Geis­ter­woh­nun­gen – und die Abstim­mung in der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ver­samm­lung

Aktu­ell hat­te sich der Bun­des­ge­richts­hof mit Her­ab­set­zung der Stimm­kraft des Eigen­tü­mers von (noch) nicht errich­te­ten, soge­nann­ten "Geis­ter­woh­nun­gen" in der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ver­sammmlung zu befas­sen:

Geis­ter­woh­nun­gen – und die Abstim­mung in der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ver­samm­lung

§ 10 Abs. 2 Satz 3 WEG begrün­det einen (Indi­vi­du­al-)Anspruch jedes Woh­nungs­o­der Teil­ei­gen­tü­mers gegen die ande­ren Mit­ei­gen­tü­mer auf Abschluss einer Ver­ein­ba­rung, wenn ein Fest­hal­ten an der gel­ten­den Rege­lung aus schwer­wie­gen­den Grün­den unter Berück­sich­ti­gung aller Umstän­de des Ein­zel­falls, ins­be­son­de­re der Rech­te und Inter­es­sen der ande­ren Woh­nungs­ei­gen­tü­mer, unbil­lig erscheint 1. Die danach vor­zu­neh­men­de Wür­di­gung der Umstän­de des Ein­zel­falls ist in ers­ter Linie Sache des Tatrich­ters und revi­si­ons­recht­lich nur dar­auf zu über­prü­fen, ob die in § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG bestimm­ten Rechts­be­grif­fe zutref­fend erfasst und aus­ge­legt, alle für die Beur­tei­lung wesent­li­chen Umstän­de berück­sich­tigt sowie die Denk­ge­set­ze und Erfah­rungs­sät­ze beach­tet wur­den 2.

Einer Prü­fung nach die­sem Maß­stab hält das Beru­fungs­ur­teil des Lan­des­ge­richts Dres­den 3, das hier einen Anspruch aus § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG auf Abän­de­rung der Stimm­kraft­re­ge­lung in der Gemein­schafts­ord­nung aner­kannt hat, stand, ins­be­son­de­re hat das Beru­fungs­ge­richt alle für die Beur­tei­lung wesent­li­chen Umstän­de berück­sich­tigt.

Es erkennt zutref­fend, dass das Stimm­recht der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer nach stän­di­ger Recht­spre­chung des Bun­des­ge­richts­hofs zu dem Kern­be­reich ele­men­ta­rer Mit­glied­schafts­rech­te gehört 4. Dies schließt Ein­schrän­kun­gen des Stimm­rechts zwar nicht prin­zi­pi­ell aus, führt aber dazu, wovon das Beru­fungs­ge­richt eben­falls zutref­fend aus­geht, dass eine sol­che nur aus­nahms­wei­se und ledig­lich unter eng begrenz­ten Vor­aus­set­zun­gen in Betracht kommt 5.

Auch bei Berück­sich­ti­gung der Bedeu­tung des Stimm­rechts ist es revi­si­ons­recht­lich nicht zu bean­stan­den, dass das Beru­fungs­ge­richt schwer­wie­gen­de Grün­de i.S.v. § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG dar­in erblickt, dass im vor­lie­gen­den Streit­fall der Geis­ter­woh­nungs­ei­gen­tü­me­rin auf­grund der Stimm­rechts­re­ge­lung der Tei­lungs­er­klä­rung, die ersicht­lich von der zeit­na­hen Fer­tig­stel­lung aller Woh­nun­gen der Wohn­an­la­ge aus­geht, fast die Hälf­te aller Stim­men zukommt, obwohl sie die Bau­ab­schnit­te – III und – IV seit mehr als 20 Jah­ren nicht errich­tet und folg­lich kein Son­der­ei­gen­tum an einer tat­säch­lich vor­han­de­nen Woh­nung hat.

