Gewer­be­raum­mie­te – und die Ver­jäh­rung miet­ver­trag­li­cher Erfüllungsansprüche

Miet­ver­trag­li­che Erfül­lungs­an­sprü­che – hier: über­nom­me­ne Umbau­ver­pflich­tung des Mie­ters, die als Teil der Miet­zah­lung gilt – ver­jäh­ren nicht gem. § 548 BGB nach Ablauf von sechs Mona­ten nach Rück­ga­be der Miet­sa­che, son­dern mit Ablauf der Regel­ver­jäh­rungs­frist des § 196 BGB nach drei Jah­ren. Der Beginn der Ver­jäh­rungs­frist ist gem. § 199 BGB vor allem abhän­gig von der Fäl­lig­keit des miet­ver­trag­li­chen Erfül­lungs­an­spruchs, wie er sich aus dem Miet­ver­trag ergibt; im Zwei­fels­fall ist der Anspruch sofort, d.h. mit Ver­ein­ba­rung, fäl­lig (§ 271 BGB), nicht etwa – wie bei § 548 BGB – erst am Ende des Mietverhältnisses.

Gewer­be­raum­mie­te – und die Ver­jäh­rung miet­ver­trag­li­cher Erfüllungsansprüche

So könn­te zwar in dem hier vom Schles­wig-Hol­stei­ni­schen Ober­lan­des­ge­richt ent­schie­de­nen Rechts­streit eine Pflicht­ver­let­zung der Mie­te­rin dar­in lie­gen, dass sie die ver­ein­bar­ten Umbau­ar­bei­ten nicht vor­ge­nom­men hat. Vor­aus­set­zung für das Bestehen einer Pflicht­ver­let­zung ist aber, dass die For­de­rung voll­wirk­sam und fäl­lig ist1, wor­an es hier fehlt. Das Bestehen einer dau­ern­den oder auf­schie­ben­den Ein­re­de schließt nicht nur den Ver­zug, son­dern auch die Anwen­dung des in den Rechts­fol­gen wei­ter­ge­hen­den § 281 BGB aus2. § 281 BGB erfor­dert eben­so wie § 286 BGB einen durch­setz­ba­ren Anspruch, der schon durch das Bestehen einer Ein­re­de aus­ge­schlos­sen ist3. Vor­lie­gend könn­te zwar ent­ge­gen der Auf­fas­sung des Land­ge­rich­tes Kiel zwei­fel­haft sein, ob der Anspruch gemäß § 242 BGB ver­wirkt war. Nach Auf­fas­sung des Ober­lan­des­ge­richts bestehen erheb­li­che Zwei­fel an dem Vor­lie­gen des hier­für erfor­der­li­chen Umstands­mo­ments. Dies kann jedoch dahin­ste­hen, da der Anspruch auf die Durch­füh­rung der Umbau­ar­bei­ten bei Been­di­gung des Miet­ver­hält­nis­ses bereits ver­jährt war. Nach Ein­tritt der Ver­jäh­rung ist der Schuld­ner gemäß § 214 BGB berech­tigt, die Leis­tung zu verweigern.

Dabei ist es vor­lie­gend unschäd­lich, dass die Mie­te­rin sich nicht aus­drück­lich auf die Ver­jäh­rung beru­fen hat.

Zum einen könn­te schon frag­lich sein, ob die Mie­te­rin die Ein­re­de der Ver­jäh­rung über­haupt in einem Fall wie hier erhe­ben muss, in dem es nicht um die Ver­jäh­rung des im Rechts­streit gel­tend gemach­ten Anspruchs, son­dern um die Fra­ge eines ein­re­de­frei­en Prim­är­an­spruchs im Rah­men eines Scha­dens­er­satz­an­spruchs geht. Zum Teil wird dies­be­züg­lich ver­tre­ten, dass die Ein­re­de hier­für nicht erho­ben wer­den muss, son­dern das rei­ne Bestehen der Ein­re­de aus­reicht4. Der Bun­des­ge­richts­hof hat dies offen­ge­las­sen und auch die Fra­ge nicht ent­schie­den, ob die Ein­re­de der Ver­jäh­rung in sol­chen Fäl­len zumin­dest spä­ter im Pro­zess erho­ben wer­den muss5.

