Gara­gen­über­bau – und die Nut­zung der Gara­gen­zu­fahrt

Aus der Pflicht des Nach­barn, einen Gara­gen­über­bau zu dul­den (§ 912 Abs. 1 BGB), ergibt sich nicht zugleich das Recht des Eigen­tü­mers zur Nut­zung der (teil­wei­se) auf dem Grund­stück des Nach­barn bele­ge­nen Gara­gen­zu­fahrt.

Gara­gen­über­bau – und die Nut­zung der Gara­gen­zu­fahrt

Die Vor­schrif­ten über den Über­bau in §§ 912 ff. BGB grei­fen aller­dings auch dann ein, wenn – wie hier – eine die Pflicht des Nach­barn zur Dul­dung des Über­baus klar­stel­len­de Grund­dienst­bar­keit bestellt und in das Grund­buch ein­ge­tra­gen wor­den ist. Die sich nach § 912 Abs. 1 BGB erge­ben­den Rech­te des Eigen­tü­mers, des­sen Gebäu­de die Gren­ze über­schrei­tet, ver­kür­zen sich nicht des­halb, weil die Eigen­tü­mer der benach­bar­ten Grund­stü­cke zur Klar­stel­lung und Ver­mei­dung künf­ti­ger Strei­tig­kei­ten eine Grund­dienst­bar­keit bestellt haben.

Die Vor­schrif­ten der §§ 912 ff. BGB sind auf den hier vor­lie­gen­den Fall, dass der frü­he­re Eigen­tü­mer bei­der Grund­stü­cke mit dem Bau der Gara­ge auf einem der­sel­ben die Gren­ze des ande­ren über­schrit­ten hat­te und in der Fol­ge die Grund­stü­cke in das Eigen­tum ver­schie­de­ner Per­so­nen gelang­ten, sinn­ge­mäß anzu­wen­den 1. Die bei einem Eigen­grenz­über­bau zunächst ruhen­den wech­sel­sei­ti­gen Dul­dungs- und Ren­ten­zah­lungs­pflich­ten leben mit dem Über­gang des Eigen­tums an den Grund­stü­cken in die Hän­de ver­schie­de­ner Eigen­tü­mer auf 2.

Die Dul­dungs­pflicht des Nach­barn nach § 912 Abs. 1 BGB bezieht sich jedoch allein auf den Über­bau. Sie schließt nur in die­sem Umfang den Anspruch des Nach­barn auf Besei­ti­gung der Besitz­stö­rung durch das frem­de Bau­werk (§ 1004 Abs. 1 BGB) und auch den Anspruch auf Her­aus­ga­be der über­bau­ten Grund­stücks­flä­che (§ 985 BGB) dadurch aus, dass sie ein Recht zum Besitz nach § 986 BGB an der über­bau­ten Flä­che begrün­det 3. Die Pflicht zur Dul­dung des Bau­werks erstreckt sich zwar auch auf des­sen wesent­li­che Bestand­tei­le i.S.d. §§ 93, 94 BGB. Die Zufahrt zu einem Gebäu­de ist aber regel­mä­ßig nicht wesent­li­cher Bestand­teil des Bau­werks, son­dern des nicht bebau­ten Teils des Nach­bar­grund­stücks 4.

Ob sich aus den Vor­schrif­ten über den Über­bau eine wei­ter­ge­hen­de Dul­dungs­pflicht des Nach­barn in Bezug auf die Flä­chen sei­nes Grund­stücks ergibt, die (wie die Zufahrt zu einer Gara­ge) der zweck­ent­spre­chen­den Nut­zung des die Gren­ze über­schrei­ten­den Bau­werks die­nen, ist aller­dings strei­tig.

Hier­zu wird die Auf­fas­sung ver­tre­ten, dass die gesetz­li­che Dul­dungs­pflicht sich auch auf die soge­nann­ten Funk­ti­ons­flä­chen des die Gren­ze über­schrei­ten­den Bau­werks erstre­cke. Der Nach­bar habe auch die Nut­zung der Tei­le sei­nes Grund­stücks durch den Über­bau­en­den zu dul­den, ohne die der Über­bau man­gels Zugangs funk­ti­ons­los und damit wert­los wür­de 5. Auch nach die­ser Auf­fas­sung könn­ten die Klä­ger aller­dings nicht die grenz­über­schrei­ten­de Nut­zung der bis­he­ri­gen Zufahrt auf ihrer gesam­ten Län­ge ver­lan­gen, die Gegen­stand der Kla­ge ist, son­dern allen­falls eine Dul­dung einer Fahrt von ihrem eige­nen Grund­stück zum Gara­gen­tor bean­spru­chen. Das ent­sprä­che hier der­je­ni­gen (klei­ne­ren) Flä­che, die erfor­der­lich wäre, um mit einem Kraft­fahr­zeug vom klä­ge­ri­schen Grund­stück kom­mend in einer Kur­ve in die Gara­ge ein­zu­fah­ren.

