Gebäu­de­ab­riss – und die beschä­dig­te Grenz­mau­er des Nach­barn

Haf­tet ein Grund­stücks­ei­gen­tü­mer, der eine auf dem Nach­bar­grund­stück errich­te­te Grenz­wand beschä­digt, indem er ein auf sei­nem eige­nen Grund­stück direkt an die Grenz­wand ange­bau­tes Gebäu­de abreißt? Mit die­ser Fra­ge hat­te sich aktu­ell der Bun­des­ge­richts­hof zu befas­sen:

Gebäu­de­ab­riss – und die beschä­dig­te Grenz­mau­er des Nach­barn

Vor­lie­gend war der Nach­bar Eigen­tü­mer der beschä­dig­ten Außen­wand. Die­se ist eine Grenz­wand (§ 19 Nach­barG NRW), d.h. eine Wand, deren Außen­kan­te auf der Grund­stücks­gren­ze ver­läuft, ohne die­se zu über­schrei­ten. Sie steht gemäß § 94 Abs. 1 Satz 1 BGB im allei­ni­gen Eigen­tum des jewei­li­gen Grund­stücks­ei­gen­tü­mers. Hier­an ändert sich durch einen Anbau von dem angren­zen­den Grund­stück aus nichts 1.

Mit der Ver­pflich­tung zum Ersatz von Schä­den, die an einer Grenz­wand bei dem Abriss eines direkt an die­ser Wand auf dem Nach­bar­grund­stück errich­te­ten Anbaus ent­ste­hen, hat sich der Bun­des­ge­richts­hof bis­lang nicht befasst.

Geklärt hat er aller­dings (umge­kehrt) die Befug­nis­se des Eigen­tü­mers, der sei­ne Grenz­wand abreißt. Dass die­ser zu dem Abriss grund­sätz­lich berech­tigt ist, ergibt sich aus § 903 BGB 2. Für eine nach dem Abriss erfor­der­li­che Außen­iso­lie­rung des Nach­bar­ge­bäu­des ist der Eigen­tü­mer der Grenz­wand nicht ver­ant­wort­lich. Da eine Grenz­wand die Gren­ze nicht über­schrei­tet, ist sie näm­lich – im Gegen­satz zu einer auf der Gren­ze errich­te­ten halb­schei­di­gen Gie­bel­wand nach einem Anbau – kei­ne Grenz­an­la­ge im Sin­ne der §§ 921, 922 BGB; infol­ge­des­sen ist ihr Eigen­tü­mer im Ver­hält­nis zu sei­nem Nach­barn nicht gemäß § 922 Satz 3 BGB ver­pflich­tet, die Funk­ti­ons­fä­hig­keit der Grenz­wand zu erhal­ten 3.

Ent­schie­den hat der Bun­des­ge­richts­hof fer­ner, dass jeder Grund­stücks­ei­gen­tü­mer für sei­ne Wand ver­ant­wort­lich ist, wenn zwei par­al­lel ver­lau­fen­de Grenz­wän­de errich­tet wor­den sind. Der Vor­teil, der sich dar­aus ergibt, dass eine Außen­wand so lan­ge kei­nes oder kei­nes voll­stän­di­gen Wit­te­rungs­schut­zes bedarf, wie die­ser Schutz von der Grenz­wand des Nach­bar­grund­stücks gebo­ten wird, wird durch das Bür­ger­li­che Gesetz­buch nicht geschützt 4.

Hier hat der Grund­stücks­ei­gen­tü­mer dage­gen kei­ne zwei­te Grenz­wand errich­tet, son­dern die des Nach­barn für sei­nen Anbau genutzt.

Der Bun­des­ge­richts­hof bejaht die Ersatz­pflicht des abreis­sen­den Grund­stücks­ei­gen­tü­mers für für die ent­stan­de­nen Putz- und Mau­er­schä­den; nach Ansicht des Bun­des­ge­richts­hof sind die Vor­aus­set­zun­gen für eine delik­ti­sche Haf­tung der abreis­sen­den Grund­stücks­ei­gen­tü­mer gege­ben.

Rich­tig ist zwar, dass das beauf­trag­te Abriss­un­ter­neh­men kein Ver­rich­tungs­ge­hil­fe im Sin­ne von § 831 Abs. 1 BGB ist 5. Die Haf­tung der Grund­stücks­ei­gen­tü­mer ergibt sich jedoch aus § 823 Abs. 1 BGB.

