Gewährleistungsausschluss beim Hauskauf – und die beim Bau nicht eingehaltene DIN-Vorschrift

Die Angabe des fachkundigen Verkäufers, das Kaufobjekt fachgerecht bzw. nach den anerkannten Vorschriften errichtet zu haben, erfolgt nicht schon dann ohne tatsächliche Grundlage „ins Blaue hinein“, wenn er bei der Bauausführung unbewusst von einschlägigen DIN-Vorschriften abgewichen ist.

Gewährleistungsausschluss beim Hauskauf – und die beim Bau nicht eingehaltene DIN-Vorschrift

In hier vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall wies das Wohngebäude einen Sachmangel auf, weil die Drainage und die Abdichtung des Gebäudes gegen eindringende Feuchtigkeit nicht nach den zum Zeitpunkt der Errichtung geltenden DIN-Vorschriften ausgeführt wurden, im Ganzen nicht den anerkannten Regeln der Technik entsprachen und nicht voll funktionstüchtig waren. Der Verkäufer haftet den Käufern ungeachtet des vertraglich vereinbarten Haftungsausschlusses wegen dieses Mangels nach § 444 BGB, wenn er den Mangel arglistig verschwiegen hat.

Arglist setzt wie das Berufungsgericht im Ausgangspunkt richtig sieht nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zumindest Eventualvorsatz voraus; leichtfertige oder grob fahrlässige Unkenntnis genügt dagegen nicht1. Ein arglistiges Verschweigen ist danach nur gegeben, wenn der Verkäufer den Mangel kennt oder ihn zumindest für möglich hält und zugleich weiß oder doch damit rechnet und billigend in Kauf nimmt, dass der Käufer den Mangel nicht kennt und bei Offenbarung den Vertrag nicht oder nicht mit dem vereinbarten Inhalt geschlossen hätte2.

Bei Mängeln, die einer Besichtigung zugänglich und damit ohne weiteres erkennbar sind, besteht grundsätzlich keine Offenbarungspflicht; der Käufer kann insoweit eine Aufklärung nicht erwarten, weil er diese Mängel bei der im eigenen Interesse gebotenen Sorgfalt selbst wahrnehmen kann3.

Nicht ohne weiteres erkennbar sind indes solche Mängel, von denen bei einer Besichtigung zwar Spuren zu erkennen sind, die aber keinen tragfähigen Rückschluss auf Art und Umfang des Mangels erlauben. In diesen Fällen muss der Verkäufer gemäß seinem Kenntnisstand aufklären und darf sein konkretes Wissen nicht zurückhalten4.

Zieht der Verkäufer auf Grund eigener Sachkunde oder auf Grund eines von ihm eingeholten Gutachtens Schlüsse auf den Mangel und seine Ursachen, die sich dem Käufer bei einer Inaugenscheinnahme der Symptome nicht in gleicher Weise aufdrängen, kann der Käufer erwarten, dass ein redlicher Verkäufer ihm diese Schlussfolgerungen mitteilt5.

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs genügt es nicht, wenn sich dem Verkäufer das Vorliegen aufklärungspflichtiger Tatsachen hätte aufdrängen müssen, weil dann die Arglist vom Vorsatz abgekoppelt und der Sache nach durch leichtfertige oder grob fahrlässige Unkenntnis ersetzt würde6. Selbst ein bewusstes Sichverschließen reicht für die Annahme der Arglist nicht aus, erforderlich ist die Kenntnis der den Mangel begründenden Umstände zumindest in der Form des Eventualvorsatzes. Diese Kenntnis muss festgestellt werden; sie kann nicht durch wertende Überlegungen ersetzt werden7.

Die Arglist des Verkäufers kann schließlich nicht damit begründet werden, dieser habe die Hauskäufer jedenfalls über die „mehrfach durchgeführten Sanierungsmaßnahmen“ aufklären müssen, also darüber, dass er die Bitumenbahn mehrfach neu verklebt hat, die Feuchtigkeit aber jeweils nach einiger Zeit wieder aufgetreten ist. Wenn der Verkäufer nämlich davon ausgegangen ist, dass die Feuchtigkeitserscheinungen auf die mangelhafte Verklebung der Bitumenbahn zurückzuführen waren und jeweils nach erneutem Verkleben abtrockneten, bestand für ihn subjektiv kein Anlass, die Hauskäufer auf die mögliche Untauglichkeit seiner Sanierungsbemühungen hinzuweisen.