Dem steht die Ansicht gegen­über, dass die Dul­dungs­pflicht nach § 912 BGB sich auf die Ent­zie­hung der Eigen­tums­be­fug­nis­se an dem über­bau­ten Grund­stücks­teil beschrän­ke; zusätz­li­che Beein­träch­ti­gun­gen, die über den eigent­li­chen Über­bau hin­aus­gin­gen (wie die Nut­zung von Wege­flä­chen), von der gesetz­li­chen Dul­dungs­pflicht dage­gen nicht umfasst sei­en 6. Die Pflicht zur Dul­dung einer Ver­bin­dung zum öffent­li­chen Weg kön­ne auch im Fall eines Über­baus nur unter den engen Vor­aus­set­zun­gen des Not­we­ge­rechts nach § 917 BGB bestehen 7.

Die zuletzt genann­te Auf­fas­sung ist rich­tig.

Das zeigt sich bereits dar­an, dass der Nach­bar eine Zufahrt zu einem ver­bin­dungs­lo­sen Grund­stück, selbst wenn die­ses bebaut ist, nur bei Vor­lie­gen eines Not­we­ge­rechts nach § 917 BGB gewäh­ren muss. Im Übri­gen darf das Nach­bar­grund­stück zu Repa­ra­tur- oder War­tungs­ar­bei­ten an dem eige­nen Gebäu­de nur unter engen Vor­aus­set­zun­gen betre­ten wer­den (vgl. § 24 Nach­bG NRW) 8. Allein der Umstand, dass auch über die Gren­ze gebaut wur­de, recht­fer­tigt es nicht, den Eigen­tü­mer in Bezug auf die Nut­zung der von dem Über­bau nicht in Anspruch genom­me­nen Tei­le des Nach­bar­grund­stück bes­ser zu stel­len.

Ent­ge­gen der Auf­fas­sung des Bran­den­bur­gi­schen Ober­lan­des­ge­richts 9 ergibt sich auch aus dem Norm­zweck des § 912 BGB nichts ande­res. Die Vor­schrift soll die mit der Besei­ti­gung eines Über­baus ver­bun­de­ne Zer­schla­gung wirt­schaft­li­cher Wer­te ver­mei­den, die dadurch ent­steht, dass sich der Abbruch eines über­bau­ten Gebäu­de­teils meist nicht auf die­sen beschrän­ken lässt, son­dern zu einer Beein­träch­ti­gung und Wert­min­de­rung auch des bestehen blei­ben­den, auf eige­nem Grund gebau­ten Gebäu­de­teils führt. Zu die­sem Zweck stellt § 912 BGB das Inter­es­se an dem Erhalt der Gebäu­de­ein­heit über das Inter­es­se des Nach­barn an der Durch­set­zung sei­ner Eigen­tums­rech­te, sofern der Über­bau­er nicht grob fahr­läs­sig oder vor­sätz­lich gehan­delt und der Nach­bar dem Über­bau nicht sofort wider­spro­chen hat 10. Die Vor­schrift soll aber nur inso­weit Abhil­fe schaf­fen, als es das Ziel des Gebäu­de­er­halts erfor­dert 11. Um die Gara­ge als ein­heit­li­ches Gebäu­de zu erhal­ten, genügt die auf die Über­bau­flä­che beschränk­te Dul­dungs­pflicht. Zweck der Dul­dungs­pflicht nach § 912 Abs. 1 BGB ist es dage­gen nicht, dem Über­bau­en­den unter Inan­spruch­nah­me wei­te­rer Flä­chen des Grund­stücks des Nach­barn eine wirt­schaft­lich sinn­vol­le Nut­zung des die Gren­ze über­schrei­ten­den Bau­werks zu ermög­li­chen. Auch inso­weit gilt, dass der Eigen­tü­mer in Bezug auf Wege­rech­te an dem Grund­stück des Nach­barn durch die Grenz­über­schrei­tung nicht bes­ser ste­hen kann als er stün­de, wenn er das Bau­werk voll­stän­dig auf dem eige­nen Grund­stück errich­tet hät­te.