Die Stimm­rechts­re­ge­lung der Tei­lungs­er­klä­rung führt zu einem Stimm­an­teil der Geis­ter­woh­nungs­ei­gen­tü­me­rin von 48 %, obwohl ihre Mit­ei­gen­tums­an­tei­le nicht mit dem Son­der­ei­gen­tum an tat­säch­lich vor­han­de­nen Woh­nun­gen ver­bun­den sind. Nach den in § 9 Abs. 4 und § 12 Abs. 1 TE getrof­fe­nen Rege­lun­gen, die der Bun­des­ge­richts­hof in vol­lem Umfang ohne Bin­dung an die Aus­le­gung durch das Beru­fungs­ge­richt selbst aus­le­gen kann, wobei die Aus­le­gung "aus sich her­aus" objek­tiv und nor­ma­tiv zu erfol­gen hat 6, sind für die Ver­tei­lung der gemein­schaft­lich zu tra­gen­den Kos­ten und für die Berech­nung der Stim­men­an­tei­le der Mit­ei­gen­tü­mer in der Eigen­tü­mer­ver­samm­lung die Wohn­flä­chen zu Grun­de zu legen. Die Rege­lung ent­hält kei­ne Anhalts­punk­te dafür, dass hier­bei nur die Flä­chen der bereits errich­te­ten Woh­nun­gen und Gewer­be­ein­hei­ten berück­sich­tigt wer­den soll­ten. Ein sol­ches Ver­ständ­nis hät­te, da die Tei­lung vor Beginn der Errich­tung der Anla­ge erfolgt ist, die inter­es­sen­wid­ri­ge Kon­se­quenz gehabt, dass zunächst über­haupt kein Stimm­recht bestan­den und kein Ver­tei­lungs­maß­stab für die Kos­ten und Las­ten des Gemein­schafts­ei­gen­tums zur Ver­fü­gung gestan­den hät­te. Somit spricht alles dafür, dass die in der Anla­ge – II zur Tei­lungs­er­klä­rung auf­ge­führ­ten Flä­chen­an­ga­ben zu Grun­de gelegt wer­den soll­ten, gleich ob die betref­fen­de Ein­heit bereits errich­tet ist oder nicht. Dass die Wohn­flä­chen nach der II. Berech­nungs­ver­ord­nung ermit­telt wer­den soll­ten, steht die­sem Ver­ständ­nis nicht ent­ge­gen, denn hier­mit wird ledig­lich die Mög­lich­keit bzw. die Pflicht gere­gelt, die für die Stimm­kraft zunächst zu Grun­de zu legen­den geplan­ten Wohn­flä­chen nach Errich­tung der Gebäu­de anhand des tat­säch­lich Gebau­ten neu zu ermit­teln.

Das Beru­fungs­ge­richt geht ohne Rechts­feh­ler davon aus, dass die­ser Rege­lung ersicht­lich die Annah­me einer zeit­na­hen Fer­tig­stel­lung aller geplan­ten Woh­nun­gen zu Grun­de liegt. Dies zeigt sich auch dar­an, dass sich nach der Dar­stel­lung in Abschnitt II.4 der Tei­lungs­er­klä­rung die Stadt L. in dem mit der Geis­ter­woh­nungs­ei­gen­tü­me­rin geschlos­se­nen Kauf­ver­trag das durch eine Vor­mer­kung gesi­cher­te Recht vor­be­hal­ten hat, die Rück­über­tra­gung des Grund­stücks zu ver­lan­gen, falls die Inves­ti­ti­ons­maß­nah­men nicht durch­ge­führt wer­den. An eine Bau­un­ter­bre­chung von meh­re­ren Jah­ren war offen­bar nicht gedacht, und hier­auf sind die Stimm­rechts­re­ge­lun­gen der Tei­lungs­er­klä­rung, die bei der Bemes­sung der Stimm­kraft allein auf die (geplan­ten) Wohn­flä­chen abstel­len und nicht zwi­schen bereits fer­tig­ge­stell­ten und noch in Pla­nung bzw. im Bau befind­li­chen Woh­nun­gen dif­fe­ren­zie­ren, erkenn­bar nicht zuge­schnit­ten.

