Gebäudeabriss – und die beschädigte Grenzmauer des Nachbarn

Haftet ein Grundstückseigentümer, der eine auf dem Nachbargrundstück errichtete Grenzwand beschädigt, indem er ein auf seinem eigenen Grundstück direkt an die Grenzwand angebautes Gebäude abreißt? Mit dieser Frage hatte sich aktuell der Bundesgerichtshof zu befassen:

Vorliegend war der Nachbar Eigentümer der beschädigten Außenwand. Diese ist eine Grenzwand (§ 19 NachbarG NRW), d.h. eine Wand, deren Außenkante auf der Grundstücksgrenze verläuft, ohne diese zu überschreiten. Sie steht gemäß § 94 Abs. 1 Satz 1 BGB im alleinigen Eigentum des jeweiligen Grundstückseigentümers. Hieran ändert sich durch einen Anbau von dem angrenzenden Grundstück aus nichts¹.

Mit der Verpflichtung zum Ersatz von Schäden, die an einer Grenzwand bei dem Abriss eines direkt an dieser Wand auf dem Nachbargrundstück errichteten Anbaus entstehen, hat sich der Bundesgerichtshof bislang nicht befasst.

Geklärt hat er allerdings (umgekehrt) die Befugnisse des Eigentümers, der seine Grenzwand abreißt. Dass dieser zu dem Abriss grundsätzlich berechtigt ist, ergibt sich aus § 903 BGB². Für eine nach dem Abriss erforderliche Außenisolierung des Nachbargebäudes ist der Eigentümer der Grenzwand nicht verantwortlich. Da eine Grenzwand die Grenze nicht überschreitet, ist sie nämlich – im Gegensatz zu einer auf der Grenze errichteten halbscheidigen Giebelwand nach einem Anbau – keine Grenzanlage im Sinne der §§ 921, 922 BGB; infolgedessen ist ihr Eigentümer im Verhältnis zu seinem Nachbarn nicht gemäß § 922 Satz 3 BGB verpflichtet, die Funktionsfähigkeit der Grenzwand zu erhalten³.

Entschieden hat der Bundesgerichtshof ferner, dass jeder Grundstückseigentümer für seine Wand verantwortlich ist, wenn zwei parallel verlaufende Grenzwände errichtet worden sind. Der Vorteil, der sich daraus ergibt, dass eine Außenwand so lange keines oder keines vollständigen Witterungsschutzes bedarf, wie dieser Schutz von der Grenzwand des Nachbargrundstücks geboten wird, wird durch das Bürgerliche Gesetzbuch nicht geschützt⁴.

Hier hat der Grundstückseigentümer dagegen keine zweite Grenzwand errichtet, sondern die des Nachbarn für seinen Anbau genutzt.

Der Bundesgerichtshof bejaht die Ersatzpflicht des abreissenden Grundstückseigentümers für für die entstandenen Putz- und Mauerschäden; nach Ansicht des Bundesgerichtshof sind die Voraussetzungen für eine deliktische Haftung der abreissenden Grundstückseigentümer gegeben.

Richtig ist zwar, dass das beauftragte Abrissunternehmen kein Verrichtungsgehilfe im Sinne von § 831 Abs. 1 BGB ist⁵. Die Haftung der Grundstückseigentümer ergibt sich jedoch aus § 823 Abs. 1 BGB.

Die Schäden an der Grenzwand des Nachbarn sind im Auftrag der Grundstückseigentümer verursacht worden; die Eigentumsbeeinträchtigung ist ihnen zuzurechnen. Unmittelbar sind die Putz- und Mauerschäden zwar von dem Abrissunternehmen herbeigeführt worden. Dies beruhte nach den Feststellungen des Berufungsgerichts aber nicht auf einem Fehlverhalten des beauftragten Unternehmens, sondern war aufgrund der baulichen Verbindung der Gebäude unvermeidliche Folge des Abrisses, den die Grundstückseigentümer in Auftrag gegeben haben. Es handelt sich um neue und eigenständige Schäden, die über die bei Errichtung des Anbaus an der Wand verursachten Substanzschäden hinausgehen.

Die Rechtswidrigkeit der Eigentumsbeeinträchtigung ist indiziert⁶. Zwar war es den abreissenden Grundstückseigentümern unbenommen, den in ihrem Eigentum stehenden Anbau abzureißen zu lassen. Das Eigentum des Nachbarn durften sie aber jedenfalls nicht dauerhaft beschädigen, selbst wenn es sich um eine unvermeidliche Folge des Abrisses handelt. Ob dies daraus folgt, dass der Abriss nur mit Zustimmung des Nachbarn erfolgen durfte, oder ob jedenfalls der Abriss ohne anschließende Wiederherstellung der Wand rechtswidrig war, bedarf keiner Entscheidung. Entgegen der Auffassung der Revision ist es unerheblich, ob die gemäß § 20 Abs. 1 NachbG NRW erforderliche schriftliche Zustimmung zu der Errichtung des Anbaus erteilt worden ist. Diese erstreckte sich ohne ausdrückliche Abreden nicht auf die dauerhafte Beschädigung der Grenzwand durch einen späteren Abriss⁷; dass der Nachbar (oder ggf. sein Rechtsvorgänger) der Errichtung des Anbaus zugestimmt hat, hat das Berufungsgericht ohnehin nicht feststellen können.