Die Fra­ge, ob dies erfor­der­lich ist, kann aber auch im vor­lie­gen­den Fall dahin­ste­hen. Die Mie­te­rin hat näm­lich zwar nicht aus­drück­lich, aber doch kon­klu­dent die Ein­re­de der Ver­jäh­rung im lau­fen­den Rechts­streit erho­ben. Es genügt, wenn aus den vor­ge­tra­ge­nen Umstän­den deut­lich wird, dass die Ver­jäh­rungs­ein­re­de erho­ben wer­den soll. Die Mie­te­rin hat sich hier auf die Ver­wir­kung beru­fen, was Rück­schlüs­se dar­auf zulässt, dass sie vor allem auf­grund des erheb­li­chen Zeit­ab­laufs der Auf­fas­sung ist, nicht mehr leis­ten zu müs­sen. Zwar ist einem auf Ver­wir­kung gerich­te­ten Sach­vor­trag in einem Anwalts­pro­zess nicht immer zugleich die Ver­jäh­rungs­ein­re­de zu ent­neh­men6. Für die Erhe­bung der Ein­re­de wird jedoch auch kei­ne bestimm­te Form oder Aus­drucks­wei­se ver­langt6. Es genügt viel­mehr, wenn sich der Schuld­ner dem Sin­ne nach auf den Ablauf der Ver­jäh­rungs­frist beruft6. Abzu­stel­len ist danach auf den jewei­li­gen Ein­zel­fall. Es muss aus dem Sinn der Erklä­run­gen deut­lich wer­den, dass der Schuld­ner sei­ne end­gül­ti­ge Leis­tungs­ver­wei­ge­rung gera­de mit dem Ablauf der Ver­jäh­rungs­frist begrün­det6. Dies ist hier der Fall. Zu berück­sich­ti­gen ist dabei, dass die anwalt­lich ver­tre­te­ne Mie­te­rin auf­grund der bereits in der Kom­men­tie­rung zum Palandt zitier­ten Ansicht, es rei­che für die Fra­ge der Sekun­där­an­sprü­che das Bestehen einer Ein­re­de aus und die­se müs­se nicht erho­ben wer­den, sich der Not­wen­dig­keit, die­se Ein­re­de zu bezeich­nen und aus­drück­lich zu erhe­ben, ggf. gar nicht bewusst war. Wegen die­ser zumin­dest ver­tret­ba­ren Rechts­an­sicht sind die Schrift­sät­ze der Mie­te­rin beson­ders sorg­sam auf Anhalts­punk­te zu über­prü­fen, die bele­gen könn­ten, dass die Mie­te­rin der Auf­fas­sung ist, auf­grund des lan­gen Zeit­ab­laufs zur Leis­tungs­ver­wei­ge­rung berech­tigt zu sein. Sol­che sind hier gege­ben. Die Mie­te­rin geht in ihren Schrift­sät­zen immer wie­der auf den erheb­li­chen Zeit­ab­lauf ein, in dem der Ver­mie­ter sei­ne Ansprü­che nicht gel­tend gemacht hat. Sie rech­net dabei den Zeit­raum in Jah­ren aus und betont wie­der­holt – wenn auch unter dem Aspekt der Ver­wir­kung, der Mei­nung zu sein, nach einem der­art lan­gen Zeit­raum nicht mehr zur Leis­tung ver­pflich­tet zu sein. Die Mie­te­rin hebt dabei auch das für den Beginn der regel­mä­ßi­gen Ver­jäh­rung erfor­der­li­che sub­jek­ti­ve Ele­ment her­vor, indem sie auf­führt, der Ver­mie­ter habe von der Ver­pflich­tung gewusst und den­noch nicht auf deren Erfül­lung bestanden.

Es gilt die regel­mä­ßi­ge Ver­jäh­rungs­frist von drei Jah­ren gemäß § 196 BGB mit dem von der Ent­ste­hung des Anspruchs (zzgl. sub­jek­ti­ver Ele­men­te) abhän­gi­gen Verjährungsbeginn.

