Gesellschafterwechsel bei der Grundstücks-GbR und das Grundbuch

Bei der Verfolgung des Rechts aus der Hypothek gilt zugunsten des Gläubigers derjenige, welcher im Grundbuch als Eigentümer eingetragen ist, als der Eigentümer, § 1148 Satz 1 BGB. Dies gilt auch für den Gläubiger einer § 1192 Abs. 1 BGB.

Gesellschafterwechsel bei der Grundstücks-GbR und das Grundbuch

Diese Eigentümerfiktion des § 1148 Satz 1 BGB ist auf die eingetragenen Gesellschafter einer GbR auch dann entsprechend anwendbar, wenn einer davon verstorben ist. Einer Rechtsnachfolgeklausel analog § 727 ZPO bedarf es nicht, wenn die aus dem Titel ausgewiesenen Gesellschafter einer GbR bei Anordnung der Zwangsversteigerung mit den im Grundbuch eingetragenen übereinstimmen1.

Der Tod eines Gesellschafters ließ in dem hier vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall den Bestand der Gesellschaft unberührt: der Anteil des verstorbenen Gesellschafters ist nicht dem anderen Gesellschafter angewachsen, was zu einem Erlöschen der Gesellschaft und zum Wegfall der bisherigen Schuldnerin geführt hätte. Vielmehr ist nach § 6 Abs. 1 des Gesellschaftsvertrags an der Stelle des Verstorbenen zunächst dessen Erbe Gesellschafter geworden.

Eine neue Rechtsnachfolgeklausel war auch nicht deswegen erforderlich, weil sich durch das Ausscheiden des verstorbenen Gesellschafters der Gesellschafterbestand verändert hatte. Der Gesellschafterwechsel war bei Anordnung der Zwangsverwaltung nämlich noch nicht in das Grundbuch eingetragen worden. Deshalb galten in entsprechender Anwendung von § 1148 Satz 1 und § 1192 Abs. 1 BGB zugunsten der Gläubigerin die eingetragenen Gesellschafter als Gesellschafter der Schuldnerin.

Nach diesen Vorschriften gilt bei der Verfolgung des Rechts aus einer Hypothek oder Grundschuld zugunsten des Gläubigers derjenige, der im Grundbuch als Eigentümer eingetragen ist, als der Eigentümer. Diese unwiderlegliche Fiktion2 wendet der Bundesgerichtshof auf den hier vorliegenden Fall entsprechend an, dass die im Grundbuch eingetragenen Gesellschafter einer GbR in Wirklichkeit nicht mehr deren Gesellschafter sind3. Dagegen wird eingewandt, die Vorschrift des § 1148 BGB setze schon in ihrem unmittelbaren Anwendungsbereich die Existenz des eingetragenen Eigentümers voraus und ermögliche keine „Vollstreckung gegen einen Toten“; das schließe eine entsprechende Anwendung der Vorschrift bei Tod eines eingetragenen Gesellschafters aus. In diesem Fall bedürfe es einer neuen Rechtsnachfolgeklausel4. Demgegenüber wird, über die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs hinausgehend, gefordert, § 1148 Satz 1 BGB entsprechend auch auf die Existenz einer GbR und auf die Befugnis der eingetragenen Gesellschafter anzuwenden, die Zustellung der Hypothekenklage entgegenzunehmen5.

Ob der zuletzt genannten Meinung zu folgen wäre, was zweifelhaft ist, bedarf im vorliegenden Fall keiner Entscheidung, da die Schuldnerin als Gesellschaft weiterhin besteht. Der Einwand gegen die entsprechende Anwendung von § 1148 BGB auf den im Grundbuch eingetragenen Gesellschafterbestand ist unberechtigt.

Es ist zwar richtig, dass § 1148 Satz 1 BGB dem Gläubiger nicht die Möglichkeit verschafft, eine Hypotheken- (oder Grundschuld-) Klage gegen den Erblasser zu erheben6. Im vorliegenden Fall geht es aber weder um eine Grundschuldklage gegen den verstorbenen Gesellschafter noch überhaupt um eine Vollstreckung in dessen Vermögen. Die Gläubigerin betreibt die Vollstreckung vielmehr in das Gesellschaftsvermögen der GbR, der der verstorbene Gesellschafter angehörte. Es geht auch nicht (mehr) darum, ob die allgemeinen Voraussetzungen für eine Vollstreckung in das Gesellschaftsvermögen (Titel, Vollstreckungsklausel und Titelzustellung) gegeben sind. Diese liegen vielmehr vor.

