Gewährleistung und Nacherfüllung beim Kauf von Wohnungseigentum

Wird der Mangel der Kaufsache innerhalb einer hierzu von dem Verkäufer gesetzten Frist zur Nacherfüllung behoben, erlischt das Recht des Verkäufers zum Rücktritt vom Vertrag auch dann, wenn es wegen eines arglistigen Verhaltens des Verkäufers im Hinblick auf den Mangel des erfolglosen Ablaufs einer Frist zur Nacherfüllung als Voraussetzung für einen Rücktritt vom Vertrag nicht bedurft hätte.

Hat die Wohnungseigentümergemeinschaft die Behebung eines Mangels am Gemeinschaftseigentum beschlossen, steht der Erfüllung des Anspruchs des Käufers auf Nacherfüllung wegen des Mangels gleich, wenn der Verkäufer den Käufer von der Forderung der Wohnungseigentümergemeinschaft auf Ersatz der anteiligen Kosten der Mangelbeseitigung freistellt, sofern feststeht, dass die Durchführung der Mängelbeseitigung in angemessener Zeit vorgenommen wird und die Freistellung von den Kosten sichergestellt ist.

Der Käufer kann wegen eines Sachmangels der verkauften Sache grundsätzlich nur dann von dem Kaufvertrag zurücktreten, wenn er dem Verkäufer fruchtlos Frist zur Nacherfüllung gesetzt hat, §§ 437 Nr. 2, 323 Abs. 1 BGB. Dieser Grundsatz gilt nicht ausnahmslos. Eine Ausnahme greift namentlich dann ein, wenn besondere Umstände vorliegen, die unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die sofortige Ausübung des Rücktrittsrechts rechtfertigen, § 323 Abs. 2 Nr. 3 BGB. So kann es sich insbesondere verhalten, wenn der Verkäufer bei Abschluss des Vertrags eine Täuschungshandlung begangen hat. Eine solche Handlung ist grundsätzlich geeignet, das Vertrauen des Käufers in die Ordnungsmäßigkeit der Nacherfüllung zu zerstören, und lässt aus diesem Grund das Verlangen der Nacherfüllung für den Käufer in der Regel unzumutbar sein¹.

So liegt es indessen nicht, wenn der Käufer dem Verkäufer nach Entdeckung des verschwiegenen Mangels eine Frist zu dessen Behebung setzt. Damit gibt er zu erkennen, dass sein Vertrauen in die Bereitschaft zur ordnungsgemäßen Nacherfüllung trotz des arglistigen Verhaltens des Verkäufers weiterhin besteht. Kommt der Verkäufer innerhalb der Frist dem Verlangen des Käufers nach und wird der Mangel behoben, scheidet der Rücktritt des Käufers vom Vertrag aus, weil die verkaufte Sache – nunmehr – vertragsgerecht ist.

Die Behebung eines Mangels am Gemeinschaftseigentum durch einen Wohnungseigentümer oder einen früheren Wohnungseigentümer kommt grundsätzlich nicht in Betracht. Über die Frage, ob und in welcher Art ein solcher Mangel beseitigt werden soll, hat nach § 21 Abs. 3 WEG die Wohnungseigentümergemeinschaft zu entscheiden. Hat die Wohnungseigentümergemeinschaft die Beseitigung des Mangels beschlossen, scheiden Maßnahmen eines Wohnungseigentümers oder früheren Wohnungseigentümers zur Behebung des Mangels aus. Die Wohnungseigentümer haben gegenüber der Gemeinschaft die Kosten der Mangelbeseitigung im Verhältnis ihres Miteigentumsanteils an dem Grundstück zu tragen, § 16 Abs. 2 WEG.

Ist der Käufer einer insoweit mangelhaften Eigentumswohnung von dem Mangel allein finanziell betroffen, steht der Erfüllung des Anspruchs auf Nacherfüllung gleich, wenn der Verkäufer den Käufer von den Kosten zur Beseitigung des Mangels freistellt, die dieser gegenüber der Eigentümergemeinschaft zu tragen hat. Dies gilt jedenfalls dann, wenn feststeht, dass die Arbeiten zur Mängelbeseitigung in angemessener Zeit vorgenommen werden und dass die Freistellung gesichert ist. So war es hier, zumal die Beklagten der Klägerin angeboten hatten, für die Kostenfreistellung Sicherheit zu leisten.

Dass die Klägerin das Angebot der Beklagten nicht angenommen hat, ändert hieran nichts. Eine ihre Kostenbelastung durch die von der Eigentümergemeinschaft beschlossenen Maßnahmen übersteigende Beeinträchtigung durch den Mangel an dem Gemeinschaftseigentum ist von der Klägerin weder behauptet worden, noch ist eine solche Beeinträchtigung ersichtlich.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 12. März 2010 – V ZR 147/09

1. BGH, Beschluss vom 08.12.2006 – V ZR 249/05, NJW 2007, 835, 836; BGH, Urteil vom 09.01.2008 – VIII ZR 210/06, NJW 2008, 1371; Palandt/Grüneberg, BGB, 69. Aufl., § 323 Rdn. 22[↩]