Gebührenstreitwert für eine Feststellungsklage über die Berechtigung zur Mietminderung

§ 41 Abs. 5 Satz 1 GKG ist auf die Feststellungsklage eines Wohnraummieters über seine Berechtigung zur Mietminderung weder unmittelbar noch entsprechend anwendbar. Der Gebührenstreitwert ist nach § 48 Abs. 1 Satz 1 GKG i.V.m. § 9 ZPO mit dem 3,5-fachen Jahresbetrag der Minderung zu bewerten1.

Gebührenstreitwert für eine Feststellungsklage über die Berechtigung zur Mietminderung

Nach dem Wortlaut von § 41 Abs. 5 Satz 1 Halbs. 2 Alt. 2 GKG ist für den Streitwert bei vom Mieter begehrter Durchführung von Instandsetzungsmaßnahmen (Mangelbeseitigung) der Jahresbetrag einer angemessenen Mietminderung maßgebend.

Eine sich ausdrücklich mit dieser Streitfrage befassende höchstrichterliche Entscheidung ist – soweit ersichtlich – nicht veröffentlicht2. Die in diesem Zusammenhang ergangenen Entscheidungen des Bundesgerichtshofs beziehen sich auf das bis zum 30. Juni 2004 geltende Gerichtskostengesetz3, sind zum Wert des Beschwerdegegenstandes ergangen4 und/oder betreffen kein Wohnraummietverhältnis5. Sie treffen daher zur Streitfrage, ob der Gebührenstreitwert einer Feststellungsklage des Wohnungsmieters wegen Mängel entsprechend § 41 Abs. 5 GKG zu bestimmen ist, keine unmittelbare Aussage. Schließlich ist umstritten, ob die am 1.07.2004 in Kraft getretene Vorschrift des § 41 Abs. 5 GKG nur auf Wohnraummietverhältnisse Anwendung findet6 oder auch für andere Mietverhältnisse gilt7.

Die vom Kammergericht geprägte obergerichtliche Rechtsprechung8 geht überwiegend davon aus, dass der Streitwert analog § 41 Abs. 5 Satz 1 Halbs. 2 GKG mit dem zwölffachen monatlichen Minderungsbetrag zu bemessen ist9. Teilweise wird auch eine direkte Anwendung von § 41 Abs. 5 Satz 1 Halbs. 2 GKG vertreten10. Wesentliches Argument ist jeweils die aus sozialpolitischen Gründen eingeführte Gebührenprivilegierung durch die Begrenzung des Streitwerts auf den Jahresbetrag der Miete (§ 41 Abs. 1 und Abs. 2 GKG) bzw. der zusätzlich geforderten Miete oder deren Minderung (§ 41 Abs. 5 GKG).

Nach anderer Auffassung ist § 41 Abs. 5 GKG nicht (entsprechend) anwendbar, sondern § 48 Abs. 1 GKG i.V.m. § 3 und/oder § 9 ZPO maßgebend. Der Streitwert sei mit dem dreieinhalbfachen Jahreswert der streitigen Minderung zu bewerten11. Hierfür wird angeführt, die negative Feststellungsklage des Mieters, welche seine auf dem Mietvertrag beruhende Verpflichtung zur zukünftigen Entrichtung des Mietzinses leugne, stelle in der Sache das Spiegelbild einer Mietzinsklage des Vermieters dar, so dass für die Bestimmung des Streitwerts keine anderen Grundsätze als für eine Zahlungsklage gelten können.

Das Oberlandesgericht Karlsruhe schließt sich der zuletzt genannten Ansicht an. Die Streitwertfestsetzung richtet sich nach § 48 Abs. 1 GKG i.V.m. § 9 ZPO, denn § 41 Abs. 5 Satz 1 GKG ist auf die Feststellungsklage eines Wohnraummieters über seine Berechtigung zur Mietminderung weder unmittelbar noch entsprechend anwendbar.

Eine unmittelbare Anwendung von § 41 GKG scheidet aus.

§ 41 Abs. 1 GKG ist tatbestandlich nur anwendbar, wenn das Bestehen oder die Dauer eines Miet-, Pacht- oder ähnlichen Nutzungsverhältnisses streitig ist. Der Anwendungsbereich von § 41 Abs. 1 GKG ist für bloße Streitigkeiten über den Vertragsinhalt – und damit auch über die Höhe der geschuldeten Miete – nicht eröffnet, wenn dieser Streit den rechtlichen Bestand des Mietvertrages nicht berührt12. § 41 Abs. 2 GKG setzt als Streitgegenstand einen Räumungsanspruch voraus und ist deswegen vorliegend ebenfalls nicht einschlägig.

