Grundbesitzübergabe gegen Versorgungsleistung

Ein Vertrag, in dem gegen Übergabe von Grundbesitz die persönliche Versorgung des Übergebers durch den Übernehmer zugesagt und die Bestellung einer Reallast vereinbart wird, soll nach dem Interesse der Parteien regelmäßig schuldrechtliche Versorgungsansprüche begründen, die durch die Reallast dinglich gesichert werden (Sicherungsreallast). Ein in einem solchen Vertrag enthaltener Anspruch auf Teilauskehrung des erzielten Erlöses, der dem Übergeber neben den Versorgungsleistungen zusteht, sofern der Übernehmer den Grundbesitz ganz oder teilweise weiterveräußert, unterliegt der zehnjährigen Verjährungsfrist des § 196 BGB.

Maßgeblich ist insoweit nicht die regelmäßige Verjährungsfrist des § 195 BGB, sondern die in § 196 BGB normierte Verjährungsfrist. Nach dieser Bestimmung verjähren unter anderem die Ansprüche auf Übertragung des Eigentums an einem Grundstück sowie die Ansprüche auf die Gegenleistung in zehn Jahren. Der aufschiebend bedingte Zahlungsanspruch stellt einen Anspruch auf die Gegenleistung im Sinne dieser Norm dar.

Bei seiner gegenteiligen Auffassung lässt sich das Oberlandesgericht München¹ von der Überlegung leiten, nur die Reallast sei Gegenleistung für die Grundstücksübergabe, während der aufschiebend bedingte Zahlungsanspruch zu den aus der Reallast folgenden Einzelansprüchen zähle. Allerdings können einmalige Leistungen grundsätzlich nicht durch Reallast gesichert werden; denn gemäß § 1105 Abs. 1 Satz 1 BGB kann ein Grundstück durch Reallast (nur) in der Weise belastet werden, dass an denjenigen, zu dessen Gunsten die Belastung erfolgt, wiederkehrende Leistungen aus dem Grundstück zu entrichten sind. Nach überwiegender Ansicht soll jedoch auch eine einmalige Leistung ausnahmsweise Inhalt einer Reallast sein können, wenn sie – insbesondere im Zusammenhang mit einem Leibgedinge – als Nebenleistung im Gesamtzusammenhang wiederkehrender Leistungen vereinbart wird². Eine im Rahmen eines Leibgedinges vereinbarte Verpflichtung zur teilweisen Erlösauskehr bei einer Veräußerung von Teilen des landwirtschaftlichen Anwesens ist in der Rechtsprechung als zulässiger Inhalt einer Reallast angesehen worden³.

Ob der aufschiebend bedingte Zahlungsanspruch tatsächlich Inhalt einer Reallast sein kann oder ob dies der Regelung des § 1105 Abs. 1 Satz 1 BGB widerspricht, ist für die maßgebliche Verjährungsfrist unerheblich.

Das OLG München⁴ hat den Vertrag rechtsfehlerhaft dahingehend ausgelegt, dass die einzelnen Leistungen nicht schuldrechtlich, sondern nur dinglich aufgrund der Reallast geschuldet sind. Die Auslegung einer Individualabrede gemäß §§ 133, 157 BGB kann von dem Revisionsgericht zwar nur eingeschränkt überprüft werden, nämlich darauf, ob der Tatrichter die gesetzlichen und allgemein anerkannten Auslegungsregeln, die Denkgesetze und Erfahrungssätze beachtet und die der Auslegung zugrunde gelegten Tatsachen ohne Verfahrensfehler ermittelt hat⁵. Sie ist in diesem Rahmen aber zu beanstanden.

Nach dem Wortlaut des Vertrags wird unter näher geregelten Voraussetzungen eine schuldrechtliche Zahlungspflicht begründet. Nichts anderes folgt aus der sich anschließenden Regelung, wonach der Zahlungsanspruch Inhalt der bestellten Reallast ist; dies bezieht sich lediglich auf die Reichweite der Reallast. Bei seiner gegenteiligen Auffassung übersieht das Berufungsgericht die für die Auslegung maßgebliche Interessenlage der Parteien. Denn der Vertrag bei dem es sich um ein Leibgedinge handeln dürfte⁶ – soll insgesamt die persönliche Versorgung der Übergeber durch den Übernehmer gewährleisten. Dies ist nur durch eine entsprechende schuldrechtliche Vereinbarung zu erreichen, weil der dingliche Anspruch gemäß § 1105 Abs. 1 Satz 1 BGB wegen der einzelnen Leistungen der Reallast nur zur Zwangsvollstreckung in das Grundstück berechtigt (§ 1107 i.V.m. § 1147 BGB), und eine persönliche Haftung aufgrund der Reallast nur für den jeweiligen Eigentümer des Grundstücks eintritt (§ 1108 Abs. 1 BGB). Deshalb soll ein Vertrag, in dem wie hier gegen Übergabe von Grundbesitz die persönliche Versorgung des Übergebers durch den Übernehmer zugesagt und die Bestellung einer Reallast vereinbart wird, nach dem Interesse der Parteien regelmäßig schuldrechtliche Versorgungsansprüche begründen, die durch die Reallast dinglich gesichert werden (Sicherungsreallast⁷).

Danach ist der Zahlungsanspruch jedenfalls schuldrechtlich wirksam vereinbart, selbst wenn seine Einbeziehung in die Reallast unwirksam sein sollte. Ob der schuldrechtliche Anspruch (auch) dinglich gesichert ist, ist für die Anwendung von § 196 BGB nicht entscheidend. Vielmehr kommt es nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs für die Frage, ob ein Anspruch eine Gegenleistung darstellt, maßgeblich darauf an, ob die wechselseitigen Ansprüche in einem Gegenseitigkeitsverhältnis stehen. § 196 BGB soll nämlich verhindern, dass wechselbezügliche Ansprüche unterschiedlichen Verjährungsfristen unterliegen⁸.