Zu beantworten ist allein die Frage, ob anhand der von der Gläubigerin vorgelegten Vollstreckungsunterlagen die nach § 17 Abs. 1 Fall 1 ZVG zusätzlich erforderliche Feststellung getroffen werden kann, dass der aus dem Vollstreckungstitel ausgewiesene Schuldner als Eigentümer des zu versteigernden Grundstücks im Grundbuch eingetragen ist. Diese Prüfung hat bei dem Merkmal anzusetzen, anhand dessen die Identität des Schuldners mit dem eingetragenen Eigentümer festgestellt werden kann. Das ist bei einer GbR, um die es hier geht, nicht deren eigener Name; es sind vielmehr die Namen ihrer Gesellschafter. Unter deren Angabe ist die GbR nach § 47 Abs. 2 Satz 1 GBO in das Grundbuch einzutragen. Eine Veränderung des Gesellschafterbestands ist nach § 82 Satz 3 GBO im Grundbuch nachzuvollziehen. Das Vertrauen des Rechtsverkehrs auf die Richtigkeit dieser identitätsstiftenden Eintragung wird bei Rechtsgeschäften durch § 899a BGB geschützt. Diese Funktion übernimmt im Vollstreckungsrecht die Vorschrift des § 1148 Satz 1 BGB, die dem Gläubiger die Durchsetzung seines dinglichen Anspruchs erleichtern soll und dazu die Eintragung des Eigentümers als richtig fingiert, auch wenn sie es nicht ist7. Das rechtfertigt es, die Vorschrift nicht nur auf die Eintragung der GbR als Eigentümerin, sondern auch auf die Eintragung ihrer Gesellschafter anzuwenden. Denn den erforderlichen Nachweis, dass sein Schuldner auch Eigentümer des Grundstücks ist, in das er vollstrecken möchte, kann der Gläubiger, wenn der Schuldner eine GbR ist, nur führen, wenn die Gesellschafterliste des Grundbuchs mit der des Vollstreckungstitels übereinstimmt. Dafür ist es ohne Bedeutung, aus welchem Grund ein eingetragener Gesellschafter einer GbR es jetzt nicht mehr ist und ob er noch lebt. Denn es geht nicht um den Abschluss von Rechtsgeschäften mit der GbR, für den es auch auf die Vertretungsbefugnis ankommt, sondern allein um deren Identität. Dafür kommt es auf die fortbestehende Eintragung des Gesellschafters im Grundbuch, nicht auf seine Existenz an (sofern nur – wie hier – die GbR selbst existiert).

Etwas anderes ergibt sich auch nicht daraus, dass der Beschluss über die Anordnung der Zwangsversteigerung einer GbR nicht zu Händen eines Gesellschafters zugestellt werden könnte, der nicht mehr lebt. Das wäre bei eingetragenen Gesellschaftern, die nicht zur Vertretung der GbR befugt sind, nicht anders. Vor allem aber betrifft das nicht die Zulässigkeit der Anordnung der Zwangsversteigerung, sondern die davon zu trennende Frage nach dem Wirksamwerden dieser Anordnung. Gegenüber einer GbR kann die Anordnung der Zwangsversteigerung auch dann wirksam werden, wenn einer der eingetragenen Gesellschafter verstorben ist. Dazu würde es nämlich genügen, wenn die Anordnung einem (anderen) vertretungsberechtigten Gesellschafter zugestellt wird.

Bundesgerichtshof, Beschluss vom 24. Februar 2011 – V ZB 253/10

  1. Bestätigung von BGH, Beschluss vom 02.12.2010 – V ZB 84/10, WM 2011, 239[]
  2. so: RGZ 94, 55, 57[]
  3. BGH, Beschluss vom 02.12.2010 – V ZB 84/10, aaO S. 241 Rn. 21[]
  4. Bestelmeyer, ZfIR 2011, 117, 119 f.[]
  5. Staudinger/Wolfsteiner, BGB [2009], § 1148 Rn. 1 und 3[]
  6. Staudinger/Wolfsteiner, aaO, § 1148 Rn. 1[]
  7. RGZ 94, 55, 57[]

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