Getrennt lebende Ehegatten – und das vom (Schwieger-)Vater übertragene Miethaus

Ehegatten gehören auch dann derselben Familie im Sinne des § 577a Abs. 1a Satz 2 BGB an, wenn sie getrennt leben oder geschieden sind1.

Getrennt lebende Ehegatten – und das vom (Schwieger-)Vater übertragene Miethaus

In dem hier vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall ging es um die Kündigung eines seit 2001 bestehenden Wohnungsmietvertrages. Der Vermieter hatte das Hausgrundstück in der Folgezeit an seinen Sohn und dessen Ehefrau veräußert, die im September 2015  als Eigentümer im Grundbuch eingetragen wurden. Zu diesem Zeitpunkt waren sie noch verheiratet, lebten aber bereits seit 2013 getrennt. Die Ehe, aus der zwei gemeinsame, 2009 und 2011 geborene Kinder hervorgegangen sind, wurde 2016 geschieden. Im Mai 2017 erklärten die -nunmehr geschiedenen- Vermieter die Kündigung des Mietverhältnisses zum 28.02.2018 mit der Begründung, die Ehefrau benötige das Haus für sich, da sie mit ihren beiden minderjährigen Kindern und ihrem neuen Lebensgefährten dort einziehen wolle. Derzeit lebe sie mit ihren Kindern und ihrem Lebensgefährten zur Miete in einer Wohnung ihres Schwiegervaters und wolle aufgrund ihrer zwischenzeitlichen Scheidung aus der Immobilie ihres früheren Schwiegervaters in ihr Eigentum ziehen. Zudem würde sich durch den Umzug der Schulweg der beiden Kinder deutlich verkürzen, so dass diese den Schulweg zu Fuß zurücklegen könnten und sich die Vermieterin täglich eine Fahrstrecke von 12 km erspare.

Die Räumungsklage hat in den Vorinstanzen vor dem Amtsgericht Soest2 und dem Landgericht Arnsberg3 Erfolg gehabt. Die Mieter seien, befand das Landgericht Arnsberg in seinem Berufungsurteil, zur Räumung verpflichtet, da die von den Vermietern ausgesprochene Eigenbedarfskündigung wirksam sei. Es bestehe ein Eigenbedarfsinteresse der Vermieter. Denn der Wunsch der Vermieterin, , die Immobilie selbst zu nutzen, beruhe bereits deshalb auf vernünftigen und nachvollziehbaren Gründen im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB, weil sich durch den Umzug der Schulweg der Kinder derart verkürze, dass sie diesen – anders als von ihrem derzeitigen Wohnort – selbst zu Fuß zurücklegen könnten.

Die dreijährige Sperrfrist des § 577a Abs. 1a Satz 1 Nr. 1, Abs. 1 BGB stehe der Kündigung vom Mai 2017 nicht entgegen. Zwar seien die Vermieter erst im September 2015 als Eigentümer in das Grundbuch eingetragen worden, so dass die Kündigung noch innerhalb von drei Jahren ab Erwerb erfolgt sei. Als getrenntlebende Eheleute seien sie aber im maßgeblichen Zeitpunkt der Vollendung des Erwerbs, mithin der Eintragung im Grundbuch, trotz ihrer räumlichen Trennung (noch) Angehörige derselben Familie gewesen. Zum einen seien sie trotz der Trennung durch die gemeinsamen Kinder miteinander verbunden gewesen. Zum anderen habe ihre Ehe trotz der Trennung noch bestanden. Ehegatten, auch getrenntlebende, gehörten stets „derselben Familie“ im Sinne von § 577a Abs. 1a Satz 2 BGB an. Der Begriff entspreche dem der „Familienangehörigen“ in § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB. Eine durch Eheschließung begründete Familienangehörigkeit ende nicht mit der Trennung der Ehegatten, sondern erst mit dem Vollzug der Scheidung. Denn bei bestehender Ehe könne eine bloße Trennung jederzeit rückgängig gemacht werden.

