Getrennt leben­de Ehe­gat­ten – und das vom (Schwieger-)Vater über­tra­ge­ne Miet­haus

Ehe­gat­ten gehö­ren auch dann der­sel­ben Fami­lie im Sin­ne des § 577a Abs. 1a Satz 2 BGB an, wenn sie getrennt leben oder geschie­den sind [1].

Getrennt leben­de Ehe­gat­ten – und das vom (Schwieger-)Vater über­tra­ge­ne Miet­haus

In dem hier vom Bun­des­ge­richts­hof ent­schie­de­nen Fall ging es um die Kün­di­gung eines seit 2001 bestehen­den Woh­nungs­miet­ver­tra­ges. Der Ver­mie­ter hat­te das Haus­grund­stück in der Fol­ge­zeit an sei­nen Sohn und des­sen Ehe­frau ver­äu­ßert, die im Sep­tem­ber 2015 als Eigen­tü­mer im Grund­buch ein­ge­tra­gen wur­den. Zu die­sem Zeit­punkt waren sie noch ver­hei­ra­tet, leb­ten aber bereits seit 2013 getrennt. Die Ehe, aus der zwei gemein­sa­me, 2009 und 2011 gebo­re­ne Kin­der her­vor­ge­gan­gen sind, wur­de 2016 geschie­den. Im Mai 2017 erklär­ten die ‑nun­mehr geschie­de­nen- Ver­mie­ter die Kün­di­gung des Miet­ver­hält­nis­ses zum 28.02.2018 mit der Begrün­dung, die Ehe­frau benö­ti­ge das Haus für sich, da sie mit ihren bei­den min­der­jäh­ri­gen Kin­dern und ihrem neu­en Lebens­ge­fähr­ten dort ein­zie­hen wol­le. Der­zeit lebe sie mit ihren Kin­dern und ihrem Lebens­ge­fähr­ten zur Mie­te in einer Woh­nung ihres Schwie­ger­va­ters und wol­le auf­grund ihrer zwi­schen­zeit­li­chen Schei­dung aus der Immo­bi­lie ihres frü­he­ren Schwie­ger­va­ters in ihr Eigen­tum zie­hen. Zudem wür­de sich durch den Umzug der Schul­weg der bei­den Kin­der deut­lich ver­kür­zen, so dass die­se den Schul­weg zu Fuß zurück­le­gen könn­ten und sich die Ver­mie­te­rin täg­lich eine Fahr­stre­cke von 12 km erspa­re.

Die Räu­mungs­kla­ge hat in den Vor­in­stan­zen vor dem Amts­ge­richt Soest [2] und dem Land­ge­richt Arns­berg [3] Erfolg gehabt. Die Mie­ter sei­en, befand das Land­ge­richt Arns­berg in sei­nem Beru­fungs­ur­teil, zur Räu­mung ver­pflich­tet, da die von den Ver­mie­tern aus­ge­spro­che­ne Eigen­be­darfs­kün­di­gung wirk­sam sei. Es bestehe ein Eigen­be­darfs­in­ter­es­se der Ver­mie­ter. Denn der Wunsch der Ver­mie­te­rin, , die Immo­bi­lie selbst zu nut­zen, beru­he bereits des­halb auf ver­nünf­ti­gen und nach­voll­zieh­ba­ren Grün­den im Sin­ne von § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB, weil sich durch den Umzug der Schul­weg der Kin­der der­art ver­kür­ze, dass sie die­sen – anders als von ihrem der­zei­ti­gen Wohn­ort – selbst zu Fuß zurück­le­gen könn­ten.

