Gewerberaummiete – und die Verjährung mietvertraglicher Erfüllungsansprüche

Mietvertragliche Erfüllungsansprüche – hier: übernommene Umbauverpflichtung des Mieters, die als Teil der Mietzahlung gilt – verjähren nicht gem. § 548 BGB nach Ablauf von sechs Monaten nach Rückgabe der Mietsache, sondern mit Ablauf der Regelverjährungsfrist des § 196 BGB nach drei Jahren. Der Beginn der Verjährungsfrist ist gem. § 199 BGB vor allem abhängig von der Fälligkeit des mietvertraglichen Erfüllungsanspruchs, wie er sich aus dem Mietvertrag ergibt; im Zweifelsfall ist der Anspruch sofort, d.h. mit Vereinbarung, fällig (§ 271 BGB), nicht etwa – wie bei § 548 BGB – erst am Ende des Mietverhältnisses.

So könnte zwar in dem hier vom Schleswig-Holsteinischen Oberlandesgericht entschiedenen Rechtsstreit eine Pflichtverletzung der Mieterin darin liegen, dass sie die vereinbarten Umbauarbeiten nicht vorgenommen hat. Voraussetzung für das Bestehen einer Pflichtverletzung ist aber, dass die Forderung vollwirksam und fällig ist¹, woran es hier fehlt. Das Bestehen einer dauernden oder aufschiebenden Einrede schließt nicht nur den Verzug, sondern auch die Anwendung des in den Rechtsfolgen weitergehenden § 281 BGB aus². § 281 BGB erfordert ebenso wie § 286 BGB einen durchsetzbaren Anspruch, der schon durch das Bestehen einer Einrede ausgeschlossen ist³. Vorliegend könnte zwar entgegen der Auffassung des Landgerichtes Kiel zweifelhaft sein, ob der Anspruch gemäß § 242 BGB verwirkt war. Nach Auffassung des Oberlandesgerichts bestehen erhebliche Zweifel an dem Vorliegen des hierfür erforderlichen Umstandsmoments. Dies kann jedoch dahinstehen, da der Anspruch auf die Durchführung der Umbauarbeiten bei Beendigung des Mietverhältnisses bereits verjährt war. Nach Eintritt der Verjährung ist der Schuldner gemäß § 214 BGB berechtigt, die Leistung zu verweigern.

Dabei ist es vorliegend unschädlich, dass die Mieterin sich nicht ausdrücklich auf die Verjährung berufen hat.

Zum einen könnte schon fraglich sein, ob die Mieterin die Einrede der Verjährung überhaupt in einem Fall wie hier erheben muss, in dem es nicht um die Verjährung des im Rechtsstreit geltend gemachten Anspruchs, sondern um die Frage eines einredefreien Primäranspruchs im Rahmen eines Schadensersatzanspruchs geht. Zum Teil wird diesbezüglich vertreten, dass die Einrede hierfür nicht erhoben werden muss, sondern das reine Bestehen der Einrede ausreicht⁴. Der Bundesgerichtshof hat dies offengelassen und auch die Frage nicht entschieden, ob die Einrede der Verjährung in solchen Fällen zumindest später im Prozess erhoben werden muss⁵.

