Gläu­bi­ger­iden­ti­tät bei der Ver­trags­er­fül­lungs­bürg­schaft zuguns­ten einer Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft

Eine Bürg­schaft, die Ansprü­che einer Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft auf Her­stel­lung eines bestimm­ten Teils des Gemein­schafts­ei­gen­tums sichert, ist wegen Ver­sto­ßes gegen den Grund­satz der Gläu­bi­ger­iden­ti­tät unwirk­sam, wenn der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft selbst kei­ne Ansprü­che auf Her­stel­lung die­ses Teils des Gemein­schafts­ei­gen­tums zuste­hen.

Gläu­bi­ger­iden­ti­tät bei der Ver­trags­er­fül­lungs­bürg­schaft zuguns­ten einer Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft

Eine sol­che Bürg­schaft erfüllt nur dann die Anfor­de­run­gen an eine Bürg­schaft zuguns­ten Drit­ter, wenn ein­zel­nen Woh­nungs­ei­gen­tü­mern ein sol­cher Anspruch auf Her­stel­lung des Teils des Gemein­schafts­ei­gen­tums zusteht und Bür­ge und Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft die Bürg­schafts­an­sprü­che gera­de zuguns­ten die­ser Woh­nungs­ei­gen­tü­mer begrün­den woll­ten. Dar­an fehlt es, wenn die Bürg­schaft nach dem über­ein­stim­men­den Par­tei­wil­len bestellt wur­de, um der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft einen eige­nen Zah­lungs­an­spruch zu ver­schaf­fen.

Eine wirk­sa­me Bürg­schaft setzt vor­aus, dass der Gläu­bi­ger der Haupt­for­de­rung und der Gläu­bi­ger der Bürg­schaft iden­tisch sind 1. Der Grund­satz der Gläu­bi­ger­iden­ti­tät ist ein wesent­li­ches, gesetz­lich bestimm­tes Merk­mal einer Bürg­schaft. Das wirt­schaft­li­che Inter­es­se eines Drit­ten – hier eines Woh­nungs­ei­gen­tü­mers – recht­fer­tigt es nicht, die gesetz­li­chen Bestim­mun­gen im Inter­es­se die­ses Drit­ten zu über­ge­hen.

Wel­che For­de­run­gen eine Bürg­schaft sichert, ist durch Aus­le­gung der Bürg­schafts­er­klä­rung anhand ihres Wort­lauts und des Schutz­zwecks der Bürg­schaft zu bestim­men 2. Dabei kommt es für den Zweck der Bürg­schaft auch auf sol­che ver­trag­li­chen Ver­ein­ba­run­gen an, die der Bürg­schaft zugrun­de lie­gen und auf die die Bürg­schafts­ur­kun­de Bezug nimmt 3.

Dass bestimm­te Ansprü­che der ein­zel­nen Woh­nungs­ei­gen­tü­mer nach stän­di­ger Recht­spre­chung grund­sätz­lich nur von der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft gel­tend gemacht wer­den kön­nen, ändert dar­an nichts. Soweit Ansprü­che auf Min­de­rung und auf klei­nen Scha­dens­er­satz von vorn­her­ein gemein­schafts­be­zo­gen sind und des­halb nach der Recht­spre­chung kraft Geset­zes von der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft aus­zu­üben sind, hat dies auf die Fra­ge, wer Inha­ber der Pri­mär­an­sprü­che ist, kei­nen Ein­fluss. Hin­sicht­lich der Pri­mär­an­sprü­che (und Ansprü­che auf Vor­schuss oder Nach­er­fül­lung) mag zwar die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft in der Lage sein, sie durch Beschluss an sich zu zie­hen. Sie wer­den aber selbst dann kei­ne eige­nen Ansprü­che der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft. Kon­se­quen­ter­wei­se behan­delt die Recht­spre­chung die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft in die­sen Fäl­len als Pro­zess­stand­schaf­ter 4.

Die Bürg­schaft ist auch nicht als – recht­lich mög­li­che – Bürg­schaft zuguns­ten Drit­ter wirk­sam. Die ent­spre­chen­den Anfor­de­run­gen sind nicht erfüllt.