Die drei­jäh­ri­ge Sperr­frist des § 577a Abs. 1a Satz 1 Nr. 1, Abs. 1 BGB ste­he der Kün­di­gung vom Mai 2017 nicht ent­ge­gen. Zwar sei­en die Ver­mie­ter erst im Sep­tem­ber 2015 als Eigen­tü­mer in das Grund­buch ein­ge­tra­gen wor­den, so dass die Kün­di­gung noch inner­halb von drei Jah­ren ab Erwerb erfolgt sei. Als getrennt­le­ben­de Ehe­leu­te sei­en sie aber im maß­geb­li­chen Zeit­punkt der Voll­endung des Erwerbs, mit­hin der Ein­tra­gung im Grund­buch, trotz ihrer räum­li­chen Tren­nung (noch) Ange­hö­ri­ge der­sel­ben Fami­lie gewe­sen. Zum einen sei­en sie trotz der Tren­nung durch die gemein­sa­men Kin­der mit­ein­an­der ver­bun­den gewe­sen. Zum ande­ren habe ihre Ehe trotz der Tren­nung noch bestan­den. Ehe­gat­ten, auch getrennt­le­ben­de, gehör­ten stets „der­sel­ben Fami­lie“ im Sin­ne von § 577a Abs. 1a Satz 2 BGB an. Der Begriff ent­spre­che dem der „Fami­li­en­an­ge­hö­ri­gen“ in § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB. Eine durch Ehe­schlie­ßung begrün­de­te Fami­li­en­an­ge­hö­rig­keit ende nicht mit der Tren­nung der Ehe­gat­ten, son­dern erst mit dem Voll­zug der Schei­dung. Denn bei bestehen­der Ehe kön­ne eine blo­ße Tren­nung jeder­zeit rück­gän­gig gemacht wer­den.

Die­se Beur­tei­lung hielt recht­li­cher Nach­prü­fung durch den Bun­des­ge­richts­hof im Ergeb­nis stand, so dass die­ser auch die Revi­si­on der Mie­ter zurück­ge­wie­sen hat:

Den Ver­mie­tern steht gegen die Mie­ter als Gesamt­schuld­ner ein Anspruch auf Räu­mung und Her­aus­ga­be des mit Wohn­haus und Gara­ge bebau­ten Grund­stücks zu (§ 546 Abs. 1, 2, § 985 BGB), weil die Kün­di­gung der Ver­mie­ter vom 26.05.2017 das Miet­ver­hält­nis been­det hat. Die drei­jäh­ri­ge Kün­di­gungs­sper­re des § 577a Abs. 1a Satz 1 Nr. 1 BGB fin­det schon des­halb kei­ne Anwen­dung, weil Ehe­gat­ten auch nach der Schei­dung noch „der­sel­ben Fami­lie“ (§ 577 Abs. 1a Satz 2 BGB) ange­hö­ren und es des­halb auf die vom Land­ge­richt Arns­berg vor­ge­nom­me­ne Dif­fe­ren­zie­rung zwi­schen blo­ßer Tren­nung und Schei­dung der Ehe­gat­ten nicht ankommt.

Zu Recht ist das Land­ge­richt Arns­berg davon aus­ge­gan­gen, dass die Kün­di­gung der Ver­mie­ter vom Mai 2017 die for­mel­len und mate­ri­el­len Vor­aus­set­zun­gen einer ordent­li­chen Kün­di­gung nach § 573 Abs. 2 Nr. 2, Abs. 3 BGB erfüllt. Ein Eigen­be­darfs­in­ter­es­se der Ver­mie­ter liegt nach den rechts­feh­ler­frei­en Fest­stel­lun­gen des Land­ge­richts Arns­berg vor, weil der (ernst­haf­te) Wunsch der Ver­mie­te­rin, die Woh­nung künf­tig selbst zu nut­zen, um eine deut­li­che Ver­kür­zung des Schul­wegs ihrer Kin­der zu errei­chen, auf ver­nünf­ti­ge und nach­voll­zieh­ba­re Grün­de gestützt ist [4]. Der Eigen­be­darf allein der Ver­mie­te­rin reicht aus, da Eigen­be­darf gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB nicht bei allen Mit­glie­dern einer ver­mie­ten­den Bruch­teils­ge­mein­schaft vor­lie­gen muss, son­dern es genügt, wenn er bei einem Mit­ei­gen­tü­mer gege­ben ist [5].

m Ergeb­nis zutref­fend hat das Land­ge­richt Arns­berg auch ange­nom­men, dass die Eigen­be­darfs­kün­di­gung der Ver­mie­ter nicht des­we­gen unwirk­sam ist, weil sie vor Ablauf der Sperr­frist des § 577a Abs. 1a Satz 1 Nr. 1 BGB erfolgt wäre. Im Streit­fall lie­gen zwar die tat­be­stand­li­chen Vor­aus­set­zun­gen die­ser Vor­schrift vor, jedoch ist die­se Kün­di­gungs­sper­re gemäß § 577a Abs. 1a Satz 2 BGB nicht anzu­wen­den, da die Ver­mie­ter Fami­li­en­an­ge­hö­ri­ge im Sin­ne die­ser Vor­schrift sind und sich dar­an durch Getrennt­le­ben oder Schei­dung nichts ändert.

