­rin über vie­le Jah­re wider­spruchs­los hin­ge­nom­men hat­te, dass die Beklag­te die Mie­te erst zur Monats­mit­te zahl­te, erscheint des­halb die Annah­me, ihr sei die wei­te­re Fort­set­zung des seit 1983 bestehen­den Miet­ver­tra­ges wegen der trotz Abmah­nung erst am 11.12. 2007 geleis­te­ten Zah­lung der Dezem­ber­mie­te nun­mehr unzu­mut­bar, nicht gerecht­fer­tigt. Die Mie­te für Dezem­ber 2007 war nach der Recht­spre­chung des Bun­des­ge­richts­hofs 5 am 5.12. (Mitt­woch) als dem drit­ten Werk­tag in jenem Monat fäl­lig, so dass die Klä­ge­rin nach der Abmah­nung nur eine Monats­mie­te um sechs Tage zu spät erhal­ten hat. Dies recht­fer­tigt ange­sichts der Gesamt­um­stän­de die von der Klä­ge­rin aus­ge­spro­che­ne frist­lo­se Kün­di­gung nicht.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 4. Mai 2011 – VIII ZR 191/​10

  1. BGH, Beschluss vom 26.10.1994 – VIII ARZ 3/​94, BGHZ 127, 245, 249 f.[]
  2. BGH, Beschluss vom 26.10.1994 – VIII ARZ 3/​94, aaO, 251 ff.[]
  3. BGH, Urteil vom 14.11.2007 – VIII ZR 337/​06, WuM 2008, 152 Rn. 15[]
  4. vgl. BGH, Urteil vom 11.01.2006 – VIII ZR 364/​04, NZM 2006, 338 Rn. 15[]
  5. vgl. BGH, Urteil vom 13.07.2010 – VIII ZR 129/​09, NJW 2010, 2879 Rn. 44[]