Grund­buch­be­rich­ti­gungs­an­spruch und die noch nicht ent­stan­de­ne Brief­grund­schuld

Ein Grund­buch­be­rich­ti­gungs­an­spruch aus § 894 BGB setzt vor­aus, dass die ein­ge­tra­ge­ne Grund­schuld nicht der wah­ren Rechts­la­ge ent­spricht. Die Beweis­last trägt der Klä­ger, der neben der Unrich­tig­keit des Grund­buchs dar­le­gen und bewei­sen muss, dass er durch die Unrich­tig­keit betrof­fen wird, mit­hin wah­rer Inha­ber des Rechts ist 1.

Grund­buch­be­rich­ti­gungs­an­spruch und die noch nicht ent­stan­de­ne Brief­grund­schuld

Das Grund­buch ist unrich­tig, wenn der Beklag­te nicht Inha­ber der ein­ge­tra­ge­nen Brief­grund­schuld gewor­den ist. Eine Brief­grund­schuld ent­steht gemäß §§ 873 Abs. 1, 1192 Abs. 1, 1116 Abs. 1, 1117 BGB durch ding­li­che Eini­gung, Ein­tra­gung im Grund­buch, die mit der Eini­gung über­ein­stim­men muss, und Über­ga­be des Grund­schuld­briefs.

Die not­wen­di­ge Über­ga­be des Grund­schuld­brie­fes rich­tet sich gemäß § 1192 Abs. 1 BGB nach § 1117 BGB. Nach die­ser Vor­schrift erwirbt der Gläu­bi­ger die Grund­schuld erst mit Brief­über­ga­be. Sofern die Über­ga­be durch eine Ver­ein­ba­rung nach § 1117 BGB ersetzt wird, erwirbt er die Grund­schuld bereits mit Ein­tra­gung in das Grund­buch.

Der Grund­schuld­brief ist gemäß § 60 Abs. 1 GBO dem Grund­stücks­ei­gen­tü­mer aus­zu­hän­di­gen, wenn nicht eine abwei­chen­de Bestim­mung des Eigen­tü­mers oder des Gläu­bi­gers getrof­fen wor­den ist, § 60 Abs. 2 GBO; der Grund­stücks­ei­gen­tü­mer kann den Brief anschlie­ßend gemäß § 1117 Abs. 1 BGB dem Gläu­bi­ger übergeben.Die Über­ga­be nach § 854 Abs. 1 BGB (Über­tra­gung des unmit­tel­ba­ren Besit­zes) kann viel­fäl­tig ersetzt wer­den, etwa durch Über­ga­be kur­zer Hand (§ 929 S. 2 BGB), durch Ver­ein­ba­rung eines Besitz­mitt­lungs­ver­hält­nis­ses (§ 930 BGB) oder durch Abtre­tung des Her­aus­ga­be­an­spruchs (§ 931 BGB). Der Eigen­tü­mer kann auch bestim­men, dass der Brief dem Gläu­bi­ger oder einem Drit­ten aus­ge­hän­digt wer­den soll. Die­se Bestim­mung ist eine ein­sei­ti­ge Erklä­rung, für die nur der Wil­le des Bestim­mungs­be­rech­tig­ten maß­ge­bend ist.

Gemäß § 1117 Abs, 2 BGB kann die Brief­über­ga­be fer­ner durch die Ver­ein­ba­rung des Eigen­tü­mers und des Gläu­bi­gers nach § 1117 Abs. 2 BGB ersetzt wer­den, der Gläu­bi­ger sol­le berech­tigt sein, sich den Brief unmit­tel­bar vom Grund­buch­amt aus­hän­di­gen zu las­sen. Die Ver­ein­ba­rung nach § 1117 Abs. 2 BGB ist form­frei, muss für das Grund­buch­ver­fah­ren aber öffent­lich beur­kun­det oder beglau­bigt sein, §§ 60 Abs. 2, 29 Abs. 1 GBO. Ist eine Ver­ein­ba­rung nach § 1117 Abs. 2 BGB getrof­fen, so erwirbt der Gläu­bi­ger die Grund­schuld schon mit der Ein­tra­gung. Hier­von zu unter­schei­den ist aller­dings der Fall, dass der Eigen­tü­mer (nur) die Aus­hän­di­gung des Briefs an den Gläu­bi­ger bean­tragt. Eine sol­che Ver­ein­ba­rung ersetzt nicht die Bestim­mung gemäß § 1117 Abs. 2 BGB, kann aber in ihr ent­hal­ten sein 2. Bis zur Briefübergabe/​Vereinbarung nach § 1117 Abs. 2 BGB steht die Grund­schuld dem Eigen­tü­mer als Eigen­tü­mer­grund­schuld zu.

Die gesetz­li­che Ver­mu­tung aus § 1117 Abs. 3 BGB greift im Streit­fall man­gels Brief­be­sit­zes des Gläu­bi­gers nicht ein. Es sind auch kei­ner­lei Anhalts­punk­te dafür ersicht­lich, dass ein Besitz­mitt­lungs­ver­hält­nis i.S.v. § 930 BGB ver­ein­bart wur­de, mit­hin der Eigen­tü­mer den Besitz am Brief für den Gläu­bi­ger aus­üben soll­te.