Rechts­feh­ler­frei hat das Land­ge­richt Arns­berg die Vor­aus­set­zun­gen des § 577a Abs. 1a Satz 1 Nr. 1 BGB durch den Eigen­tums­er­werb der Ver­mie­ter als erfüllt ange­se­hen.

Nach § 577a Abs. 1a Satz 1 Nr. 1 BGB gilt die Kün­di­gungs­be­schrän­kung des § 577a Abs. 1 BGB, wonach sich ein Erwer­ber, wenn an ver­mie­te­ten Wohn­räu­men nach der Über­las­sung an den Mie­ter Woh­nungs­ei­gen­tum begrün­det und das Woh­nungs­ei­gen­tum ver­äu­ßert wor­den ist, erst nach Ablauf von drei Jah­ren seit der Ver­äu­ße­rung auf berech­tig­te Inter­es­sen im Sin­ne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 oder Nr. 3 BGB (Tat­be­stän­de des Eigen­be­darfs oder der wirt­schaft­li­chen Ver­wer­tung) beru­fen kann, ent­spre­chend, wenn ver­mie­te­ter Wohn­raum nach der Über­las­sung an den Mie­ter an eine Per­so­nen­ge­sell­schaft oder an meh­re­re Erwer­ber ver­äu­ßert wor­den ist.

Dies ist hier der Fall. Denn das mit einem Wohn­haus bebau­te Grund­stück ist nach Ver­mie­tung und Über­las­sung an die Mie­ter an die Ver­mie­ter als Erwer­ber­mehr­heit ver­äu­ßert wor­den. Das Anwe­sen, als des­sen Eigen­tü­mer die Ver­mie­ter am 11.09.2015 im Grund­buch ein­ge­tra­gen wur­den, war den Mie­tern schon seit dem Jahr 2001 auf­grund Miet­ver­trags zu Wohn­zwe­cken über­las­sen. § 577a Abs. 1a Satz 1 Nr. 1 BGB erfor­dert, wie der Bun­des­ge­richts­hof bereits ent­schie­den hat, nicht, dass über die im Tat­be­stand die­ser Vor­schrift genann­ten Vor­aus­set­zun­gen hin­aus – mit­hin zusätz­lich zu der Ver­äu­ße­rung des ver­mie­te­ten Wohn­raums an meh­re­re Erwer­ber nach der Über­las­sung an den Mie­ter (§ 577a Abs. 1a Satz 1 Nr. 1 BGB) – zumin­dest die Absicht des Erwer­bers besteht, den ver­mie­te­ten Wohn­raum in Woh­nungs­ei­gen­tum umzu­wan­deln [6].

Jedoch ist die Kün­di­gungs­sper­re des § 577a Abs. 1a Satz 1 BGB im vor­lie­gen­den Fall nicht anzu­wen­den. Dies ergibt sich bereits dar­aus, dass die Ver­mie­ter unab­hän­gig vom Fort­be­stand der Ehe „der­sel­ben Fami­lie“ im Sin­ne von § 577a Abs. 1a Satz 2 BGB ange­hö­ren. Es kommt daher nicht auf die vom Land­ge­richt Arns­berg vor­ge­nom­me­ne und auch in der Lite­ra­tur über­wie­gend ver­tre­te­ne Dif­fe­ren­zie­rung zwi­schen blo­ßer Tren­nung und rechts­wirk­sa­mer Schei­dung der Ehe an [7]. Auch der von der Revi­si­on genann­te Zeit­punkt der Zustel­lung des Schei­dungs­an­trags ist nicht maß­geb­lich.

Die Pri­vi­le­gie­rung von Fami­li­en- und Haus­halts­an­ge­hö­ri­gen in § 577a Abs. 1a Satz 2 BGB ist bei der Ein­fü­gung des § 577a Abs. 1a BGB durch das Gesetz über die ener­ge­ti­sche Moder­ni­sie­rung von ver­mie­te­tem Wohn­raum und über die ver­ein­fach­te Durch­set­zung von Räu­mungs­ti­teln (Miet­rechts­än­de­rungs­ge­setz) vom 11.03.2013 [8] der Rege­lung des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB nach­ge­bil­det wor­den [9]. Nach den Vor­stel­lun­gen des Gesetz­ge­bers soll zur Aus­le­gung der Vor­schrift auf die zu § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB ergan­ge­ne Recht­spre­chung zurück­ge­grif­fen wer­den [10].

