Grund­buch­ein­sicht des Immo­bi­li­en­mak­lers

Will der Grund­stücks­mak­ler den Kauf­preis einer angeb­lich von ihm ver­mit­tel­ten Immo­bi­lie erfah­ren, kann er sich auf ein berech­tig­tes Inter­es­se zur Ein­sicht­nah­me in die Grund­ak­ten nur dann beru­fen, wenn eine beträcht­li­che Wahr­schein­lich­keit für die behaup­te­te Ent­ste­hung eines Pro­vi­si­ons­an­spru­ches besteht 1.

Grund­buch­ein­sicht des Immo­bi­li­en­mak­lers

Zwar ist das Grund­buch ein öffent­li­ches Regis­ter 2, das Recht zur Ein­sicht in § 12 GBO und für die nicht in Bezug genom­me­nen Grund­ak­ten in § 46 GBVfg ist jedoch jeweils von der Dar­le­gung eines berech­tig­ten Inter­es­ses abhän­gig gemacht wor­den, also auf Per­so­nen beschränkt, die ein ver­stän­di­ges Anlie­gen ver­fol­gen. Die Offen­le­gung des Grund­buchs für die­sen Per­so­nen­kreis dient eben­so wie die Mög­lich­keit zur Ein­sicht in sons­ti­ge Ver­zeich­nis­se (z. B. Han­dels­re­gis­ter, Schuld­ner­ver­zeich­nis­se) einem über­wie­gen­den All­ge­mein­in­ter­es­se und ist des­halb vom Eigen­tü­mer im wesent­li­chen hin­zu­neh­men. Eine den Belan­gen des Rechts­ver­kehrs dien­li­che Nut­zung des Grund­buchs wäre danach nicht mehr gewähr­leis­tet, wenn über sei­ne Offen­le­gung nur in einem Ver­fah­ren ent­schie­den wer­den dürf­te, an dem der Eigen­tü­mer oder sons­ti­ge Berech­tig­te betei­ligt wür­den.

So ist in der Recht­spre­chung und Lite­ra­tur auch das Recht des Mak­lers zur Grund­buch­ein­sicht zum Zwe­cke der Ver­wirk­li­chung sei­nes Pro­vi­si­ons­an­spruchs bejaht wor­den 3. Die­ses wird aber nicht nur ein­ge­schränkt durch die Dar­le­gung eines berech­tig­ten Inter­es­ses, das die Vor­la­ge des schrift­li­chen Mak­ler­ver­tra­ges oder zumin­dest einen hin­rei­chend schlüs­si­gen Sach­vor­trag erfor­dert, son­dern es wird dar­über hin­aus eine beträcht­li­che Wahr­schein­lich­keit für die behaup­te­te Ent­ste­hung eines Pro­vi­si­ons­an­spruchs ver­langt 4.

Hier­an man­gelt es jedoch, wenn – wie in dem hier vom Ober­lan­des­ge­richt Stutt­gart ent­schie­de­nen Fall – weder ein Mak­ler­ver­trag noch eine sons­ti­ge Ver­ein­ba­rung vor­ge­legt wer­den kann. Allein die Bezug­nah­me auf das Mail vom 24. Juli 2008 und der Hin­weis, dass auch ein Mak­ler­nach­weis bei Gele­gen­heit der Aus­füh­rung eines ande­ren Auf­trags zur Pro­vi­si­ons­pflicht füh­ren kann, rei­chen nicht aus, um eine beträcht­li­che Wahr­schein­lich­keit für die behaup­te­te Ent­ste­hung eines Pro­vi­si­ons­an­spruchs beja­hen zu kön­nen, der grund­sätz­lich einen ent­spre­chen­den – zumin­dest kon­klu­dent abge­schlos­se­nen – Mak­ler­ver­trag vor­aus­setzt 5.

Zwar ist der Begriff des "berech­tig­ten Inter­es­ses" im Sin­ne des § 12 Abs. 1 Satz 1 GBO sowie bezüg­lich der Grund­ak­ten des § 46 Abs. 1 GBVfg umfas­sen­der als der des "recht­li­chen Inter­es­ses". Denn es genügt, dass der Antrag­stel­ler ein ver­stän­di­ges, durch die Sach­la­ge gerecht­fer­tig­tes Inter­es­se ver­folgt und ent­spre­chen­de sach­li­che Grün­de vor­trägt, die die Ver­fol­gung unbe­fug­ter Zwe­cke oder blo­ßer Neu­gier aus­ge­schlos­sen erschei­nen las­sen. Inso­weit ist auch ein berech­tig­tes Inter­es­se nicht nur zu beja­hen, wenn durch die Ein­sicht ein recht­lich erheb­li­ches Han­deln ermög­licht wer­den soll. Viel­mehr kann ein tat­säch­li­ches, ins­be­son­de­re wirt­schaft­li­ches Inter­es­se aus­rei­chen 6.

Den­noch ist der Ent­schei­dung des Ober­lan­des­ge­richts Dres­den 7, bei­zu­pflich­ten, dass bei der "erwei­ter­ten" Grund­buch­ein­sicht gemäß § 12 Abs. 3 GBO i.V.m. § 46 Abs. 1 GBVfg in die gesam­ten Grund­ak­ten bei der Fest­stel­lung des hier­auf gerich­te­ten berech­tig­ten Inter­es­ses des Mak­lers nicht aus dem Blick­feld gera­ten darf, dass Infor­ma­tio­nen über den Kauf­preis nicht zum eigent­li­chen Grund­buch­in­halt gehö­ren, auf des­sen Publi­zi­tät § 12 Abs. 1 GBO abzielt 8.