Die Annah­me des Beru­fungs­ge­richts, es wäre unbil­lig, an der Stimm­rechts­re­ge­lung der Tei­lungs­er­klä­rung fest­zu­hal­ten, ist revi­si­ons­recht­lich eben­falls nicht zu bean­stan­den.

Die Rege­lung in § 9 Abs. 4 und § 12 Abs. 1 TE führt auf­grund der ein­ge­tre­te­nen Bau­un­ter­bre­chung im Ergeb­nis dazu, dass der Geis­ter­woh­nungs­ei­gen­tü­me­rin in der Eigen­tü­mer­ver­samm­lung seit mitt­ler­wei­le über 20 Jah­ren ein Stimm­an­teil von rund 48 % zusteht, obwohl sie kei­ne tat­säch­lich vor­han­de­nen Son­der­ei­gen­tums­ein­hei­ten hält. Das Woh­nungs­ei­gen­tum bleibt näm­lich der Sub­stanz nach als Mit­ei­gen­tums­an­teil auf Dau­er wirk­sam, wenn das geplan­te Gebäu­de gleich aus wel­chen Grün­den nicht errich­tet wird und das Son­der­ei­gen­tum daher nicht ent­steht 7. Die Geis­ter­woh­nungs­ei­gen­tü­me­rin hat damit in der Eigen­tü­mer­ver­samm­lung eine fak­ti­sche Mehr­heit, weil bei einer Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft mit gut 120 Mit­glie­dern die Anwe­sen­heit sämt­li­cher Woh­nungs­ei­gen­tü­mer auch mit Stimm­voll­mach­ten regel­mä­ßig nicht zu errei­chen sein wird.

Zwar bestehen nach der Tei­lungs­er­klä­rung für die ein­zel­nen Häu­ser­grup­pen Unter­ge­mein­schaf­ten, die, soweit wie recht­lich mög­lich, als selb­stän­di­ge Eigen­tü­mer­ge­mein­schaf­ten behan­delt wer­den sol­len. Dies führt dazu, dass die Mit­glie­der der Unter­ge­mein­schaf­ten über Maß­nah­men, die ein zu die­ser Unter­ge­mein­schaft gehö­ren­des Gebäu­de betref­fen, wei­test­ge­hend allein und unter Aus­schluss der übri­gen Mit­ei­gen­tü­mer ent­schei­den kön­nen 8. Das ändert aber nichts dar­an, dass die Ver­wal­tung des Grund­stücks als Gan­zes den Woh­nungs­ei­gen­tü­mern gemein­sam zusteht (§ 21 Abs. 1 WEG), so dass die Geis­ter­woh­nungs­ei­gen­tü­me­rin etwa bei der Beschluss­fas­sung über die Ver­wal­ter­be­stel­lung, über den (Gesamt)Wirt­schafts­plan und die (Gesamt)Jah­res­ab­rech­nung zu betei­li­gen ist. Die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer wer­den folg­lich in die­sen beson­ders wich­ti­gen Ange­le­gen­hei­ten "fremd­be­stimmt" durch eine Mit­ei­gen­tü­me­rin mit fak­ti­scher Mehr­heits­macht, die kei­ne Woh­nun­gen hält und daher von der Ver­wal­tung des Gemein­schafts­ei­gen­tums allen­falls in Rand­be­rei­chen betrof­fen ist. Nach­dem eine bal­di­ge Errich­tung der wei­te­ren Son­der­ei­gen­tums­ein­hei­ten auch 20 Jah­re nach dem Ent­ste­hen der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft nicht abseh­bar ist, kann es als unbil­lig ange­se­hen wer­den, die übri­gen Woh­nungs­ei­gen­tü­mer an einer Stimm­rechts­re­ge­lung fest­zu­hal­ten, nach der die nicht errich­te­ten Ein­hei­ten bei der Bemes­sung der Stimm­kraft voll zu berück­sich­ti­gen sind 9.

