Gewerb­li­cher Musik­un­ter­richt in einer Woh­nung

Eine gewerb­li­che Nut­zung von aus­schließ­lich zu Wohn­zwe­cken ange­mie­te­ten Räu­men ohne ent­spre­chen­de Ver­ein­ba­rung muss ein Ver­mie­ter grund­sätz­lich dann nicht dul­den, wenn die gewerb­li­che Nut­zung nach außen in Erschei­nung tritt und von ihr wei­ter­ge­hen­de Ein­wir­kun­gen auf die Miet­sa­che oder Mit­mie­ter aus­ge­hen als bei einer übli­chen Wohn­nut­zung.

Gewerb­li­cher Musik­un­ter­richt in einer Woh­nung

Unter den nach der Ver­kehrs­an­schau­ung zu bestim­men­den Begriff des „Woh­nens“ fal­len nur sol­che beruf­li­che Tätig­kei­ten des Mie­ters, die in einer nicht nach außen in Erschei­nung tre­ten­den Wei­se aus­ge­übt wer­den. Geschäft­li­che Akti­vi­tä­ten des Mie­ters, die der Mie­ter in aus­schließ­lich zu Wohn­zwe­cken ver­mie­te­ten Räu­men aus­übt und die nach außen in Erschei­nung tre­ten, muss der Ver­mie­ter nicht ohne vor­he­ri­ge Ver­ein­ba­rung dul­den.

Eine Ver­pflich­tung des Ver­mie­ters, eine ver­trags­wid­ri­ge Nut­zung der Miet­räu­me zu gestat­ten, kommt nur dann in Betracht, wenn von der beab­sich­tig­ten Tätig­keit – was der Mie­ter dar­zu­le­gen und zu bewei­sen hat – kei­ne wei­ter­ge­hen­den Ein­wir­kun­gen auf die Miet­sa­che oder Mit­mie­ter aus­ge­hen als bei einer übli­chen Wohn­nut­zung (Bestä­ti­gung von BGH, Urteil vom 14. Juli 2009 – VIII ZR 165/​08, NJW 2009, 3157).

Mit die­ser Begrün­dung hat der Bun­des­ge­richts­hof in dem hier vor­lie­gen­den Fall einem Ver­mie­ter Recht gege­ben, der das Miet­ver­hält­nis mit einem Mie­ter wegen Ertei­lung von Musik­un­ter­richts außer­or­dent­lich gekün­digt hat­te. Nach­dem die Vor­in­stan­zen [1] der Räu­mungs­kla­ge statt­ge­ge­ben hat­ten, blieb auch die vom Bun­des­ge­richts­hof zuge­las­se­nen Revi­si­on des Beklag­ten ohne Erfolg. Die Par­tei­en strei­ten um Räu­mung einer Miet­woh­nung, die die Mut­ter des Beklag­ten im Jahr 1954 ange­mie­tet hat­te. Im Jahr 2006 zog auch der Beklag­te in die­se Woh­nung ein, um sei­ne Mut­ter zu pfle­gen.

Mit Schrei­ben vom 4. Febru­ar 2011 zeig­te der Beklag­te dem Klä­ger den Tod sei­ner Mut­ter an und erklär­te den Ein­tritt in das Miet­ver­hält­nis. Mit Anwalts­schrei­ben vom 2. März 2011 kün­dig­te der Klä­ger das Miet­ver­hält­nis außer­or­dent­lich nach § 563 Abs. 4 BGB und gab zur Begrün­dung an, dass der Beklag­te über meh­re­re Jah­re hin­weg ohne sei­ne Erlaub­nis in der Woh­nung Gitar­ren­un­ter­richt erteilt und die Woh­nung damit ent­ge­gen dem ver­trag­li­chen Nut­zungs­zweck gewerb­lich genutzt habe. Wegen des durch den Unter­richt ver­ur­sach­ten Lärms sei es zu den Haus­frie­den unzu­mut­bar beein­träch­ti­gen­den Strei­tig­kei­ten mit Mit­mie­tern gekom­men.

Nach Auf­fas­sung des Bun­des­ge­richts­hofs liegt bei geschäft­li­chen Akti­vi­tä­ten frei­be­ruf­li­cher oder gewerb­li­cher Art, die nach außen in Erschei­nung tre­ten, eine Nut­zung vor, die der Ver­mie­ter in aus­schließ­lich zu Wohn­zwe­cken ange­mie­te­ten Räu­men ohne ent­spre­chen­de Ver­ein­ba­rung grund­sätz­lich nicht dul­den muss. Der Ver­mie­ter kann zwar im Ein­zel­fall nach Treu und Glau­ben ver­pflich­tet sein, eine Erlaub­nis zur teil­ge­werb­li­chen Nut­zung zu ertei­len, wenn – was der Mie­ter dazu­le­gen und zu bewei­sen hat – von der beab­sich­tig­ten Nut­zung kei­ne wei­ter­ge­hen­den Ein­wir­kun­gen auf die Miet­sa­che oder Mit­mie­ter aus­ge­hen als bei einer übli­chen Wohn­nut­zung. Legt man die Anga­ben des Beklag­ten zu Art und Umfang sei­ner Tätig­keit zugrun­de (Gitar­ren­un­ter­richt an drei Werk­ta­gen für etwa zwölf Schü­ler), kommt eine der­ar­ti­ge Erlaub­nis vor­lie­gend offen­sicht­lich nicht in Betracht. Die Kün­di­gung des Klä­gers hat somit das Miet­ver­hält­nis wirk­sam been­det.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 10. April 2013 – VIII ZR 213/​12

  1. AG Char­lot­ten­burg, Urteil vom 08.12.2011 – 223 C 157/​11; LG Ber­lin, Urteil vom 05.06.2012 – 65 S 484/​11[]