Daran gemessen stellt der Zahlungsanspruch einen Anspruch auf die Gegenleistung im Sinne von § 196 BGB dar.

Unter der Überschrift „Gegenleistung“ werden in dem Vertrag im Hinblick auf die Übergeber neben dem hier in Rede stehenden Zahlungsanspruch verschiedene Leistungszusagen aufgeführt und als Inhalt des Leibgedinges bezeichnet. Soweit es sich dabei – wie bei den monatlich geschuldeten Zahlungen – um wiederkehrende Einzelleistungen handelt, kommt in der Tat in Betracht, dass nicht die jeweils geschuldeten Einzelleistungen die Gegenleistung darstellen, sondern dass die Übergabe des Anwesens im Synallagma zu dem Stammrecht, etwa einer Rente, steht. Unabhängig davon richtet sich die Verjährung der regelmäßig wiederkehrenden Einzelansprüche schon deshalb nach § 195 BGB, weil solche Leistungen nach dem Willen des Gesetzgebers stets der dreijährigen Verjährungsfrist unterliegen; das gilt auch für Erbbauzinsen, selbst wenn sie rein schuldrechtlich als Gegenleistung für die Bestellung des Erbbaurechts vereinbart sind⁹.

Anders liegt es aber bei dem hier geltend gemachten Zahlungsanspruch. Indem das Berufungsgericht die Leistungen in ihrer Gesamtheit als wiederkehrende Leistungen ansieht, verkennt es, dass der Zahlungsanspruch einen eigenständigen Teil der Gegenleistung im Sinne von § 196 BGB bildet. Er steht zwar in einem inneren Zusammenhang zu den übrigen Zusagen, unterscheidet sich von diesen aber grundlegend dadurch, dass er nicht der laufenden Versorgung der Übergeber dient. Er stellt schon deshalb eine Gegenleistung für die Hofübergabe dar, weil er vornehmlich das Wertgefüge der gegenseitigen Leistungen absichern soll; für die Wechselbezüglichkeit spricht zudem, dass er (auch) dem Erhalt der übergebenen Landwirtschaft dienen soll, indem Veräußerungen, deren Erlös nicht unverzüglich reinvestiert wird, für den Übernehmer finanziell unattraktiver werden. Anders als die laufenden Versorgungsleistungen ist der Zahlungsanspruch auch nicht wiederkehrend geschuldet. Wäre neben den übrigen Zusagen eine unbedingte zusätzliche Zahlung vereinbart, handelte es sich zweifellos um gegenseitige Leistungen; nicht anders ist es bei einem – wie hier – aufschiebend bedingten einmaligen Zahlungsanspruch.

Danach ist der Anspruch nicht verjährt. Die Verjährung beginnt gemäß § 200 Satz 1 BGB mit der Entstehung des Anspruchs zu laufen, also mit Bedingungseintritt¹⁰. Das war der Verkauf im Jahr 2000. Nach altem Recht betrug die Verjährungsfrist 30 Jahre (§ 195 BGB aF). Gemäß Art. 229 § 6 Abs. 4 Satz 1 EGBGB ist die zehnjährige Frist deshalb vom 01.01.2002 an zu berechnen und hätte am 31.12.2011 geendet, wäre nicht am 19.07.2011 und damit rechtzeitig die Hilfswiderklage erhoben worden; diese hat die Verjährung unterbrochen (§ 204 Abs. 1 Nr. 1 BGB).

Bundesgerichtshof, Urteil vom 8. November 2013 – V ZR 95/12

1. OLG München, Urteil vom 11.04.2012 – 20 U 5075/11[↩]
2. BayObLG, DNotZ 1970, 415 ff.; OLG Köln, DNotZ 1991, 807, 808; OLG Hamm, Rpfleger 1973, 98; Soergel/Stürner, 13. Aufl., § 1105 BGB Rn. 10; Staudinger/J. Mayer, BGB [2009], § 1105 Rn. 27; Lemke/Böttcher, Immobilienrecht, § 1105 BGB Rn. 27 f.; Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 15. Aufl., Rn. 1329; aA MünchKomm-BGB/Joost, 6. Aufl., § 1105 Rn.20, 47; Beck OK BGB/Wegmann, Edition 28, § 1105 Rn. 13[↩]
3. BayObLG, DNotZ 1970, 415 ff.[↩]
4. OLG München, a.a.O.[↩]
5. st. Rspr.; vgl. nur BGH, Urteil vom 16.09.2011 – V ZR 236/10, NJW-RR 2012, 218 Rn. 5 mwN[↩]
6. dazu: BGH, Urteil vom 25.10.2002 – V ZR 293/01, NJW 2003, 1325, 1326[↩]
7. vgl. Lemke/Böttcher, Immobilienrecht, § 1105 BGB Rn. 7; Staudinger/J. Mayer, BGB [2009], Einl. zu §§ 1105 – 1112 Rn. 61; speziell für das Leibgedinge Staudinger/J. Mayer, aaO Rn. 72; MünchKomm-BGB/Joost, 6. Aufl., § 1105 Rn. 43 ff.; Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 15. Aufl., Rn. 1323[↩]
8. BGH, Urteil vom 25.01.2008 – V ZR 118/07, NJW-RR 2008, 824 Rn. 24 ff.[↩]
9. BGH, Urteil vom 09.10.2009 – V ZR 18/09, NJW 2010, 224 Rn. 11 unter Hinweis auf § 197 Abs. 2 BGB[↩]
10. Palandt/Ellenberger, BGB, 72. Aufl., § 199 Rn. 3 mwN[↩]