Gemein­sa­me Betriebs­kos­ten­ab­rech­nung für meh­re­re Wohn­häu­ser

Sofern ver­trag­li­che Abre­den dem nicht ent­ge­gen ste­hen, ist der Ver­mie­ter preis­frei­en Wohn­raums bei der Abrech­nung der umla­ge­fä­hi­gen Betriebs­kos­ten regel­mä­ßig berech­tigt, meh­re­re von ihm ver­wal­te­te und der Wohn­nut­zung die­nen­de zusam­men­hän­gen­de Gebäu­de ver­gleich­ba­rer Bau­wei­se, Aus­stat­tung und Grö­ße zu einer Abrech­nungs­ein­heit zusam­men­zu­fas­sen. Dies gilt auch dann, wenn nur hin­sicht­lich ein­zel­ner Betriebs­kos­ten (hier: Heiz­kos­ten) ein unab­weis­ba­res tech­ni­sches Bedürf­nis für eine gebäu­de­über­grei­fen­de Abrech­nung besteht 1.

Gemein­sa­me Betriebs­kos­ten­ab­rech­nung für meh­re­re Wohn­häu­ser

For­mel­le Wirk­sam­keit

Die Abgren­zung zwi­schen for­mel­ler Wirk­sam­keit einer Betriebs­kos­ten­ab­rech­nung einer­seits und deren inhalt­li­cher Rich­tig­keit ande­rer­seits rich­tet sich danach, ob der Mie­ter in der Lage ist, die Art des Ver­tei­lungs­schlüs­sels der ein­zel­nen Kos­ten­po­si­tio­nen zu erken­nen und den auf ihn ent­fal­len­den Anteil an den Gesamt­kos­ten rech­ne­risch nach­zu­prü­fen (for­mel­le Wirk­sam­keit). Ob die abge­rech­ne­ten Posi­tio­nen dem Ansatz und der Höhe nach zu Recht bestehen oder sons­ti­ge Män­gel der Abrech­nung vor­lie­gen, etwa ein fal­scher Anteil an den Gesamt­kos­ten zu Grun­de gelegt wird, betrifft dage­gen die inhalt­li­che Rich­tig­keit 2. Gemes­sen an die­sen Maß­stä­ben berührt der Umstand, dass eine Neben­kos­ten­ab­rech­nung meh­re­re Häu­ser zu einer Wirt­schafts- und Abrech­nungs­ein­heit zusam­men­fasst und nicht für jedes Gebäu­de getrennt die dort ange­fal­le­nen Kos­ten ermit­telt, nicht die for­mel­le Wirk­sam­keit einer Neben­kos­ten­ab­rech­nung, son­dern nur deren inhalt­li­che Rich­tig­keit 3.

Inhalt­li­che Rich­tig­keit

Aber auch mate­ri­ell führt nach Ansicht des Bun­des­ge­richts­hof eine gemein­sa­me Abrech­nung für meh­re­re Gebäu­de unter bestimm­ten Vor­aus­set­zun­gen nicht zu einer Unrich­tig­keit der Betriebs­kos­ten­ab­rech­nung:

Nach der Recht­spre­chung des Bun­des­ge­richts­hofs ist ein Ver­mie­ter bei preis­frei­em Wohn­raum nach bil­li­gem Ermes­sen gemäß § 315 BGB berech­tigt, meh­re­re Gebäu­de zu einer Wirt­schafts- und Abrech­nungs­ein­heit zusam­men­zu­fas­sen, soweit im Miet­ver­trag nichts ande­res bestimmt ist 4.

In dem jetzt vom Bun­des­ge­richts­hof ent­schie­de­nen Fall ent­hielt der Miet­ver­trag kei­ne aus­drück­li­chen Rege­lun­gen, die dem Ver­mie­ter eine haus­be­zo­ge­ne Abrech­nung vor­schrei­ben, und auch eine still­schwei­gen­de Abre­de über eine auf das ein­zel­ne Gebäu­de beschränk­te Neben­kos­ten­ab­rech­nung lag nicht vor. Der Lage­be­schrei­bung des Miet­ob­jekts konn­te eine sol­che kon­klu­den­te Ver­ein­ba­rung schon des­we­gen nicht ent­nom­men wer­den, da eine rein haus­be­zo­ge­ne Abrech­nung schon des­we­gen von Anfang an nicht mög­lich war, weil die gesam­te Häu­ser­zei­le durch eine Gemein­schafts­hei­zung ver­sorgt wird 4. Da die tech­ni­schen Gege­ben­hei­ten von vorn­her­ein eine aus­schließ­lich auf das ein­zel­ne Haus beschränk­te Abrech­nung sämt­li­cher Betriebs­kos­ten ver­hin­der­ten, kann aus Sicht eines objek­ti­ven Emp­fän­gers der Objekt­be­schrei­bung nicht der Erklä­rungs­ge­halt bei­gemes­sen wer­den, dass die Umla­ge der Neben­kos­ten nach Ein­zel­ge­bäu­den erfol­gen soll. Zudem kann aus der Beschrei­bung des Miet­ob­jekts im Regel­fall ohne­hin kei­ne rein gebäu­de­be­zo­ge­ne Abrech­nung der Betriebs­kos­ten her­ge­lei­tet wer­den, da die Par­tei­en mit der Benen­nung des Orts, an dem die Miet­sa­che bele­gen ist, regel­mä­ßig nicht den Zweck ver­fol­gen, auch die Abrech­nungs­ein­heit fest­zu­le­gen 5.

