Grund­buch­be­rei­ni­gung – und der Aus­gleichs­an­spruch bei der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft

Inha­ber des Aus­gleichs­an­spruchs gemäß § 9 Abs. 3 GBBerG ist der­je­ni­ge, in des­sen Eigen­tum das Grund­stück im Zeit­punkt der gesetz­li­chen Begrün­dung der beschränk­ten per­sön­li­chen Dienst­bar­keit stand; ein spä­te­rer Eigen­tums­wech­sel ändert dar­an für sich genom­men nichts.

Grund­buch­be­rei­ni­gung – und der Aus­gleichs­an­spruch bei der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft

Bei einer Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft ste­hen die Aus­gleichs­an­sprü­che mit­hin der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft mate­ri­ell­recht­lich nicht zu. Inha­ber eines mög­li­chen Aus­gleichs­an­spruchs gemäß § 9 Abs. 3, Abs. 11 Nr. 1 GBBerG sind viel­mehr die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer als Mit­ei­gen­tü­mer des belas­te­ten Grund­stücks.

Die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft darf den Anspruch gleich­wohl im eige­nen Namen ein­kla­gen, weil sie in gesetz­li­cher Pro­zess­stand­schaft han­delt. Inso­weit dürf­te ohne­hin eine (gebo­re­ne) Aus­übungs­be­fug­nis des Ver­bands gemäß § 10 Abs. 6 Satz 3 Halb­satz 1 WEG anzu­neh­men sein [1]; jeden­falls ist die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft gemäß § 10 Abs. 6 Satz 3 Halb­satz 2 WEG zu der gebün­del­ten Rechts­ver­fol­gung befugt, nach­dem die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer sie aus­nahms­los zur Gel­tend­ma­chung ihrer indi­vi­du­el­len Ansprü­che ermäch­tigt haben.

Eine beschränk­te per­sön­li­che Dienst­bar­keit gemäß § 9 Abs. 1 Satz 1 GBBerG ent­steht kraft Geset­zes mit des­sen Inkraft­tre­ten [2]. Stich­tag bei Tele­kom­mu­ni­ka­ti­ons­an­la­gen der frü­he­ren Deut­schen Post ist der 1.08.1996, weil an die­sem Tag § 9 Abs. 11 GBBerG in Kraft getre­ten ist. Das Ver­sor­gungs­un­ter­neh­men ist ver­pflich­tet, dem Eigen­tü­mer des nach Absatz 1 mit dem Recht belas­te­ten Grund­stücks einen ein­ma­li­gen Aus­gleich für das Recht zu zah­len (§ 9 Abs. 3 Satz 1 GBBerG). Die­se Zah­lung hat erst spä­ter und gestaf­felt zu erfol­gen; gemäß § 9 Abs. 3 Satz 3 GBBerG ist die ers­te Hälf­te des Aus­gleichs­be­trags unver­züg­lich nach Ein­tra­gung der Dienst­bar­keit in das Grund­buch und Auf­for­de­rung durch den Grund­stücks­ei­gen­tü­mer, frü­hes­tens jedoch am 1.01.2001 zu zah­len, wäh­rend die zwei­te Hälf­te am 1.01.2011 fäl­lig wird. Ver­zich­tet das Ver­sor­gungs­un­ter­neh­men vor dem jewei­li­gen Ein­tritt der Fäl­lig­keit auf die Dienst­bar­keit, so erlischt die­se, und das Unter­neh­men ist zu der Zah­lung eines Aus­gleichs nicht ver­pflich­tet (§ 9 Abs. 3 Satz 4 Alt. 2, Abs. 6 GBBerG).

