Grundbuchberichtigungsanspruch und die noch nicht entstandene Briefgrundschuld

Ein Grundbuchberichtigungsanspruch aus § 894 BGB setzt voraus, dass die eingetragene Grundschuld nicht der wahren Rechtslage entspricht. Die Beweislast trägt der Kläger, der neben der Unrichtigkeit des Grundbuchs darlegen und beweisen muss, dass er durch die Unrichtigkeit betroffen wird, mithin wahrer Inhaber des Rechts ist1.

Grundbuchberichtigungsanspruch und die noch nicht entstandene Briefgrundschuld

Das Grundbuch ist unrichtig, wenn der Beklagte nicht Inhaber der eingetragenen Briefgrundschuld geworden ist. Eine Briefgrundschuld entsteht gemäß §§ 873 Abs. 1, 1192 Abs. 1, 1116 Abs. 1, 1117 BGB durch dingliche Einigung, Eintragung im Grundbuch, die mit der Einigung übereinstimmen muss, und Übergabe des Grundschuldbriefs.

Die notwendige Übergabe des Grundschuldbriefes richtet sich gemäß § 1192 Abs. 1 BGB nach § 1117 BGB. Nach dieser Vorschrift erwirbt der Gläubiger die Grundschuld erst mit Briefübergabe. Sofern die Übergabe durch eine Vereinbarung nach § 1117 BGB ersetzt wird, erwirbt er die Grundschuld bereits mit Eintragung in das Grundbuch.

Der Grundschuldbrief ist gemäß § 60 Abs. 1 GBO dem Grundstückseigentümer auszuhändigen, wenn nicht eine abweichende Bestimmung des Eigentümers oder des Gläubigers getroffen worden ist, § 60 Abs. 2 GBO; der Grundstückseigentümer kann den Brief anschließend gemäß § 1117 Abs. 1 BGB dem Gläubiger ü bergeben.Die Übergabe nach § 854 Abs. 1 BGB (Übertragung des unmittelbaren Besitzes) kann vielfältig ersetzt werden, etwa durch Übergabe kurzer Hand (§ 929 S. 2 BGB), durch Vereinbarung eines Besitzmittlungsverhältnisses (§ 930 BGB) oder durch Abtretung des Herausgabeanspruchs (§ 931 BGB). Der Eigentümer kann auch bestimmen, dass der Brief dem Gläubiger oder einem Dritten ausgehändigt werden soll. Diese Bestimmung ist eine einseitige Erklärung, für die nur der Wille des Bestimmungsberechtigten maßgebend ist.

Gemäß § 1117 Abs, 2 BGB kann die Briefübergabe ferner durch die Vereinbarung des Eigentümers und des Gläubigers nach § 1117 Abs. 2 BGB ersetzt werden, der Gläubiger solle berechtigt sein, sich den Brief unmittelbar vom Grundbuchamt aushändigen zu lassen. Die Vereinbarung nach § 1117 Abs. 2 BGB ist formfrei, muss für das Grundbuchverfahren aber öffentlich beurkundet oder beglaubigt sein, §§ 60 Abs. 2, 29 Abs. 1 GBO. Ist eine Vereinbarung nach § 1117 Abs. 2 BGB getroffen, so erwirbt der Gläubiger die Grundschuld schon mit der Eintragung. Hiervon zu unterscheiden ist allerdings der Fall, dass der Eigentümer (nur) die Aushändigung des Briefs an den Gläubiger beantragt. Eine solche Vereinbarung ersetzt nicht die Bestimmung gemäß § 1117 Abs. 2 BGB, kann aber in ihr enthalten sein2. Bis zur Briefübergabe/Vereinbarung nach § 1117 Abs. 2 BGB steht die Grundschuld dem Eigentümer als Eigentümergrundschuld zu.

Die gesetzliche Vermutung aus § 1117 Abs. 3 BGB greift im Streitfall mangels Briefbesitzes des Gläubigers nicht ein. Es sind auch keinerlei Anhaltspunkte dafür ersichtlich, dass ein Besitzmittlungsverhältnis i.S.v. § 930 BGB vereinbart wurde, mithin der Eigentümer den Besitz am Brief für den Gläubiger ausüben sollte.

