Geschätz­te Heiz­kos­ten in der Betriebs­kos­ten­ab­rech­nung

Für die for­mel­le Ord­nungs­ge­mäß­heit einer Betriebs­kos­ten­ab­rech­nung ist es ohne Bedeu­tung, ob die dort für den jewei­li­gen Mie­ter ange­setz­ten Kos­ten auf abge­le­se­nen Mess­wer­ten oder einer Schät­zung beru­hen und ob eine even­tu­ell vom Ver­mie­ter vor­ge­nom­me­ne Schät­zung den Anfor­de­run­gen des § 9a Heiz­kos­ten­ver­ord­nung ent­spricht. Einer Erläu­te­rung der ange­setz­ten Kos­ten bedarf es nicht.

Geschätz­te Heiz­kos­ten in der Betriebs­kos­ten­ab­rech­nung

Eine Betriebs­kos­ten­ab­rech­nung ist for­mell ord­nungs­ge­mäß, wenn sie den all­ge­mei­nen Anfor­de­run­gen des § 259 BGB ent­spricht, also eine geord­ne­te Zusam­men­stel­lung der Ein­nah­men und Aus­ga­ben ent­hält. Die Anga­ben in der Betriebs­kos­ten­ab­rech­nung müs­sen es dem Mie­ter ermög­li­chen, die zur Ver­tei­lung anste­hen­den Kos­ten­po­si­tio­nen zu erken­nen und den auf ihn ent­fal­len­den Anteil an die­sen Kos­ten gedank­lich und rech­ne­risch nach­zu­prü­fen 1.

Dass die für die Woh­nung des Mie­ters ange­setz­ten Ver­brauchs­ein­hei­ten nicht auf abge­le­se­nen Wer­ten beru­hen, son­dern auf­grund einer "pro­zen­tua­len Schät­zung auf­grund des Vor­jah­res­ver­brauchs" ermit­telt wor­den sind und die als Ver­brauch ange­setz­te Warm­was­ser­men­ge nicht auf einer Mes­sung, son­dern auf "einer Schät­zung anhand ver­gleich­ba­rer Räu­me" beruht, recht­fer­tigt kei­ne ande­re Beur­tei­lung.

Ent­ge­gen einer in der Instanz­recht­spre­chung 2 und im Schrift­tum 3 ver­tre­te­nen Ansicht, sind an die for­mel­le Ord­nungs­ge­mäß­heit einer Heiz­kos­ten­ab­rech­nung kei­ne wei­ter­ge­hen­den Anfor­de­run­gen zu stel­len. Ins­be­son­de­re muss der Ver­mie­ter nicht bereits auf die­ser Ebe­ne dar­le­gen und erläu­tern, auf wel­che Wei­se er in Fäl­len einer in der abzu­rech­nen­den Woh­nung unter­blie­be­nen Ver­brauchs­ab­le­sung die dann gemäß § 9a Abs. 1 Heiz­kos­ten­ver­ord­nung als Ver­brauchs­wer­te die­ser Woh­nung anzu­set­zen­den Wer­te im Ein­zel­nen ermit­telt hat. Es bedarf inso­weit weder einer Bei­fü­gung der Vor­jah­res­ab­rech­nung, aus der die damals ermit­tel­ten Wer­te ersicht­lich sind, noch wei­te­rer Anga­ben oder Erläu­te­run­gen, anhand derer der Mie­ter die mate­ri­el­le Rich­tig­keit des für ihn ange­setz­ten Werts im Ein­zel­nen nach­voll­zie­hen kann, denn damit wür­de die Abrech­nung über­frach­tet 4. Für die for­mel­le Ord­nungs­ge­mäß­heit einer Betriebs­kos­ten­ab­rech­nung ist es ohne Bedeu­tung, ob die dort für den jewei­li­gen Mie­ter ange­setz­ten Kos­ten auf abge­le­se­nen Mess­wer­ten oder einer Schät­zung beru­hen und ob eine even­tu­ell vom Ver­mie­ter vor­ge­nom­me­ne Schät­zung den Anfor­de­run­gen des § 9a Heiz­kos­ten­ver­ord­nung ent­spricht.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 12. Novem­ber 2014 – VIII ZR 112/​14

  1. st. Rspr.; z.B. BGH, Urtei­le vom 09.10.2013 – VIII ZR 22/​13, WuM 2013, 734 Rn. 13; vom 15.02.2012 – VIII ZR 197/​11, NJW 2012, 1502 Rn. 23 f.; vom 23.06.2010 – VIII ZR 227/​09, WuM 2010, 493 Rn. 11; jeweils mwN[]
  2. AG Ber­lin-Schö­ne­berg, WuM 1978, 23; AG Neu­rup­pin, WuM 2004, 538, 539; LG Ber­lin, GE 2007, 1190; LG Ber­lin, GE 2011, 612; AG Ber­lin-Char­lot­ten­burg, GE 2011, 756, 757; AG Köln, WuM 2012, 582; AG Ber­lin-Tier­gar­ten, WuM 2012, 618, 619; OLG Köln, Urteil vom 25.07.2014 – 1 U 45/​13, BeckRS 2014, 18065 unter – II 2 c bb [zum Gewer­be­raum][]
  3. Schmidt-Fut­te­rer/Lam­mel, Miet­recht, 11. Aufl., § 9a HeizKV Rn. 30; Ster­nel, Miet­recht aktu­ell, 4. Aufl., Rn. – V 523; Staudinger/​Weitemeyer, BGB, Neubearb.2014, Anhang B zu § 556c BGB – Heiz­kos­tenV Rn. 9[]
  4. vgl. BGH, Urteil vom 28.05.2008 – VIII ZR 261/​07, NJW 2008, 2260 Rn. 14; ähn­lich: Lützenkirchen/​Lützenkirchen, Miet­recht 2013, § 9a HeizKV Rn. 3; Lan­gen­berg, Betriebs­kos­ten­recht, 7. Aufl., Rn. K 250[]