Diese Beurteilung hielt rechtlicher Nachprüfung durch den Bundesgerichtshof im Ergebnis stand, so dass dieser auch die Revision der Mieter zurückgewiesen hat:

Den Vermietern steht gegen die Mieter als Gesamtschuldner ein Anspruch auf Räumung und Herausgabe des mit Wohnhaus und Garage bebauten Grundstücks zu (§ 546 Abs. 1, 2, § 985 BGB), weil die Kündigung der Vermieter vom 26.05.2017 das Mietverhältnis beendet hat. Die dreijährige Kündigungssperre des § 577a Abs. 1a Satz 1 Nr. 1 BGB findet schon deshalb keine Anwendung, weil Ehegatten auch nach der Scheidung noch „derselben Familie“ (§ 577 Abs. 1a Satz 2 BGB) angehören und es deshalb auf die vom Landgericht Arnsberg vorgenommene Differenzierung zwischen bloßer Trennung und Scheidung der Ehegatten nicht ankommt.

Zu Recht ist das Landgericht Arnsberg davon ausgegangen, dass die Kündigung der Vermieter vom Mai 2017 die formellen und materiellen Voraussetzungen einer ordentlichen Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 2, Abs. 3 BGB erfüllt. Ein Eigenbedarfsinteresse der Vermieter liegt nach den rechtsfehlerfreien Feststellungen des Landgerichts Arnsberg vor, weil der (ernsthafte) Wunsch der Vermieterin, die Wohnung künftig selbst zu nutzen, um eine deutliche Verkürzung des Schulwegs ihrer Kinder zu erreichen, auf vernünftige und nachvollziehbare Gründe gestützt ist4. Der Eigenbedarf allein der Vermieterin reicht aus, da Eigenbedarf gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB nicht bei allen Mitgliedern einer vermietenden Bruchteilsgemeinschaft vorliegen muss, sondern es genügt, wenn er bei einem Miteigentümer gegeben ist5.

m Ergebnis zutreffend hat das Landgericht Arnsberg auch angenommen, dass die Eigenbedarfskündigung der Vermieter nicht deswegen unwirksam ist, weil sie vor Ablauf der Sperrfrist des § 577a Abs. 1a Satz 1 Nr. 1 BGB erfolgt wäre. Im Streitfall liegen zwar die tatbestandlichen Voraussetzungen dieser Vorschrift vor, jedoch ist diese Kündigungssperre gemäß § 577a Abs. 1a Satz 2 BGB nicht anzuwenden, da die Vermieter Familienangehörige im Sinne dieser Vorschrift sind und sich daran durch Getrenntleben oder Scheidung nichts ändert.

Rechtsfehlerfrei hat das Landgericht Arnsberg die Voraussetzungen des § 577a Abs. 1a Satz 1 Nr. 1 BGB durch den Eigentumserwerb der Vermieter als erfüllt angesehen.

Nach § 577a Abs. 1a Satz 1 Nr. 1 BGB gilt die Kündigungsbeschränkung des § 577a Abs. 1 BGB, wonach sich ein Erwerber, wenn an vermieteten Wohnräumen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet und das Wohnungseigentum veräußert worden ist, erst nach Ablauf von drei Jahren seit der Veräußerung auf berechtigte Interessen im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 oder Nr. 3 BGB (Tatbestände des Eigenbedarfs oder der wirtschaftlichen Verwertung) berufen kann, entsprechend, wenn vermieteter Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter an eine Personengesellschaft oder an mehrere Erwerber veräußert worden ist.

Dies ist hier der Fall. Denn das mit einem Wohnhaus bebaute Grundstück ist nach Vermietung und Überlassung an die Mieter an die Vermieter als Erwerbermehrheit veräußert worden. Das Anwesen, als dessen Eigentümer die Vermieter am 11.09.2015 im Grundbuch eingetragen wurden, war den Mietern schon seit dem Jahr 2001 aufgrund Mietvertrags zu Wohnzwecken überlassen. § 577a Abs. 1a Satz 1 Nr. 1 BGB erfordert, wie der Bundesgerichtshof bereits entschieden hat, nicht, dass über die im Tatbestand dieser Vorschrift genannten Voraussetzungen hinaus – mithin zusätzlich zu der Veräußerung des vermieteten Wohnraums an mehrere Erwerber nach der Überlassung an den Mieter (§ 577a Abs. 1a Satz 1 Nr. 1 BGB) – zumindest die Absicht des Erwerbers besteht, den vermieteten Wohnraum in Wohnungseigentum umzuwandeln6.

