Gewähr­leis­tung beim neu errich­te­ten Woh­nungs­ei­gen­tum

Wirkt sich ein Man­gel am Gemein­schafts­ei­gen­tum nicht auf die Nut­zung des Gemein­schafts­ei­gen­tums und nicht auf die Nut­zung des Son­der­ei­gen­tums des Anspruch­stel­lers, son­dern nur auf das Son­der­ei­gen­tum ande­rer Woh­nungs­ei­gen­tü­mer aus, kann der Gel­tend­ma­chung des sog. gro­ßen Scha­dens­er­sat­zes der Ein­wand des Rechts­miss­brauchs ent­ge­gen­ste­hen (vgl. zum neu­en Recht § 281 Abs. 1 S. 3 BGB). Maß­geb­lich ist der Zeit­punkt, in dem der gro­ße Scha­dens­er­satz­an­spruch ent­stan­den und der Erfül­lungs­an­spruch unter­ge­gan­gen ist (vgl. § 634 Abs. 1 BGB a.F. und § 281 Abs. 4 BGB n.F.).

Gewähr­leis­tung beim neu errich­te­ten Woh­nungs­ei­gen­tum

Nach einer rechts­ge­schäft­li­chen Über­tra­gung der Gewähr­leis­tungs­rech­te des Erst­erwer­bers einer Eigen­tums­woh­nung an den Zwei­terwer­ber errech­net sich der Umfang des gro­ßen Scha­dens­er­satz­an­spruchs jeden­falls dann nach den Ver­mö­gens­ver­hält­nis­sen des Zes­sio­nars, wenn die Abtre­tung im Hin­blick auf den den Scha­dens­er­satz­an­spruch aus­lö­sen­den Man­gel gut­gläu­big erfolgt ist und der Scha­dens­er­satz­an­spruch erst nach Abtre­tung ent­stan­den ist.

Für die Wahl des soge­nann­ten gro­ßen Scha­dens­er­sat­zes muss ein Bestel­ler nicht dar­le­gen und bewei­sen, dass das Behal­ten des man­gel­haf­ten Werks für ihn kein Inter­es­se habe 1. Die Gel­tend­ma­chung des gro­ßen Scha­dens­er­sat­zes ist auch nicht schon in ent­spre­chen­der Anwen­dung des § 251 Abs. 2 BGB aus­ge­schlos­sen, weil die Auf­wen­dun­gen zur Män­gel­be­sei­ti­gung unver­hält­nis­mä­ßig wären 2. Die Käu­fer der Eigen­tums­woh­nung machen hier nicht einen Man­gel­be­sei­ti­gungs­auf­wand als Scha­dens­er­satz und damit nicht das Erfül­lungs­in­ter­es­se gel­tend, auf das § 251 Abs. 2 BGB zuge­schnit­ten ist, son­dern sie ver­lan­gen Scha­dens­er­satz in der Wei­se, dass sie die Eigen­tums­woh­nung zurück­ge­ben und Aus­gleich dafür haben wol­len, dass nach Rück­ga­be der Woh­nung ihren Auf­wen­dun­gen kein ent­spre­chen­der Gegen­wert gegen­über­steht 3.

Ein Scha­dens­er­satz wegen Nicht­er­fül­lung ist aus­nahms­wei­se zu ver­sa­gen, wenn der Man­gel so gering­fü­gig ist, dass der Bestel­ler gegen Treu und Glau­ben han­deln wür­de, wenn er aus dem Gesichts­punkt des Scha­dens­er­sat­zes die Rück­nah­me des Werks und Befrei­ung von der Ver­gü­tungs­pflicht ver­lang­te 4. Es ist eine unzu­läs­si­ge Rechts­aus­übung und damit rechts­miss­bräuch­lich, an einen gering­fü­gi­gen, fol­gen­los geblie­be­nen Ver­stoß, der in der ver­trags­wid­ri­gen Her­stel­lung einer man­gel­haf­ten Sache lie­gen kann, weit­rei­chen­de, ein­deu­tig unan­ge­mes­se­ne Rechts­fol­gen zu knüp­fen 5.

