Geschäfts­raum­mie­te oder Immo­bi­li­en­lea­sing?

Mit der Abgren­zung zwi­schen einem Miet­ver­trag über Geschäfts­räu­me und einem Immo­bi­li­en­lea­sing­ver­trag hat­te sich aktu­ell der Bun­des­ge­richts­hof zu befas­sen:

Geschäfts­raum­mie­te oder Immo­bi­li­en­lea­sing?

Das Immo­bi­li­en­lea­sing stellt eine beson­de­re Form des Finan­zie­rungs­lea­sings dar 1, um den Erwerb von Grund­stü­cken oder die Errich­tung bau­li­cher Anla­gen zu finan­zie­ren. Auch für einen Immo­bi­li­en­lea­sing­ver­trag ist daher kenn­zeich­nend, dass der Lea­sing­ge­ber dem Lea­sing­neh­mer eine Sache oder eine Sach­ge­samt­heit gegen ein in Raten gezahl­tes Ent­gelt zum Gebrauch für eine fest ver­ein­bar­te und beim Immo­bi­li­en­lea­sing regel­mä­ßig lan­ge Ver­trags­lauf­zeit über­lässt, wobei die Gefahr und Haf­tung für Instand­hal­tung, Sach­män­gel, Unter­gang und Beschä­di­gung der Sache allein den Lea­sing­neh­mer trifft 2.

Der Lea­sing­neh­mer deckt mit den wäh­rend der Ver­trags­lauf­zeit ent­rich­te­ten Lea­sing­ra­ten die Anschaf­fungs- und Her­stel­lungs­kos­ten sowie alle Neben­kos­ten ein­schließ­lich der Finan­zie­rungs­kos­ten des Lea­sing­ge­bers, beim Immo­bi­li­en­lea­sing mög­li­cher­wei­se noch durch ein zusätz­lich zu gewäh­ren­des Mie­ter­dar­le­hen, voll­stän­dig ab 3.

Danach stell­te sich für den Bun­des­ge­richts­hof im hier ent­schie­de­nen Fall der Anla­gen-Miet­ver­trag als ein Immo­bi­li­en­lea­sing­ver­trag dar, der zusam­men mit den wei­te­ren in dem nota­ri­el­len Rah­men­ver­trag ent­hal­te­nen ver­trag­li­chen Rege­lun­gen allein dem Inter­es­se der "Mie­te­rin" an der Finan­zie­rung des Grund­stücks­er­werbs und der Errich­tung des aus­schließ­lich von die­ser Gesell­schaft genutz­ten Geschäfts­ge­bäu­des die­nen soll­te.

Dafür spricht schon, dass die ursprüng­li­chen Ver­trags­par­tei­en den Anla­gen-Miet­ver­trag selbst in des­sen Über­schrift als Lea­sing­ver­trag bezeich­net haben. Auch in der Über­schrift des Rah­men­ver­trags ist von einem "Lea­sing­ver­trag mit Bestel­lung eines Ankaufs­rechts" die Rede. Zwar kann aus der von den Ver­trags­par­tei­en gewähl­ten Bezeich­nung eines Ver­trags nicht zwin­gend auf des­sen Rechts­na­tur geschlos­sen wer­den. Die­se ist viel­mehr nach sei­nem gesam­ten Ver­trags­in­halt zu bestim­men 4. Die gewähl­te Bezeich­nung stellt aber jeden­falls ein Indiz dafür dar, wel­chen Zweck die Par­tei­en mit dem Ver­trag ver­fol­gen woll­ten 5.

Ent­schei­dend ist jedoch, dass sich der Inhalt des Anla­gen-Miet­ver­trags von einem gewöhn­li­chen Miet­ver­trag über Geschäfts­räu­me in erheb­li­cher Wei­se unter­schei­det. Bestim­men­de Kri­te­ri­en des Miet­ver­trags sind die Ge- brauchs­über­las­sung einer Sache gegen Zah­lung eines regel­mä­ßig nach Zeit­ab­schnit­ten bemes­se­nen Miet­zin­ses. Beim Lea­sing­ver­trag tritt zu die­sen auch für ihn wesent­li­chen Merk­ma­len regel­mä­ßig hin­zu, dass der Lea­sing­ge­ber zum Zwe­cke der Befrie­di­gung eines Inves­ti­ti­ons­be­darfs des Lea­sing­neh­mers das zum Gebrauch zu über­las­sen­de Lea­sing­gut beschafft und vor­fi­nan­ziert 6.

Eine Gesamt­schau der in dem Anla­gen-Miet­ver­trag getrof­fe­nen Rege­lun­gen zeigt, dass der Anla­gen-Miet­ver­trag recht­lich als Finan­zie­rungs­lea­sing­ver­trag zu qua­li­fi­zie­ren ist.

