Grund­be­sitz­über­ga­be gegen Ver­sor­gungs­leis­tung

Ein Ver­trag, in dem gegen Über­ga­be von Grund­be­sitz die per­sön­li­che Ver­sor­gung des Über­ge­bers durch den Über­neh­mer zuge­sagt und die Bestel­lung einer Real­last ver­ein­bart wird, soll nach dem Inter­es­se der Par­tei­en regel­mä­ßig schuld­recht­li­che Ver­sor­gungs­an­sprü­che begrün­den, die durch die Real­last ding­lich gesi­chert wer­den (Siche­rungs­re­al­last). Ein in einem sol­chen Ver­trag ent­hal­te­ner Anspruch auf Teil­aus­keh­rung des erziel­ten Erlö­ses, der dem Über­ge­ber neben den Ver­sor­gungs­leis­tun­gen zusteht, sofern der Über­neh­mer den Grund­be­sitz ganz oder teil­wei­se wei­ter­ver­äu­ßert, unter­liegt der zehn­jäh­ri­gen Ver­jäh­rungs­frist des § 196 BGB.

Grund­be­sitz­über­ga­be gegen Ver­sor­gungs­leis­tung

Maß­geb­lich ist inso­weit nicht die regel­mä­ßi­ge Ver­jäh­rungs­frist des § 195 BGB, son­dern die in § 196 BGB nor­mier­te Ver­jäh­rungs­frist. Nach die­ser Bestim­mung ver­jäh­ren unter ande­rem die Ansprü­che auf Über­tra­gung des Eigen­tums an einem Grund­stück sowie die Ansprü­che auf die Gegen­leis­tung in zehn Jah­ren. Der auf­schie­bend beding­te Zah­lungs­an­spruch stellt einen Anspruch auf die Gegen­leis­tung im Sin­ne die­ser Norm dar.

Bei sei­ner gegen­tei­li­gen Auf­fas­sung lässt sich das Ober­lan­des­ge­richt Mün­chen 1 von der Über­le­gung lei­ten, nur die Real­last sei Gegen­leis­tung für die Grund­stücks­über­ga­be, wäh­rend der auf­schie­bend beding­te Zah­lungs­an­spruch zu den aus der Real­last fol­gen­den Ein­zel­an­sprü­chen zäh­le. Aller­dings kön­nen ein­ma­li­ge Leis­tun­gen grund­sätz­lich nicht durch Real­last gesi­chert wer­den; denn gemäß § 1105 Abs. 1 Satz 1 BGB kann ein Grund­stück durch Real­last (nur) in der Wei­se belas­tet wer­den, dass an den­je­ni­gen, zu des­sen Guns­ten die Belas­tung erfolgt, wie­der­keh­ren­de Leis­tun­gen aus dem Grund­stück zu ent­rich­ten sind. Nach über­wie­gen­der Ansicht soll jedoch auch eine ein­ma­li­ge Leis­tung aus­nahms­wei­se Inhalt einer Real­last sein kön­nen, wenn sie – ins­be­son­de­re im Zusam­men­hang mit einem Leib­ge­din­ge – als Neben­leis­tung im Gesamt­zu­sam­men­hang wie­der­keh­ren­der Leis­tun­gen ver­ein­bart wird 2. Eine im Rah­men eines Leib­ge­din­ges ver­ein­bar­te Ver­pflich­tung zur teil­wei­sen Erlös­aus­kehr bei einer Ver­äu­ße­rung von Tei­len des land­wirt­schaft­li­chen Anwe­sens ist in der Recht­spre­chung als zuläs­si­ger Inhalt einer Real­last ange­se­hen wor­den 3.

Ob der auf­schie­bend beding­te Zah­lungs­an­spruch tat­säch­lich Inhalt einer Real­last sein kann oder ob dies der Rege­lung des § 1105 Abs. 1 Satz 1 BGB wider­spricht, ist für die maß­geb­li­che Ver­jäh­rungs­frist uner­heb­lich.

Das OLG Mün­chen 4 hat den Ver­trag rechts­feh­ler­haft dahin­ge­hend aus­ge­legt, dass die ein­zel­nen Leis­tun­gen nicht schuld­recht­lich, son­dern nur ding­lich auf­grund der Real­last geschul­det sind. Die Aus­le­gung einer Indi­vi­du­al­ab­re­de gemäß §§ 133, 157 BGB kann von dem Revi­si­ons­ge­richt zwar nur ein­ge­schränkt über­prüft wer­den, näm­lich dar­auf, ob der Tatrich­ter die gesetz­li­chen und all­ge­mein aner­kann­ten Aus­le­gungs­re­geln, die Denk­ge­set­ze und Erfah­rungs­sät­ze beach­tet und die der Aus­le­gung zugrun­de geleg­ten Tat­sa­chen ohne Ver­fah­rens­feh­ler ermit­telt hat 5. Sie ist in die­sem Rah­men aber zu bean­stan­den.