Als Anknüp­fungs­punkt dafür, wie weit der Kreis der Fami­li­en­an­ge­hö­ri­gen in § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB zu zie­hen ist, hat­te der Bun­des­ge­richts­hof zuvor bereits in sei­nem Urteil vom 27.01.2010 [11] die Wer­tun­gen der Rege­lun­gen über ein Zeug­nis­ver­wei­ge­rungs­recht aus per­sön­li­chen Grün­den her­an­ge­zo­gen. Die­se kon­kre­ti­sie­ren mit Rück­sicht auf eine typi­sier­te per­sön­li­che Nähe­be­zie­hung den Kreis pri­vi­le­gier­ter Fami­li­en­an­ge­hö­ri­ger, und zwar unab­hän­gig davon, ob tat­säch­lich eine per­sön­li­che Bin­dung besteht [12].

Damit sind die­je­ni­gen Per­so­nen, denen das Pro­zess­recht ein Zeug­nis­ver­wei­ge­rungs­recht aus per­sön­li­chen Grün­den gewährt, unab­hän­gig vom Vor­lie­gen eines kon­kre­ten, tat­säch­li­chen Nähe­ver­hält­nis­ses Fami­li­en­an­ge­hö­ri­ge gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB [13], zu deren Guns­ten eine Eigen­be­darfs­kün­di­gung aus­ge­spro­chen wer­den kann. Hier­un­ter fal­len Ehe­gat­ten auch dann, wenn sie getrennt leben, ein Schei­dungs­an­trag bereits ein­ge­reicht oder die Schei­dung voll­zo­gen ist. Denn gemäß § 383 Abs. 1 Nr. 2 ZPO (eben­so nach § 52 Abs. 1 Nr. 2 StPO) ist ein Ehe­gat­te selbst dann zur Ver­wei­ge­rung des Zeug­nis­ses berech­tigt, wenn die Ehe nicht mehr besteht.

Für den Begriff des Fami­li­en­an­ge­hö­ri­gen gemäß § 577a Abs. 1a Satz 2 BGB gilt das­sel­be; auch inso­weit ist der Ehe­gat­te unab­hän­gig vom Fort­be­stand der Ehe Fami­li­en­an­ge­hö­ri­ger, so dass die Sperr­frist bei Erwerb durch Ehe­gat­ten oder geschie­de­ne Ehe­gat­ten nicht ein­greift.

Auch führt der Umstand, dass nicht bei­de Ver­mie­ter, son­dern ledig­lich die (Ex-)Ehefrau (mit wei­te­ren Fami­li­en­an­ge­hö­ri­gen) in das den Mie­tern über­las­se­ne Haus ein­zie­hen wol­len, nicht zur Anwend­bar­keit der drei­jäh­ri­gen Sperr­frist.

Denn § 577a Abs. 1a Satz 2 BGB setzt nicht vor­aus, dass die Erwer­ber, die zu der­sel­ben Fami­lie gehö­ren, den zur Eigen­nut­zung erwor­be­nen ver­mie­te­ten Wohn­raum auch gemein­sam nut­zen möch­ten. Eine sol­che Ein­schrän­kung fin­det bereits im Wort­laut des Geset­zes kei­ne Stüt­ze. Denn danach ist Anknüp­fungs­punkt allein der gemein­sa­me Erwerb, nicht eine beab­sich­tig­te gemein­schaft­li­che Nut­zung.