So haben die Ver­trags­par­tei­en in der Anla­ge 1 zu § 2 des Anla­gen- Miet­ver­trags eine Miet­zeit von ins­ge­samt 30 Jah­ren ver­ein­bart, wäh­rend der das Miet­ver­hält­nis nur aus wich­ti­gem Grund gekün­digt wer­den kann (§ 13 des Anla­gen-Miet­ver­trags). Die Haf­tung der Ver­mie­te­rin für Feh­ler und Män­gel bei der Ver­trags­durch­füh­rung wird durch § 9 des Anla­gen-Miet­ver­trags auf den Umfang beschränkt, in dem sie von Drit­ten Ersatz ver­lan­gen kann, und im Übri­gen aus­ge­schlos­sen. Die von der Ver­mie­te­rin im Rah­men der Abwick­lung des Miet­ver­trags abzu­schlie­ßen­den Ver­trä­ge bedür­fen der schrift­li­chen Zustim­mung der Mie­te­rin (§ 7 Abs. 2 des Anla­gen-Miet­ver­trags). Bereits damit haben die Par­tei­en in dem Anla­gen-Miet­ver­trag Rege­lun­gen getrof­fen, die für einen Finan­zie­rungs­lea­sing­ver­trag typisch sind 7 und einer am Leit­bild der miet­recht­li­chen Bestim­mun­gen ori­en­tier­ten Inhalts­kon­trol­le teil­wei­se nicht stand­hal­ten dürf­ten 8.

Ins­be­son­de­re zei­gen die in dem Anla­gen-Miet­ver­trag ent­hal­te­nen Rege­lun­gen zu den Zah­lungs­pflich­ten der Mie­te­rin, dass die für die Grund­miet­zeit ver­ein­bar­te Mie­te nicht nur das Ent­gelt für eine zeit­lich begrenz­te Gebrauchs­über­las­sung dar­stellt, wie es für einen Miet­ver­trag typisch wäre, son­dern damit zugleich die Anschaf­fungs- und Her­stel­lungs­kos­ten sowie alle Neben­kos­ten ein­schließ­lich der Finan­zie­rungs­kos­ten der Ver­mie­te­rin abge­deckt wer­den soll­ten. In § 5 Nr. 1 des Anla­gen-Miet­ver­trags haben die Ver­trags­par­tei­en die Gesamt­in­ves­ti­ti­ons­kos­ten, also alle von der Ver­mie­te­rin für den Erwerb des Grund­stücks, für die Errich­tung des Gebäu­des und für die Finan­zie­rung des Miet­ob­jekts getä­tig­ten akti­vie­rungs­fä­hi­gen Auf­wen­dun­gen, zur Bemes­sungs­grund­la­ge für die von der Mie­te­rin zu leis­ten­den Zah­lun­gen bestimmt. Auf der Grund­la­ge der Gesamt­in­ves­ti­ti­ons­kos­ten und unter Berück­sich­ti­gung der steu­er­li­chen Abschrei­bun­gen für das Gebäu­de sowie eines jähr­li­chen Ver­wal­tungs­kos­ten­bei­trags in Höhe von 0, 25 % der Gesamt­in­ves­ti­ti­ons­kos­ten haben die Ver­trags­par­tei­en die Jah­res­mie­ten fest­ge­legt. Für eine Anpas­sung der geschul­de­ten Mie­te haben die Miet­ver­trags­par­tei­en nicht wie für einen Gewer­be­raum­miet­ver­trag üblich eine Staf­fel­mie­te oder eine Wert­si­che­rungs­klau­sel ver­ein­bart. § 4 Nr. 3 b des Anla­gen-Miet­ver­trags ermög­licht der Ver­mie­te­rin viel­mehr, zwölf Mona­te vor Ablauf der ers­ten auf 20 Jah­re fest­ge­setz­ten Miet­pe­ri­ode die Gesamt­jah­res­mie­te unter Berück­sich­ti­gung der dann gege­be­nen Kapi­tal­markt­ver­hält­nis­se, der steu­er­recht­lich zuläs­si­gen Abschrei­bun­gen und der Ver­wal­tungs­kos­ten neu fest­zu­set­zen. Damit wird der Ver­mie­te­rin die Mög­lich­keit ein­ge­räumt, bei höhe­ren Auf­wen­dun­gen für die Refi­nan­zie­rung der Inves­ti­ti­ons­kos­ten eine Anpas­sung der Jah­res­mie­te vor­zu­neh­men, um eine Amor­ti­sa­ti­on ihrer Auf­wen­dun­gen zu errei­chen. Schließ­lich ent­hält der Ver­trag die Ver­pflich­tung der Mie­te­rin, zur Abgel­tung der Kos­ten der Zwi­schen­fi­nan­zie­rung an die Ver­mie­te­rin eine Vor­mie­te zu bezah­len (§ 4 Nr. 2 des Anla­gen-Miet­ver­trags) und der Ver­mie­te­rin ein Mie­ter­dar­le­hen zu gewäh­ren (§ 4 Nr. 4 des Anla­gen-Miet­ver­trags).