Nach dem Wort­laut des Ver­trags wird unter näher gere­gel­ten Vor­aus­set­zun­gen eine schuld­recht­li­che Zah­lungs­pflicht begrün­det. Nichts ande­res folgt aus der sich anschlie­ßen­den Rege­lung, wonach der Zah­lungs­an­spruch Inhalt der bestell­ten Real­last ist; dies bezieht sich ledig­lich auf die Reich­wei­te der Real­last. Bei sei­ner gegen­tei­li­gen Auf­fas­sung über­sieht das Beru­fungs­ge­richt die für die Aus­le­gung maß­geb­li­che Inter­es­sen­la­ge der Par­tei­en. Denn der Ver­trag bei dem es sich um ein Leib­ge­din­ge han­deln dürf­te 6 – soll ins­ge­samt die per­sön­li­che Ver­sor­gung der Über­ge­ber durch den Über­neh­mer gewähr­leis­ten. Dies ist nur durch eine ent­spre­chen­de schuld­recht­li­che Ver­ein­ba­rung zu errei­chen, weil der ding­li­che Anspruch gemäß § 1105 Abs. 1 Satz 1 BGB wegen der ein­zel­nen Leis­tun­gen der Real­last nur zur Zwangs­voll­stre­ckung in das Grund­stück berech­tigt (§ 1107 i.V.m. § 1147 BGB), und eine per­sön­li­che Haf­tung auf­grund der Real­last nur für den jewei­li­gen Eigen­tü­mer des Grund­stücks ein­tritt (§ 1108 Abs. 1 BGB). Des­halb soll ein Ver­trag, in dem wie hier gegen Über­ga­be von Grund­be­sitz die per­sön­li­che Ver­sor­gung des Über­ge­bers durch den Über­neh­mer zuge­sagt und die Bestel­lung einer Real­last ver­ein­bart wird, nach dem Inter­es­se der Par­tei­en regel­mä­ßig schuld­recht­li­che Ver­sor­gungs­an­sprü­che begrün­den, die durch die Real­last ding­lich gesi­chert wer­den (Siche­rungs­re­al­last 7).

Danach ist der Zah­lungs­an­spruch jeden­falls schuld­recht­lich wirk­sam ver­ein­bart, selbst wenn sei­ne Ein­be­zie­hung in die Real­last unwirk­sam sein soll­te. Ob der schuld­recht­li­che Anspruch (auch) ding­lich gesi­chert ist, ist für die Anwen­dung von § 196 BGB nicht ent­schei­dend. Viel­mehr kommt es nach der Recht­spre­chung des Bun­des­ge­richts­hofs für die Fra­ge, ob ein Anspruch eine Gegen­leis­tung dar­stellt, maß­geb­lich dar­auf an, ob die wech­sel­sei­ti­gen Ansprü­che in einem Gegen­sei­tig­keits­ver­hält­nis ste­hen. § 196 BGB soll näm­lich ver­hin­dern, dass wech­sel­be­züg­li­che Ansprü­che unter­schied­li­chen Ver­jäh­rungs­fris­ten unter­lie­gen 8.

Dar­an gemes­sen stellt der Zah­lungs­an­spruch einen Anspruch auf die Gegen­leis­tung im Sin­ne von § 196 BGB dar.

Unter der Über­schrift "Gegen­leis­tung" wer­den in dem Ver­trag im Hin­blick auf die Über­ge­ber neben dem hier in Rede ste­hen­den Zah­lungs­an­spruch ver­schie­de­ne Leis­tungs­zu­sa­gen auf­ge­führt und als Inhalt des Leib­ge­din­ges bezeich­net. Soweit es sich dabei – wie bei den monat­lich geschul­de­ten Zah­lun­gen – um wie­der­keh­ren­de Ein­zel­leis­tun­gen han­delt, kommt in der Tat in Betracht, dass nicht die jeweils geschul­de­ten Ein­zel­leis­tun­gen die Gegen­leis­tung dar­stel­len, son­dern dass die Über­ga­be des Anwe­sens im Syn­al­lag­ma zu dem Stamm­recht, etwa einer Ren­te, steht. Unab­hän­gig davon rich­tet sich die Ver­jäh­rung der regel­mä­ßig wie­der­keh­ren­den Ein­zel­an­sprü­che schon des­halb nach § 195 BGB, weil sol­che Leis­tun­gen nach dem Wil­len des Gesetz­ge­bers stets der drei­jäh­ri­gen Ver­jäh­rungs­frist unter­lie­gen; das gilt auch für Erb­bau­zin­sen, selbst wenn sie rein schuld­recht­lich als Gegen­leis­tung für die Bestel­lung des Erb­bau­rechts ver­ein­bart sind 9.