Kein Not­we­ge­recht

Die Vor­aus­set­zun­gen für ein Not­we­ge­recht (§ 917 BGB) lie­gen eben­falls nicht vor. Nach § 917 Abs. 1 BGB besteht ein Not­we­ge­recht nur dann, wenn einem Grund­stück die zur ord­nungs­ge­mä­ßen Benut­zung not­wen­di­ge Ver­bin­dung mit einem öffent­li­chen Weg fehlt. Das Grund­stück der Klä­ger liegt aber mit sei­ner Vor­der­sei­te an einem öffent­li­chen Weg. Die Erreich­bar­keit mit Kraft­fahr­zeu­gen, die für die ord­nungs­ge­mä­ße Benut­zung eines Wohn­grund­stücks in der Regel not­wen­dig ist 12, ist damit gewähr­leis­tet.

Eine Zufahrt über das Nach­bar­grund­stück, um das Fahr­zeug auf dem eige­nen Wohn­grund­stück abstel­len zu kön­nen, ist dem Eigen­tü­mer dage­gen aus dem Not­we­ge­recht nach § 917 BGB nicht zuzu­bil­li­gen 13. Aus­schlag­ge­bend dafür ist, dass ange­sichts der Schwe­re des Ein­griffs, den ein Not­weg für das Eigen­tum des Nach­barn bedeu­tet, an das Feh­len einer für die ord­nungs­ge­mä­ße Benut­zung not­wen­di­gen Ver­bin­dung stren­ge Anfor­de­run­gen zu stel­len sind und daher Gesichts­punk­te der Bequem­lich­keit und auch Zweck­mä­ßig­keit nicht die Inan­spruch­nah­me des Nach­bar­grund­stücks recht­fer­ti­gen 14.

Kein Wege­recht aus nach­bar­li­chem Gemein­schafts­ver­hält­nis

Auch aus dem nach­bar­li­chen Gemein­schafts­ver­hält­nis lässt sich ein Wege­recht nicht her­lei­ten.

Aus dem Rechts­ver­hält­nis zwi­schen den Grund­stücks­nach­barn folgt zwar eine Pflicht der Nach­barn zur gegen­sei­ti­gen Rück­sicht­nah­me, die dazu füh­ren kann, dass die Aus­übung gewis­ser aus dem Eigen­tum flie­ßen­der Rech­te ganz oder teil­wei­se unzu­läs­sig wer­den kann. Das Rechts­in­sti­tut darf jedoch nicht dazu die­nen, die nach­bar­recht­li­chen Rege­lun­gen in ihr Gegen­teil zu ver­keh­ren 15.

So ver­hiel­te es sich hier. Die Rege­lung des Not­we­ge­rechts in § 917 BGB stellt eine spe­zi­al­ge­setz­li­che Aus­ge­stal­tung des nach­bar­li­chen Gemein­schafts­ver­hält­nis­ses dar 16, die im Hin­blick auf die nicht durch ding­li­che Rech­te oder schuld­recht­li­che Ver­trä­ge begrün­de­ten Wege­rech­te eine abschlie­ßen­de Rege­lung ent­hält. Sind ihre tat­be­stand­li­chen Vor­aus­set­zun­gen nicht erfüllt, so kön­nen sie nicht mit­hil­fe des nach­bar­li­chen Gemein­schafts­ver­hält­nis­ses umgan­gen oder erwei­tert wer­den 17.