Inha­ber des Aus­gleichs­an­spruchs ist der Eigen­tü­mer. Aller­dings ergibt sich aus dem Wort­laut der Norm nicht direkt, auf wel­chen Zeit­punkt es bei einem Eigen­tums­wech­sel ankommt; das Gesetz ist auf gleich­blei­ben­de Eigen­tums­ver­hält­nis­se zuge­schnit­ten. Ent­ge­gen der in der münd­li­chen Ver­hand­lung vor dem Bun­des­ge­richts­hof geäu­ßer­ten Rechts­auf­fas­sung des Pro­zess­be­voll­mäch­tig­ten der Klä­ge­rin ist jeden­falls der Zeit­punkt der Ein­tra­gung der Grund­dienst­bar­keit in das Grund­buch uner­heb­lich; die­se berich­tigt das Grund­buch ledig­lich und lässt die mate­ri­el­le Rechts­la­ge unver­än­dert [3]. Im Übri­gen ist sie nur eine von meh­re­ren Vor­aus­set­zun­gen für die Pflicht zur Zah­lung der ers­ten Rate (§ 9 Abs. 3 Satz 3 GBBerG).

Das Ber­li­ner Kam­mer­ge­richt [4] hält den Zeit­punkt der Begrün­dung der Dienst­bar­keit für maß­geb­lich und folgt damit der ein­hel­li­gen Auf­fas­sung in Recht­spre­chung und Lite­ra­tur [5].

Dage­gen sieht die Gegen­an­sicht den­je­ni­gen als Anspruchs­in­ha­ber an, der im Zeit­punkt des ers­ten Zah­lungs­ter­mins Eigen­tü­mer ist. Ver­tre­ten lie­ße sich aber auch, dass für bei­de Hälf­ten des Aus­gleichs­an­spruchs jeweils auf die aktu­el­len Eigen­tums­ver­hält­nis­se abzu­stel­len ist.

Im Ergeb­nis spre­chen die bes­se­ren Argu­men­te für die Auf­fas­sung des Kam­mer­ge­richts.

Die bei­den in § 9 Abs. 3 Satz 3 GBBerG genann­ten Zah­lungs­zeit­punk­te regeln die Fäl­lig­keit des Aus­gleichs­an­spruchs [6]. Zwar wird der Begriff der Fäl­lig­keit – wor­auf die Revi­si­on abstellt – nur im Hin­blick auf die zwei­te Hälf­te der Zah­lung ver­wen­det. Aber auch die den ers­ten Zah­lungs­ter­min betref­fen­de Rege­lung bezieht sich ein­deu­tig (nur) auf die Fra­ge, ab wann der Grund­stücks­ei­gen­tü­mer die Leis­tung ver­lan­gen kann; die Zah­lungs­pflicht wird (unter ande­rem) an eine Auf­for­de­rung des Berech­tig­ten geknüpft, und dem Schuld­ner unter Ver­wen­dung des Begriffs „unver­züg­lich“ eine dar­auf bezo­ge­ne ange­mes­se­ne Reak­ti­ons­zeit ein­ge­räumt. Bestä­tigt wird dies durch § 9 Abs. 3 Satz 4 GBBerG. Der dort ver­wen­de­te Begriff der „jewei­li­gen Fäl­lig­keit“ bezieht sich auf bei­de in § 9 Abs. 3 Satz 3 GBBerG genann­ten Zah­lungs­ter­mi­ne.

Gleich­wohl könn­te sich die Per­son des Berech­tig­ten in zeit­li­cher Hin­sicht nach der Fäl­lig­keit bestim­men. Denn jeden­falls im Sin­ne des Ver­jäh­rungs­rechts (§ 199 Abs. 1 Nr. 1 BGB) ent­steht ein Anspruch regel­mä­ßig erst mit der Fäl­lig­keit [7]. Zudem kann das Ver­sor­gungs­un­ter­neh­men die Aus­gleichs­pflicht vor Ein­tritt der jewei­li­gen Fäl­lig­keit durch einen Ver­zicht auf die Dienst­bar­keit abwen­den (§ 9 Abs. 3 Satz 4 GBBerG), ohne dass der Eigen­tü­mer es dar­an hin­dern könn­te; eine gesi­cher­te Rechts­po­si­ti­on hat er des­halb vor Ein­tritt der Fäl­lig­keit nicht.