Die Grundstückseigentümer haben die Eigentumsbeeinträchtigung zumindest fahrlässig verursacht. Dass es zu solchen Schäden kommen würde, drängte sich angesichts der baulichen Verbindung auf und war zumindest vorhersehbar.

Infolgedessen kann der Nachbar gemäß § 249 Abs. 2 Satz 1 BGB den zur Herstellung erforderlichen Geldbetrag verlangen. Der Anspruch besteht jedenfalls in der von dem Berufungsgericht zugesprochenen Höhe.

Herzustellen ist gemäß § 249 Abs. 1 BGB der Zustand, der bestehen würde, wenn der zum Ersatz verpflichtende Umstand nicht eingetreten wäre. Damit kann der Geschädigte zwar nicht die Herstellung des gleichen Zustandes verlangen, wie er vor dem Eintritt des schädigenden Ereignisses bestanden hat; er muss aber wirtschaftlich möglichst so gestellt werden, wie er ohne das schadensstiftende Ereignis stünde⁸.

Danach kann der Nachbar verlangen, dass die Wand als funktionsfähige Außenwand wiederhergestellt wird. Einer solchen bedurfte es zwar nicht, solange der Anbau bestand. Aber nach dem Abriss des Anbaus muss die Grenzwand ihren ursprünglichen Zweck als Außenwand wieder erfüllen können. Es geht nicht um eine von der Ersatzpflicht ggf. nicht umfasste Verbesserung einer Grenzwand, die vor dem Anbau keine funktionstüchtige Außenwand war⁹.

Soweit die abreissenden Grundstückseigentümer ein Mitverschulden des Nachbarn sowie einen Abzug neu für alt geltend macht, verweist sie schon nicht auf dahingehendes Vorbringen in den Tatsacheninstanzen. Ohne näheren Vortrag sind weder ein Mitverschulden noch auszugleichende Vorteile des Nachbarn ersichtlich; sowohl die Voraussetzungen eines anzurechnenden Mitverschuldens¹⁰ als auch die der Vorteilsausgleichung¹¹ haben die Grundstückseigentümer darzulegen und zu beweisen.

Zu ersetzen sind auch die Feuchtigkeitsschäden. Insoweit sieht das Berufungsgericht die Voraussetzungen eines nachbarrechtlichen Ausgleichsanspruchs (§ 906 Abs. 2 Satz 2 BGB analog) rechtsfehlerfrei als gegeben an.

Ein nachbarrechtlicher Ausgleichsanspruch ist gegeben, wenn von einem Grundstück im Rahmen privatwirtschaftlicher Benutzung rechtswidrige Einwirkungen auf ein anderes Grundstück ausgehen, die der Eigentümer oder Besitzer des betroffenen Grundstücks nicht dulden, aus besonderen Gründen jedoch nicht gemäß § 1004 Abs. 1 BGB bzw. § 862 BGB unterbinden kann, sofern er hierdurch Nachteile erleidet, die das zumutbare Maß einer entschädigungslos hinzunehmenden Beeinträchtigung übersteigen. Zu den rechtswidrigen Einwirkungen gehört auch Wasser¹².

Den Feststellungen des Berufungsgerichts zufolge ist auf dem Grundstück der Grundstückseigentümer nach dem Abriss eine Bodenplatte aus dichtem Beton verblieben. Infolgedessen sammelt sich dort Niederschlagwasser, das nicht abfließen kann und in die Grenzwand des Nachbarn einsickert. Es hält sich im Rahmen tatrichterlicher Würdigung, dass das Berufungsgericht annimmt, der Nachbar habe die Wasserzufuhr weder vorhersehen noch rechtzeitig abwehren können. Hierdurch war er gehindert, den ihm zustehenden vorbeugenden Unterlassungsanspruch gemäß § 1004 Abs. 1 Satz 2 BGB i.V.m. § 27 Abs. 1 NachbarG NRW rechtzeitig geltend zu machen; nach letzterer Bestimmung sind bauliche Anlagen so einzurichten, dass Niederschlagwasser nicht auf das Nachbargrundstück tropft, auf dieses abgeleitet wird oder übertritt¹³.

Die abreissenden abreissenden Grundstückseigentümern sind Störer. Hierfür muss die Beeinträchtigung des Nachbargrundstücks wenigstens mittelbar auf ihren Willen zurückgehen¹⁴. Dies ist deshalb anzunehmen, weil die Grundstückseigentümer, die im Zeitpunkt des Schadenseintritts noch Grundstückseigentümer waren, den Abriss und damit den nachfolgenden Zustand der baulichen Anlagen veranlasst haben.