Anders liegt es aber bei dem hier gel­tend gemach­ten Zah­lungs­an­spruch. Indem das Beru­fungs­ge­richt die Leis­tun­gen in ihrer Gesamt­heit als wie­der­keh­ren­de Leis­tun­gen ansieht, ver­kennt es, dass der Zah­lungs­an­spruch einen eigen­stän­di­gen Teil der Gegen­leis­tung im Sin­ne von § 196 BGB bil­det. Er steht zwar in einem inne­ren Zusam­men­hang zu den übri­gen Zusa­gen, unter­schei­det sich von die­sen aber grund­le­gend dadurch, dass er nicht der lau­fen­den Ver­sor­gung der Über­ge­ber dient. Er stellt schon des­halb eine Gegen­leis­tung für die Hof­über­ga­be dar, weil er vor­nehm­lich das Wert­ge­fü­ge der gegen­sei­ti­gen Leis­tun­gen absi­chern soll; für die Wech­sel­be­züg­lich­keit spricht zudem, dass er (auch) dem Erhalt der über­ge­be­nen Land­wirt­schaft die­nen soll, indem Ver­äu­ße­run­gen, deren Erlös nicht unver­züg­lich reinves­tiert wird, für den Über­neh­mer finan­zi­ell unat­trak­ti­ver wer­den. Anders als die lau­fen­den Ver­sor­gungs­leis­tun­gen ist der Zah­lungs­an­spruch auch nicht wie­der­keh­rend geschul­det. Wäre neben den übri­gen Zusa­gen eine unbe­ding­te zusätz­li­che Zah­lung ver­ein­bart, han­del­te es sich zwei­fel­los um gegen­sei­ti­ge Leis­tun­gen; nicht anders ist es bei einem – wie hier – auf­schie­bend beding­ten ein­ma­li­gen Zah­lungs­an­spruch.

Danach ist der Anspruch nicht ver­jährt. Die Ver­jäh­rung beginnt gemäß § 200 Satz 1 BGB mit der Ent­ste­hung des Anspruchs zu lau­fen, also mit Bedin­gungs­ein­tritt 10. Das war der Ver­kauf im Jahr 2000. Nach altem Recht betrug die Ver­jäh­rungs­frist 30 Jah­re (§ 195 BGB aF). Gemäß Art. 229 § 6 Abs. 4 Satz 1 EGBGB ist die zehn­jäh­ri­ge Frist des­halb vom 01.01.2002 an zu berech­nen und hät­te am 31.12.2011 geen­det, wäre nicht am 19.07.2011 und damit recht­zei­tig die Hilfs­wi­der­kla­ge erho­ben wor­den; die­se hat die Ver­jäh­rung unter­bro­chen (§ 204 Abs. 1 Nr. 1 BGB).

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 8. Novem­ber 2013 – V ZR 95/​12

  1. OLG Mün­chen, Urteil vom 11.04.2012 – 20 U 5075/​11[]
  2. BayO­bLG, DNotZ 1970, 415 ff.; OLG Köln, DNotZ 1991, 807, 808; OLG Hamm, Rpfle­ger 1973, 98; Soergel/​Stürner, 13. Aufl., § 1105 BGB Rn. 10; Staudinger/​J. May­er, BGB [2009], § 1105 Rn. 27; Lemke/​Bött­cher, Immo­bi­li­en­recht, § 1105 BGB Rn. 27 f.; Schöner/​Stöber, Grund­buch­recht, 15. Aufl., Rn. 1329; aA Münch­Komm-BGB/Joost, 6. Aufl., § 1105 Rn.20, 47; Beck OK BGB/​Wegmann, Edi­ti­on 28, § 1105 Rn. 13[]
  3. BayO­bLG, DNotZ 1970, 415 ff.[]
  4. OLG Mün­chen, a.a.O.[]
  5. st. Rspr.; vgl. nur BGH, Urteil vom 16.09.2011 – V ZR 236/​10, NJW-RR 2012, 218 Rn. 5 mwN[]
  6. dazu: BGH, Urteil vom 25.10.2002 – V ZR 293/​01, NJW 2003, 1325, 1326[]
  7. vgl. Lemke/​Böttcher, Immo­bi­li­en­recht, § 1105 BGB Rn. 7; Staudinger/​J. May­er, BGB [2009], Einl. zu §§ 1105 – 1112 Rn. 61; spe­zi­ell für das Leib­ge­din­ge Staudinger/​J. May­er, aaO Rn. 72; Münch­Komm-BGB/Joost, 6. Aufl., § 1105 Rn. 43 ff.; Schöner/​Stöber, Grund­buch­recht, 15. Aufl., Rn. 1323[]
  8. BGH, Urteil vom 25.01.2008 – V ZR 118/​07, NJW-RR 2008, 824 Rn. 24 ff.[]
  9. BGH, Urteil vom 09.10.2009 – V ZR 18/​09, NJW 2010, 224 Rn. 11 unter Hin­weis auf § 197 Abs. 2 BGB[]
  10. Palandt/​Ellenberger, BGB, 72. Aufl., § 199 Rn. 3 mwN[]
  11. Anschluss an BFHE 244, 536[]