Das Land­ge­richt ist zu Unrecht davon aus­ge­gan­gen, dass eine Ver­ein­ba­rung nach § 1117 Abs. 2 BGB getrof­fen wur­de. Wen­det der Eigen­tü­mer ein, der Buch­be­rech­tig­te sei nicht Inha­ber der Grund­schuld gewor­den sei, weil er nicht den Brief erhal­ten habe und auch nicht mit­tel­ba­rer Besit­zer des Brie­fes gewor­den, so trifft die Beweis­last nach über­wie­gen­der Ansicht den Gläu­bi­ger. Sei­ne blo­ße Ein­tra­gung im Grund­buch weist ihn nach die­ser Auf­fas­sung nicht als Inha­ber der Grund­schuld aus, weil bei als Brief­rech­ten aus­ge­stal­te­ten Grund­pfand­rech­ten § 891 BGB nur ein­greift, wenn der Buch­be­rech­tig­te zugleich der Besit­zer des Brie­fes ist. Dies gilt auch dann, wenn die Par­tei­en dar­über strei­ten, ob die Über­ga­be des Brie­fes durch eine Aus­hän­di­gungs­ver­ein­ba­rung nach § 1117 Abs. 2 BGB ersetzt wur­de 3. Nach ande­rer Auf­fas­sung setzt die Anwen­dung des § 891 BGB den Brief­be­sitz nicht vor­aus, so dass der Eigen­tü­mer nach­wei­sen muss, dass eine Brief­über­ga­be nicht statt­ge­fun­den hat, der Gläu­bi­ger den Besitz des Brie­fes jeden­falls nicht mit Ein­ver­ständ­nis des Eigen­tü­mers erlangt hat und dass die Über­ga­be nicht durch eine Aus­hän­di­gungs­ver­ein­ba­rung ersetzt wor­den ist 4.

Der Streit kann im hier vom Bran­den­bur­gi­schen Ober­lan­des­ge­richt ent­schie­de­nen Fall offen blei­ben. Auch wenn zuguns­ten des Beklag­ten, der unstrei­tig nie im unmit­tel­ba­ren Besitz des Grund­schuld­brie­fes war, die Ver­mu­tung des § 891 BGB ein­grei­fen soll­te, steht nach den vor­ge­leg­ten Unter­la­gen fest, dass die unter­blie­be­ne Brief­über­ga­be an den Beklag­ten nicht durch eine Aus­hän­di­gungs­ver­ein­ba­rung ersetzt wor­den ist.

In der die Brief­üb­erha­be regeln­den Grund­schuld­be­stel­lung wird auf § 1117 Abs. 2 BGB weder Bezug genom­men noch der Inhalt die­ser Vor­schrift sinn­ge­mäß wie­der­ge­ge­ben. Ange­sichts der viel­fäl­ti­gen Mög­lich­kei­ten der Brief­über­ga­be, ins­be­son­de­re der Abtre­tung des Her­aus­ga­be­an­spruchs an einen Drit­ten oder der Ver­ein­ba­rung eines Besitz­kon­sti­tuts, hät­te es inso­weit einer ein­deu­ti­gen Rege­lung bedurft, da andern­falls nicht mit der erfor­der­li­chen Sicher­heit fest­ge­stellt wer­den könn­te, ob die Grund­schuld bereits mit der Ein­tra­gung zuguns­ten des Gläu­bi­gers ent­stan­den ist.

Die vom Eigen­tü­mer in der Grund­schuld­be­stel­lung getrof­fe­ne Bestim­mung, wonach der Grund­schuld­brief Herrn W… E… aus­zu­hän­di­gen ist, stellt kei­ne Aus­hän­di­gungs­ver­ein­ba­rung i.S.v. § 1117 Abs. 2 BGB dar. Ihr lässt sich näm­lich nicht ent­neh­men, dass der beklag­te Gläu­bi­ger sich den Brief aus­hän­di­gen las­sen dür­fen soll­te. Dies wür­de vor­aus­set­zen, dass der in der Urkun­de aus­drück­lich benann­te Herr E… bei der Aus­hän­di­gung des Brie­fes den Gläu­bi­ger ver­tre­ten soll­te. Die Urkun­de ent­hält jedoch inso­weit kei­ner­lei Hin­wei­se auf den Beklag­ten bzw. Gläu­bi­ger. Ein sol­ches Ergeb­nis lässt sich der Grund­schuld­be­stel­lungs­ur­kun­de auch im Wege der Aus­le­gung nicht ent­neh­men; vom Wort­laut gedeckt und nahe­lie­gend ist allein das Ver­ständ­nis, dass der Grund­schuld­brief an den den Eigen­tü­mer bei der Grund­schuld­be­stel­lung ver­tre­ten­den Herrn E… gera­de in sei­ner Eigen­schaft als Ver­tre­ter des Eigen­tü­mers aus­ge­hän­digt wer­den soll­te. Da die Aus­hän­di­gung an den Eigen­tü­mer der Regel ent­spricht (§ 60 Abs. 1 GBO) und der Eigen­tü­mer durch Herrn E… ver­tre­ten wur­de, hät­te es im Hin­blick auf die weit­rei­chen­den Rechts­fol­gen einer Ver­ein­ba­rung nach § 1117 Abs. 2 BGB in der Urkun­de min­des­tens ansatz­wei­se zum Aus­druck kom­men müs­sen, wenn Herr E… in Bezug auf die Ent­ge­gen­nah­me des Brie­fes nach dem Wil­len des Eigen­tü­mers nicht für die­sen, son­dern für den Gläu­bi­ger han­deln soll­te.

Bran­den­bur­gi­sches Ober­lan­des­ge­richt, Urteil vom 10. Janu­ar 2013 – 5 U 90/​11

  1. Baumgärtel/​Laumen/​Prütting, Hand­buch der Beweis­last, 2010, § 894 Rn 1,3[]
  2. Dem­har­ter, GBO, 27. Aufl., § 60 Rn 5[]
  3. zum Streit­stand s. Schmitz in: Baum­gär­tel, a.a.O., § 1117 Rn 2 m.w.N..[]
  4. Baum­gär­tel a.a.O. Rn 3[]