Der Anspruch ist nicht subsidiär. Zwar kommt auch ein verschuldensabhängiger Ersatzanspruch gemäß § 823 Abs. 2 BGB i.V.m. § 27 Abs. 1 NachbarG NRW in Betracht. In der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist aber geklärt, dass eine solche, an landesrechtliche Nachbarvorschriften anknüpfende deliktsrechtliche Haftung keine den nachbarrechtlichen Ausgleichsanspruch ausschließende Sonderregelung darstellt¹⁵.

Schließlich wendet sich die Revision auch insoweit erfolglos gegen die Höhe des Anspruchs. Bei Substanzschäden entspricht es der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, dass der nach den Grundsätzen der Enteignungsentschädigung zu bemessende nachbarrechtliche Ausgleichsanspruch den vollen Schadensersatz umfassen kann¹⁶.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 18. Dezember 2015 – V ZR 55/15

1. vgl. BGH, Urteil vom 18.05.2001 – V ZR 119/00, NJW-RR 2001, 1528 f.[↩]
2. BGH, Urteil vom 18.05.2001 – V ZR 119/00, NJW-RR 2001, 1528; Urteil vom 16.04.2010 – V ZR 171/09, NJW 2010, 1808 Rn. 7; zu Einschränkungen durch das nachbarliche Gemeinschaftsverhältnis vgl. BGH, Urteil vom 29.04.1977 – V ZR 71/75, BGHZ 68, 350, 353 f.[↩]
3. BGH, Urteil vom 18.05.2001 – V ZR 119/00, NJW-RR 2001, 1528, 1529; Urteil vom 16.04.2010 – V ZR 171/09, NJW 2010, 1808 Rn. 8; Urteil vom 18.02.2011 – V ZR 137/10, NJW-RR 2011, 515 Rn. 6 f.; insoweit unzutreffend OLG Frankfurt, MDR 1982, 848; OLG Koblenz, OLGR 2000, 304 ff.[↩]
4. vgl. BGH, Urteil vom 16.04.2010 – V ZR 171/09, NJW 2010, 1808; Urteil vom 18.02.2011 – V ZR 137/10, NJW-RR 2011, 515 Rn. 6 f.; zu einer solchen Fallkonstellation auch OLG Köln NJW-RR 1987, 529; OLG Naumburg NJOZ 2011, 884 ff.; ähnlich ferner LG Berlin, GE 1993, 1039[↩]
5. vgl. BGH, Urteil vom 06.11.2011 – VI ZR 174/11, NJW 2013, 1002 Rn. 15 f.; MünchKomm-BGB/Wagner, 6. Aufl., § 831 Rn. 16, jeweils mwN[↩]
6. vgl. Palandt/Sprau, BGB, 75. Aufl., § 823 Rn. 24 mwN[↩]
7. vgl. auch Grziwotz in Grziwotz/Lüke/Saller, Nachbarrecht, 2. Aufl., 2. Teil Rn. 184[↩]
8. st. Rspr., vgl. nur BGH, Urteil vom 08.01.1986 – VIII ZR 292/84, NJW-RR 1986, 874, 875; Urteil vom 28.10.2014 – VI ZR 15/14, NJW-RR 2015, 275 Rn. 25, jeweils mwN[↩]
9. vgl. hierzu Grziwotz in Grziwotz/Lüke/Saller, Nachbarrecht, 2. Aufl., 2. Teil Rn. 184; siehe auch LG Berlin, GE 1993, 1039; AG Schleiden, NJOZ 2005, 3212 ff.[↩]
10. vgl. BGH, Urteil vom 24.09.2013 – VI ZR 255/12, NJW 2014, 217 Rn. 9[↩]
11. vgl. BGH, Urteil vom 04.04.2014 – V ZR 275/12, NJW 2015, 468 Rn. 22, insoweit in BGHZ 200, 350 ff. nicht abgedruckt[↩]
12. st. Rspr., vgl. BGH, Urteil vom 30.05.2003 – V ZR 37/02, BGHZ 155, 99, 102 ff.; Urteil vom 12.12 2003 – V ZR 180/03, BGHZ 157, 188, 189 f., jeweils mwN[↩]
13. näher BGH, Urteil vom 12.06.2015 – V ZR 168/14, NZM 2015, 795 Rn. 7 ff. zu § 37 Abs. 1 NachbarG Rheinland-Pfalz[↩]
14. st. Rspr., vgl. nur BGH, Urteil vom 01.04.2011 – V ZR 193/10, NJW-RR 2011, 739 Rn. 12 mwN[↩]
15. vgl. BGH, Urteil vom 15.07.2011 – V ZR 277/10, NJW 2011, 3294 Rn. 22[↩]
16. BGH, Urteil vom 04.07.1997 – V ZR 48/96, NJW-RR 1997, 1374 f.; Urteil vom 11.06.1999 – V ZR 377/98, BGHZ 142, 66, 70 f.[↩]