Die Ver­jäh­rungs­vor­schrif­ten nach § 548 BGB fin­den dage­gen für die über­nom­me­ne Umbau­ver­pflich­tung kei­ne Anwen­dung. Nach § 548 BGB ver­jäh­ren Ersatz­an­sprü­che des Ver­mie­ters wegen Ver­än­de­run­gen und Ver­schlech­te­run­gen der Miet­sa­che in sechs Mona­ten, wobei die Ver­jäh­rung erst mit dem Zeit­punkt beginnt, in dem der Ver­mie­ter die Miet­sa­che zurück­er­hält. Bei dem Anspruch des Ver­mie­ters han­delt es sich jedoch nicht um Ersatz­an­sprü­che des Ver­mie­ters wegen Ver­än­de­rung und Ver­schlech­te­rung der Miet­sa­che (§ 548 Abs. 1 BGB) oder um Ansprü­che auf Ersatz von Auf­wen­dun­gen oder auf Gestat­tung der Weg­nah­me einer Ein­rich­tung (§ 548 Abs. 2 BGB). Zwar wird § 548 BGB nach sei­nem Sinn und Zweck der gewoll­ten Beschleu­ni­gung vom Bun­des­ge­richts­hof weit aus­ge­legt. Unter ande­rem fasst der Bun­des­ge­richts­hof auch Ansprü­che wegen über­nom­me­ner Instand­hal­tungs- und Instand­set­zungs­pflich­ten unter die kur­ze Ver­jäh­rung des § 548 BGB7. Unan­wend­bar ist die Vor­schrift aber auf miet­ver­trag­li­che Erfül­lungs­an­sprü­che, wie z.B. die Pflicht zur Zah­lung der Mie­te, wenn sie nicht ihrer­seits auf Ansprü­chen im Sin­ne von Abs. 1 oder Abs. 2 beru­hen8. Vor­lie­gend han­delt es sich bei der über­nom­me­nen Umbau­ver­pflich­tung, wegen deren Unter­las­sung der Ver­mie­ter Scha­dens­er­satz­an­sprü­che gel­tend macht, aber gera­de um sol­che ins Gegen­sei­tig­keits­ver­hält­nis gestell­te Haupt­leis­tungs­pflich­ten der Mie­te­rin. So haben die Par­tei­en näm­lich nach dem ein­deu­ti­gen Wort­laut der Ergän­zung zum Miet­ver­trag aus dem Jahr 2006 die von der Mie­te­rin vor­zu­neh­men­den Arbei­ten aus­drück­lich als (Teil der) Gegen­leis­tung für die Über­las­sung der ergän­zend ange­mie­te­ten Flä­che von 70 qm bezeichnet.

Die (län­ge­re) Ver­jäh­rungs­vor­schrift des § 4 des sog. Bau­kos­ten­zu­schuss­ge­set­zes (Art. VI des Geset­zes zur Ände­rung des Zwei­ten Woh­nungs­bau­ge­set­zes, ande­rer woh­nungs­bau­recht­li­cher Vor­schrif­ten und über die Rück­erstat­tung von Bau­kos­ten­zu­schüs­sen) fin­det eben­falls kei­ne Anwendung.

Zwar könn­te hier die über­nom­me­ne Ver­pflich­tung zu Umbau­ar­bei­ten als eine Art Bau­kos­ten­zu­schuss des Mie­ters – hier sogar in vol­ler Höhe – bezeich­net wer­den. Gemäß § 4 Bauk­Zu­schG könn­ten wei­ter – wor­auf der Ver­mie­ter mit nicht nach­ge­las­se­nem Schrift­satz vom 12.03.2020 hin­weist – Ansprü­che wegen eines sol­chen Bau­kos­ten­zu­schus­ses erst nach Ablauf eines Jah­res von der Been­di­gung des Miet­ver­hält­nis­ses an ver­jährt sein.

Aller­dings beschäf­tigt sich das Bau­kos­ten­zu­schuss­ge­setz nur mit Bau­kos­ten­zu­schüs­sen in der Wohn­raum­mie­te und vor allem regelt es allein die Fra­ge der Rück­erstat­tung eines in die­sem Rah­men von einem Mie­ter geleis­te­ten ver­lo­re­nen Bau­kos­ten­zu­schus­ses9. Ein sol­cher Fall liegt nicht vor. Es geht zum einen nicht um Woh­nungs­mie­te, zum ande­ren auch weder um die Rück­erstat­tung, noch um einen ver­lo­re­nen Bau­kos­ten­zu­schuss, da die hier ver­ein­bar­te Umbau­ver­pflich­tung im Gegen­sei­tig­keits­ver­hält­nis zur Über­las­sung des Miet­ob­jekts steht, also Teil der Miet­zah­lungs­ver­pflich­tung ist.

