Groß­stadt­woh­nung und Bau­lärm

Es ent­spricht der all­ge­mei­nen Ver­kehrs­an­schau­ung, dass man auch in Groß­städ­ten in Woh­nun­gen unge­stört von Bau­lärm leben kann. Ist das nicht der Fall, kann das zur Miet­min­de­rung berech­ti­gen.

Groß­stadt­woh­nung und Bau­lärm

Mit die­ser Begrün­dung hat das Amts­ge­richt Mün­chen in dem hier vor­lie­gen­den Fall die Kla­ge einer Ver­mie­te­rin auf Zah­lung des im Wege der Miet­min­de­rung ein­be­hal­te­nen Miet­an­teils fast voll­stän­dig zurück­ge­wie­sen. Seit Anfang 1997 bewohnt die Beklag­te in Mün­chen-Max­vor­stadt eine Drei-Zim­mer-Woh­nung mit 67,18 m², deren Mie­te seit Okto­ber 2015 brut­to 989,08 Euro beträgt. Sie min­der­te die Miet­zah­lun­gen in den Mona­ten von Okto­ber 2015 mit Juni 2016 um ins­ge­samt 1.536,98 Euro und begrün­de­te dies mit unzu­mut­ba­rem Lärm einer benach­bar­ten Groß­bau­stel­le, auf der unter Abriss einer frü­he­ren Fabrik über hun­dert neue Wohn­ein­hei­ten erstellt wur­den. Dazu leg­te die Beklag­te ein detail­lier­tes Lärm­pro­to­koll mit ein­ge­ar­bei­te­ter Foto­do­ku­men­ta­ti­on sowie das Ergeb­nis einer eige­nen mehr­tä­gi­gen Schall­mes­sung vom Mai 2016 vor.

Die Klä­ge­rin bestrei­tet, dass die Bau­stel­le unzu­mut­ba­re Lärm­stö­run­gen ver­ur­sacht habe. Die gesetz­li­chen Bau­vor­schrif­ten sei­en ein­ge­hal­ten wor­den. Sie habe die Bau­tä­tig­keit auf­grund der erteil­ten Bau­ge­neh­mi­gung auf dem Nach­bar­grund­stück nicht ver­hin­dern kön­nen. In einer Groß­stadt müs­se mit Bau­tä­tig­kei­ten gerech­net wer­den, zumal die Beklag­te bewusst eine Woh­nung neben einer schon still­ge­leg­ten Fabrik ange­mie­tet habe.
Die unwe­sent­li­chen und orts­üb­li­chen Immis­sio­nen habe die Ver­mie­te­rin also gegen­über dem Bau­herrn nicht abweh­ren kön­nen. Sie sei­en von der Beklag­ten folg­lich hin­zu­neh­men.

In sei­ner Ent­schei­dung hat sich das Amts­ge­richt Mün­chen auf das Bau­ta­ge­buch ein­schließ­lich der dort erfass­ten Lärm­wer­te gestützt und ein Sach­ver­stän­di­gen­gut­ach­ten zur Unzu­mut­bar­keit der Lärm­be­läs­ti­gung ein­ge­holt. Danach ist gemäß § 536 Abs. 1 BGB die ver­ein­bar­te Mie­te kraft Geset­zes gemin­dert, wenn die Miet­sa­che zur Zeit der Über­las­sung an den Mie­ter einen Man­gel auf­weist, der ihre Taug­lich­keit zum ver­trags­ge­mä­ßen Gebrauch auf­hebt oder (erheb­lich) min­dert, oder ein sol­cher Man­gel wäh­rend der Miet­zeit ent­steht. (…) Soweit (…) Par­tei­ab­re­den zur Beschaf­fen­heit der Miet­sa­che feh­len, wird der zum ver­trags­ge­mä­ßen Gebrauch geeig­ne­te Zustand unter Berück­sich­ti­gung des ver­ein­bar­ten Nut­zungs­zwecks und des Grund­sat­zes von Treu und Glau­ben (§ 242 BGB) nach der Ver­kehrs­an­schau­ung bestimmt. (…)

Eine Min­de­rung ist daher ent­ge­gen der Auf­fas­sung der Kla­ge­par­tei nicht des­halb von vorn­her­ein aus­ge­schlos­sen, weil in Groß­städ­ten Bau­lärm regel­mä­ßig hin­zu­neh­men sei. (…) Zwar ist es zutref­fend, dass in Groß­städ­ten immer irgend­wo gebaut wird. Den­noch ent­spricht es der all­ge­mei­nen Ver­kehrs­an­schau­ung, dass man auch in Groß­städ­ten in Woh­nun­gen unge­stört von Bau­lärm leben kann. Denn die über­gro­ße Mehr­zahl der Woh­nun­gen in Groß­städ­ten ist wohl Ver­kehrs­lärm, nicht aber Bau­lärm aus­ge­setzt. (…) Nach Auf­fas­sung des Amts­ge­richts Mün­chen haben im streit­ge­gen­ständ­li­chen Zeit­raum von Okto­ber 2015 bis ein­schließ­lich Juni 2016 von der benach­bar­ten Groß­bau­stel­le erheb­li­che Lärm- und Schmutz­ein­wir­kun­gen auf die Woh­nung der Beklag­ten statt­ge­fun­den, wel­che zu einer mehr als uner­heb­li­chen Gebrauchs­be­ein­träch­ti­gung des Miet­ge­brauchs der Beklag­ten geführt haben, so dass die zur ange­mes­se­nen Miet­min­de­rung berech­tigt war.

Das Amts­ge­richt Mün­chen hält bei Unter­tei­lung des Bau­lärms für den Zeit­raum Okto­ber 2015 bis ein­schließ­lich März 2016 in Bau­pha­se 1 (Abriss und Grund­ar­bei­ten) und für den Zeit­raum von April bis ein­schließ­lich Juni 2016 in Bau­pha­se 2 (Hoch­bau­ar­bei­ten) eine Min­de­rungs­quo­te aus­ge­hend von der Brut­to­ge­samt­mie­te in Höhe von 989,08 Euro von 30% pro Monat für die Bau­pha­se 1 und von 25% für die Bau­pha­se 2 als ange­mes­sen.(…) Der Sach­ver­stän­di­ge hat fest­ge­stellt, dass im Jahr 2015 im Zeit­raum Sep­tem­ber bis Dezem­ber 2015 an 19 Tagen Lärm­im­mis­si­on gemes­sen wer­den konn­ten, die eine Ein­wir­kung von über 63 Dezi­bel an der Woh­nung der Beklag­ten erge­ben haben, was als wesent­li­che Beein­träch­ti­gung anzu­se­hen ist. Im Jahr 2016 sei­en an 160 Tagen wesent­li­che Über­schrei­tun­gen der Immis­si­ons­richt­wer­te zu ver­zeich­nen gewe­sen, wobei sogar an mehr als 60 Tagen Geräusch­be­läs­ti­gun­gen von mehr als 70 Dezi­bel vor­han­den waren.“

Bei Ein­zug der Beklag­ten sei nach der Beweis­auf­nah­me die benach­bar­te Fabrik noch nicht leer gestan­den, so dass sie nicht kon­kret mit Bau­maß­nah­men habe rech­nen müs­sen.

Amts­ge­richt Mün­chen, Urteil vom 1. Febru­ar 2018 – 472 C 18927/​16