Auch beschränkt sich die Befug­nis des Ver­mie­ters, die Häu­ser­zei­le zu einer Wirt­schafts- und Abrech­nungs­ein­heit zusam­men­zu­fas­sen, nicht auf die Heiz­kos­ten, son­dern erstreckt sich auf alle abge­rech­ne­ten Betriebs­kos­ten. Der Bun­des­ge­richts­hof hat im Urteil vom 20. Juli 2005 4 die Mög­lich­keit einer umfas­sen­den Abrech­nung nach Wirt­schafts­ein­hei­ten nicht davon abhän­gig gemacht, dass bei sämt­li­chen Kos­ten­po­si­tio­nen eine geson­der­te Abrech­nung aus tech­ni­schen Grün­den unver­meid­bar ist. Eine sol­che Aus­sa­ge hat der Bun­des­ge­richts­hof schon des­we­gen nicht getrof­fen, weil in dem von ihm zu beur­tei­len­den Fall ledig­lich über die Berech­ti­gung des Ver­mie­ters zu einer ein­heit­li­chen Abrech­nung der Heiz­kos­ten zu befin­den war. Außer­dem hat der BGH in der genann­ten Ent­schei­dung die auf tech­ni­schen Grün­den beru­hen­de Not­wen­dig­keit einer ein­heit­li­chen Abrech­nung auch im Rah­men der Heiz­kos­ten nicht zu einer unab­ding­ba­ren Vor­aus­set­zung für die Abrech­nung nach Wirt­schafts­ein­hei­ten erho­ben, son­dern die­sem Gesichts­punkt nur im Hin­blick auf die Aus­le­gung der ver­trag­li­chen Abre­den Bedeu­tung bei­gemes­sen 4.

Wenn der Miet­ver­trag kei­ne Fest­le­gung dar­über ent­hält, dass die Abrech­nung der Betriebs­kos­ten gebäu­de­be­zo­gen zu erfol­gen hat, hängt die Befug­nis eines Ver­mie­ters zur Abrech­nung nach Wirt­schafts­ein­hei­ten davon ab, ob die gesetz­li­chen Bestim­mun­gen eine sol­che Abrech­nungs­wei­se erlau­ben. Dies ist zu beja­hen.

§ 556 BGB beschränkt einen Ver­mie­ter nicht dar­auf, eine gebäu­de­be­zo­ge­ne Abrech­nung nur dann vor­zu­neh­men, wenn dies aus tech­ni­schen Grün­den unver­meid­bar ist 6. Eine sol­che Ein­schrän­kung ergibt sich auch nicht aus der auf der Ermäch­ti­gungs­grund­la­ge des § 556 Abs. 1 Satz 3 geschaf­fe­nen und zum 1. Janu­ar 2004 in Kraft getre­te­nen Betriebs­kos­ten­ver­ord­nung 7. Zwar hat der Gesetz­ge­ber hier­bei die frü­he­re Ver­wei­sung in § 556 Abs. 1 Satz 2 auf § 27 II. BV und die dort erwähn­te "Wirt­schafts­ein­heit" mit Gel­tung zum 1. Janu­ar 2002 durch die Betriebs­kos­ten­de­fi­ni­ti­on in § 1 Abs. 1 BetrKV ersetzt, die den Begriff der "Wirt­schafts­ein­heit" nicht mehr kennt. Nach dem erklär­ten Wil­len des Gesetz­ge­bers soll­te hier­mit jedoch kei­ne Ände­rung der gel­ten­den Rechts­la­ge bezweckt und ins­be­son­de­re kei­ne Ver­pflich­tung zur Abrech­nung nach kleinst­mög­li­chen Ein­hei­ten begrün­det wer­den 8. Viel­mehr ist in der amt­li­chen Begrün­dung zu § 1 Abs. 1 BetrKV der aus­drück­li­che Hin­weis ent­hal­ten: "Die Bil­dung von Abrech­nungs- und Wirt­schafts­ein­hei­ten nach den bis­her aner­kann­ten Kri­te­ri­en bleibt zuläs­sig" 9.

