Gewähr­leis­tungs­aus­schluss beim Haus­kauf – und die beim Bau nicht ein­ge­hal­te­ne DIN-Vor­schrift

Die Anga­be des fach­kun­di­gen Ver­käu­fers, das Kauf­ob­jekt fach­ge­recht bzw. nach den aner­kann­ten Vor­schrif­ten errich­tet zu haben, erfolgt nicht schon dann ohne tat­säch­li­che Grund­la­ge "ins Blaue hin­ein", wenn er bei der Bau­aus­füh­rung unbe­wusst von ein­schlä­gi­gen DIN-Vor­schrif­ten abge­wi­chen ist.

Gewähr­leis­tungs­aus­schluss beim Haus­kauf – und die beim Bau nicht ein­ge­hal­te­ne DIN-Vor­schrift

In hier vom Bun­des­ge­richts­hof ent­schie­de­nen Fall wies das Wohn­ge­bäu­de einen Sach­man­gel auf, weil die Drai­na­ge und die Abdich­tung des Gebäu­des gegen ein­drin­gen­de Feuch­tig­keit nicht nach den zum Zeit­punkt der Errich­tung gel­ten­den DIN-Vor­schrif­ten aus­ge­führt wur­den, im Gan­zen nicht den aner­kann­ten Regeln der Tech­nik ent­spra­chen und nicht voll funk­ti­ons­tüch­tig waren. Der Ver­käu­fer haf­tet den Käu­fern unge­ach­tet des ver­trag­lich ver­ein­bar­ten Haf­tungs­aus­schlus­ses wegen die­ses Man­gels nach § 444 BGB, wenn er den Man­gel arg­lis­tig ver­schwie­gen hat.

Arg­list setzt wie das Beru­fungs­ge­richt im Aus­gangs­punkt rich­tig sieht nach der stän­di­gen Recht­spre­chung des Bun­des­ge­richts­hofs zumin­dest Even­tu­al­vor­satz vor­aus; leicht­fer­ti­ge oder grob fahr­läs­si­ge Unkennt­nis genügt dage­gen nicht 1. Ein arg­lis­ti­ges Ver­schwei­gen ist danach nur gege­ben, wenn der Ver­käu­fer den Man­gel kennt oder ihn zumin­dest für mög­lich hält und zugleich weiß oder doch damit rech­net und bil­li­gend in Kauf nimmt, dass der Käu­fer den Man­gel nicht kennt und bei Offen­ba­rung den Ver­trag nicht oder nicht mit dem ver­ein­bar­ten Inhalt geschlos­sen hät­te 2.

Bei Män­geln, die einer Besich­ti­gung zugäng­lich und damit ohne wei­te­res erkenn­bar sind, besteht grund­sätz­lich kei­ne Offen­ba­rungs­pflicht; der Käu­fer kann inso­weit eine Auf­klä­rung nicht erwar­ten, weil er die­se Män­gel bei der im eige­nen Inter­es­se gebo­te­nen Sorg­falt selbst wahr­neh­men kann 3.

Nicht ohne wei­te­res erkenn­bar sind indes sol­che Män­gel, von denen bei einer Besich­ti­gung zwar Spu­ren zu erken­nen sind, die aber kei­nen trag­fä­hi­gen Rück­schluss auf Art und Umfang des Man­gels erlau­ben. In die­sen Fäl­len muss der Ver­käu­fer gemäß sei­nem Kennt­nis­stand auf­klä­ren und darf sein kon­kre­tes Wis­sen nicht zurück­hal­ten 4.

Zieht der Ver­käu­fer auf Grund eige­ner Sach­kun­de oder auf Grund eines von ihm ein­ge­hol­ten Gut­ach­tens Schlüs­se auf den Man­gel und sei­ne Ursa­chen, die sich dem Käu­fer bei einer Inaugen­sch­ein­nah­me der Sym­pto­me nicht in glei­cher Wei­se auf­drän­gen, kann der Käu­fer erwar­ten, dass ein red­li­cher Ver­käu­fer ihm die­se Schluss­fol­ge­run­gen mit­teilt 5.