Dabei kommt es, wie das Beru­fungs­ge­richt rich­tig sieht, nicht dar­auf an, ob die Geis­ter­woh­nungs­ei­gen­tü­me­rin ihre fak­ti­sche Mehr­heits­macht in rechts­miss­bräuch­li­cher Wei­se aus­übt, indem sie erfor­der­li­che Beschlüs­se blo­ckiert oder Beschlüs­se fasst, die nicht ord­nungs­mä­ßi­ger Ver­wal­tung ent­spre­chen. Einer sol­chen Majo­ri­sie­rung der fak­ti­schen Min­der­heit durch einen Woh­nungs­ei­gen­tü­mer wäre jeweils mit den hier­für zur Ver­fü­gung ste­hen­den Rechts­be­hel­fen, nament­lich der Beschluss­an­fech­tungs­und der Beschluss­erset­zungs­kla­ge zu begeg­nen, die den Min­der­hei­ten­schutz im Ein­zel­fall gewähr­leis­ten 10. Ent­schei­dend ist viel­mehr, dass die Ver­wal­tung des gemein­schaft­li­chen Eigen­tums soweit sie nicht von den Unter­ge­mein­schaf­ten wahr­ge­nom­men wird den Woh­nungs­ei­gen­tü­mern nach § 21 Abs. 1 WEG gemein­schaft­lich zusteht, fak­tisch aber durch einen Mit­ei­gen­tü­mer beherrscht wird, der selbst nicht Eigen­tü­mer einer tat­säch­lich vor­han­de­nen Woh­nung ist.

Auch ist die von dem Beru­fungs­ge­richt vor­ge­nom­me­ne Wür­di­gung nicht des­halb zu bean­stan­den, weil es nicht berück­sich­tigt, dass die Geis­ter­woh­nungs­ei­gen­tü­me­rin gemäß § 10 Abs. 8 Satz 1 WEG nach dem Ver­hält­nis ihres Mit­ei­gen­tums­an­teils im Außen­ver­hält­nis für Ver­bind­lich­kei­ten der Gemein­schaft haf­tet. Zwar trifft es zu, dass die Geis­ter­woh­nungs­ei­gen­tü­me­rin nach die­ser Vor­schrift für Ver­bind­lich­kei­ten der Gemein­schaft im Außen­ver­hält­nis zu etwa 48 % haf­tet, wäh­rend ihre Stimm­kraft auf der Eigen­tü­mer­ver­samm­lung auf ins­ge­samt etwa 36 % redu­ziert wer­den soll. Dies führt aber nicht dazu, dass die Anpas­sung der Stimm­kraft­re­ge­lung unbil­lig ist. Da für die bereits errich­te­ten Häu­ser­grup­pen Unter­ge­mein­schaf­ten bestehen, fal­len kos­ten­träch­ti­ge Maß­nah­men, nament­lich Instand­set­zungs­und Sanie­rungs­maß­nah­men, vor­nehm­lich in die­sen an und sind daher im Innen­ver­hält­nis allein von den Mit­glie­dern der jewei­li­gen Unter­ge­mein­schaft zu tra­gen. Zudem muss in den Beschlüs­sen der Unter­ge­mein­schaf­ten über die Durch­füh­rung sol­cher Maß­nah­men eine Finan­zie­rung vor­ge­se­hen wer­den, die die übri­gen Woh­nungs­ei­gen­tü­mer nicht mit ein­be­zieht, so dass das mit der Außen­haf­tung ver­bun­de­ne wirt­schaft­li­che Risi­ko für die nicht an der Unter­ge­mein­schaft betei­lig­ten Eigen­tü­mer gering ist 11.