Die Ver­jäh­rungs­vor­schrift des § 4 Bauk­Zu­schG ist ent­ge­gen der Auf­fas­sung des Ver­mie­ters auch nicht ana­log auf den hier vor­lie­gen­den Fall anzu­wen­den. Eine Ana­lo­gie setzt eine plan­wid­ri­ge Rege­lungs­lü­cke und eine ver­gleich­ba­re Inter­es­sen­la­ge vor­aus10. Da es sich bei dem Bau­kos­ten­zu­schuss­ge­setz um Rege­lun­gen han­delt, die spe­zi­ell für ver­lo­re­ne Bau­kos­ten­zu­schüs­se in Wohn­raum­miet­ver­hält­nis­sen bestimmt sind, fehlt es als Aus­nah­me­vor­schrift bereits an einer Ana­lo­giefä­hig­keit. Aus­nah­me­vor­schrif­ten sind nicht ana­lo­giefä­hig10. Zugleich fehlt es bei Aus­nah­me­re­ge­lun­gen auch an einer plan­wid­ri­gen Rege­lungs­lü­cke. Dar­über hin­aus ist hier auch eine ver­gleich­ba­re Inter­es­sen­la­ge nicht gege­ben. Auch wenn die von den Par­tei­en auf­ge­nom­me­ne Rege­lung über die vor­zu­neh­men­den Umbau­ar­bei­ten einem Bau­kos­ten­zu­schuss ähn­lich ist, ist die Inter­es­sen­la­ge nicht ver­gleich­bar. Bei dem im Bau­kos­ten­zu­schuss­ge­setz gere­gel­ten Anspruch und der Ver­jäh­rung die­ses Anspruchs geht es um einen Anspruch des Mie­ters auf (teil­wei­se) Rück­erstat­tung eines ver­lo­re­nen Bau­kos­ten­zu­schus­ses. Die­ser kann denklo­gisch erst nach Been­di­gung des Miet­ver­hält­nis­ses ent­ste­hen, erst zu die­sem Zeit­punkt fäl­lig wer­den und ab die­sem Zeit­punkt ver­jäh­ren. Wäh­rend der lau­fen­den Miet­zeit bestehen kei­ne Rück­erstat­tungs­an­sprü­che, denn der Mie­ter hat sich auf die (teil­wei­se) Über­nah­me der Bau­kos­ten ein­ge­las­sen, um anschlie­ßend hier­aus die Vor­tei­le wäh­rend des lau­fen­den Miet­ver­hält­nis­ses zu zie­hen. Der Geset­zes­zweck des Bau­kos­ten­zu­schuss­ge­set­zes ist allein, den Mie­ter vor dem Ver­lust nicht abge­wohn­ter Leis­tun­gen nach Been­di­gung des Miet­ver­hält­nis­ses zu schüt­zen11. Dage­gen geht es in dem hier vor­lie­gen­den Fall um einen Anspruch des Ver­mie­ters auf Erfül­lung der ver­ein­ba­rungs­ge­mäß vom Mie­ter über­nom­me­nen Bau­maß­nah­men wäh­rend des lau­fen­den Miet­ver­hält­nis­ses. Ansprü­che des Ver­mie­ters sind im Bau­kos­ten­zu­schuss­ge­setz nicht gere­gelt; Anhalts­punk­te für eine ana­lo­ge Anwend­bar­keit des Geset­zes sind danach nicht ersichtlich.

Die danach ein­schlä­gi­ge Regel­ver­jäh­rung begann gemäß § 199 BGB spä­tes­tens zum 31.12.2009. Gemäß § 199 BGB beginnt die Ver­jäh­rung mit dem Schluss des Jah­res, in dem der Anspruch ent­stan­den und der Gläu­bi­ger von den den Anspruch begrün­den­den Umstän­den und der Per­son des Schuld­ners Kennt­nis erlangt oder ohne gro­be Fahr­läs­sig­keit erlangt haben musste.