Der Verkäufer hat auch nicht deswegen arglistig im Sinne von § 444 BGB gehandelt, weil er den Hauskäufern gegenüber vorsätzlich falsche Angaben über die Einhaltung der einschlägigen DIN-Vorschriften bei der Erstellung der Drainage und Abdichtung des Wohnhauses gemacht habe.

Im Ausgangspunkt ist der Verkäufer zwar verpflichtet, Fragen des Käufers richtig und vollständig zu beantworten8. Allein der Umstand, dass Fragen hier die nach der Ursache der Feuchtigkeitsflecken falsch beantwortet wurden, begründet jedoch noch nicht den Vorwurf der Arglist. Derjenige, der gutgläubig falsche Angaben macht, handelt nämlich grundsätzlich nicht arglistig, mag der gute Glaube auch auf Fahrlässigkeit oder selbst auf Leichtfertigkeit beruhen9. Anders ist es, wenn der Verkäufer auf Fragen des Käufers falsche Angaben ohne tatsächliche Grundlage „ins Blaue hinein“ macht, mit deren Unrichtigkeit er rechnet; wer so antwortet, handelt grundsätzlich bedingt vorsätzlich10.

Nach diesen Maßstäben kann im hier entschiedenen Fall nach Ansicht des Bundesgerichtshofs nicht davon ausgegangen werden, der Verkäufer habe vorsätzlich falsche Angaben über die Einhaltung der einschlägigen DIN-Vorschriften bei der Erstellung der Drainage und Abdichtung des Wohnhauses gemacht:

Das Saarländische Oberlandesgerichts begründet in der Vorinstnaz die Arglist des Verkäufers damit, er habe sich, wenn er nicht bewusst von den einschlägigen DIN-Vorschriften abgewichen sei, über diese vor der Bauausführung jedenfalls nicht hinreichend informiert, so dass seine Angabe ohne tatsächliche Grundlage „ins Blaue hinein“ erfolgt sei. Von einem Fachmann wie dem Verkäufer könne man die Einhaltung bestimmter Qualitätsstandards erwarten, er müsse die jeweils aktuell geltenden Regeln seines Fachs kennen und anwenden und eben dies habe der Verkäufer auch erklärt11.

Damit verkennt das OLG den Maßstab für das Vorliegen einer arglistigen Täuschung im Sinne von § 444 BGB. Die von ihm herangezogenen Grundsätze entstammen dem Werkvertragsrecht und betreffen die Frage, unter welchen Voraussetzungen der Unternehmer den in der Mangelhaftigkeit des Werkes liegenden Pflichtverstoß zu vertreten und somit nach den § 634 Nr. 4, §§ 636, 280, 281 BGB Schadensersatz zu leisten hat. Zu vertreten hat der Unternehmer insoweit nach allgemeinen Regeln gemäß § 280 Abs. 1 Satz 2, § 276 Abs. 1 BGB Vorsatz und Fahrlässigkeit12. In diesem Rahmen kommt es daher darauf an, welche Sorgfaltsanforderungen an die Fachplaner und die ausführenden Betriebe zu stellen sind, namentlich ob von ihnen die Kenntnis und Einhaltung bestimmter DIN-Vorschriften und der daraus für das konkrete Werk abzuleitenden Anforderungen erwartet werden kann13.

Diese Maßstäbe lassen sich auf die Feststellung einer arglistigen Täuschung im Sinne von § 444 BGB nicht übertragen, weil der Verkäufer insoweit nur für vorsätzliche Falschangaben haftet. Macht der Verkäufer auf Fragen des Käufers falsche Angaben ohne tatsächliche Grundlage „ins Blaue hinein“, setzt die Annahme bedingten Vorsatzes voraus, dass der Verkäufer mit der Unrichtigkeit seiner Angaben rechnet. Der Verkäufer müsste folglich bei der Abgabe seiner Erklärung damit gerechnet haben, dass er bei der Errichtung des Wohnhauses von den anerkannten Regeln der Technik oder den einschlägigen Vorschriften abgewichen ist. Hiervon kann nicht allein deshalb ausgegangen werden, weil die Abdichtung des Wohnhauses nicht den einschlägigen DIN-Vorschriften entspricht und der Verkäufer diese als Fachmann grundsätzlich zu kennen hatte. Denn es ist nicht ausgeschlossen, dass dem Verkäufer nicht bewusst war, die einschlägigen DIN-Vorschriften bei der Errichtung des Wohnhauses für sich und seine Familie nicht vollumfänglich gekannt und in jeder Hinsicht beachtet zu haben. Ein solches unbewusstes Abweichen von einschlägigen Vorschriften reicht für die Feststellung einer arglistigen Täuschung im Rahmen eines Kaufvertrages indes nicht aus. Die Angabe des fachkundigen Verkäufers, das Kaufobjekt fachgerecht bzw. nach den anerkannten Vorschriften errichtet zu haben, erfolgt nicht schon dann ohne tatsächliche Grundlage „ins Blaue hinein“, wenn er bei der Bauausführung unbewusst von einschlägigen DIN-Vorschriften abgewichen ist.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 14. Juni 2019 – V ZR 73/18