Die Frage, ob dies erforderlich ist, kann aber auch im vorliegenden Fall dahinstehen. Die Mieterin hat nämlich zwar nicht ausdrücklich, aber doch konkludent die Einrede der Verjährung im laufenden Rechtsstreit erhoben. Es genügt, wenn aus den vorgetragenen Umständen deutlich wird, dass die Verjährungseinrede erhoben werden soll. Die Mieterin hat sich hier auf die Verwirkung berufen, was Rückschlüsse darauf zulässt, dass sie vor allem aufgrund des erheblichen Zeitablaufs der Auffassung ist, nicht mehr leisten zu müssen. Zwar ist einem auf Verwirkung gerichteten Sachvortrag in einem Anwaltsprozess nicht immer zugleich die Verjährungseinrede zu entnehmen⁶. Für die Erhebung der Einrede wird jedoch auch keine bestimmte Form oder Ausdrucksweise verlangt⁶. Es genügt vielmehr, wenn sich der Schuldner dem Sinne nach auf den Ablauf der Verjährungsfrist beruft⁶. Abzustellen ist danach auf den jeweiligen Einzelfall. Es muss aus dem Sinn der Erklärungen deutlich werden, dass der Schuldner seine endgültige Leistungsverweigerung gerade mit dem Ablauf der Verjährungsfrist begründet⁶. Dies ist hier der Fall. Zu berücksichtigen ist dabei, dass die anwaltlich vertretene Mieterin aufgrund der bereits in der Kommentierung zum Palandt zitierten Ansicht, es reiche für die Frage der Sekundäransprüche das Bestehen einer Einrede aus und diese müsse nicht erhoben werden, sich der Notwendigkeit, diese Einrede zu bezeichnen und ausdrücklich zu erheben, ggf. gar nicht bewusst war. Wegen dieser zumindest vertretbaren Rechtsansicht sind die Schriftsätze der Mieterin besonders sorgsam auf Anhaltspunkte zu überprüfen, die belegen könnten, dass die Mieterin der Auffassung ist, aufgrund des langen Zeitablaufs zur Leistungsverweigerung berechtigt zu sein. Solche sind hier gegeben. Die Mieterin geht in ihren Schriftsätzen immer wieder auf den erheblichen Zeitablauf ein, in dem der Vermieter seine Ansprüche nicht geltend gemacht hat. Sie rechnet dabei den Zeitraum in Jahren aus und betont wiederholt – wenn auch unter dem Aspekt der Verwirkung, der Meinung zu sein, nach einem derart langen Zeitraum nicht mehr zur Leistung verpflichtet zu sein. Die Mieterin hebt dabei auch das für den Beginn der regelmäßigen Verjährung erforderliche subjektive Element hervor, indem sie aufführt, der Vermieter habe von der Verpflichtung gewusst und dennoch nicht auf deren Erfüllung bestanden.

Es gilt die regelmäßige Verjährungsfrist von drei Jahren gemäß § 196 BGB mit dem von der Entstehung des Anspruchs (zzgl. subjektiver Elemente) abhängigen Verjährungsbeginn.

Die Verjährungsvorschriften nach § 548 BGB finden dagegen für die übernommene Umbauverpflichtung keine Anwendung. Nach § 548 BGB verjähren Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen und Verschlechterungen der Mietsache in sechs Monaten, wobei die Verjährung erst mit dem Zeitpunkt beginnt, in dem der Vermieter die Mietsache zurückerhält. Bei dem Anspruch des Vermieters handelt es sich jedoch nicht um Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderung und Verschlechterung der Mietsache (§ 548 Abs. 1 BGB) oder um Ansprüche auf Ersatz von Aufwendungen oder auf Gestattung der Wegnahme einer Einrichtung (§ 548 Abs. 2 BGB). Zwar wird § 548 BGB nach seinem Sinn und Zweck der gewollten Beschleunigung vom Bundesgerichtshof weit ausgelegt. Unter anderem fasst der Bundesgerichtshof auch Ansprüche wegen übernommener Instandhaltungs- und Instandsetzungspflichten unter die kurze Verjährung des § 548 BGB⁷. Unanwendbar ist die Vorschrift aber auf mietvertragliche Erfüllungsansprüche, wie z.B. die Pflicht zur Zahlung der Miete, wenn sie nicht ihrerseits auf Ansprüchen im Sinne von Abs. 1 oder Abs. 2 beruhen⁸. Vorliegend handelt es sich bei der übernommenen Umbauverpflichtung, wegen deren Unterlassung der Vermieter Schadensersatzansprüche geltend macht, aber gerade um solche ins Gegenseitigkeitsverhältnis gestellte Hauptleistungspflichten der Mieterin. So haben die Parteien nämlich nach dem eindeutigen Wortlaut der Ergänzung zum Mietvertrag aus dem Jahr 2006 die von der Mieterin vorzunehmenden Arbeiten ausdrücklich als (Teil der) Gegenleistung für die Überlassung der ergänzend angemieteten Fläche von 70 qm bezeichnet.

Die (längere) Verjährungsvorschrift des § 4 des sog. Baukostenzuschussgesetzes (Art. VI des Gesetzes zur Änderung des Zweiten Wohnungsbaugesetzes, anderer wohnungsbaurechtlicher Vorschriften und über die Rückerstattung von Baukostenzuschüssen) findet ebenfalls keine Anwendung.