Wäre aber die Fäl­lig­keit ent­schei­dend, könn­te es nicht – wie die Revi­si­on meint – ledig­lich auf den ers­ten Zah­lungs­ter­min ankom­men; viel­mehr wäre Anspruchs­in­ha­ber, wer bei dem jewei­li­gen Fäl­lig­keits­ter­min Eigen­tü­mer des Grund­stücks ist. Dies hät­te zur Fol­ge, dass die bei­den Hälf­ten des Aus­gleichs­an­spruchs nach einem Eigen­tums­wech­sel ver­schie­de­nen Eigen­tü­mern zuste­hen könn­ten. Hier­durch wäre es zumin­dest erschwert wor­den, die Höhe des Aus­gleichs­an­spruchs bei Fäl­lig­keit der ers­ten Hälf­te mit Bin­dungs­wir­kung auch für die zwei­te Hälf­te zu klä­ren. Eine sol­che Auf­spal­tung auf zwei Anspruchs­in­ha­ber ent­spricht ein­deu­tig nicht der Absicht des Gesetz­ge­bers; die­ser hat einen ein­ma­li­gen Aus­gleich schaf­fen wol­len, der nur im Inter­es­se der Ver­sor­gungs­un­ter­neh­men in zwei Hälf­ten und zeit­ver­setzt zu zah­len sein soll­te.

Die­se uner­wünsch­ten Fol­gen wer­den ver­mie­den, wenn mit der bis­lang ein­hel­li­gen Ansicht nicht auf die Fäl­lig­keit, son­dern auf den Zeit­punkt der Begrün­dung der Dienst­bar­keit abge­stellt wird. Hier­für spricht auch, dass zu die­sem Zeit­punkt – vor­be­halt­lich eines Ver­zichts auf die Dienst­bar­keit – die mit der ding­li­chen Belas­tung ver­bun­de­ne Wert­min­de­rung ein­tritt. Weil sich die­se bei einem Ver­kauf des Grund­stücks rea­li­sie­ren kann, besteht im Regel­fall ein sach­li­cher Grund dafür, einen belas­tungs­be­dingt nied­ri­ge­ren Kauf­preis durch die spä­te­re Aus­gleichs­zah­lung an den ehe­ma­li­gen Eigen­tü­mer zu kom­pen­sie­ren [8]. Aller­dings – das ist der Revi­si­on zuzu­ge­ben – setzt dies vor­aus, dass die Lei­tun­gen und Anla­gen im Sin­ne von § 9 GBBerG bekannt bzw. offen­kun­dig sind, wie es etwa bei Lei­tungs­mas­ten oder ober­ir­disch ver­lau­fen­den Ver­sor­gungs­lei­tun­gen regel­mä­ßig der Fall sein wird. Sind Lei­tun­gen oder Anla­gen dage­gen – wie hier – im Erd­reich ver­bor­gen, muss ihre Exis­tenz bei dem Ver­kauf des Grund­stücks den Ver­trags­par­tei­en nicht zwin­gend bekannt sein; sind sie unbe­kannt, steht die Aus­gleichs­zah­lung dem Ver­käu­fer zu, obwohl die Wert­min­de­rung erst für den Käu­fer erkenn­bar wird. Für eine Dif­fe­ren­zie­rung nach sol­chen Kri­te­ri­en bie­tet § 9 GBBerG jedoch kei­ner­lei Anhalts­punkt; der Gesetz­ge­ber hat inso­weit eine ein­heit­li­che Rege­lung geschaf­fen. Schließ­lich gibt es auch kei­nen all­ge­mei­nen Grund­satz des Ent­schä­di­gungs­rechts, wonach Ent­schä­di­gungs­an­sprü­che stets am Eigen­tum haf­te­ten. Weder ist § 96 BGB auf der­ar­ti­ge Ansprü­che anwend­bar noch ist die von dem Pro­zess­be­voll­mäch­tig­ten der Klä­ge­rin in der münd­li­chen Ver­hand­lung vor dem Bun­des­ge­richts­hof her­an­ge­zo­ge­ne Recht­spre­chung zu § 42 Abs. 1 Satz 1 BIm­SchG [9] mit der hier zu beur­tei­len­den Rechts­fra­ge ver­gleich­bar. § 42 Abs. 1 Satz 1 BIm­SchG ent­hält näm­lich, wie sich aus Abs. 2 der Norm ergibt, gera­de kei­nen (ech­ten) Ent­schä­di­gungs, son­dern einen objekt­be­zo­ge­nen Auf­wen­dungs­er­satz­an­spruch; die­ser hat einen ding­li­chen Bezug, an dem es ande­ren Ent­schä­di­gungs­an­sprü­chen [10] und dem Aus­gleichs­an­spruch nach § 9 Abs. 3 GBBerG gera­de fehlt.