Auf den Umstand, dass die Nach­barn in der Ver­gan­gen­heit die Zufahrts­flä­che auf ihrem Grund­stück nicht genutzt haben, kommt es dabei eben­so wenig an wie auf die Fra­ge, ob für die Zukunft eine kon­kre­te Nut­zungs­ab­sicht besteht. Nach § 903 BGB brau­chen die Nach­barn ihre Nut­zung des Grund­stücks bzw. den Aus­schluss Drit­ter hier­von nicht zu recht­fer­ti­gen 18. Es liegt auch kein Ver­stoß gegen das Schi­ka­ne­ver­bot dar­in, dass die Nach­barn den Gara­gen­ei­gen­tü­mern den Zugang zu Fuß zuge­ste­hen und ledig­lich die Zufahrt mit dem Kraft­fahr­zeug ver­bie­ten wol­len. Wird ein Wege­recht frei­wil­lig gewährt, so kann des­sen Beschrän­kung auf Fuß­gän­ger schon des­halb nicht schi­ka­nös sein, weil der Gewäh­ren­de es jeder­zeit voll­stän­dig wider­ru­fen kann. Im Übri­gen stellt jeder Fahr­zeug­ver­kehr eine Beein­träch­ti­gung des Grund­stücks­ei­gen­tü­mers dar, an deren Beschrän­kung bzw. Ver­hin­de­rung er ein berech­tig­tes Inter­es­se hat 19.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 15. Novem­ber 2013 – V ZR 24/​13

  1. vgl. BGH, Urteil vom 23.02.1990 – V ZR 231/​88, BGHZ 110, 298, 300[]
  2. RGZ 160, 166, 181; 169, 172, 176[]
  3. BGH, Urteil vom 30.04.1958 – V ZR 215/​56, BGHZ 27, 204, 206[]
  4. vgl. Soergel/​Marly, BGB, 13. Aufl., § 93 Rn. 33; Ters­tee­gen, RNotZ 2006, 433, 435; anders für den Son­der­fall einer befes­tig­ten Tief­ga­ra­gen­zu­fahrt, OLG Ros­tock, OLGR 2002, 265, 267[]
  5. OLG Bran­den­burg, Urteil vom 19.01.2005 – 4 U 189/​03: Zugang zu einer als Über­bau zu dul­den­den Kel­ler­au­ßen­trep­pe; die­sem fol­gend: Münch­Komm-BGB/­Sä­cker, 6. Aufl., § 912 Rn. 27; Beck­OK-BGB/Fritz­sche, Edi­ti­on 28, § 912 Rn. 7[]
  6. RGZ 65, 73, 77; 160, 166, 188; Staudinger/​Roth, BGB [2009], § 912 Rn. 39; Soergel/​Baur, BGB, 13. Aufl., § 912 Rn. 15[]
  7. RGZ 160, 166, 188[]
  8. Staudinger/​Roth, BGB [2009], § 912 Rn. 38, § 909 Rn. 33, § 917 Rn. 54[]
  9. OLG Bran­den­burg, Urteil vom 19.01.2005 – 4 U 189/​03[]
  10. BGH, Urteil vom 19.09.2008 – V ZR 152/​07, NJW-RR 2009, 24 Rn. 9; Moti­ve III S. 283 = Mug­dan, Mate­ria­li­en, Bd. 3, S. 156[]
  11. Moti­ve III S. 283 = Mug­dan, Mate­ria­li­en, Bd. 3, S. 157[]
  12. vgl. BGH, Urteil vom 12.12.2008 – V ZR 106/​07, NJW-RR 2009, 515 Rn. 24[]
  13. st. Rspr.: vgl. BGH, Urteil vom 09.11.1979 – V ZR 85/​78, BGHZ 75, 315, 318 f.; Urteil vom 12.12.2008 – V ZR 106/​07, NJW-RR 2009, 515 Rn.19; Urteil vom 18.10.2013 – V ZR 278/​12[]
  14. BGH, Urteil vom 09.11.1979 – V ZR 85/​78, BGHZ 75, 315, 319[]
  15. BGH, Urteil vom 29.06.2012 – V ZR 97/​11, NJW-RR 2012, 1160, 1161 Rn.20; Urteil vom 21.10.1983 – V ZR 166/​82, BGHZ 88, 344, 351 f., jeweils mwN[]
  16. vgl. Münch­Komm-BGB/­Sä­cker, 6. Aufl., § 917 Rn. 1, 3[]
  17. BGH, Urteil vom 15.04.1964 – V ZR 134/​62, NJW 1964, 1321, 1322; OLG Karls­ru­he, DWW 2013, 261, 263; OLG Saar­brü­cken, OLGR 2006, 580, 581; OLG Düs­sel­dorf, NJW-RR 1989, 204, 205[]
  18. vgl. BGH, Urteil vom 17.12.1999 – V ZR 144/​98, NJW 2000, 1719, 1720[]
  19. BGH, Urteil vom 11.04.2003 – V ZR 323/​02, NJW-RR 2003, 1235, 1236 f.[]