§ 41 Abs. 5 Satz 1 GKG normiert für drei (weitere) Fallgestaltungen die Maßgeblichkeit des Jahresbetrags der zusätzlich geforderten Miete bei Ansprüchen auf Erhöhung der Miete (Alt. 1), des Jahresbetrags einer angemessenen Mietminderung bei Ansprüchen des Mieters auf Durchführung von Instandhaltungsmaßnahmen (Alt. 2) und des Jahresbetrags einer möglichen Mieterhöhung oder in Ermangelung dessen einer sonst möglichen Mietminderung durch den Mieter für Ansprüche des Vermieters auf Duldung einer Durchführung von Modernisierungs- oder Erhaltungsmaßnahmen (Alt. 3). Die Feststellungsklage eines Wohnraummieters, die Miete sei aufgrund eines Sach- oder Rechtsmangels kraft Gesetzes gemindert (§ 536 BGB), erfüllt keine der in den drei Alternativen von § 41 Abs. 5 Satz 1 GKG normierten Tatbestandsvoraussetzungen. Der von Woitke-Witsch13 vertretenen Ansicht, mit der Neuregelung des § 41 GKG wollte der Gesetzgeber den Gebührenstreitwert für Wohnraumstreitigkeiten einheitlich auf den Jahreswert des Minderungsbetrags festgelegen, um die diesbezügliche Kontroverse in Literatur und Rechtsprechung zu beenden, fehlt eine ausreichende tatsächliche Anknüpfung an die normierten Tatbestandsvoraussetzungen. Die derzeitige Gesetzeslage ermöglicht nach der Überzeugung des Oberlandesgerichts keine unmittelbare Anwendung von § 41 GKG auf den Feststellungsantrag der Klägerin.

Das Oberlandesgericht Karlsruhe hält § 41 Abs. 5 Satz 1 GKG vorliegend auch nicht für entsprechend anwendbar.

Eine Analogie setzt voraus, dass das Gesetz eine Regelungslücke enthält und der zu beurteilende Sachverhalt in rechtlicher Hinsicht so weit mit dem gesetzlich geregelten Tatbestand vergleichbar ist, dass angenommen werden kann, der Gesetzgeber wäre bei einer Interessenabwägung, bei der er sich von den gleichen Grundsätzen hätte leiten lassen wie bei dem Erlass der herangezogenen Gesetzesvorschrift, zu dem gleichen Abwägungsergebnis gekommen. Zudem muss die Unvollständigkeit des Gesetzes planwidrig sein14.

Das Oberlandesgericht Karlsruhe stellt nicht die grundsätzliche Analogiefähigkeit von § 41 Abs. 5 Satz 1 Alt. 2 GKG15 in Abrede. Dass sich der Streitwert einer Klage auf Feststellung einer Berechtigung zur Mietminderung ohne Analogie aus allgemeinen Vorschriften (hier: § 48 Abs. 1 GKG i.V.m. §§ 3, 9 ZPO) ergibt, steht der entsprechenden Anwendung einer speziellen Regelung grundsätzlich nicht entgegen, denn die Regelungslücke kann sich auf diese besondere Fallgestaltung (hier: Antrag auf Feststellung einer Mietminderung) beschränken.

Zweifelhaft erscheint aber schon, ob der Streit um die Feststellung einer Berechtigung zur Mietminderung mit Ansprüchen des Mieters auf Durchführung von Instandhaltungsmaßnahmen (§ 41 Abs. 5 Satz 1 Alt. 2 GKG) vergleichbar ist. Für die Annahme vergleichbarer Sachverhalte spricht zunächst zwar, dass der Bundesgerichtshof den nunmehr in § 41 Abs. 5 Satz 1 Alt. 2 GKG gesetzlich geregelten Anspruch auf Durchführung von Instandsetzungsmaßnahmen (Erfüllungs- bzw. Mängelbeseitigungsanspruch des Mieters) gleichsam spiegelbildlich der Mietminderung gleichgesetzt und eine entsprechende Bewertung für gerechtfertigt gehalten hat16. Diese Erwägung hat der Bundesgerichtshof allerdings nicht zum Gebührenstreitwert (mit Blick auf die Vorgängerregelung des bis zum 30.06.2004 geltenden § 16 GKG) angestellt, sondern in Bezug auf die Rechtsmittelbeschwer, für welche weder § 16 GKG a. F. noch § 41 GKG einschlägig war bzw. ist17. Gegen eine Vergleichbarkeit spricht schließlich, dass auch die Leistungsklage des Vermieters auf Zahlung zukünftigen Mietzinses und die negative Feststellungsklage eines Mieters, mit welcher er seine Verpflichtung zur künftigen Entrichtung des Mietzinses (teilweise) leugnet, in einem spiegelbildlichen Verhältnis stehen. Auch insoweit hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass für die Bestimmung deren Streitwerte keine anderen Grundsätze gelten können18. Da für eine auf Mietzinszahlung gerichtete Leistungsklage des Vermieters nach allgemeiner Meinung der geforderte Betrag den Streitwert bestimmt ohne dass eine Begrenzung des Streitwerts auf höchstens eine Jahresmiete in Betracht kommt19, ist die Argumentation20 mit der spiegelbildlichen Natur der Ansprüche für deren Vergleichbarkeit nicht ausschlaggebend. Letztlich kann der Oberlandesgericht die Frage der Vergleichbarkeit eines Streits um die Feststellung einer Berechtigung zur Mietminderung mit Ansprüchen des Mieters auf Durchführung von Instandhaltungsmaßnahmen (§ 41 Abs. 5 Satz 1 Alt. 2 GKG) dahingestellt lassen. Denn eine planwidrige Regelungslücke, die eine Analogie ermöglichen könnte, liegt nicht vor.