Jedoch ist die Kündigungssperre des § 577a Abs. 1a Satz 1 BGB im vorliegenden Fall nicht anzuwenden. Dies ergibt sich bereits daraus, dass die Vermieter unabhängig vom Fortbestand der Ehe „derselben Familie“ im Sinne von § 577a Abs. 1a Satz 2 BGB angehören. Es kommt daher nicht auf die vom Landgericht Arnsberg vorgenommene und auch in der Literatur überwiegend vertretene Differenzierung zwischen bloßer Trennung und rechtswirksamer Scheidung der Ehe an7. Auch der von der Revision genannte Zeitpunkt der Zustellung des Scheidungsantrags ist nicht maßgeblich.

Die Privilegierung von Familien- und Haushaltsangehörigen in § 577a Abs. 1a Satz 2 BGB ist bei der Einfügung des § 577a Abs. 1a BGB durch das Gesetz über die energetische Modernisierung von vermietetem Wohnraum und über die vereinfachte Durchsetzung von Räumungstiteln (Mietrechtsänderungsgesetz) vom 11.03.20138 der Regelung des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB nachgebildet worden9. Nach den Vorstellungen des Gesetzgebers soll zur Auslegung der Vorschrift auf die zu § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB ergangene Rechtsprechung zurückgegriffen werden10.

Als Anknüpfungspunkt dafür, wie weit der Kreis der Familienangehörigen in § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB zu ziehen ist, hatte der Bundesgerichtshof zuvor bereits in seinem Urteil vom 27.01.201011 die Wertungen der Regelungen über ein Zeugnisverweigerungsrecht aus persönlichen Gründen herangezogen. Diese konkretisieren mit Rücksicht auf eine typisierte persönliche Nähebeziehung den Kreis privilegierter Familienangehöriger, und zwar unabhängig davon, ob tatsächlich eine persönliche Bindung besteht12.

Damit sind diejenigen Personen, denen das Prozessrecht ein Zeugnisverweigerungsrecht aus persönlichen Gründen gewährt, unabhängig vom Vorliegen eines konkreten, tatsächlichen Näheverhältnisses Familienangehörige gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB13, zu deren Gunsten eine Eigenbedarfskündigung ausgesprochen werden kann. Hierunter fallen Ehegatten auch dann, wenn sie getrennt leben, ein Scheidungsantrag bereits eingereicht oder die Scheidung vollzogen ist. Denn gemäß § 383 Abs. 1 Nr. 2 ZPO (ebenso nach § 52 Abs. 1 Nr. 2 StPO) ist ein Ehegatte selbst dann zur Verweigerung des Zeugnisses berechtigt, wenn die Ehe nicht mehr besteht.

Für den Begriff des Familienangehörigen gemäß § 577a Abs. 1a Satz 2 BGB gilt dasselbe; auch insoweit ist der Ehegatte unabhängig vom Fortbestand der Ehe Familienangehöriger, so dass die Sperrfrist bei Erwerb durch Ehegatten oder geschiedene Ehegatten nicht eingreift.

Auch führt der Umstand, dass nicht beide Vermieter, sondern lediglich die (Ex-)Ehefrau (mit weiteren Familienangehörigen) in das den Mietern überlassene Haus einziehen wollen, nicht zur Anwendbarkeit der dreijährigen Sperrfrist.

Denn § 577a Abs. 1a Satz 2 BGB setzt nicht voraus, dass die Erwerber, die zu derselben Familie gehören, den zur Eigennutzung erworbenen vermieteten Wohnraum auch gemeinsam nutzen möchten. Eine solche Einschränkung findet bereits im Wortlaut des Gesetzes keine Stütze. Denn danach ist Anknüpfungspunkt allein der gemeinsame Erwerb, nicht eine beabsichtigte gemeinschaftliche Nutzung.