Auch die von dem Beru­fungs­ge­richt bestimm­te Rechts­fol­ge des Anspruchs der ande­ren Woh­nungs­ei­gen­tü­mer aus § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG auf Ände­rung der Tei­lungs­er­klä­rung ist nicht zu bean­stan­den.

Die Aus­übung des tatrich­ter­li­chen Ermes­sens im Rah­men von § 21 Abs. 8 WEG ist von dem Revi­si­ons­ge­richt nur dar­auf zu über­prü­fen, ob alle wesent­li­chen Umstän­de Beach­tung gefun­den haben, die Gren­zen der Ermes­sens­aus­übung ein­ge­hal­ten sind und in einer dem Zweck der Ermäch­ti­gung ent­spre­chen­den Wei­se von die­ser Gebrauch gemacht wur­de 12.

Einer sol­chen Über­prü­fung hält die getrof­fe­ne Rege­lung stand.

Wenig über­zeu­gend ist aller­dings, dass sich die Stimm­kraft der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer für die nicht bezugs­fer­tig errich­te­ten Son­der­ei­gen­tums­ein­hei­ten nach dem betref­fen­den Mit­ei­gen­tums­an­teil, für bereits errich­te­te Ein­hei­ten aber nach der Wohn­flä­che bemes­sen soll. Dass sich unter Zugrun­de­le­gung der von dem Beru­fungs­ge­richt gewähl­ten Berech­nungs­me­tho­de ein Stimm­an­teil der Geis­ter­woh­nungs­ei­gen­tü­me­rin von etwa 36 % ergibt, ist nur dem Zufall geschul­det, dass die Mit­ei­gen­tums­an­tei­le vor­lie­gend in Ein­hei­ten zu 1/10.000stel ange­ge­ben und daher in der Grö­ßen­ord­nung in etwa mit der Gesamt­wohn­flä­che von 16.335, 50 m² ver­gleich­bar sind. Die Her­ab­set­zung der Stimm­kraft für die noch nicht errich­te­ten Son­der­ei­gen­tums­ein­hei­ten hät­te auch inner­halb eines Berech­nungs­prin­zips erreicht wer­den kön­nen, in dem die Flä­chen der nicht fer­tig gestell­ten Ein­hei­ten bis zu ihrer Errich­tung mit einem Fak­tor klei­ner als 1, 0 mul­ti­pli­ziert wür­den.

Für die Fra­ge, ob die Gren­zen des tatrich­ter­li­chen Ermes­sens bei der Her­ab­set­zung der Stimm­kraft des Eigen­tü­mers von "Geis­ter­woh­nun­gen" ein­ge­hal­ten sind, kommt es aber nicht auf die Über­zeu­gungs­kraft der Berech­nungs­me­tho­de, son­dern allein auf das Ergeb­nis der Berech­nung an, wenn und soweit sich die­ses Ergeb­nis wie hier mit der gewähl­ten Metho­de zwei­fels­frei ermit­teln lässt. Das Ergeb­nis der Her­ab­set­zung der Stimm­kraft ist hier nicht zu bean­stan­den.

Dem Umstand, dass das Stimm­recht der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer zu dem Kern­be­reich ele­men­ta­rer Mit­glied­schafts­rech­te gehört und nur aus­nahms­wei­se und ledig­lich unter eng begrenz­ten Vor­aus­set­zun­gen ein­ge­schränkt wer­den kann, ist auf der Rechts­fol­gen­sei­te des Anspruchs aus § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG dadurch Rech­nung zu tra­gen, dass die Stimm­kraft des Eigen­tü­mers von "Geis­ter­woh­nun­gen" nur maß­voll und nur vor­über­ge­hend bis zur Fer­tig­stel­lung der ver­blei­ben­den Son­der­ei­gen­tums­ein­hei­ten beschränkt wird.