Die Gesetzesmaterialien zu § 41 Abs. 5 GKG machen deutlich, dass es sich bei der gesetzlichen Regelung um eine begrenzte Ausnahme handelt. In der Begründung des Gesetzentwurfes21 heißt es:

„Hintergrund für die vorgeschlagene Regelung sind sozialpolitische Erwägungen. Instandsetzungs-, Modernisierungs- oder Erhaltungsmaßnahmen können hohe Kosten verursachen und damit im Streitfall zu hohen Streitwerten führen. (…) Ziel dieser Begrenzung ist es, Mieter nicht durch hohe Gerichtsgebühren davon abzuhalten, das Bestehen oder die Dauer eines Mietverhältnisses oder etwa die Berechtigung einer Räumung der bisher genutzten Wohnung gerichtlich prüfen zu lassen. Auch bei gerichtlichen Auseinandersetzungen um eine Mieterhöhung begrenzt schon jetzt § 16 Abs.5 GKG den Gebührenstreitwert. (…) Dadurch wird der besonderen Fallgestaltung der Instandsetzung, Erhaltung und Modernisierung Rechnung getragen, zugleich jedoch eine Bemessung der Streitwerthöhe nach den Kosten solcher Maßnahmen selbst vermieden.“

Daraus wird der klare Wille des Gesetzgebers deutlich, nur „der besonderen Fallgestaltung von Instandsetzung, Erhaltung und Modernisierung“ Rechnung zu tragen. Nur für diese ausdrücklich genannten Maßnahmen hat der Gesetzgeber aus sozialpolitischen Erwägungen eine Anknüpfung des Streitwerts an die oftmals hohen Kosten ausgeschlossen. Der Gesetzgeber hat damit für konkret bezeichnete Fallkonstellationen, die typischerweise mit hohen Kosten verbunden sind und auf welche mangels einer Sonderregelung bei der Streitwertbemessung abgestellt werden könnte, eine gesonderte Wertbemessung vorgegeben. Der Gesetzgeber hat mit § 41 GKG nicht den Weg einer generellen Streitwertregelung für Mietstreitigkeiten gewählt, obwohl dies eine einfachere und klarere Vorgehensweise gewesen wäre. Während der Gesetzgeber zum 1.07.2007 § 49a GKG eingefügt hat, um für jeglichen Streitfall im Wohnungseigentumsrecht die Gebührenstreitwerte nach bestimmten allgemeinen Grundsätzen zu regulieren, ist die strukturelle Herangehensweise im Vergleich dazu bei § 41 GKG gesetzestechnisch völlig anders. Denn hier wurden die Gebührenstreitwerte unter Differenzierung nach bestimmten Fallgruppen beschränkt22. Wegen des nicht übertragbaren Ausnahmecharakters der geregelten Privilegierungen sind die mietrechtlichen Wertvorschriften weder direkt noch vom Rechtsgedanken übertragbar23. Denn der Ausnahmecharakter einer Vorschrift spricht für eine restriktive Handhabung hinsichtlich einer Analogie24. Im Umkehrschluss („ „argumentum e contrario“ ) ist aus dem Umstand, dass der Gesetzgeber eine bestimmte Fallkonstellation durch Gesetz regelt, vielmehr abzuleiten, dass ein anderer nicht geregelter Sachverhalt nicht unter die neue Regelung fallen soll25. Deswegen verbietet es sich, in der Regelung von § 41 Abs. 5 GKG einen allgemeinen Rechtsgedanken (für Mietminderungsklagen) zu sehen26. Mangels einer planwidrigen Regelungslücke ist für eine entsprechende Anwendung von § 41 Abs. 5 Satz 1 GKG auf eine Mieterklage über die Feststellung einer Berechtigung zur Mietminderung kein Raum27.