Das Landgericht ist zu Unrecht davon ausgegangen, dass eine Vereinbarung nach § 1117 Abs. 2 BGB getroffen wurde. Wendet der Eigentümer ein, der Buchberechtigte sei nicht Inhaber der Grundschuld geworden sei, weil er nicht den Brief erhalten habe und auch nicht mittelbarer Besitzer des Briefes geworden, so trifft die Beweislast nach überwiegender Ansicht den Gläubiger. Seine bloße Eintragung im Grundbuch weist ihn nach dieser Auffassung nicht als Inhaber der Grundschuld aus, weil bei als Briefrechten ausgestalteten Grundpfandrechten § 891 BGB nur eingreift, wenn der Buchberechtigte zugleich der Besitzer des Briefes ist. Dies gilt auch dann, wenn die Parteien darüber streiten, ob die Übergabe des Briefes durch eine Aushändigungsvereinbarung nach § 1117 Abs. 2 BGB ersetzt wurde3. Nach anderer Auffassung setzt die Anwendung des § 891 BGB den Briefbesitz nicht voraus, so dass der Eigentümer nachweisen muss, dass eine Briefübergabe nicht stattgefunden hat, der Gläubiger den Besitz des Briefes jedenfalls nicht mit Einverständnis des Eigentümers erlangt hat und dass die Übergabe nicht durch eine Aushändigungsvereinbarung ersetzt worden ist4.

Der Streit kann im hier vom Brandenburgischen Oberlandesgericht entschiedenen Fall offen bleiben. Auch wenn zugunsten des Beklagten, der unstreitig nie im unmittelbaren Besitz des Grundschuldbriefes war, die Vermutung des § 891 BGB eingreifen sollte, steht nach den vorgelegten Unterlagen fest, dass die unterbliebene Briefübergabe an den Beklagten nicht durch eine Aushändigungsvereinbarung ersetzt worden ist.

In der die Briefüberhabe regelnden Grundschuldbestellung wird auf § 1117 Abs. 2 BGB weder Bezug genommen noch der Inhalt dieser Vorschrift sinngemäß wiedergegeben. Angesichts der vielfältigen Möglichkeiten der Briefübergabe, insbesondere der Abtretung des Herausgabeanspruchs an einen Dritten oder der Vereinbarung eines Besitzkonstituts, hätte es insoweit einer eindeutigen Regelung bedurft, da andernfalls nicht mit der erforderlichen Sicherheit festgestellt werden könnte, ob die Grundschuld bereits mit der Eintragung zugunsten des Gläubigers entstanden ist.

Die vom Eigentümer in der Grundschuldbestellung getroffene Bestimmung, wonach der Grundschuldbrief Herrn W… E… auszuhändigen ist, stellt keine Aushändigungsvereinbarung i.S.v. § 1117 Abs. 2 BGB dar. Ihr lässt sich nämlich nicht entnehmen, dass der beklagte Gläubiger sich den Brief aushändigen lassen dürfen sollte. Dies würde voraussetzen, dass der in der Urkunde ausdrücklich benannte Herr E… bei der Aushändigung des Briefes den Gläubiger vertreten sollte. Die Urkunde enthält jedoch insoweit keinerlei Hinweise auf den Beklagten bzw. Gläubiger. Ein solches Ergebnis lässt sich der Grundschuldbestellungsurkunde auch im Wege der Auslegung nicht entnehmen; vom Wortlaut gedeckt und naheliegend ist allein das Verständnis, dass der Grundschuldbrief an den den Eigentümer bei der Grundschuldbestellung vertretenden Herrn E… gerade in seiner Eigenschaft als Vertreter des Eigentümers ausgehändigt werden sollte. Da die Aushändigung an den Eigentümer der Regel entspricht (§ 60 Abs. 1 GBO) und der Eigentümer durch Herrn E… vertreten wurde, hätte es im Hinblick auf die weitreichenden Rechtsfolgen einer Vereinbarung nach § 1117 Abs. 2 BGB in der Urkunde mindestens ansatzweise zum Ausdruck kommen müssen, wenn Herr E… in Bezug auf die Entgegennahme des Briefes nach dem Willen des Eigentümers nicht für diesen, sondern für den Gläubiger handeln sollte.

Brandenburgisches Oberlandesgericht, Urteil vom 10. Januar 2013 – 5 U 90/11

  1. Baumgärtel/Laumen/Prütting, Handbuch der Beweislast, 2010, § 894 Rn 1,3[]
  2. Demharter, GBO, 27. Aufl., § 60 Rn 5[]
  3. zum Streitstand s. Schmitz in: Baumgärtel, a.a.O., § 1117 Rn 2 m.w.N..[]
  4. Baumgärtel a.a.O. Rn 3[]

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