Nach der Recht­spre­chung des Bun­des­ge­richts­hofs genügt es nicht, wenn sich dem Ver­käu­fer das Vor­lie­gen auf­klä­rungs­pflich­ti­ger Tat­sa­chen hät­te auf­drän­gen müs­sen, weil dann die Arg­list vom Vor­satz abge­kop­pelt und der Sache nach durch leicht­fer­ti­ge oder grob fahr­läs­si­ge Unkennt­nis ersetzt wür­de 6. Selbst ein bewuss­tes Sich­ver­schlie­ßen reicht für die Annah­me der Arg­list nicht aus, erfor­der­lich ist die Kennt­nis der den Man­gel begrün­den­den Umstän­de zumin­dest in der Form des Even­tu­al­vor­sat­zes. Die­se Kennt­nis muss fest­ge­stellt wer­den; sie kann nicht durch wer­ten­de Über­le­gun­gen ersetzt wer­den 7.

Die Arg­list des Ver­käu­fers kann schließ­lich nicht damit begrün­det wer­den, die­ser habe die Haus­käu­fer jeden­falls über die "mehr­fach durch­ge­führ­ten Sanie­rungs­maß­nah­men" auf­klä­ren müs­sen, also dar­über, dass er die Bitu­men­bahn mehr­fach neu ver­klebt hat, die Feuch­tig­keit aber jeweils nach eini­ger Zeit wie­der auf­ge­tre­ten ist. Wenn der Ver­käu­fer näm­lich davon aus­ge­gan­gen ist, dass die Feuch­tig­keits­er­schei­nun­gen auf die man­gel­haf­te Ver­kle­bung der Bitu­men­bahn zurück­zu­füh­ren waren und jeweils nach erneu­tem Ver­kle­ben abtrock­ne­ten, bestand für ihn sub­jek­tiv kein Anlass, die Haus­käu­fer auf die mög­li­che Untaug­lich­keit sei­ner Sanie­rungs­be­mü­hun­gen hin­zu­wei­sen.

Der Ver­käu­fer hat auch nicht des­we­gen arg­lis­tig im Sin­ne von § 444 BGB gehan­delt, weil er den Haus­käu­fern gegen­über vor­sätz­lich fal­sche Anga­ben über die Ein­hal­tung der ein­schlä­gi­gen DIN-Vor­schrif­ten bei der Erstel­lung der Drai­na­ge und Abdich­tung des Wohn­hau­ses gemacht habe.

Im Aus­gangs­punkt ist der Ver­käu­fer zwar ver­pflich­tet, Fra­gen des Käu­fers rich­tig und voll­stän­dig zu beant­wor­ten 8. Allein der Umstand, dass Fra­gen hier die nach der Ursa­che der Feuch­tig­keits­fle­cken falsch beant­wor­tet wur­den, begrün­det jedoch noch nicht den Vor­wurf der Arg­list. Der­je­ni­ge, der gut­gläu­big fal­sche Anga­ben macht, han­delt näm­lich grund­sätz­lich nicht arg­lis­tig, mag der gute Glau­be auch auf Fahr­läs­sig­keit oder selbst auf Leicht­fer­tig­keit beru­hen 9. Anders ist es, wenn der Ver­käu­fer auf Fra­gen des Käu­fers fal­sche Anga­ben ohne tat­säch­li­che Grund­la­ge "ins Blaue hin­ein" macht, mit deren Unrich­tig­keit er rech­net; wer so ant­wor­tet, han­delt grund­sätz­lich bedingt vor­sätz­lich 10.