Die­se Vor­ga­ben hat das Beru­fungs­ge­richt beach­tet. Die Her­ab­set­zung der Stimm­kraft für die nicht errich­te­ten Ein­hei­ten um etwa 25 % bzw. der Gesamt­stimm­kraft um 12 Pro­zent­punk­te von etwa 48 % auf etwa 36 % für die Zeit bis zur Fer­tig­stel­lung der wei­te­ren Bau­ab­schnit­te über­schrei­tet nicht die der tatrich­ter­li­chen Ermes­sen­aus­übung revi­si­ons­recht­lich gezo­ge­nen Gren­zen. Ins­be­son­de­re droht der Geis­ter­woh­nungs­ei­gen­tü­me­rin kei­ne Majo­ri­sie­rung durch die übri­gen Woh­nungs­ei­gen­tü­mer. Ihr ver­bleibt ins­ge­samt eine Stimm­kraft, mit der sie eine Ände­rung der Tei­lungs­er­klä­rung auf der Grund­la­ge der Öff­nungs­klau­sel in (hier:) § 18 der Tei­lungs­er­klä­rung (TE) ver­hin­dern kann. Die Geis­ter­woh­nungs­ei­gen­tü­me­rin hat es zudem in der Hand, ihre vol­le Stimm­kraft auch schritt­wei­se wie­der­zu­er­lan­gen, indem sie die wei­te­ren Bau­ab­schnit­te fer­tig­stellt.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 18. Janu­ar 2019 – V ZR 72/​18

  1. vgl. BGH, Urteil vom 17.12 2010 – V ZR 131/​10, ZWE 2011, 170, 171; Urteil vom 08.04.2016 – V ZR 191/​15, ZWE 2016, 453 Rn. 27; Urteil vom 23.03.2018 – V ZR 65/​17, ZfIR 2018, 521 Rn. 16[]
  2. vgl. BGH, Urteil vom 11.06.2010 – V ZR 174/​09, BGHZ 186, 34 Rn. 22; Urteil vom 23.03.2018 – V ZR 307/​16, NJW-RR 2018, 1227 Rn. 12[]
  3. LG Dres­den, Urteil vom 22.02.2018 3 S 409/​17[]
  4. vgl. BGH, Beschluss vom 19.09.2002 – V ZB 30/​02, BGHZ 152, 46, 57 f.; Urteil vom 10.12 2010 – V ZR 60/​10, NJW 2011, 679 Rn. 8; Urteil vom 06.12 2013 – V ZR 85/​13, ZfIR 2014, 332 Rn. 10; Urteil vom 13.01.2017 – V ZR 138/​16, ZfIR 2017, 397 Rn. 17; Urteil vom 14.07.2017 – V ZR 290/​16, ZfIR 2017, 709 Rn. 9[]
  5. vgl. BGH, Urteil vom 14.07.2017 – V ZR 290/​16, ZfIR 2017, 709 Rn. 9[]
  6. vgl. BGH, Urteil vom 10.07.2015 – V ZR 169/​14, NJW 2016, 53 Rn.19 mwN; Urteil vom 15.12 2017 – V ZR 275/​16, WuM 2018, 236 Rn. 11[]
  7. vgl. BGH, Urteil vom 22.12 1989 – V ZR 339/​87, BGHZ 110, 36, 39[]
  8. vgl. BGH, Urteil vom 10.11.2017 – V ZR 184/​16, NJW 2018, 1309 Rn. 21 ff.[]
  9. vgl. auch OLGR Braun­schweig 1994, 257 [Ls.]: "Geis­ter­woh­nun­gen"[]
  10. vgl. BGH, Urteil vom 14.07.2017 – V ZR 290/​16, ZfIR 2017, 709 Rn. 12 f. mwN[]
  11. vgl. BGH, Urteil vom 10.11.2017 – V ZR 184/​16, NJW 2018, 1309 Rn. 27[]
  12. vgl. BGH, Urteil vom 24.05.2013 – V ZR 182/​12, NJW 2013, 2271 Rn. 24; Urteil vom 08.04.2016 – V ZR 191/​15, NJW 2017, 64 Rn. 23[]