Die ein­schrän­ken­de Aus­le­gung durch die Revi­si­on ist auch mit der Sys­te­ma­tik der Norm unver­ein­bar. Denn § 577a Abs. 1a Satz 2 BGB pri­vi­le­giert nicht nur die Eigen­be­darfs, son­dern auch die Ver­wer­tungs­kün­di­gung nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB durch Erwer­ber, die der­sel­ben Fami­lie ange­hö­ren [14]. Der Geset­zes­be­grün­dung lässt sich die von der Revi­si­on als unge­schrie­be­ne Vor­aus­set­zung ange­se­he­ne Absicht einer gemein­schaft­li­chen Nut­zung durch die Erwer­ber eben­falls nicht ent­neh­men. Denn dort heißt es nur, dass § 577a Abs. 1a Satz 2 BGB den Fall regeln sol­le, dass meh­re­re Fami­li­en­mit­glie­der oder Per­so­nen, die ein und dem­sel­ben Haus­halt ange­hö­ren, ein bebau­tes Grund­stück zur Selbst­nut­zung erwer­ben. Die­ser Erwerb zum Zwe­cke der Eigen­nut­zung sol­le nicht erschwert wer­den, weil hier auf­grund der engen per­so­na­len Bin­dung ein legi­ti­mes Inter­es­se an der zeit­na­hen Gel­tend­ma­chung des Eigen­be­darfs bestehe [9].

Damit wird zwar auch der Fall, dass Ehe­gat­ten ein bebau­tes Grund­stück zur gemein­schaft­li­chen Eigen­nut­zung erwer­ben, pri­vi­le­giert. Eine Beschrän­kung auf Fäl­le der gemein­schaft­li­chen Eigen­nut­zung folgt aus die­sen Pas­sa­gen der Geset­zes­be­grün­dung jedoch nicht. Viel­mehr ver­deut­licht der nach­fol­gen­de Satz, wonach für die Aus­le­gung auf die Recht­spre­chung zu § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB zurück­ge­grif­fen wer­den kön­ne, dass es gera­de nicht auf einen gemein­schaft­li­chen Nut­zungs­wunsch ankommt. Denn auch § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB setzt nicht vor­aus, dass der Ver­mie­ter die Woh­nung gemein­sam mit sei­nen Fami­li­en­an­ge­hö­ri­gen nut­zen möch­te [15].

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 2. Sep­tem­ber 2020 – VIII ZR 35/​19

Getrennt lebende Ehegatten - und das vom (Schwieger-)Vater übertragene Miethaus
  1. Fort­füh­rung des BGH, Urteils vom 27.01.2010 – VIII ZR 159/​09, BGHZ 184, 138 Rn. 22[]
  2. AG Soest, Urteil vom 28.05.2018 – 15 C 14/​18[]
  3. LG Arns­berg, Urteil vom 16.01.2019 – I‑3 S 74/​18[]
  4. vgl. zu die­sen Kri­te­ri­en BGH, Urteil vom 22.05.2019 – VIII ZR 180/​18, BGHZ 222, 133 Rn. 18 mwN[]
  5. BGH, Beschluss vom 06.07.1994 – VIII ARZ 2/​94 [Rechts­ent­scheid], BGHZ 126, 357, 366; BGH, Urtei­le vom 27.06.2007 – VIII ZR 271/​06, NJW 2007, 2845 Rn.19; vom 14.12.2016 – VIII ZR 232/​15, BGHZ 213, 136 Rn. 43; jeweils mwN[]
  6. BGH, Urteil vom 21.03.2018 – VIII ZR 104/​17, BGHZ 218, 162 Rn. 30 und Leit­satz 1[]
  7. vgl. Staudinger/​Rolfs, BGB, Neubearb.2018, § 573 Rn. 86; NK-BGB/Hinz, 3. Aufl., § 573 Rn. 39; Schmidt-Fut­te­rer/­Blank, Miet­recht, 14. Aufl., § 573 BGB Rn. 55; Spielbauer/​Schneider/​Krenek, Miet­recht, 2. Aufl., § 573 BGB Rn. 56; Emmerich/​Sonnenschein, Mie­te, 11. Aufl., § 573 BGB Rn. 40[]
  8. BGBl. I S. 434[]
  9. BT-Drs. 17/​10485, S. 26[][]
  10. BT-Drs., aaO[]
  11. BGH, Urteil vom 27.01.2010 – VIII ZR 159/​09, BGHZ 184, 138 Rn. 22[]
  12. vgl. BGH, Urteil vom 27.01.2010 – VIII ZR 159/​09, aaO[]
  13. BGH, Urteil vom 27.01.2010 – VIII ZR 159/​09, aaO[]
  14. vgl. MünchKommBGB/​Häublein, 8. Aufl., § 577a Rn. 17[]
  15. vgl. hier­zu Staudinger/​Rolfs, Neubearb.2018, § 573 BGB Rn. 79 mwN[]