Das infor­ma­tio­nel­le Selbst­be­stim­mungs­recht der Grund­stücks­ver­käu­fer und Grund­stücks­käu­fer steht dem berech­tig­ten Inter­es­se des Antrag­stel­lers an der Ertei­lung einer unbe­glau­big­ten Kopie des Kauf­ver­trags und auch an der Mit­tei­lung des ver­ein­bar­ten Kauf­prei­ses ent­ge­gen.

Der erheb­li­che Ein­griff in die­ses Grund­recht durch eine unein­ge­schränk­te Ein­sicht nicht nur in den Grund­buch­in­halt, son­dern dar­über hin­aus in die Grund­ak­ten erfor­dert eine sorg­fäl­ti­ge und stren­ge Prü­fung des berech­tig­ten Inter­es­ses des Antrag­stel­lers, zumal die durch die Gewäh­rung der Akten­ein­sicht Betrof­fe­nen weder zuvor anzu­hö­ren noch im Nach­hin­ein beschwer­de­be­rech­tigt sind 9.

Die­se Prü­fung hat das Grund­buch­amt gewis­sen­haft und rechts­feh­ler­frei durch­ge­führt. Denn der Antrag­stel­ler hat durch die bereits erteil­ten Aus­künf­te die Mög­lich­keit erlangt unter Berück­sich­ti­gung der Ein­wen­dun­gen der (ehe­ma­li­gen und jet­zi­gen) Grund­stücks­ei­gen­tü­mer gegen die Ent­ste­hung eines Pro­vi­si­ons­an­spru­ches, des­sen Berech­ti­gung dem Grun­de nach zu über­prü­fen und ihn gege­be­nen­falls im Rah­men einer Stu­fen­kla­ge zu titu­lie­ren und danach zu rea­li­sie­ren.

Im Übri­gen beruht auch vor­lie­gend – wie in dem vom Ober­lan­des­ge­richt Dres­den ent­schie­de­nen Fall – der vom Antrag­stel­ler behaup­te­te Pro­vi­si­ons­an­spruch zumin­dest bezüg­lich der Erbrin­gung einer kau­sa­len Mak­ler­leis­tung allein auf den Anga­ben des Grund­stücks­mak­lers, nach­dem der Kauf­ver­trags­ab­schluss zu einem Zeit­punkt erfolg­te, als der Mak­ler­ver­trag bereits gekün­digt und been­det war.

Damit ist für das Bestehen eines Pro­vi­si­ons­an­spruchs des Grund­stücks­mak­lers allen­falls eine gewis­se, nicht aber eine ganz beträcht­li­che Wahr­schein­lich­keit anzu­neh­men, die aber erfor­der­lich wäre, um das infor­ma­tio­nel­le Selbst­be­stim­mungs­recht der Grund­stücks­ver­käu­fer und ‑käu­fer hin­ter dem berech­tig­ten Inter­es­se des Antrag­stel­lers auf Kennt­nis der Kauf­preis­hö­he zurück­tre­ten zu las­sen.

Ober­lan­des­ge­richt Stutt­gart, Beschluss vom 28. Sep­tem­ber 2010 – 8 W 412/​10

  1. Anschluss an OLG Dres­den, Beschluss vom 03.12.2009 – 3 W 1228/​09, NJW-RR 2010, 1175[]
  2. OLG Stutt­gart, Rpfle­ger 1992, 247, a.A. Koh­ler in Münch­Komm zum BGB, 5. Aufl. 2009, Vorb. Rn. 22 – Beck-Online, mit wei­te­ren Nach­wei­sen zur Gegen­mei­nung[]
  3. OLG Stutt­gart Rpfle­ger 1983, 272; LG Köln NJW-RR 1999, 455; Koh­ler, a.a.O., Rn. 22; Man­sel in Jau­er­nig, BGB, 13. Aufl. 2009, § 654 BGB Rn. 9; Wilsch in Beck'scher Online-Kom­men­tar, Stand 1. Juni 2010, § 12 GBO Rn. 54; je m.w.N.[]
  4. OLG Karls­ru­he NJW-RR 1996, 1043; OLG Dres­den NJW-RR 2010, 1175; Wilsch, a.a.O., Rn. 54[]
  5. vgl. hier­zu Sprau in Palandt, BGB, 69. Aufl. 2010, § 652 BGB Rn. 2 ff, 22 ff, m.w.N.[]
  6. Dem­har­ter, GBO, 27. Aufl. 2010, § 12 Rdnr. 7 bis 9; zuletzt: KG Ber­lin NJW-RR 2004, 1316; LG Stutt­gart ZEV 2005, 313; ein­schrän­kend dage­gen: LG Offen­burg NJW-RR 1996, 1521; OLG Düs­sel­dorf NJW-RR 1997,720; BayO­bLG DNotZ 1999,739; je m. w. N.[]
  7. OLG Dres­den, Beschluss vom 03.12.2009 – 3 W 1228/​09, NJW-RR 2010, 1175 m.w.N.[]
  8. KG Ber­lin NJW-RR 2004, 1316[]
  9. BVerfG NJW 2001, 503; BGH NJW 1981, 1563[]