Vor­aus­set­zung für die Ent­ste­hung des Anspru­ches im Sin­ne des § 199 BGB ist grund­sätz­lich die Fäl­lig­keit. Man­gels ander­wei­ti­ger Rege­lung war die in der Ergän­zung zum Miet­ver­trag im Jah­re 2006 und im Miet­ver­trag von 2009 erneu­te Umbau­ver­pflich­tung im Zwei­fel sofort fäl­lig. Eine Zeit­an­ga­be oder ein Zeit­raum sind dort nicht ange­ge­ben. Ist eine Zeit für die Leis­tung weder bestimmt noch aus den Umstän­den zu ent­neh­men, so kann der Gläu­bi­ger gemäß § 271 Absatz 1 BGB die Leis­tung sofort ver­lan­gen, der Schuld­ner sie sofort bewir­ken. Bei Aus­le­gung des Ver­trags ergibt sich kei­ne spä­te­re Fäl­lig­keit. Nach dem Wort­laut des Ergän­zungs­miet­ver­trags soll­te die Umbau­ver­pflich­tung eine Gegen­leis­tung für die Über­las­sung der dort genann­ten wei­te­ren Flä­che von 70 m² in der Werk­hal­le dar­stel­len. Gera­de die­ses Gegen­sei­tig­keits­ver­hält­nis zeigt, dass aus Sicht eines objek­ti­ven Emp­fän­gers die Wil­lens­er­klä­run­gen der Par­tei­en der­art aus­zu­le­gen sind, dass im Zwei­fel bei­de ihre Leis­tun­gen sofort zu erbrin­gen ver­pflich­tet waren und nicht etwa der Ver­mie­ter in Vor­leis­tung tre­ten soll­te. Auch im Miet­ver­trag aus dem Jah­re 2009, wo die­se Ver­pflich­tung der Mie­te­rin noch­mals unver­än­dert – da sie bis dahin nicht erfüllt wor­den war – auf­ge­nom­men wur­de, ist kei­ne Frist ent­hal­ten, bin­nen derer die Ver­pflich­tung nun­mehr erfüllt wer­den soll­te. Eben­so wenig kann aus der Tat­sa­che, dass es sich bei dem Miet­ver­trag um ein Dau­er­schuld­ver­hält­nis han­delt, geschlos­sen wer­den, dass die Umbau­ar­bei­ten erst zum Ende des Miet­ver­trags hät­ten erfüllt wer­den müs­sen. Da das Ende des Miet­ver­trags nicht von vorn­her­ein fest­stand, wäre dies nicht inter­es­sen­ge­recht gewe­sen. Auch aus den sons­ti­gen Umstän­den ergibt sich kei­ne spä­te­re Fäl­lig­keit. Zwar ist die Ver­pflich­tung zur Durch­füh­rung der Arbei­ten in den Miet­ver­trag vor­wie­gend im Inter­es­se der Mie­te­rin auf­ge­nom­men wor­den, die nach Durch­füh­rung der Arbei­ten eine Kunst­stoff­pro­duk­ti­on auf­neh­men woll­te. Es gab ersicht­lich jedoch auch ein Inter­es­se des Ver­mie­ters an der zeit­na­hen Durch­füh­rung der Arbei­ten, denn die­se führ­ten nach dem über­ein­stim­men­den und in dem Ergän­zungs­miet­ver­trag nie­der­ge­leg­ten Wis­sen und Wil­len der Par­tei­en zu einer erheb­li­chen Wert­stei­ge­rung des Miet­ob­jek­tes. Außer­dem ver­zich­te­te der Ver­mie­ter bereits lau­fend auf einen Teil der Mie­te, so dass er auch aus die­sem Grund sofort die Gegen­leis­tung ver­lan­gen kön­nen muss­te. All dies spricht dafür, dass die Par­tei­en die sofor­ti­ge Umset­zung der Umbau­ar­bei­ten woll­ten, ohne dies aus­drück­lich zu regeln.

Die Ver­jäh­rung trat drei Jah­re spä­ter zum 31.12.2012 ein.

Schles­wig ‑Hol­stei­ni­sches Ober­lan­des­ge­richt, Urteil vom 1. April 2020 – 12 U 160/​19

  1. Palandt/​Grüneberg, BGB, 78. Aufl., § 281, Rn. 8[]
  2. BGH NJW 2013, 1431; Palandt/​Grüneberg, a.a.O., § 281, Rn. 8[]
  3. Palandt/​Grüneberg, a.a.O., § 281, Rn. 8, Lorenz in: Bam­ber­ger u.a., Beck­OK BGB, 53. Aufl., § 281 Rn. 12[]
  4. Lorenz in: Bam­ber­ger u.a., Beck­OK BGB, a.a.O., § 281 Rn. 12, Palandt/​Grüneberg, a.a.O., § 281, Rn. 8[]
  5. BGH NJW 1988, 1778[]
  6. BGH NJW-RR 2009, 1040–1043[][][][]
  7. BGH, Urteil vom 08.01.2014 – XII ZR 12/​13[]
  8. Palandt/​Weidenkaff, a.a.O., § 548 Rn. 10 m.w.N.[]
  9. Schmidt-Fut­te­rer/­Leh­mann-Rich­ter, Miet­recht, 14. Aufl., § 539 Rn. 23[]
  10. vgl. Prof. Dr. Häub­lein, Vor­aus­set­zun­gen und Gren­zen der Ana­lo­gie zu miet­recht­li­chen Vor­schrif­ten, WuM 2010, 391[][]
  11. Schmidt-Fut­te­rer/­Leh­mann-Rich­ter, a.a.O., § 539 Rn. 25[]

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