Die einschränkende Auslegung durch die Revision ist auch mit der Systematik der Norm unvereinbar. Denn § 577a Abs. 1a Satz 2 BGB privilegiert nicht nur die Eigenbedarfs, sondern auch die Verwertungskündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB durch Erwerber, die derselben Familie angehören14. Der Gesetzesbegründung lässt sich die von der Revision als ungeschriebene Voraussetzung angesehene Absicht einer gemeinschaftlichen Nutzung durch die Erwerber ebenfalls nicht entnehmen. Denn dort heißt es nur, dass § 577a Abs. 1a Satz 2 BGB den Fall regeln solle, dass mehrere Familienmitglieder oder Personen, die ein und demselben Haushalt angehören, ein bebautes Grundstück zur Selbstnutzung erwerben. Dieser Erwerb zum Zwecke der Eigennutzung solle nicht erschwert werden, weil hier aufgrund der engen personalen Bindung ein legitimes Interesse an der zeitnahen Geltendmachung des Eigenbedarfs bestehe9.

Damit wird zwar auch der Fall, dass Ehegatten ein bebautes Grundstück zur gemeinschaftlichen Eigennutzung erwerben, privilegiert. Eine Beschränkung auf Fälle der gemeinschaftlichen Eigennutzung folgt aus diesen Passagen der Gesetzesbegründung jedoch nicht. Vielmehr verdeutlicht der nachfolgende Satz, wonach für die Auslegung auf die Rechtsprechung zu § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB zurückgegriffen werden könne, dass es gerade nicht auf einen gemeinschaftlichen Nutzungswunsch ankommt. Denn auch § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB setzt nicht voraus, dass der Vermieter die Wohnung gemeinsam mit seinen Familienangehörigen nutzen möchte15.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 2. September 2020 – VIII ZR 35/19

  1. Fortführung des BGH, Urteils vom 27.01.2010 – VIII ZR 159/09, BGHZ 184, 138 Rn. 22[]
  2. AG Soest, Urteil vom 28.05.2018 – 15 C 14/18[]
  3. LG Arnsberg, Urteil vom 16.01.2019 – I-3 S 74/18[]
  4. vgl. zu diesen Kriterien BGH, Urteil vom 22.05.2019 – VIII ZR 180/18, BGHZ 222, 133 Rn. 18 mwN[]
  5. BGH, Beschluss vom 06.07.1994 – VIII ARZ 2/94 [Rechtsentscheid], BGHZ 126, 357, 366; BGH, Urteile vom 27.06.2007 – VIII ZR 271/06, NJW 2007, 2845 Rn.19; vom 14.12.2016 – VIII ZR 232/15, BGHZ 213, 136 Rn. 43; jeweils mwN[]
  6. BGH, Urteil vom 21.03.2018 – VIII ZR 104/17, BGHZ 218, 162 Rn. 30 und Leitsatz 1[]
  7. vgl. Staudinger/Rolfs, BGB, Neubearb.2018, § 573 Rn. 86; NK-BGB/Hinz, 3. Aufl., § 573 Rn. 39; Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 14. Aufl., § 573 BGB Rn. 55; Spielbauer/Schneider/Krenek, Mietrecht, 2. Aufl., § 573 BGB Rn. 56; Emmerich/Sonnenschein, Miete, 11. Aufl., § 573 BGB Rn. 40[]
  8. BGBl. I S. 434[]
  9. BT-Drs. 17/10485, S. 26[][]
  10. BT-Drs., aaO[]
  11. BGH, Urteil vom 27.01.2010 – VIII ZR 159/09, BGHZ 184, 138 Rn. 22[]
  12. vgl. BGH, Urteil vom 27.01.2010 – VIII ZR 159/09, aaO[]
  13. BGH, Urteil vom 27.01.2010 – VIII ZR 159/09, aaO[]
  14. vgl. MünchKommBGB/Häublein, 8. Aufl., § 577a Rn. 17[]
  15. vgl. hierzu Staudinger/Rolfs, Neubearb.2018, § 573 BGB Rn. 79 mwN[]

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