Zwar könnte hier die übernommene Verpflichtung zu Umbauarbeiten als eine Art Baukostenzuschuss des Mieters – hier sogar in voller Höhe – bezeichnet werden. Gemäß § 4 BaukZuschG könnten weiter – worauf der Vermieter mit nicht nachgelassenem Schriftsatz vom 12.03.2020 hinweist – Ansprüche wegen eines solchen Baukostenzuschusses erst nach Ablauf eines Jahres von der Beendigung des Mietverhältnisses an verjährt sein.

Allerdings beschäftigt sich das Baukostenzuschussgesetz nur mit Baukostenzuschüssen in der Wohnraummiete und vor allem regelt es allein die Frage der Rückerstattung eines in diesem Rahmen von einem Mieter geleisteten verlorenen Baukostenzuschusses⁹. Ein solcher Fall liegt nicht vor. Es geht zum einen nicht um Wohnungsmiete, zum anderen auch weder um die Rückerstattung, noch um einen verlorenen Baukostenzuschuss, da die hier vereinbarte Umbauverpflichtung im Gegenseitigkeitsverhältnis zur Überlassung des Mietobjekts steht, also Teil der Mietzahlungsverpflichtung ist.

Die Verjährungsvorschrift des § 4 BaukZuschG ist entgegen der Auffassung des Vermieters auch nicht analog auf den hier vorliegenden Fall anzuwenden. Eine Analogie setzt eine planwidrige Regelungslücke und eine vergleichbare Interessenlage voraus¹⁰. Da es sich bei dem Baukostenzuschussgesetz um Regelungen handelt, die speziell für verlorene Baukostenzuschüsse in Wohnraummietverhältnissen bestimmt sind, fehlt es als Ausnahmevorschrift bereits an einer Analogiefähigkeit. Ausnahmevorschriften sind nicht analogiefähig¹⁰. Zugleich fehlt es bei Ausnahmeregelungen auch an einer planwidrigen Regelungslücke. Darüber hinaus ist hier auch eine vergleichbare Interessenlage nicht gegeben. Auch wenn die von den Parteien aufgenommene Regelung über die vorzunehmenden Umbauarbeiten einem Baukostenzuschuss ähnlich ist, ist die Interessenlage nicht vergleichbar. Bei dem im Baukostenzuschussgesetz geregelten Anspruch und der Verjährung dieses Anspruchs geht es um einen Anspruch des Mieters auf (teilweise) Rückerstattung eines verlorenen Baukostenzuschusses. Dieser kann denklogisch erst nach Beendigung des Mietverhältnisses entstehen, erst zu diesem Zeitpunkt fällig werden und ab diesem Zeitpunkt verjähren. Während der laufenden Mietzeit bestehen keine Rückerstattungsansprüche, denn der Mieter hat sich auf die (teilweise) Übernahme der Baukosten eingelassen, um anschließend hieraus die Vorteile während des laufenden Mietverhältnisses zu ziehen. Der Gesetzeszweck des Baukostenzuschussgesetzes ist allein, den Mieter vor dem Verlust nicht abgewohnter Leistungen nach Beendigung des Mietverhältnisses zu schützen¹¹. Dagegen geht es in dem hier vorliegenden Fall um einen Anspruch des Vermieters auf Erfüllung der vereinbarungsgemäß vom Mieter übernommenen Baumaßnahmen während des laufenden Mietverhältnisses. Ansprüche des Vermieters sind im Baukostenzuschussgesetz nicht geregelt; Anhaltspunkte für eine analoge Anwendbarkeit des Gesetzes sind danach nicht ersichtlich.

Die danach einschlägige Regelverjährung begann gemäß § 199 BGB spätestens zum 31.12.2009. Gemäß § 199 BGB beginnt die Verjährung mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden und der Gläubiger von den den Anspruch begründenden Umständen und der Person des Schuldners Kenntnis erlangt oder ohne grobe Fahrlässigkeit erlangt haben musste.