Dem kann nicht entgegenhalten werden, der Wert eines einzelnen Anspruchs könne nicht nach §§ 3, 9 ZPO höher bewertet werden, als der Streit über den Bestand des Mietverhältnisses28. Einen kostenrechtlichen Grundsatz, dass der Gebührenstreitwert eines einzelnen Anspruchs nicht höher sein kann, als der Streit über den Bestand des Vertragsverhältnisses gibt es nicht. Da für den Streit über das Bestehen oder die Dauer eines Mietverhältnisses höchstens das Jahresentgelt maßgebend ist (§ 41 Abs. 1 GKG), ist der Streitwert von nicht privilegierten Leistungsklagen beispielsweise des Vermieters auf Zahlung von 15 Monatsmieten oder einer Feststellungklage des Mieters über die Berechtigung zu einer 60 %-igen Mietminderung für 2 Jahre jeweils höher ist als der (nach § 41 Abs. 1 GKG auf die Jahresmiete begrenzte) Streitwert über den Bestand des Mietverhältnisses. Dabei handelt es sich um eine Konsequenz der vom Gesetzgeber gewählten Regelungssystematik einer auf bestimmte Fallkonstellationen beschränkten Begrenzung des Gebührenstreitwerts.

Zudem besteht ein dringendes Bedürfnis für eine Analogie nicht. Der auf Feststellung einer (kraft Gesetzes eingetretenen) Mietminderung klagende Mieter kann nämlich durch seine Antragstellung den Streitwert selbst begrenzen, indem er die streitgegenständliche Dauer einschränkt29.

Daher erscheint dem Oberlandesgericht – trotz des sozialpolitisch nachvollziehbaren Bestrebens, die Gebührenstreitwerte in Streitigkeiten von Wohnungsmietern möglichst niedrig zu halten – eine Analogie nicht begründbar, weil die Gesetzesmaterialien und die Gesetzessystematik zeigen, dass eine planwidrige Regelungslücke nicht vorliegt.

Nach der Überzeugung des Oberlandesgerichts würde mit einer analogen Anwendung von § 41 Abs. 5 Satz 1 GKG auf eine Feststellungsklage über die Berechtigung zur Mietminderung die Grenze der Rechtsfortbildung durch Gerichte überschritten. Sofern nach dem Willen des Gesetzgebers auch Fallkonstellationen wie die vorliegende von der in § 41 Abs. 5 GKG vorgesehenen Streitwertbegrenzung erfasst werden sollen, sieht der Oberlandesgericht den Gesetzgeber in der Pflicht. Dieser hat die nach der Rechtsprechung des Kammergerichts bestehende Regelungslücke jedoch auch bei der aktuell erfolgten Änderung des Gerichtskostengesetzes durch das 2. Kostenrechtsmodernisierungsgesetz30 nicht zum Anlass einer (klarstellenden) Gesetzesänderung genommen.

Nachdem vorliegend zwischen den Parteien ein unbefristetes Mietverhältnis besteht und bei der negativen Feststellungsklage das Stammrecht Streitgegenstand ist, berechnet sich der Gebührenstreitwert nach § 48 Abs. 1 GKG, § 9 Satz 1 ZPO. Ein Abschlag vom 42-fachen Betrag der monatlichen Minderung ist nicht vorzunehmen. Es handelt sich um eine negative (leugnende) Feststellungsklage, bei der grundsätzlich der volle Wert gilt31.