Ist der Emp­fän­ger des Bürg­schafts­ver­spre­chens nicht der Gläu­bi­ger der Haupt­for­de­rung, ist der Grund­satz der Gläu­bi­ger­iden­ti­tät nur gewahrt, wenn der Bürg­schafts­ver­trag zuguns­ten die­ses Gläu­bi­gers abge­schlos­sen wird 5. Dies setzt vor­aus, dass der Gläu­bi­ger der Bürg­schaft (hier die WEG) zuguns­ten des Gläu­bi­gers der Haupt­for­de­rung han­delt 6, mit­hin einen Bürg­schafts­an­spruch gera­de für die Haupt­for­de­rung zuguns­ten des Gläu­bi­gers begrün­det. Hier­für fehlt es im Streit­fall sowohl an Sach­vor­trag der Par­tei­en als auch an tat­säch­li­chen Anhalts­punk­ten. Dies ver­kennt die Beklag­te, wenn sie meint, es läge auch dann eine Bürg­schaft zuguns­ten eines Drit­ten vor, wenn der Drit­te wirt­schaft­lich begüns­tigt wer­den soll, der Leis­tungs­an­spruch aus der Bürg­schaft aber allein dem Gläu­bi­ger der Bürg­schaft zusteht.

Dage­gen soll­te im hier vom Ober­lan­des­ge­richt Karls­ru­he ent­schie­de­nen Fall Zweck der Bürg­schaft sein, der WEG einen eige­nen Anspruch auf Aus­zah­lung der Bürg­schafts­sum­me zu ver­schaf­fen. Zah­lung aus der Bürg­schaft soll­te gera­de (und allein) die beklag­te WEG ver­lan­gen kön­nen. Dies setzt aber vor­aus, dass eine ent­spre­chen­de Haupt­ver­bind­lich­keit gegen­über der WEG besteht. Da eine iso­lier­te Abtre­tung des Bürg­schafts­an­spruchs unwirk­sam ist und eine iso­lier­te Abtre­tung der Haupt­for­de­rung zum Erlö­schen der Bürg­schaft führt 1, kann ohne Haupt­for­de­rung auch kein iso­lier­ter Bürg­schafts­an­spruch begrün­det wer­den. Das wirt­schaft­li­che Ziel, im Fal­le der Insol­venz der Klä­ge­rin die Ver­brei­te­rung der Tief­ga­ra­gen­ein­fahrt von der WEG durch­füh­ren zu las­sen und hier­für das Geld aus der Bürg­schaft zu nut­zen, lässt sich mit einer Bürg­schaft zuguns­ten der WEG nicht errei­chen.

Etwas ande­res folgt auch nicht aus der BGH-Ent­schei­dung in BGH, NJW 2001, 3328. Im Streit­fall steht der Wil­le der Par­tei­en (der auch mit dem Wil­len der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer über­ein­stimmt) fest: Sie woll­ten, dass die WEG eige­ne Zah­lungs­an­sprü­che aus der Bürg­schafts­ur­kun­de erwarb. Damit haben die Par­tei­en genau das ver­ein­bart, was ihrem Wil­len ent­sprach. Dass die von den Par­tei­en hier­zu gewähl­te (und gewoll­te) recht­li­che Lösung unwirk­sam ist, führt nicht dazu, dass an die Stel­le der unwirk­sa­men Bürg­schaft zuguns­ten der Beklag­ten im Wege der Aus­le­gung eine – von den Par­tei­en nicht gewoll­te – Bürg­schaft zuguns­ten des Woh­nungs­ei­gen­tü­mers gesetzt wer­den könn­te.

Ober­lan­des­ge­richt Karls­ru­he, Urteil vom 8. Dezem­ber 2011 – 9 U 61/​11

  1. BGHZ 115, 177 ff.[][]
  2. BGH, Urteil vom 09.12.2010 – VII ZR 206/​09, VersR 2011, 809, Tz. 12[]
  3. BGH, aaO. Tz. 15[]
  4. zuletzt etwa BGHZ 172, 42[]
  5. Gan­ter, in: Bank­rechts­hand­buch, 4. Aufl.2011, § 91 Rn. 23, 27[]
  6. BGH, NJW 2001, 3327[]