Voraussetzung für die Entstehung des Anspruches im Sinne des § 199 BGB ist grundsätzlich die Fälligkeit. Mangels anderweitiger Regelung war die in der Ergänzung zum Mietvertrag im Jahre 2006 und im Mietvertrag von 2009 erneute Umbauverpflichtung im Zweifel sofort fällig. Eine Zeitangabe oder ein Zeitraum sind dort nicht angegeben. Ist eine Zeit für die Leistung weder bestimmt noch aus den Umständen zu entnehmen, so kann der Gläubiger gemäß § 271 Absatz 1 BGB die Leistung sofort verlangen, der Schuldner sie sofort bewirken. Bei Auslegung des Vertrags ergibt sich keine spätere Fälligkeit. Nach dem Wortlaut des Ergänzungsmietvertrags sollte die Umbauverpflichtung eine Gegenleistung für die Überlassung der dort genannten weiteren Fläche von 70 m² in der Werkhalle darstellen. Gerade dieses Gegenseitigkeitsverhältnis zeigt, dass aus Sicht eines objektiven Empfängers die Willenserklärungen der Parteien derart auszulegen sind, dass im Zweifel beide ihre Leistungen sofort zu erbringen verpflichtet waren und nicht etwa der Vermieter in Vorleistung treten sollte. Auch im Mietvertrag aus dem Jahre 2009, wo diese Verpflichtung der Mieterin nochmals unverändert – da sie bis dahin nicht erfüllt worden war – aufgenommen wurde, ist keine Frist enthalten, binnen derer die Verpflichtung nunmehr erfüllt werden sollte. Ebenso wenig kann aus der Tatsache, dass es sich bei dem Mietvertrag um ein Dauerschuldverhältnis handelt, geschlossen werden, dass die Umbauarbeiten erst zum Ende des Mietvertrags hätten erfüllt werden müssen. Da das Ende des Mietvertrags nicht von vornherein feststand, wäre dies nicht interessengerecht gewesen. Auch aus den sonstigen Umständen ergibt sich keine spätere Fälligkeit. Zwar ist die Verpflichtung zur Durchführung der Arbeiten in den Mietvertrag vorwiegend im Interesse der Mieterin aufgenommen worden, die nach Durchführung der Arbeiten eine Kunststoffproduktion aufnehmen wollte. Es gab ersichtlich jedoch auch ein Interesse des Vermieters an der zeitnahen Durchführung der Arbeiten, denn diese führten nach dem übereinstimmenden und in dem Ergänzungsmietvertrag niedergelegten Wissen und Willen der Parteien zu einer erheblichen Wertsteigerung des Mietobjektes. Außerdem verzichtete der Vermieter bereits laufend auf einen Teil der Miete, so dass er auch aus diesem Grund sofort die Gegenleistung verlangen können musste. All dies spricht dafür, dass die Parteien die sofortige Umsetzung der Umbauarbeiten wollten, ohne dies ausdrücklich zu regeln.

Die Verjährung trat drei Jahre später zum 31.12.2012 ein.

Schleswig -Holsteinisches Oberlandesgericht, Urteil vom 1. April 2020 – 12 U 160/19

1. Palandt/Grüneberg, BGB, 78. Aufl., § 281, Rn. 8[↩]
2. BGH NJW 2013, 1431; Palandt/Grüneberg, a.a.O., § 281, Rn. 8[↩]
3. Palandt/Grüneberg, a.a.O., § 281, Rn. 8, Lorenz in: Bamberger u.a., BeckOK BGB, 53. Aufl., § 281 Rn. 12[↩]
4. Lorenz in: Bamberger u.a., BeckOK BGB, a.a.O., § 281 Rn. 12, Palandt/Grüneberg, a.a.O., § 281, Rn. 8[↩]
5. BGH NJW 1988, 1778[↩]
6. BGH NJW-RR 2009, 1040-1043[↩][↩][↩][↩]
7. BGH, Urteil vom 08.01.2014 – XII ZR 12/13[↩]
8. Palandt/Weidenkaff, a.a.O., § 548 Rn. 10 m.w.N.[↩]
9. Schmidt-Futterer/Lehmann-Richter, Mietrecht, 14. Aufl., § 539 Rn. 23[↩]
10. vgl. Prof. Dr. Häublein, Voraussetzungen und Grenzen der Analogie zu mietrechtlichen Vorschriften, WuM 2010, 391[↩][↩]
11. Schmidt-Futterer/Lehmann-Richter, a.a.O., § 539 Rn. 25[↩]