Die Schä­den an der Grenz­wand des Nach­barn sind im Auf­trag der Grund­stücks­ei­gen­tü­mer ver­ur­sacht wor­den; die Eigen­tums­be­ein­träch­ti­gung ist ihnen zuzu­rech­nen. Unmit­tel­bar sind die Putz- und Mau­er­schä­den zwar von dem Abriss­un­ter­neh­men her­bei­ge­führt wor­den. Dies beruh­te nach den Fest­stel­lun­gen des Beru­fungs­ge­richts aber nicht auf einem Fehl­ver­hal­ten des beauf­trag­ten Unter­neh­mens, son­dern war auf­grund der bau­li­chen Ver­bin­dung der Gebäu­de unver­meid­li­che Fol­ge des Abris­ses, den die Grund­stücks­ei­gen­tü­mer in Auf­trag gege­ben haben. Es han­delt sich um neue und eigen­stän­di­ge Schä­den, die über die bei Errich­tung des Anbaus an der Wand ver­ur­sach­ten Sub­stanz­schä­den hin­aus­ge­hen.

Die Rechts­wid­rig­keit der Eigen­tums­be­ein­träch­ti­gung ist indi­ziert 6. Zwar war es den abreis­sen­den Grund­stücks­ei­gen­tü­mern unbe­nom­men, den in ihrem Eigen­tum ste­hen­den Anbau abzu­rei­ßen zu las­sen. Das Eigen­tum des Nach­barn durf­ten sie aber jeden­falls nicht dau­er­haft beschä­di­gen, selbst wenn es sich um eine unver­meid­li­che Fol­ge des Abris­ses han­delt. Ob dies dar­aus folgt, dass der Abriss nur mit Zustim­mung des Nach­barn erfol­gen durf­te, oder ob jeden­falls der Abriss ohne anschlie­ßen­de Wie­der­her­stel­lung der Wand rechts­wid­rig war, bedarf kei­ner Ent­schei­dung. Ent­ge­gen der Auf­fas­sung der Revi­si­on ist es uner­heb­lich, ob die gemäß § 20 Abs. 1 Nach­bG NRW erfor­der­li­che schrift­li­che Zustim­mung zu der Errich­tung des Anbaus erteilt wor­den ist. Die­se erstreck­te sich ohne aus­drück­li­che Abre­den nicht auf die dau­er­haf­te Beschä­di­gung der Grenz­wand durch einen spä­te­ren Abriss 7; dass der Nach­bar (oder ggf. sein Rechts­vor­gän­ger) der Errich­tung des Anbaus zuge­stimmt hat, hat das Beru­fungs­ge­richt ohne­hin nicht fest­stel­len kön­nen.

Die Grund­stücks­ei­gen­tü­mer haben die Eigen­tums­be­ein­träch­ti­gung zumin­dest fahr­läs­sig ver­ur­sacht. Dass es zu sol­chen Schä­den kom­men wür­de, dräng­te sich ange­sichts der bau­li­chen Ver­bin­dung auf und war zumin­dest vor­her­seh­bar.

Infol­ge­des­sen kann der Nach­bar gemäß § 249 Abs. 2 Satz 1 BGB den zur Her­stel­lung erfor­der­li­chen Geld­be­trag ver­lan­gen. Der Anspruch besteht jeden­falls in der von dem Beru­fungs­ge­richt zuge­spro­che­nen Höhe.

Her­zu­stel­len ist gemäß § 249 Abs. 1 BGB der Zustand, der bestehen wür­de, wenn der zum Ersatz ver­pflich­ten­de Umstand nicht ein­ge­tre­ten wäre. Damit kann der Geschä­dig­te zwar nicht die Her­stel­lung des glei­chen Zustan­des ver­lan­gen, wie er vor dem Ein­tritt des schä­di­gen­den Ereig­nis­ses bestan­den hat; er muss aber wirt­schaft­lich mög­lichst so gestellt wer­den, wie er ohne das scha­dens­stif­ten­de Ereig­nis stün­de 8.

Danach kann der Nach­bar ver­lan­gen, dass die Wand als funk­ti­ons­fä­hi­ge Außen­wand wie­der­her­ge­stellt wird. Einer sol­chen bedurf­te es zwar nicht, solan­ge der Anbau bestand. Aber nach dem Abriss des Anbaus muss die Grenz­wand ihren ursprüng­li­chen Zweck als Außen­wand wie­der erfül­len kön­nen. Es geht nicht um eine von der Ersatz­pflicht ggf. nicht umfass­te Ver­bes­se­rung einer Grenz­wand, die vor dem Anbau kei­ne funk­ti­ons­tüch­ti­ge Außen­wand war 9.

