Gewähr­leis­tung und Nach­er­fül­lung beim Kauf von Woh­nungs­ei­gen­tum

Wird der Man­gel der Kauf­sa­che inner­halb einer hier­zu von dem Ver­käu­fer gesetz­ten Frist zur Nach­er­fül­lung beho­ben, erlischt das Recht des Ver­käu­fers zum Rück­tritt vom Ver­trag auch dann, wenn es wegen eines arg­lis­ti­gen Ver­hal­tens des Ver­käu­fers im Hin­blick auf den Man­gel des erfolg­lo­sen Ablaufs einer Frist zur Nach­er­fül­lung als Vor­aus­set­zung für einen Rück­tritt vom Ver­trag nicht bedurft hät­te.

Gewähr­leis­tung und Nach­er­fül­lung beim Kauf von Woh­nungs­ei­gen­tum

Hat die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft die Behe­bung eines Man­gels am Gemein­schafts­ei­gen­tum beschlos­sen, steht der Erfül­lung des Anspruchs des Käu­fers auf Nach­er­fül­lung wegen des Man­gels gleich, wenn der Ver­käu­fer den Käu­fer von der For­de­rung der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft auf Ersatz der antei­li­gen Kos­ten der Man­gel­be­sei­ti­gung frei­stellt, sofern fest­steht, dass die Durch­füh­rung der Män­gel­be­sei­ti­gung in ange­mes­se­ner Zeit vor­ge­nom­men wird und die Frei­stel­lung von den Kos­ten sicher­ge­stellt ist.

Der Käu­fer kann wegen eines Sach­man­gels der ver­kauf­ten Sache grund­sätz­lich nur dann von dem Kauf­ver­trag zurück­tre­ten, wenn er dem Ver­käu­fer frucht­los Frist zur Nach­er­fül­lung gesetzt hat, §§ 437 Nr. 2, 323 Abs. 1 BGB. Die­ser Grund­satz gilt nicht aus­nahms­los. Eine Aus­nah­me greift nament­lich dann ein, wenn beson­de­re Umstän­de vor­lie­gen, die unter Abwä­gung der bei­der­sei­ti­gen Inter­es­sen die sofor­ti­ge Aus­übung des Rück­tritts­rechts recht­fer­ti­gen, § 323 Abs. 2 Nr. 3 BGB. So kann es sich ins­be­son­de­re ver­hal­ten, wenn der Ver­käu­fer bei Abschluss des Ver­trags eine Täu­schungs­hand­lung began­gen hat. Eine sol­che Hand­lung ist grund­sätz­lich geeig­net, das Ver­trau­en des Käu­fers in die Ord­nungs­mä­ßig­keit der Nach­er­fül­lung zu zer­stö­ren, und lässt aus die­sem Grund das Ver­lan­gen der Nach­er­fül­lung für den Käu­fer in der Regel unzu­mut­bar sein 1.

So liegt es indes­sen nicht, wenn der Käu­fer dem Ver­käu­fer nach Ent­de­ckung des ver­schwie­ge­nen Man­gels eine Frist zu des­sen Behe­bung setzt. Damit gibt er zu erken­nen, dass sein Ver­trau­en in die Bereit­schaft zur ord­nungs­ge­mä­ßen Nach­er­fül­lung trotz des arg­lis­ti­gen Ver­hal­tens des Ver­käu­fers wei­ter­hin besteht. Kommt der Ver­käu­fer inner­halb der Frist dem Ver­lan­gen des Käu­fers nach und wird der Man­gel beho­ben, schei­det der Rück­tritt des Käu­fers vom Ver­trag aus, weil die ver­kauf­te Sache – nun­mehr – ver­trags­ge­recht ist.

Die Behe­bung eines Man­gels am Gemein­schafts­ei­gen­tum durch einen Woh­nungs­ei­gen­tü­mer oder einen frü­he­ren Woh­nungs­ei­gen­tü­mer kommt grund­sätz­lich nicht in Betracht. Über die Fra­ge, ob und in wel­cher Art ein sol­cher Man­gel besei­tigt wer­den soll, hat nach § 21 Abs. 3 WEG die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft zu ent­schei­den. Hat die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft die Besei­ti­gung des Man­gels beschlos­sen, schei­den Maß­nah­men eines Woh­nungs­ei­gen­tü­mers oder frü­he­ren Woh­nungs­ei­gen­tü­mers zur Behe­bung des Man­gels aus. Die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer haben gegen­über der Gemein­schaft die Kos­ten der Man­gel­be­sei­ti­gung im Ver­hält­nis ihres Mit­ei­gen­tums­an­teils an dem Grund­stück zu tra­gen, § 16 Abs. 2 WEG.

Ist der Käu­fer einer inso­weit man­gel­haf­ten Eigen­tums­woh­nung von dem Man­gel allein finan­zi­ell betrof­fen, steht der Erfül­lung des Anspruchs auf Nach­er­fül­lung gleich, wenn der Ver­käu­fer den Käu­fer von den Kos­ten zur Besei­ti­gung des Man­gels frei­stellt, die die­ser gegen­über der Eigen­tü­mer­ge­mein­schaft zu tra­gen hat. Dies gilt jeden­falls dann, wenn fest­steht, dass die Arbei­ten zur Män­gel­be­sei­ti­gung in ange­mes­se­ner Zeit vor­ge­nom­men wer­den und dass die Frei­stel­lung gesi­chert ist. So war es hier, zumal die Beklag­ten der Klä­ge­rin ange­bo­ten hat­ten, für die Kos­ten­frei­stel­lung Sicher­heit zu leis­ten.

Dass die Klä­ge­rin das Ange­bot der Beklag­ten nicht ange­nom­men hat, ändert hier­an nichts. Eine ihre Kos­ten­be­las­tung durch die von der Eigen­tü­mer­ge­mein­schaft beschlos­se­nen Maß­nah­men über­stei­gen­de Beein­träch­ti­gung durch den Man­gel an dem Gemein­schafts­ei­gen­tum ist von der Klä­ge­rin weder behaup­tet wor­den, noch ist eine sol­che Beein­träch­ti­gung ersicht­lich.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 12. März 2010 – V ZR 147/​09

  1. BGH, Beschluss vom 08.12.2006 – V ZR 249/​05, NJW 2007, 835, 836; BGH, Urteil vom 09.01.2008 – VIII ZR 210/​06, NJW 2008, 1371; Palandt/​Grüneberg, BGB, 69. Aufl., § 323 Rdn. 22[]