Die­ser Aus­le­gung ste­hen ver­fas­sungs­recht­li­che Grün­de nicht ent­ge­gen.

Dass § 9 GBBerG im Grund­satz ver­fas­sungs­kon­form ist, hat der Bun­des­ge­richts­hof bereits ent­schie­den [11]; das Bun­des­ver­fas­sungs­ge­richt hat die Ver­fas­sungs­be­schwer­de nicht zur Ent­schei­dung ange­nom­men [12]. Die Norm stellt kei­ne Ent­eig­nung im Sin­ne von Art. 14 Abs. 3 GG dar [13], son­dern eine Inhalts- und Schran­ken­be­stim­mung im Sin­ne von Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG, mit der der Gesetz­ge­ber die schutz­wür­di­gen Inter­es­sen der Betei­lig­ten in einen gerech­ten Aus­gleich und ein aus­ge­wo­ge­nes Ver­hält­nis gebracht hat [14].

Einen ange­mes­se­nen Aus­gleich, wie ihn der Bun­des­ge­richts­hof der Rege­lung grund­sätz­lich ent­nom­men hat, stellt die Zah­lungs­pflicht auch dann dar, wenn wie hier der frü­he­re Eigen­tü­mer Anspruchs­in­ha­ber bleibt, obwohl die Lei­tung bei dem Eigen­tums­wech­sel unbe­kannt war. Ein ange­mes­se­ner Inter­es­sen­aus­gleich muss nach abs­trak­ten Kri­te­ri­en erfol­gen, wenn er Rechts­si­cher­heit gewähr­leis­ten soll; eine wei­te­re Aus­dif­fe­ren­zie­rung, etwa nach den sub­jek­ti­ven Kennt­nis­sen der Grund­stücks­ei­gen­tü­mer, hät­te neue Abgren­zungs­pro­ble­me geschaf­fen. Käu­fern von Grund­stü­cken im Bei­tritts­ge­biet muss­te zudem bekannt sein, dass aus dem Grund­buch nicht ersicht­li­che Belas­tun­gen exis­tie­ren konn­ten. Auf eine Kom­pen­sa­ti­on von drit­ter Sei­te konn­ten sie nicht ver­trau­en, son­dern muss­ten im Ver­hält­nis zu ihrem Ver­trags­part­ner Vor­sor­ge tref­fen. Sie konn­ten ins­be­son­de­re auf einer vor­sorg­li­chen Abtre­tung etwai­ger Aus­gleichs­an­sprü­che bestehen, wie sie im Schrift­tum ange­ra­ten wor­den ist [15]. Im Ver­hält­nis der Kauf­ver­trags­par­tei­en kann eine schuld­recht­li­che Lösung ggf. auch durch ergän­zen­de Aus­le­gung des Kauf­ver­trags oder nach den Regeln über den Weg­fall der Geschäfts­grund­la­ge gefun­den wer­den [16]; dar­über ist hier nicht zu befin­den, weil die Klä­ge­rin aus eige­nem Recht ihrer Mit­glie­der vor­geht. Dass der aus­gleichs­be­rech­tig­te Eigen­tü­mer nicht mehr exis­tiert oder der Rea­li­sie­rung des Anspruchs ver­gleich­ba­re Hin­der­nis­se ent­ge­gen­ste­hen kön­nen, ist ein Risi­ko, das Käu­fern von Grund­stü­cken hin­sicht­lich ihrer ver­trag­li­chen Ansprü­che stets droht; eine typi­sche und damit ver­fas­sungs­recht­lich bedenk­li­che Ent­las­tung der Ver­sor­gungs­un­ter­neh­men stellt dies indes nicht dar. Schließ­lich ent­spricht die nun­mehr bestä­tig­te Aus­le­gung der lang­jäh­ri­gen ein­hel­li­gen Rechts­auf­fas­sung in Recht­spre­chung und Lite­ra­tur, auf die sich die betei­lig­ten Ver­kehrs­krei­se bei den bereits getä­tig­ten Zah­lun­gen auch in Fall­kon­stel­la­tio­nen der vor­lie­gen­den Art ein­ge­stellt haben dürf­ten [17].