Nach die­sen Maß­stä­ben kann im hier ent­schie­de­nen Fall nach Ansicht des Bun­des­ge­richts­hofs nicht davon aus­ge­gan­gen wer­den, der Ver­käu­fer habe vor­sätz­lich fal­sche Anga­ben über die Ein­hal­tung der ein­schlä­gi­gen DIN-Vor­schrif­ten bei der Erstel­lung der Drai­na­ge und Abdich­tung des Wohn­hau­ses gemacht:

Das Saar­län­di­sche Ober­lan­des­ge­richts begrün­det in der Vor­inst­naz die Arg­list des Ver­käu­fers damit, er habe sich, wenn er nicht bewusst von den ein­schlä­gi­gen DIN-Vor­schrif­ten abge­wi­chen sei, über die­se vor der Bau­aus­füh­rung jeden­falls nicht hin­rei­chend infor­miert, so dass sei­ne Anga­be ohne tat­säch­li­che Grund­la­ge "ins Blaue hin­ein" erfolgt sei. Von einem Fach­mann wie dem Ver­käu­fer kön­ne man die Ein­hal­tung bestimm­ter Qua­li­täts­stan­dards erwar­ten, er müs­se die jeweils aktu­ell gel­ten­den Regeln sei­nes Fachs ken­nen und anwen­den und eben dies habe der Ver­käu­fer auch erklärt 11.

Damit ver­kennt das OLG den Maß­stab für das Vor­lie­gen einer arg­lis­ti­gen Täu­schung im Sin­ne von § 444 BGB. Die von ihm her­an­ge­zo­ge­nen Grund­sät­ze ent­stam­men dem Werk­ver­trags­recht und betref­fen die Fra­ge, unter wel­chen Vor­aus­set­zun­gen der Unter­neh­mer den in der Man­gel­haf­tig­keit des Wer­kes lie­gen­den Pflicht­ver­stoß zu ver­tre­ten und somit nach den § 634 Nr. 4, §§ 636, 280, 281 BGB Scha­dens­er­satz zu leis­ten hat. Zu ver­tre­ten hat der Unter­neh­mer inso­weit nach all­ge­mei­nen Regeln gemäß § 280 Abs. 1 Satz 2, § 276 Abs. 1 BGB Vor­satz und Fahr­läs­sig­keit 12. In die­sem Rah­men kommt es daher dar­auf an, wel­che Sorg­falts­an­for­de­run­gen an die Fach­pla­ner und die aus­füh­ren­den Betrie­be zu stel­len sind, nament­lich ob von ihnen die Kennt­nis und Ein­hal­tung bestimm­ter DIN-Vor­schrif­ten und der dar­aus für das kon­kre­te Werk abzu­lei­ten­den Anfor­de­run­gen erwar­tet wer­den kann 13.

Die­se Maß­stä­be las­sen sich auf die Fest­stel­lung einer arg­lis­ti­gen Täu­schung im Sin­ne von § 444 BGB nicht über­tra­gen, weil der Ver­käu­fer inso­weit nur für vor­sätz­li­che Falsch­an­ga­ben haf­tet. Macht der Ver­käu­fer auf Fra­gen des Käu­fers fal­sche Anga­ben ohne tat­säch­li­che Grund­la­ge "ins Blaue hin­ein", setzt die Annah­me beding­ten Vor­sat­zes vor­aus, dass der Ver­käu­fer mit der Unrich­tig­keit sei­ner Anga­ben rech­net. Der Ver­käu­fer müss­te folg­lich bei der Abga­be sei­ner Erklä­rung damit gerech­net haben, dass er bei der Errich­tung des Wohn­hau­ses von den aner­kann­ten Regeln der Tech­nik oder den ein­schlä­gi­gen Vor­schrif­ten abge­wi­chen ist. Hier­von kann nicht allein des­halb aus­ge­gan­gen wer­den, weil die Abdich­tung des Wohn­hau­ses nicht den ein­schlä­gi­gen DIN-Vor­schrif­ten ent­spricht und der Ver­käu­fer die­se als Fach­mann grund­sätz­lich zu ken­nen hat­te. Denn es ist nicht aus­ge­schlos­sen, dass dem Ver­käu­fer nicht bewusst war, die ein­schlä­gi­gen DIN-Vor­schrif­ten bei der Errich­tung des Wohn­hau­ses für sich und sei­ne Fami­lie nicht voll­um­fäng­lich gekannt und in jeder Hin­sicht beach­tet zu haben. Ein sol­ches unbe­wuss­tes Abwei­chen von ein­schlä­gi­gen Vor­schrif­ten reicht für die Fest­stel­lung einer arg­lis­ti­gen Täu­schung im Rah­men eines Kauf­ver­tra­ges indes nicht aus. Die Anga­be des fach­kun­di­gen Ver­käu­fers, das Kauf­ob­jekt fach­ge­recht bzw. nach den aner­kann­ten Vor­schrif­ten errich­tet zu haben, erfolgt nicht schon dann ohne tat­säch­li­che Grund­la­ge "ins Blaue hin­ein", wenn er bei der Bau­aus­füh­rung unbe­wusst von ein­schlä­gi­gen DIN-Vor­schrif­ten abge­wi­chen ist.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 14. Juni 2019 – V ZR 73/​18