Der in der amt­li­chen Begrün­dung zum Aus­druck kom­men­de Wil­le des Gesetz­ge­bers, die Abrech­nung nach Wirt­schafts­ein­heit auch wei­ter­hin zuzu­las­sen, ent­spricht im Übri­gen auch dem Wirt­schaft­lich­keits­ge­bot des § 556 Abs. 3 BGB, da sich bei Bil­dung grö­ße­rer Abrech­nungs­ein­hei­ten regel­mä­ßig Kos­ten­vor­tei­le erge­ben. Der Ein­wand, dass sich die Abrech­nung nach Wirt­schafts­ein­heit wegen der Ein­be­zie­hung eines grö­ße­ren Nut­zer­krei­ses im Ein­zel­fall auch nach­tei­lig für den Mie­ter aus­wir­ken kön­ne und somit die Ver­ein­ba­rung einer Abrech­nung nach Wirt­schafts­ein­heit oder eine dies­be­züg­li­che Bestim­mung des Ver­mie­ters gegen § 556 Abs. 4 BGB ver­sto­ße 10, ist schon des­we­gen nicht stich­hal­tig, weil nach der Ein­schät­zung des Gesetz­ge­bers eine Abrech­nung nach grö­ße­ren Ein­hei­ten bei Beach­tung der in Recht­spre­chung und Schrift­tum ent­wi­ckel­ten Kri­te­ri­en den Mie­ter nicht unbil­lig oder unzu­mut­bar belas­tet. Ein Ver­mie­ter ist daher in den Gren­zen des § 315 BGB nach wie vor berech­tigt, eine Abrech­nung der Neben­kos­ten auf der Grund­la­ge der von ihm gebil­de­ten Wirt­schafts­ein­heit vor­zu­neh­men, soweit miet­ver­trag­li­che Rege­lun­gen dem nicht ent­ge­gen­ste­hen oder den Abrech­nungs­mo­dus eigen­stän­dig regeln 11.

Gemes­sen am Maß­stab des § 315 BGB war im kon­kre­ten, vom Bun­des­ge­richts­hof ent­schie­de­nen Fall die vom Ver­mie­ter gewähl­te Abrech­nung nach der Wirt­schafts­ein­heit "A. stra­ße 57 – 61" nicht zu bean­stan­den. Die zu einer Wirt­schafts­ein­heit zusam­men­ge­fass­ten, der Wohn­nut­zung die­nen­den drei Gebäu­de unter­lie­gen einer ein­heit­li­chen Ver­wal­tung. Außer­dem sind sie Bestand­teil einer zusam­men­hän­gend errich­te­ten Häu­ser­zei­le und in Bau­wei­se, Gesamt­wohn­flä­che und Aus­stat­tung weit­ge­hend bau­gleich. Damit lie­gen sämt­li­che von der Recht­spre­chung und vom Schrift­tum für eine der Bil­lig­keit ent­spre­chen­de Zusam­men­fas­sung meh­re­rer Gebäu­de zu einer ein­heit­li­chen Abrech­nungs­ein­heit gefor­der­ten Vor­aus­set­zun­gen vor 12.

Die Abrech­nung nach der gebil­de­ten Wirt­schafts­ein­heit ist auch nicht des­we­gen unbil­lig, weil ein­zel­ne Kos­ten­po­si­tio­nen – etwa die Grund­steu­er – getrennt abge­rech­net wer­den könn­ten 13. Es kann zwar nicht aus­ge­schlos­sen wer­den, dass bei ein­zel­nen Kos­ten­po­si­tio­nen auf den Klä­ger ein höhe­rer Anteil ent­fällt als bei einer rein gebäu­de­be­zo­ge­nen Abrech­nung. Die­se mög­li­che Mehr­be­las­tung dürf­te aber regel­mä­ßig schon dadurch auf­ge­wo­gen wer­den, dass die ein­heit­li­che Bewirt­schaf­tung meh­re­rer Gebäu­de in bestimm­ten Berei­chen (so etwa bei den Haus­wart­kos­ten oder den Ver­si­che­rungs­auf­wen­dun­gen) weni­ger Kos­ten ver­ur­sacht als die getrenn­te Ver­wal­tung ein­zel­ner Objek­te, so dass die hier­bei auf den ein­zel­nen Mie­ter ent­fal­len­den Gesamt­kos­ten in aller Regel nicht höher aus­fal­len als bei einer geson­der­ten Ver­an­la­gung.