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 7. Novem­ber 2014 – V ZR 250/​13

  1. näher zum Gan­zen BGH, Urteil vom 17.12 2010 – – V ZR 125/​10, NJW 2011, 1351 Rn. 7 ff.[]
  2. vgl. BT-Drs. 12/​6228, S. 74 f.; BGH, Urteil vom 09.05.2014 – – V ZR 176/​13, ZfIR 2014, 636 Rn. 9[]
  3. vgl. BGH, Urteil vom 09.05.2014 – – V ZR 176/​13, ZfIR 2014, 636 Rn. 11[]
  4. KG, Urteil vom 11.09.2013 – 25 U 55/​12[]
  5. OLG Dres­den, NotBZ 2005, 81 f. mit zust. Anm. Maaß; OLG Ros­tock, ZOV 2009, 32 (33); OLG Bran­den­burg, ZfIR 2012, 455 mit zust. Anm. Sal­zig; Böh­rin­ger in Eick­mann, Sachen­rechts­be­rei­ni­gung [2008], § 9 GBBerG Rn. 24 f.; Maaß, NotBZ 2001, 280, 282 f.; Schmidt-Räntsch, VIZ 2004, 473, 478; dies., ZfIR 2011, 697, 701[]
  6. so aus­drück­lich BT-Drs. 12/​6228, 76; vgl. auch Schmidt-Räntsch, ZfIR 2011, 697, 701[]
  7. vgl. Palandt/​Ellenberger, BGB, 73. Aufl., § 199 Rn. 3 mwN[]
  8. vgl. Schmidt-Räntsch, ZfIR 2011, 697, 701[]
  9. BGH, Urteil vom 10.07.2003 – III ZR 379/​02, NVwZ 2003, 1286, 1287[]
  10. vgl. BGH, Urteil vom 10.07.2003 – III ZR 379/​02, NVwZ 2003, 1286, 1287[]
  11. Urteil vom 28.11.2003 – V ZR 129/​03, BGHZ 157, 144, 147 ff.[]
  12. BVerfG, Nicht­an­nah­me­be­schluss vom 25.02.2004 – 1 BvR 250/​04[]
  13. inso­weit unzu­tref­fend OLG Dres­den, NotBZ 2005, 81 f.; dem fol­gend OLG Ros­tock, ZOV 2009, 32 (33); OLG Bran­den­burg, ZfIR 2012, 455[]
  14. näher BGH, Urteil vom 28.11.2003 – V ZR 129/​03, BGHZ 157, 144, 147 ff.[]
  15. vgl. nur Maaß, NotBZ 2001, 280, 283; Schmidt-Räntsch, VIZ 2004, 473, 478[]
  16. näher Maaß, NotBZ 2005, 82 f.[]
  17. vgl. auch Groth/​Zimmermann, GE 2010, 1535, 1536[]