Gewer­be­raum­mie­te – und die Grund­steu­er­erhö­hung in der Betriebs­kos­ten­ab­rech­nung

Die in einem Miet­ver­trag über Gewer­be­räu­me ent­hal­te­ne AGB-Klau­sel "Die Grund­steu­er zahlt die Ver­mie­te­rin. Erhö­hun­gen gegen­über der bei Über­ga­be des Objekts erho­be­nen Grund­steu­er tra­gen die Mie­ter." ist hin­sicht­lich der durch die Ver­miet­bar­keit des bebau­ten Grund­stücks beding­ten Grund­steu­er­erhö­hung nicht ein­deu­tig und daher zu Las­ten des Ver­wen­ders aus­zu­le­gen.

Gewer­be­raum­mie­te – und die Grund­steu­er­erhö­hung in der Betriebs­kos­ten­ab­rech­nung

All­ge­mei­ne Geschäfts­be­din­gun­gen sind dem­entspre­chend nach ihrem objek­ti­ven Inhalt und typi­schen Sinn ein­heit­lich so aus­zu­le­gen, wie sie von ver­stän­di­gen und red­li­chen Ver­trags­part­nern unter Abwä­gung der Inter­es­sen der nor­ma­ler­wei­se betei­lig­ten Ver­kehrs­krei­se ver­stan­den wer­den, wobei die Ver­ständ­nis­mög­lich­kei­ten des durch­schnitt­li­chen Ver­trags­part­ners des Ver­wen­ders zugrun­de zu legen sind [1].

Nach die­sen Maß­stä­ben führt die Aus­le­gung der Klau­sel im vor­lie­gen­den Fall dazu, dass für den Fall der Neu­fest­set­zung der Grund­steu­er auf­grund der Bebau­ung und Ver­miet­bar­keit des Grund­stücks unklar bleibt, ob die sich dar­aus erge­ben­den Dif­fe­renz­be­trä­ge auf die Mie­ter umleg­bar sind.

Das Abstel­len der Klau­sel auf Erhö­hun­gen der bei Über­ga­be des Objekts erho­be­nen Grund­steu­er spricht dafür, dass maß­geb­li­che Ver­gleichs­grö­ße die bei Über­ga­be des Miet­ob­jekts fest­ge­setz­te Grund­steu­er ist. Dass die Klau­sel auf die "erho­be­ne" Grund­steu­er ver­weist, deu­tet dar­auf hin, dass es auf die behörd­li­che Steu­er­fest­set­zung ankommt, wie sie im kon­kre­ten Fall zum Zeit­punkt der Über­ga­be erfolgt ist. Die Steu­er­fest­set­zung beruh­te im vor­lie­gen­den Fall bei Über­ga­be des Miet­ob­jekts noch auf dem unbe­bau­ten Grund­stück und dem sich dar­aus erge­ben­den Steu­er­mess­be­trag.

Eine sol­che Betrach­tung wäre jedoch nicht voll­stän­dig. Sie wird viel­mehr durch den Umstand in Fra­ge gestellt, dass in der Klau­sel von dem Objekt die Rede ist. Damit ent­hält schon der Wort­laut der Klau­sel einen Hin­weis dar­auf, dass anstel­le der tat­säch­lich fest­ge­setz­ten Grund­steu­er auch eine Erhö­hung der von vorn­her­ein auf das Miet­ob­jekt bezo­ge­nen Grund­steu­er gemeint sein kann. Denn bei dem Objekt han­delt es sich um das Miet­ob­jekt, wie es sich aus der ver­trag­li­chen Ver­ein­ba­rung ergibt. Die­ses besteht aber nicht aus dem unbe­bau­ten Grund­stück, auf wel­ches sich der bei Über­ga­be gel­ten­de Steu­er­mess­be­trag (§ 13 Abs. 1 GrStG) bezieht, son­dern aus den ver­trag­lich als Miet­ge­gen­stand ver­ein­bar­ten Räu­men. Das lässt es wie­der­um als zumin­dest nicht fern­lie­gend erschei­nen, dass mit der erho­be­nen Grund­steu­er die­je­ni­ge gemeint ist, die für das bebau­te Grund­stück fest­zu­set­zen ist, und mit­hin die spä­ter so fest­ge­setz­te Steu­er die Ver­gleichs­grö­ße für auf die Mie­ter umzu­le­gen­de Erhö­hun­gen dar­stellt [2].

Nichts ande­res ergibt sich dar­aus, dass der Grund­steu­er­be­scheid mit dem erhöh­ten Steu­er­mess­be­trag in der Regel erst nach Über­ga­be des Miet­ob­jekts ergeht. Dar­aus folgt noch nicht ohne wei­te­res, dass die Beklag­te als Mie­te­rin sich auch mit der Tra­gung des Dif­fe­renz­be­trags ein­ver­stan­den erklä­ren woll­te [3].

