Gläubigeridentität bei der Vertragserfüllungsbürgschaft zugunsten einer Wohnungseigentümergemeinschaft

Eine Bürgschaft, die Ansprüche einer Wohnungseigentümergemeinschaft auf Herstellung eines bestimmten Teils des Gemeinschaftseigentums sichert, ist wegen Verstoßes gegen den Grundsatz der Gläubigeridentität unwirksam, wenn der Wohnungseigentümergemeinschaft selbst keine Ansprüche auf Herstellung dieses Teils des Gemeinschaftseigentums zustehen.

Gläubigeridentität bei der Vertragserfüllungsbürgschaft zugunsten einer Wohnungseigentümergemeinschaft

Eine solche Bürgschaft erfüllt nur dann die Anforderungen an eine Bürgschaft zugunsten Dritter, wenn einzelnen Wohnungseigentümern ein solcher Anspruch auf Herstellung des Teils des Gemeinschaftseigentums zusteht und Bürge und Wohnungseigentümergemeinschaft die Bürgschaftsansprüche gerade zugunsten dieser Wohnungseigentümer begründen wollten. Daran fehlt es, wenn die Bürgschaft nach dem übereinstimmenden Parteiwillen bestellt wurde, um der Wohnungseigentümergemeinschaft einen eigenen Zahlungsanspruch zu verschaffen.

Eine wirksame Bürgschaft setzt voraus, dass der Gläubiger der Hauptforderung und der Gläubiger der Bürgschaft identisch sind1. Der Grundsatz der Gläubigeridentität ist ein wesentliches, gesetzlich bestimmtes Merkmal einer Bürgschaft. Das wirtschaftliche Interesse eines Dritten – hier eines Wohnungseigentümers – rechtfertigt es nicht, die gesetzlichen Bestimmungen im Interesse dieses Dritten zu übergehen.

Welche Forderungen eine Bürgschaft sichert, ist durch Auslegung der Bürgschaftserklärung anhand ihres Wortlauts und des Schutzzwecks der Bürgschaft zu bestimmen2. Dabei kommt es für den Zweck der Bürgschaft auch auf solche vertraglichen Vereinbarungen an, die der Bürgschaft zugrunde liegen und auf die die Bürgschaftsurkunde Bezug nimmt3.

Dass bestimmte Ansprüche der einzelnen Wohnungseigentümer nach ständiger Rechtsprechung grundsätzlich nur von der Wohnungseigentümergemeinschaft geltend gemacht werden können, ändert daran nichts. Soweit Ansprüche auf Minderung und auf kleinen Schadensersatz von vornherein gemeinschaftsbezogen sind und deshalb nach der Rechtsprechung kraft Gesetzes von der Wohnungseigentümergemeinschaft auszuüben sind, hat dies auf die Frage, wer Inhaber der Primäransprüche ist, keinen Einfluss. Hinsichtlich der Primäransprüche (und Ansprüche auf Vorschuss oder Nacherfüllung) mag zwar die Wohnungseigentümergemeinschaft in der Lage sein, sie durch Beschluss an sich zu ziehen. Sie werden aber selbst dann keine eigenen Ansprüche der Wohnungseigentümergemeinschaft. Konsequenterweise behandelt die Rechtsprechung die Wohnungseigentümergemeinschaft in diesen Fällen als Prozessstandschafter4.

Die Bürgschaft ist auch nicht als – rechtlich mögliche – Bürgschaft zugunsten Dritter wirksam. Die entsprechenden Anforderungen sind nicht erfüllt.

Ist der Empfänger des Bürgschaftsversprechens nicht der Gläubiger der Hauptforderung, ist der Grundsatz der Gläubigeridentität nur gewahrt, wenn der Bürgschaftsvertrag zugunsten dieses Gläubigers abgeschlossen wird5. Dies setzt voraus, dass der Gläubiger der Bürgschaft (hier die WEG) zugunsten des Gläubigers der Hauptforderung handelt6, mithin einen Bürgschaftsanspruch gerade für die Hauptforderung zugunsten des Gläubigers begründet. Hierfür fehlt es im Streitfall sowohl an Sachvortrag der Parteien als auch an tatsächlichen Anhaltspunkten. Dies verkennt die Beklagte, wenn sie meint, es läge auch dann eine Bürgschaft zugunsten eines Dritten vor, wenn der Dritte wirtschaftlich begünstigt werden soll, der Leistungsanspruch aus der Bürgschaft aber allein dem Gläubiger der Bürgschaft zusteht.

Dagegen sollte im hier vom Oberlandesgericht Karlsruhe entschiedenen Fall Zweck der Bürgschaft sein, der WEG einen eigenen Anspruch auf Auszahlung der Bürgschaftssumme zu verschaffen. Zahlung aus der Bürgschaft sollte gerade (und allein) die beklagte WEG verlangen können. Dies setzt aber voraus, dass eine entsprechende Hauptverbindlichkeit gegenüber der WEG besteht. Da eine isolierte Abtretung des Bürgschaftsanspruchs unwirksam ist und eine isolierte Abtretung der Hauptforderung zum Erlöschen der Bürgschaft führt1, kann ohne Hauptforderung auch kein isolierter Bürgschaftsanspruch begründet werden. Das wirtschaftliche Ziel, im Falle der Insolvenz der Klägerin die Verbreiterung der Tiefgarageneinfahrt von der WEG durchführen zu lassen und hierfür das Geld aus der Bürgschaft zu nutzen, lässt sich mit einer Bürgschaft zugunsten der WEG nicht erreichen.

Etwas anderes folgt auch nicht aus der BGH-Entscheidung in BGH, NJW 2001, 3328. Im Streitfall steht der Wille der Parteien (der auch mit dem Willen der Wohnungseigentümer übereinstimmt) fest: Sie wollten, dass die WEG eigene Zahlungsansprüche aus der Bürgschaftsurkunde erwarb. Damit haben die Parteien genau das vereinbart, was ihrem Willen entsprach. Dass die von den Parteien hierzu gewählte (und gewollte) rechtliche Lösung unwirksam ist, führt nicht dazu, dass an die Stelle der unwirksamen Bürgschaft zugunsten der Beklagten im Wege der Auslegung eine – von den Parteien nicht gewollte – Bürgschaft zugunsten des Wohnungseigentümers gesetzt werden könnte.

Oberlandesgericht Karlsruhe, Urteil vom 8. Dezember 2011 – 9 U 61/11

  1. BGHZ 115, 177 ff.[][]
  2. BGH, Urteil vom 09.12.2010 – VII ZR 206/09, VersR 2011, 809, Tz. 12[]
  3. BGH, aaO. Tz. 15[]
  4. zuletzt etwa BGHZ 172, 42[]
  5. Ganter, in: Bankrechtshandbuch, 4. Aufl.2011, § 91 Rn. 23, 27[]
  6. BGH, NJW 2001, 3327[]

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