Gewährleistungfristen – und die Verjährungshemmung bei der verkauften Eigentumswohnung

Nur die Klage des materiell zur Rechtsausübung Berechtigten1 hemmt die Verjährung, eine nachträgliche Ermächtigung wirkt nicht auf den Zeitpunkt der Klageerhebung zurück2.

Gewährleistungfristen – und die Verjährungshemmung bei der verkauften Eigentumswohnung

Rechte auf Minderung und “kleinen” Schadensersatz wegen behebbarer Mängel am Gemeinschaftseigentum3 werden bei dem nach Werkvertragsrecht zu beurteilenden Erwerb einer neu errichteten Wohnung vom Bauträger als gemeinschaftsbezogen im Sinne von § 10 Abs. 6 Satz 3 WEG qualifiziert. Infolgedessen ist die Befugnis des einzelnen Wohnungseigentümers zur Geltendmachung seiner individualvertraglichen Rechte ausnahmsweise ausgeschlossen4. Solche Rechte begründen eine geborene Ausübungsbefugnis der Wohnungseigentümergemeinschaft5; auch die Voraussetzungen für diese Ansprüche kann nur die Wohnungseigentümergemeinschaft schaffen6.

Der Bundesgerichtshof hat jedoch entschieden7, dass allein nach Kaufrecht zu beurteilende Ansprüche auf Minderung und “kleinen” Schadensersatz jedenfalls dann nicht in den Anwendungsbereich des § 10 Abs. 6 Satz 3 Halbsatz 1 WEG fallen, wenn – wie hier – eine gebrauchte Eigentumswohnung unter Ausschluss der Haftung für Sachmängel verkauft und eine Beschaffenheitsgarantie nicht vereinbart worden ist.

Die Entscheidung betrifft zwar unmittelbar nur das seit der Schuldrechtsreform geltende Kaufrecht. Für das hier anwendbare alte Recht gilt aber nichts anderes, zumal dem Käufer danach – anders als nunmehr nach § 439 BGB – kein Anspruch auf Nacherfüllung eingeräumt war.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 24. Juli 2015 – V ZR 145/14

  1. vgl. BGH, Urteil vom 09.11.1966 – V ZR 176/63, BGHZ 46, 221, 229 []
  2. vgl. BGH, Urteil vom 20.06.2013 – VII ZR 71/11, NZM 2013, 652 Rn. 12; BGH, Urteil vom 29.10.2009 – I ZR 191/07, NJW 2010, 2270 Rn. 38; Staudinger/Peters/Jacoby, BGB [2014], § 204 Rn. 7 f. []
  3. vgl. BGH, Urteil vom 15.02.1990 – VII ZR 269/88, BGHZ 110, 258, 261, Klein in Bärmann, WEG, 12. Aufl., Anh. § 10 Rn. 17 []
  4. vgl. BGH, Urteile vom 23.02.2006 – VII ZR 84/05, NJW 2006, 2254 Rn. 15 und 18; vom 12.04.2007 – VII ZR 236/05, BGHZ 172, 42 Rn.19; vom 30.04.1998 – VII ZR 47/97, NJW 1998, 2967, 2968; vom 06.06.1991 – VII ZR 372/89, BGHZ 114, 383, 387; vom 10.05.1979 – VII ZR 30/78, BGHZ 74, 258, 263 ff.; zur Anwendung von Werkvertragsrecht beim Abverkauf sanierter Altbauten BGH, Urteil vom 26.04.2007 – VII ZR 210/05, NJW 2007, 3275 Rn. 18 ff. []
  5. BGH, Urteile vom 23.02.2006 – VII ZR 84/05, NJW 2006, 2254 Rn. 15; vom 12.04.2007 – VII ZR 236/05, BGHZ 172, 42 Rn.19 []
  6. BGH, Urteil vom 23.02.2006 – VII ZR 84/05, NJW 2006, 2254 Rn. 18 []
  7. BGH, Urteil vom 24.07.2015 – V ZR 167/14 []