Soweit die abreis­sen­den Grund­stücks­ei­gen­tü­mer ein Mit­ver­schul­den des Nach­barn sowie einen Abzug neu für alt gel­tend macht, ver­weist sie schon nicht auf dahin­ge­hen­des Vor­brin­gen in den Tat­sa­chen­in­stan­zen. Ohne nähe­ren Vor­trag sind weder ein Mit­ver­schul­den noch aus­zu­glei­chen­de Vor­tei­le des Nach­barn ersicht­lich; sowohl die Vor­aus­set­zun­gen eines anzu­rech­nen­den Mit­ver­schul­dens 10 als auch die der Vor­teils­aus­glei­chung 11 haben die Grund­stücks­ei­gen­tü­mer dar­zu­le­gen und zu bewei­sen.

Zu erset­zen sind auch die Feuch­tig­keits­schä­den. Inso­weit sieht das Beru­fungs­ge­richt die Vor­aus­set­zun­gen eines nach­bar­recht­li­chen Aus­gleichs­an­spruchs (§ 906 Abs. 2 Satz 2 BGB ana­log) rechts­feh­ler­frei als gege­ben an.

Ein nach­bar­recht­li­cher Aus­gleichs­an­spruch ist gege­ben, wenn von einem Grund­stück im Rah­men pri­vat­wirt­schaft­li­cher Benut­zung rechts­wid­ri­ge Ein­wir­kun­gen auf ein ande­res Grund­stück aus­ge­hen, die der Eigen­tü­mer oder Besit­zer des betrof­fe­nen Grund­stücks nicht dul­den, aus beson­de­ren Grün­den jedoch nicht gemäß § 1004 Abs. 1 BGB bzw. § 862 BGB unter­bin­den kann, sofern er hier­durch Nach­tei­le erlei­det, die das zumut­ba­re Maß einer ent­schä­di­gungs­los hin­zu­neh­men­den Beein­träch­ti­gung über­stei­gen. Zu den rechts­wid­ri­gen Ein­wir­kun­gen gehört auch Was­ser 12.

Den Fest­stel­lun­gen des Beru­fungs­ge­richts zufol­ge ist auf dem Grund­stück der Grund­stücks­ei­gen­tü­mer nach dem Abriss eine Boden­plat­te aus dich­tem Beton ver­blie­ben. Infol­ge­des­sen sam­melt sich dort Nie­der­schlag­was­ser, das nicht abflie­ßen kann und in die Grenz­wand des Nach­barn ein­si­ckert. Es hält sich im Rah­men tatrich­ter­li­cher Wür­di­gung, dass das Beru­fungs­ge­richt annimmt, der Nach­bar habe die Was­ser­zu­fuhr weder vor­her­se­hen noch recht­zei­tig abweh­ren kön­nen. Hier­durch war er gehin­dert, den ihm zuste­hen­den vor­beu­gen­den Unter­las­sungs­an­spruch gemäß § 1004 Abs. 1 Satz 2 BGB i.V.m. § 27 Abs. 1 Nach­barG NRW recht­zei­tig gel­tend zu machen; nach letz­te­rer Bestim­mung sind bau­li­che Anla­gen so ein­zu­rich­ten, dass Nie­der­schlag­was­ser nicht auf das Nach­bar­grund­stück tropft, auf die­ses abge­lei­tet wird oder über­tritt 13.

Die abreis­sen­den abreis­sen­den Grund­stücks­ei­gen­tü­mern sind Stö­rer. Hier­für muss die Beein­träch­ti­gung des Nach­bar­grund­stücks wenigs­tens mit­tel­bar auf ihren Wil­len zurück­ge­hen 14. Dies ist des­halb anzu­neh­men, weil die Grund­stücks­ei­gen­tü­mer, die im Zeit­punkt des Scha­dens­ein­tritts noch Grund­stücks­ei­gen­tü­mer waren, den Abriss und damit den nach­fol­gen­den Zustand der bau­li­chen Anla­gen ver­an­lasst haben.

Der Anspruch ist nicht sub­si­di­är. Zwar kommt auch ein ver­schul­dens­ab­hän­gi­ger Ersatz­an­spruch gemäß § 823 Abs. 2 BGB i.V.m. § 27 Abs. 1 Nach­barG NRW in Betracht. In der Recht­spre­chung des Bun­des­ge­richts­hofs ist aber geklärt, dass eine sol­che, an lan­des­recht­li­che Nach­bar­vor­schrif­ten anknüp­fen­de delikts­recht­li­che Haf­tung kei­ne den nach­bar­recht­li­chen Aus­gleichs­an­spruch aus­schlie­ßen­de Son­der­re­ge­lung dar­stellt 15.