Die­ses Ergeb­nis wird dadurch gestützt, dass durch die Klau­sel der Umfang der Grund­steu­er­um­la­ge im Zwei­fel ein­heit­lich fest­ge­legt und nicht erst von den bei Ver­trags­schluss noch unge­wis­sen Zeit­punk­ten der Über­ga­be und der steu­er­li­chen Wert­fort­schrei­bung (§ 22 BewG) abhän­gig gemacht wer­den soll­te. Da die für die erhöh­te Fest­set­zung des Ein­heits­werts und die dar­an gekop­pel­te Neu­fest­set­zung der Grund­steu­er maß­geb­li­che Ver­miet­bar­keit des bebau­ten Grund­stücks bereits eini­ge Zeit vor Über­ga­be des Objekts ver­wirk­licht sein kann, hin­ge es vom zeit­li­chen Ablauf und von dem Vor­ge­hen der Steu­er­be­hör­den ab, ob die Neu­fest­set­zung noch vor Über­ga­be des Miet­ob­jekts statt­fin­det oder nicht. Wäre etwa der Ein­heits­wert nach Fer­tig­stel­lung des Geschäfts­hau­ses und Ein­tritt der Ver­miet­bar­keit bereits 2008 mit Wir­kung ab dem Jah­res­be­ginn 2009 (§§ 22 Abs. 4 Satz 1, 3 Nr. 1, 76 Abs. 1 Nr. 2, 79 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 BewG) fort­ge­schrie­ben wor­den und in die Steu­er­fest­set­zung für 2009 ein­ge­flos­sen (vgl. §§ 17, 18 GrStG, § 22 Abs. 2 BewG) [4] und wäre die Über­ga­be des Miet­ob­jekts erst nach die­ser Steu­er­fest­set­zung erfolgt, so hät­te auch nach der Auf­fas­sung des Beru­fungs­ge­richts die Klä­ge­rin als Ver­mie­te­rin die höhe­re Grund­steu­er zu tra­gen. Die Aus­le­gung des Beru­fungs­ge­richts wür­de mit­hin zu dem Ergeb­nis füh­ren, dass wesent­li­che Aspek­te der Grund­steu­er­tra­gung bzw. umla­ge bei Ver­trags­schluss noch nicht fest­stün­den, son­dern varia­bel wären und davon abhin­gen, wann das Miet­ob­jekt fer­tig­ge­stellt und ver­miet­bar ist, wann die Grund­steu­er nach dem höhe­ren Ein­heits­wert fest­ge­setzt wird und wann die Über­ga­be des Objekts erfolgt. Das gilt erst recht im Hin­blick auf eine mög­li­cher­wei­se rück­wir­ken­de Erhö­hung der Grund­steu­er [5].

Für eine restrik­ti­ve Aus­le­gung der Klau­sel im Sin­ne einer mög­lichst umfas­sen­den Über­wäl­zung der Neben­kos­ten auf die Mie­ter besteht kei­ne Grund­la­ge. Wie aus der Klau­sel ersicht­lich ist, soll­te die Grund­steu­er grund­sätz­lich vom Ver­mie­ter getra­gen wer­den, wie dies auch der gesetz­li­chen Rege­lung ent­spricht. Damit lie­fert die Klau­sel auch kei­nen Anhalts­punkt dafür, dass etwa der grö­ße­re Teil der Grund­steu­er von den Mie­tern zu tra­gen sein soll.

Die somit ver­blei­ben­den Zwei­fel gehen nach § 305 c Abs. 2 BGB zu Las­ten der Klä­ge­rin als Ver­wen­de­rin der all­ge­mei­nen Geschäfts­be­din­gun­gen. Ob auch ein Ver­stoß gegen das Trans­pa­renz­ge­bot nach § 307 BGB vor­liegt, braucht daher nicht ent­schie­den zu wer­den.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 17. Febru­ar 2016 – XII ZR 183/​13

  1. BGH Urteil vom 21.10.2009 – VIII ZR 244/​08 NJW 2010, 293 Rn. 11 mwN und BGH, Urteil BGHZ 162, 39 = NJW 2005, 1183, 1184 mwN[]
  2. eben­so für eine ähn­li­che Klau­sel OLG Cel­le ZMR 1990, 410, 411; vgl. auch OLG Hamm ZMR 1986, 198, 199[]
  3. vgl. OLG Cel­le ZMR 1990, 410, 411; OLG Hamm ZMR 1986, 198, 199[]
  4. FG Nürn­berg DSt­RE 2011, 1383[]
  5. vgl. OLG Frank­furt NZM 2000, 243, 244[]