Damit erfüllt der Anla­gen-Miet­ver­trag die für einen Finan­zie­rungs­lea­sing­ver­trag kenn­zeich­nen­den Merk­ma­le. Er ent­hält die für einen Lea­sing­ver­trag typi­schen Rege­lun­gen zur Sach- und Preis­ge­fahr sowie zur Gewähr­leis­tung. Die ver­trag­li­chen Zah­lungs­pflich­ten der Mie­te­rin sind dar­auf aus­ge­rich­tet, dass sich die gesam­ten Auf­wen­dun­gen der Ver­mie­te­rin für das Lea­sing­gut durch die wäh­rend der Grund­miet­zeit ent­rich­te­te Mie­te und gege­be­nen­falls durch die Aus­rei­chung eines Mie­ter­dar­le­hens voll­stän­dig amor­ti­sie­ren.

Uner­heb­lich ist inso­weit, dass der Mie­te­rin in dem Anla­gen-Miet­ver­trag kein Ankaufs­recht ein­ge­räumt ist. Denn einer­seits ist die Ver­ein­ba­rung eines Ankaufs­rechts des Lea­sing­neh­mers oder eines Andie­nungs­rechts des Lea­sing­ge­bers für einen Lea­sing­ver­trag nicht begriffs­not­wen­dig 9. Ande­rer­seits haben die Ver­trags­par­tei­en in der Anla­ge D des Rah­men­ver­trags der ursprüng­li­chen Mie­te­rin aus­drück­lich ein auf das Lea­sing­ob­jekt bezo­ge­nes Ankaufs­recht ein­ge­räumt.

Schließ­lich kön­nen bei der Beur­tei­lung der Rechts­na­tur des Anla­gen-Miet­ver­trags auch nicht die wei­te­ren in dem nota­ri­el­len Rah­men­ver­trag vom 05.05.1983 ent­hal­te­nen Ver­trä­ge unbe­rück­sich­tigt blei­ben. Der als Anla­ge A bezeich­ne­te Kauf­ver­trag, durch den die ehe­ma­li­ge Ver­mie­te­rin das Grund­stück, auf dem das Geschäfts­haus errich­tet wer­den soll­te, erwarb und der in Anla­ge C ent­hal­te­ne Gene­ral­über­neh­mer­ver­trag, mit dem die D. GmbH von der ehe­ma­li­gen Ver­mie­te­rin mit der schlüs­sel­fer­ti­gen Her­stel­lung des Büro­ge­bäu­des beauf­tragt wur­de, zei­gen, dass der Zweck des gesam­ten Ver­trags­werks allein auf die Rea­li­sie­rung einer Inves­ti­ti­ons­ent­schei­dung der D. GmbH aus­ge­rich­tet war und die ehe­ma­li­ge Ver­mie­te­rin wie es für einen Lea­sing­ge­ber typisch ist nur zur Finan­zie­rung des Bau­vor­ha­bens ein­ge­schal­tet wor­den ist.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 26. Novem­ber 2014 – XII ZR 120/​13

  1. vgl. BGHZ 106, 304 = NJW 1989, 1279[]
  2. vgl. BGH, Urteil BGHZ 158, 19 = NZM 2004, 340, 342; BGH Urteil vom 11.03.1998 – VIII ZR 205/​97 NJW 1998, 1637, 1638 mwN[]
  3. Engel NZM 1998, 785, 788[]
  4. Palandt/​Weidenkaff BGB 73. Aufl. Einf. vor § 535 Rn. 15[]
  5. Beck­OK BGB/​Ehlert [Stand: 1.05.2014] § 535 Rn. 48[]
  6. BGHZ 111, 84 = NJW 1990, 1785, 1787 f.[]
  7. vgl. hier­zu Staudinger/​Stoffels BGB [2014] Lea­sing Rn. 12[]
  8. vgl. Wolf/​Eckert/​Ball Hand­buch des gewerb­li­chen Miet, Pacht- und Lea­sing­rechts 10. Aufl. Rn. 1751[]
  9. vgl. BGH, Urteil BGHZ 158, 19 = NZM 2004, 340, 342[]