  1. vgl. BGH, Urteil vom 16.03.2012 – V ZR 18/​11, ZfIR 2012, 463 Rn. 24, 28; Urteil vom 12.04.2013 – V ZR 266/​11, NJW 2013, 2182 Rn. 13 f.; Urteil vom 22.04.2016 – V ZR 23/​15, NJW 2017, 150 Rn. 21[]
  2. BGH, Urteil vom 12.04.2013 – V ZR 266/​11, aaO Rn. 12; Urteil vom 22.04.2016 – V ZR 23/​15, aaO[]
  3. vgl. BGH, Urteil vom 02.02.1996 – V ZR 239/​94, BGHZ 132, 30, 34; Urteil vom 16.03.2012 – V ZR 18/​11, ZfIR 2012, 463 Rn. 21; Urteil vom 19.02.2016 – V ZR 216/​14, NJW 2016, 2315 Rn. 11; Urteil vom 09.02.2018 – V ZR 274/​16, NJW 2018, 1954 Rn. 24; Urteil vom 14.09.2018 – V ZR 165/​17, MDR 2018, 2033 Rn. 12[]
  4. BGH, Urteil vom 20.10.2000 – V ZR 285/​99, NJW 2001, 64; Urteil vom 16.03.2012 – V ZR 18/​11, ZfIR 2012, 463 Rn. 21; Urteil vom 09.02.2018 – V ZR 274/​16, NJW 2018, 1954 Rn. 24[]
  5. vgl. BGH, Urteil vom 07.02.2003 – V ZR 25/​02, NJW-RR 2003, 772, 773[]
  6. BGH, Urteil vom 12.04.2013 – V ZR 266/​11, NJW 2013, 2182 Rn. 12 ff.; Urteil vom 07.03.2003 – V ZR 437/​01, NJW-RR 2003, 989, 990[]
  7. BGH, Urteil vom 22.04.2016 – V ZR 23/​15, NJW 2017, 150 Rn. 21[]
  8. BGH, Urteil vom 20.09.1996 – V ZR 173/​95, NJW-RR 1997, 144, 155; Urteil vom 27.03.2009 – V ZR 30/​08, BGHZ 180, 205, 215 Rn. 25; Urteil vom 16.03.2012 – V ZR 18/​11, ZfIR 2012, 463 Rn. 28[]
  9. BGH, Urteil vom 12.01.2001 – V ZR 322/​99, BGH­Re­port, 2001, 362, 363; Urteil vom 16.03.2012 – V ZR 18/​11, ZfIR 2012, 463 Rn. 28[]
  10. BGH, Urteil vom 26.09.1997 – V ZR 29/​96, NJW 1998, 302, 303; Urteil vom 12.01.2001 – V ZR 322/​99, BGH­Re­port 2001, 362, 363; Urteil vom 16.03.2012 – V ZR 18/​11, ZfIR 2012, 463 Rn. 28[]
  11. OLG Saar­brü­cken, Urteil vom 21.02.2018 2 U 24/​17[]
  12. vgl. BGH, Urteil vom 03.11.2004 – VIII ZR 344/​03, NJW-RR 2005, 386, 387 zu einem Fern­wär­me­lie­fe­rungs­ver­trag; Staudinger/​Peters/​Jacoby, BGB [2014], § 634 Rn. 127; BeckOGK/​Kober, BGB [1.03.2019], § 636 Rn. 179[]
  13. vgl. BGH, Urteil vom 03.11.2004 – VIII ZR 344/​03, NJW-RR 2005, 386, 387 f.[]