Hin­zu kommt, dass im Streit­fall kei­ne trag­fä­hi­gen Anhalts­punk­te dafür ersicht­lich sind, dass der Meter durch die gebäu­de­über­grei­fen­de Abrech­nung bei ein­zel­nen Kos­ten­po­si­tio­nen mit über­mä­ßi­gen, dem Wohn­wert des Miet­ob­jekts nicht mehr ent­spre­chen­den Auf­wen­dun­gen belas­tet wird. Dies gilt auch für die Umle­gung der Grund­steu­er. Zwar ist das Grund­stück A. stra­ße 61 grö­ßer als die bei­den ande­ren Grund­stü­cke, weil sich auf ihm zusätz­lich 15 Gara­gen befin­den. Die­se Gara­gen ste­hen aber den Mie­tern aller drei Gebäu­de zur Ver­fü­gung. Da somit dem Klä­ger durch die ein­heit­li­che Abrech­nung kei­ne greif­ba­ren und unzu­mut­ba­ren Nach­tei­le ent­ste­hen und zudem bei einer Dif­fe­ren­zie­rung des Abrech­nungs­mo­dus je nach Kos­ten­po­si­ti­on (ein­heit­li­che Abrech­nung bei fak­ti­schen Hin­der­nis­sen, ansons­ten getrenn­te Abrech­nung) nicht nur der Berech­nungs­auf­wand, son­dern auch die Feh­ler­an­fäl­lig­keit erhöht wür­de und daher eine getrenn­te Abrech­nung wirt­schaft­lich und abrech­nungs-tech­nisch unver­nünf­tig erscheint, ent­spricht die von der Beklag­ten gewähl­te Abrech­nungs­wei­se bil­li­gem Ermes­sen nach § 315 BGB. Der von der Beklag­ten gewähl­te Abrech­nungs­mo­dus berech­tigt den Klä­ger daher nicht, eine Neu­be-rech­nung zu ver­lan­gen.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 20. Okto­ber 2010 – VIII ZR 73/​10

  1. Wei­ter­füh­rung von BGH, Urteil vom 20.07.2005 – VIII ZR 371/​04, NJW 2005, 3135; Urteil vom 14.07.2010 – VIII ZR 290/​09[]
  2. BGH, Urteil vom 19.11.2008 – VIII ZR 295/​07[]
  3. vgl. BGH, Urteil vom 20.07.2005 – VIII ZR 371/​04, NJW 2005, 3135[]
  4. BGH, Urteil vom 20.07.2005 – VIII ZR 371/​04[][][][]
  5. vgl. Blank/​Börstinghaus, Mie­te, 3. Aufl., § 556a BGB Rn. 5; i.E. auch Staudinger/​Weitemeyer, BGB, Neu­bearb. 2006, § 556a Rn. 27; Lan­gen-berg, Betriebs­kos­ten­recht, 5. Aufl., Rn. F 48[]
  6. so aber Blank/​Börstinghaus, aaO, § 556a BGB Rn. 11; noch restrik­ti­ver Lan­gen­berg, NZM 2004, 41, 46[]
  7. BetrKV – BGBl. I S. 2346[]
  8. BR-Drs. 568/​03, abge­druckt in WuM 2003, 675, 681[]
  9. BR-Drs. 568/​03, aaO[]
  10. vgl. hier­zu etwa Blank/​Börstinghaus, aaO; Lan­gen­berg, NZM 2004, aaO[]
  11. so auch Staudinger/​Weitemeyer, BGB, Neu­bearb. 2006, § 556, Rn. 16; § 556a, Rn. 27; MünchKommBGB/​Schmid, 5. Aufl., § 556a Rn. 19 f.; Soergel/​Heintzmann, BGB, 13. Aufl., § 556a Rn. 3; Bamberger/​Roth/​Ehlert, BGB, 2. Aufl., § 556 Rn. 16; § 556a Rn. 23; ein­schrän­kend LG Itze­hoe, ZMR 2004, 198; AG Pin­ne­berg, WuM 2004, 537; WuM 2006, 379; ZMR 2006, 939; Rips in Eisenschmid/​Rips/​Wall, Betriebs­kos­ten­kom­men­tar, 2. Aufl., Rn. 1263 ff.; Ster­nel, Miet­recht aktu­ell, 4. Aufl., Rn. V 235 f.; Schmidt-Fut­te­rer/Lan­gen­berg, aaO, § 556a BGB Rn. 61[]
  12. vgl. etwa OLG Koblenz, WuM 1990, 268, 269; LG Ham­burg, WuM 2004, 498; MünchKommBGB/​Schmid, aaO, § 556a Rn. 19; Bamberger/​Roth/​Ehlert, aaO Rn. 23; Staudinger/​Weitemeyer, aaO, § 556a Rn. 27; Soergel/​Heintzmann, aaO[]
  13. so auch AG Pin­ne­berg, ZMR 2006, 939, 940[]