Eine Beein­träch­ti­gung der Nutz­bar­keit des Gemein­schafts­ei­gen­tums haben die Klä­ger nicht vor­ge­tra­gen. Soll­ten die Geräusch­ent­wick­lun­gen aus der Dehn­fu­ge der Bau­kon­struk­ti­on in ihrem Son­der­ei­gen­tum nicht ver­nehm­bar sein, wären die in ihrem Son­der­ei­gen­tum ste­hen­den Woh­nun­gen unein­ge­schränkt und durch die­sen Man­gel des Gemein­schafts­ei­gen­tums unbe­hel­ligt nutz­bar. In die­sem Fall ist die Taug­lich­keit ihrer Woh­nun­gen zum gewöhn­li­chen Gebrauch nicht gemin­dert. Eine Min­de­rung des Werts ihrer Eigen­tums­woh­nung wird dann nur in einem sehr begrenz­ten Umfang anzu­neh­men sein. In die­sem Fall kann die Wahl des gro­ßen Scha­dens­er­satz­an­spru­ches gegen Treu und Glau­ben gemäß § 242 BGB ver­sto­ßen.
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Die von den Klä­gern vor­ge­tra­ge­nen Erschwer­nis­se im Zusam­men­hang mit der Man­gel­be­sei­ti­gung am Gemein­schafts­ei­gen­tum ste­hen einem Aus­schluss der Wahl des gro­ßen Scha­dens­er­sat­zes nicht ent­ge­gen. Es ist offen, ob für den Fall, dass die Woh­nun­gen der Klä­ger durch die Geräuschim­mis­sio­nen aus der Dehn­fu­ge der Bau­kon­struk­ti­on nicht beein­träch­tigt wären, ähn­li­che Man­gel­be­sei­ti­gungs­maß­nah­men not­wen­dig wür­den wie in der Woh­nung L., in der Geräusch­be­läs­ti­gun­gen nach­ge­wie­sen wur­den. Selbst wenn dies so wäre, wäre eine vor­über­ge­hen­de Hotel­un­ter­brin­gung auf Kos­ten der Beklag­ten zur Män­gel­be­sei­ti­gung zumut­bar. Die Dis­kus­si­on von Man­gel­be­sei­ti­gungs­maß­nah­men am Gemein­schafts­ei­gen­tum in Eigen­tü­mer­ver­samm­lun­gen gehört zum all­ge­mei­nen Lebens­ri­si­ko in einer Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft. Wenn sich die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft anstel­le der Beklag­ten selbst um die Nach­er­fül­lung küm­mern müss­te, beein­träch­tigt dies die Klä­ger nicht. Die­se Auf­ga­be wird in aller Regel vom Ver­wal­ter der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft durch­zu­füh­ren sein. Die Klä­ger sind auf­grund ihrer Stel­lung als Woh­nungs­ei­gen­tü­mer nur gehal­ten, an ent­spre­chen­den Beschluss­fas­sun­gen der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft mit­zu­wir­ken. Dies allein recht­fer­tigt es nicht, ihnen den gro­ßen Scha­dens­er­satz­an­spruch zuzu­bil­li­gen, wenn ihre Woh­nun­gen durch Geräusch­be­ein­träch­ti­gun­gen aus dem Gemein­schafts­ei­gen­tum nicht berührt sind.

Ober­lan­des­ge­richt Stutt­gart, Urteil vom 3. August 2010 – 10 U 26/​10

  1. BGHZ 27, 215, 219[]
  2. vgl. BGH BauR 2006, 1736[]
  3. vgl. BGH BauR 2009, 1140[]
  4. BGHZ a.a.O. Sei­te 220; BGHZ 181, 225; Stau­din­ger-Peters, BGB Bear­bei­tung 2000 § 635 RN 4 und 31[]
  5. Palandt-Grü­ne­berg, BGB 69. Aufl. § 242 RN 53[]
  6. vgl. BGH, Urteil vom 09.11.1966 – V ZR 176/​63, BGHZ 46, 221, 229[]