Schließ­lich wen­det sich die Revi­si­on auch inso­weit erfolg­los gegen die Höhe des Anspruchs. Bei Sub­stanz­schä­den ent­spricht es der Recht­spre­chung des Bun­des­ge­richts­hofs, dass der nach den Grund­sät­zen der Ent­eig­nungs­ent­schä­di­gung zu bemes­sen­de nach­bar­recht­li­che Aus­gleichs­an­spruch den vol­len Scha­dens­er­satz umfas­sen kann 16.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 18. Dezem­ber 2015 – V ZR 55/​15

  1. vgl. BGH, Urteil vom 18.05.2001 – V ZR 119/​00, NJW-RR 2001, 1528 f.[]
  2. BGH, Urteil vom 18.05.2001 – V ZR 119/​00, NJW-RR 2001, 1528; Urteil vom 16.04.2010 – V ZR 171/​09, NJW 2010, 1808 Rn. 7; zu Ein­schrän­kun­gen durch das nach­bar­li­che Gemein­schafts­ver­hält­nis vgl. BGH, Urteil vom 29.04.1977 – V ZR 71/​75, BGHZ 68, 350, 353 f.[]
  3. BGH, Urteil vom 18.05.2001 – V ZR 119/​00, NJW-RR 2001, 1528, 1529; Urteil vom 16.04.2010 – V ZR 171/​09, NJW 2010, 1808 Rn. 8; Urteil vom 18.02.2011 – V ZR 137/​10, NJW-RR 2011, 515 Rn. 6 f.; inso­weit unzu­tref­fend OLG Frank­furt, MDR 1982, 848; OLG Koblenz, OLGR 2000, 304 ff.[]
  4. vgl. BGH, Urteil vom 16.04.2010 – V ZR 171/​09, NJW 2010, 1808; Urteil vom 18.02.2011 – V ZR 137/​10, NJW-RR 2011, 515 Rn. 6 f.; zu einer sol­chen Fall­kon­stel­la­ti­on auch OLG Köln NJW-RR 1987, 529; OLG Naum­burg NJOZ 2011, 884 ff.; ähn­lich fer­ner LG Ber­lin, GE 1993, 1039[]
  5. vgl. BGH, Urteil vom 06.11.2011 – VI ZR 174/​11, NJW 2013, 1002 Rn. 15 f.; Münch­Komm-BGB/­Wag­ner, 6. Aufl., § 831 Rn. 16, jeweils mwN[]
  6. vgl. Palandt/​Sprau, BGB, 75. Aufl., § 823 Rn. 24 mwN[]
  7. vgl. auch Grzi­wotz in Grziwotz/​Lüke/​Saller, Nach­bar­recht, 2. Aufl., 2. Teil Rn. 184[]
  8. st. Rspr., vgl. nur BGH, Urteil vom 08.01.1986 – VIII ZR 292/​84, NJW-RR 1986, 874, 875; Urteil vom 28.10.2014 – VI ZR 15/​14, NJW-RR 2015, 275 Rn. 25, jeweils mwN[]
  9. vgl. hier­zu Grzi­wotz in Grziwotz/​Lüke/​Saller, Nach­bar­recht, 2. Aufl., 2. Teil Rn. 184; sie­he auch LG Ber­lin, GE 1993, 1039; AG Schlei­den, NJOZ 2005, 3212 ff.[]
  10. vgl. BGH, Urteil vom 24.09.2013 – VI ZR 255/​12, NJW 2014, 217 Rn. 9[]
  11. vgl. BGH, Urteil vom 04.04.2014 – V ZR 275/​12, NJW 2015, 468 Rn. 22, inso­weit in BGHZ 200, 350 ff. nicht abge­druckt[]
  12. st. Rspr., vgl. BGH, Urteil vom 30.05.2003 – V ZR 37/​02, BGHZ 155, 99, 102 ff.; Urteil vom 12.12 2003 – V ZR 180/​03, BGHZ 157, 188, 189 f., jeweils mwN[]
  13. näher BGH, Urteil vom 12.06.2015 – V ZR 168/​14, NZM 2015, 795 Rn. 7 ff. zu § 37 Abs. 1 Nach­barG Rhein­land-Pfalz[]
  14. st. Rspr., vgl. nur BGH, Urteil vom 01.04.2011 – V ZR 193/​10, NJW-RR 2011, 739 Rn. 12 mwN[]
  15. vgl. BGH, Urteil vom 15.07.2011 – V ZR 277/​10, NJW 2011, 3294 Rn. 22[]
  16. BGH, Urteil vom 04.07.1997 – V ZR 48/​96, NJW-RR 1997, 1374 f.; Urteil vom 11.06.1999 – V ZR 377/​98, BGHZ 142, 66, 70 f.[]