  1. vgl. BGH, Urteil vom 16.03.2012 – V ZR 18/11, ZfIR 2012, 463 Rn. 24, 28; Urteil vom 12.04.2013 – V ZR 266/11, NJW 2013, 2182 Rn. 13 f.; Urteil vom 22.04.2016 – V ZR 23/15, NJW 2017, 150 Rn. 21[]
  2. BGH, Urteil vom 12.04.2013 – V ZR 266/11, aaO Rn. 12; Urteil vom 22.04.2016 – V ZR 23/15, aaO[]
  3. vgl. BGH, Urteil vom 02.02.1996 – V ZR 239/94, BGHZ 132, 30, 34; Urteil vom 16.03.2012 – V ZR 18/11, ZfIR 2012, 463 Rn. 21; Urteil vom 19.02.2016 – V ZR 216/14, NJW 2016, 2315 Rn. 11; Urteil vom 09.02.2018 – V ZR 274/16, NJW 2018, 1954 Rn. 24; Urteil vom 14.09.2018 – V ZR 165/17, MDR 2018, 2033 Rn. 12[]
  4. BGH, Urteil vom 20.10.2000 – V ZR 285/99, NJW 2001, 64; Urteil vom 16.03.2012 – V ZR 18/11, ZfIR 2012, 463 Rn. 21; Urteil vom 09.02.2018 – V ZR 274/16, NJW 2018, 1954 Rn. 24[]
  5. vgl. BGH, Urteil vom 07.02.2003 – V ZR 25/02, NJW-RR 2003, 772, 773[]
  6. BGH, Urteil vom 12.04.2013 – V ZR 266/11, NJW 2013, 2182 Rn. 12 ff.; Urteil vom 07.03.2003 – V ZR 437/01, NJW-RR 2003, 989, 990[]
  7. BGH, Urteil vom 22.04.2016 – V ZR 23/15, NJW 2017, 150 Rn. 21[]
  8. BGH, Urteil vom 20.09.1996 – V ZR 173/95, NJW-RR 1997, 144, 155; Urteil vom 27.03.2009 – V ZR 30/08, BGHZ 180, 205, 215 Rn. 25; Urteil vom 16.03.2012 – V ZR 18/11, ZfIR 2012, 463 Rn. 28[]
  9. BGH, Urteil vom 12.01.2001 – V ZR 322/99, BGHReport, 2001, 362, 363; Urteil vom 16.03.2012 – V ZR 18/11, ZfIR 2012, 463 Rn. 28[]
  10. BGH, Urteil vom 26.09.1997 – V ZR 29/96, NJW 1998, 302, 303; Urteil vom 12.01.2001 – V ZR 322/99, BGHReport 2001, 362, 363; Urteil vom 16.03.2012 – V ZR 18/11, ZfIR 2012, 463 Rn. 28[]
  11. OLG Saarbrücken, Urteil vom 21.02.2018 2 U 24/17[]
  12. vgl. BGH, Urteil vom 03.11.2004 – VIII ZR 344/03, NJW-RR 2005, 386, 387 zu einem Fernwärmelieferungsvertrag; Staudinger/Peters/Jacoby, BGB [2014], § 634 Rn. 127; BeckOGK/Kober, BGB [1.03.2019], § 636 Rn. 179[]
  13. vgl. BGH, Urteil vom 03.11.2004 – VIII ZR 344/03, NJW-RR 2005, 386, 387 f.[]