Oberlandesgericht Karlsruhe, Beschluss vom 20. September 2013 – 10 W 18/13

  1. entgegen KG, Beschluss vom 11.06.2012 – 8 W 44/12, MDR 2012, 1085[]
  2. a. A. Gellwitzki, JurBüro 2011, 9[]
  3. BGH, Beschluss vom 17.03.2004 – XII ZR 162/00, JurBüro 2004, 378[]
  4. Beschlüsse vom 21.05.2003 – VIII ZB 10/03, JurBüro 2004, 207; und vom 17.05.2000 – XII ZR 314/99, MDR 2000, 975[]
  5. BGH, Beschlüsse vom 20.04.2005 – XII ZR 248/04, NJW-RR 2005, 938; und vom 21.09.2005 – XII ZR 256/03, NJW-RR 2006, 16[]
  6. so Hartmann, a.a.O., § 41 GKG Rn. 36 m.w.N.[]
  7. so wohl BGH, NJW 2006, 3060; Oestreich/Hellstab/Trenkle, GKG/FamGKG-Streitwertkommentar, Okt.2012, Band 2, Teil 6.5 [Zivilgerichtliche Verfahren] „Mietstreitigkeiten“ Rn. 51 und 53[]
  8. vgl. KG, Beschluss vom 11.06.2012 – 8 W 44/12, MDR 2012, 1085; Beschluss vom 26.08.2010 – 8 W 38/10, MDR 2010, 1493; Beschluss vom 01.07.2009 – 8 W 59/09, MDR 2009, 1135; OLG Saarbrücken, Urteil vom 08.05.2013 – 2 U 3/13, Grundeigentum 2013, 943; OLG Brandenburg, Urteil vom 10.06.2009 – 3 U 169/08, ZMR 2009, 909[]
  9. vgl. auch Kroiß, NJW 2013, 659; Baumbach/Lauterbach/Albers/Hartmann, ZPO, 71. Aufl.2013, Anh § 3 Rn. 81; LG Hamburg, Beschluss vom 08.04.2013 – 334 T 8/13[]
  10. vgl. OLG Hamburg, Beschluss vom 20.02.2009 – 4 W 12/09, NJOZ 2010, 492; Woitkewitsch, ZMR 2005, 840[]
  11. Schneider/Herget-Kurpat, Streitwertkommentar, 13. Aufl.2011, Rn. 3965 und Rn. 3967; Musielak-Heinrich, ZPO, 10. Aufl.2013, § 3 Rn. 31a „Mietstreitigkeiten“; Thomas/Putzo-Hüßtege, ZPO, 34. Aufl.2013, § 3 Rn. 101e; Gellwitzki, JurBüro 2011, 9; Meyer, Gerichtskostengesetz, 11. Aufl.2009, § 41 GKG Rn. 8; Handkommentar-Bendtsen [Hrsg. Saenger], ZPO, 5. Aufl.2013, § 9 Rn. 1; KG [22. ZS], Beschluss vom 16.07.2009 – 22 W 76/08, WuM 2010, 250; LG Berlin, Beschlüsse vom 12.02.2013 – 63 T 171/12, juris; und vom 20.06.2011 – 65 T 83/11, JurBüro 2011, 528; LG Hamburg, Beschlüsse vom 24.06.2010 – 316 T 22/10, ZMR 2010, 855; und vom 31.03.2009 – 316 T 21/09, ZMR 2009, 536[]
  12. allg. Meinung: vgl. BGH, NJW-RR 2006, 16 m.w.N.[]
  13. Woitke-Witsch, ZMR 2005, 840[]
  14. vgl. BGH, MDR 2013, 967 m.w.N.[]
  15. dazu BGH, NJW 2006, 3061[]
  16. BGH, MDR 2000, 975[]
  17. Zöller-Herget, a.a.O., § 8 Rn. 1[]
  18. BGH, NJW-RR 2005, 938[]
  19. Zöller-Herget, a.a.O., § 3 Rn. 16 „Mietstreitigkeiten“; Thomas/Putzo-Hüßtege, a.a.O., § 3 Rn. 101b jew. m.w.N.; a. A. aber wohl Woitkewitsch, ZMR 2005, 840[]
  20. vgl. KG, MDR 2010, 1493[]
  21. BT-Drucks. 15/1971, S. 154[]
  22. Gellwitzki, JurBüro 2011, 11[]
  23. Anders/Gehle/Kunze, Streitwertlexikon, 4. Aufl.2002, „Miete und Pacht“ Rn. 39 zu § 16 GKG[]
  24. BGH, MDR 2005, 680[]
  25. Haase/Keller, Grundlagen und Grundformen des Rechts, 6. Aufl., S. 60[]
  26. so aber Woitkewitsch, a.a.O., S. 842; wohl auch Hartmann, a.a.O., § 41 GKG Rn. 35 unter Hinweis auf KG, JurBüro 2006, 258[]
  27. so auch: Schneider/Herget-Kurpat, a.a.O., Rn 3965 und Rn. 3967; Gellwitzki, JurBüro 2011, 9[]
  28. KG, JurBüro 2013, 252 m.w.N., OLG Schleswig, OLGR 2003, 260; Hartmann, Anh I zu § 48 GKG [§ 3 ZPO] Rn. 80[]
  29. vgl. Gries, NZM 2003, 890; LG Berlin, JurBüro 2011, 528[]
  30. KostRMoG vom 23.07.2013[]
  31. Zöller-Herget, a.a.O. § 3 Rn. 16 „Feststellungsklage“[]