Will der Grundstücksmakler den Kaufpreis einer angeblich von ihm vermittelten Immobilie erfahren, kann er sich auf ein berechtigtes Interesse zur Einsichtnahme in die Grundakten nur dann berufen, wenn eine beträchtliche Wahrscheinlichkeit für die behauptete Entstehung eines Provisionsanspruches besteht1.
Zwar ist das Grundbuch ein öffentliches Register2, das Recht zur Einsicht in § 12 GBO und für die nicht in Bezug genommenen Grundakten in § 46 GBVfg ist jedoch jeweils von der Darlegung eines berechtigten Interesses abhängig gemacht worden, also auf Personen beschränkt, die ein verständiges Anliegen verfolgen. Die Offenlegung des Grundbuchs für diesen Personenkreis dient ebenso wie die Möglichkeit zur Einsicht in sonstige Verzeichnisse (z. B. Handelsregister, Schuldnerverzeichnisse) einem überwiegenden Allgemeininteresse und ist deshalb vom Eigentümer im wesentlichen hinzunehmen. Eine den Belangen des Rechtsverkehrs dienliche Nutzung des Grundbuchs wäre danach nicht mehr gewährleistet, wenn über seine Offenlegung nur in einem Verfahren entschieden werden dürfte, an dem der Eigentümer oder sonstige Berechtigte beteiligt würden.
So ist in der Rechtsprechung und Literatur auch das Recht des Maklers zur Grundbucheinsicht zum Zwecke der Verwirklichung seines Provisionsanspruchs bejaht worden3. Dieses wird aber nicht nur eingeschränkt durch die Darlegung eines berechtigten Interesses, das die Vorlage des schriftlichen Maklervertrages oder zumindest einen hinreichend schlüssigen Sachvortrag erfordert, sondern es wird darüber hinaus eine beträchtliche Wahrscheinlichkeit für die behauptete Entstehung eines Provisionsanspruchs verlangt4.
Hieran mangelt es jedoch, wenn – wie in dem hier vom Oberlandesgericht Stuttgart entschiedenen Fall – weder ein Maklervertrag noch eine sonstige Vereinbarung vorgelegt werden kann. Allein die Bezugnahme auf das Mail vom 24. Juli 2008 und der Hinweis, dass auch ein Maklernachweis bei Gelegenheit der Ausführung eines anderen Auftrags zur Provisionspflicht führen kann, reichen nicht aus, um eine beträchtliche Wahrscheinlichkeit für die behauptete Entstehung eines Provisionsanspruchs bejahen zu können, der grundsätzlich einen entsprechenden – zumindest konkludent abgeschlossenen – Maklervertrag voraussetzt5.
Zwar ist der Begriff des „berechtigten Interesses“ im Sinne des § 12 Abs. 1 Satz 1 GBO sowie bezüglich der Grundakten des § 46 Abs. 1 GBVfg umfassender als der des „rechtlichen Interesses“. Denn es genügt, dass der Antragsteller ein verständiges, durch die Sachlage gerechtfertigtes Interesse verfolgt und entsprechende sachliche Gründe vorträgt, die die Verfolgung unbefugter Zwecke oder bloßer Neugier ausgeschlossen erscheinen lassen. Insoweit ist auch ein berechtigtes Interesse nicht nur zu bejahen, wenn durch die Einsicht ein rechtlich erhebliches Handeln ermöglicht werden soll. Vielmehr kann ein tatsächliches, insbesondere wirtschaftliches Interesse ausreichen6.
Dennoch ist der Entscheidung des Oberlandesgerichts Dresden7, beizupflichten, dass bei der „erweiterten“ Grundbucheinsicht gemäß § 12 Abs. 3 GBO i.V.m. § 46 Abs. 1 GBVfg in die gesamten Grundakten bei der Feststellung des hierauf gerichteten berechtigten Interesses des Maklers nicht aus dem Blickfeld geraten darf, dass Informationen über den Kaufpreis nicht zum eigentlichen Grundbuchinhalt gehören, auf dessen Publizität § 12 Abs. 1 GBO abzielt8.
Das informationelle Selbstbestimmungsrecht der Grundstücksverkäufer und Grundstückskäufer steht dem berechtigten Interesse des Antragstellers an der Erteilung einer unbeglaubigten Kopie des Kaufvertrags und auch an der Mitteilung des vereinbarten Kaufpreises entgegen.
Der erhebliche Eingriff in dieses Grundrecht durch eine uneingeschränkte Einsicht nicht nur in den Grundbuchinhalt, sondern darüber hinaus in die Grundakten erfordert eine sorgfältige und strenge Prüfung des berechtigten Interesses des Antragstellers, zumal die durch die Gewährung der Akteneinsicht Betroffenen weder zuvor anzuhören noch im Nachhinein beschwerdeberechtigt sind9.
Diese Prüfung hat das Grundbuchamt gewissenhaft und rechtsfehlerfrei durchgeführt. Denn der Antragsteller hat durch die bereits erteilten Auskünfte die Möglichkeit erlangt unter Berücksichtigung der Einwendungen der (ehemaligen und jetzigen) Grundstückseigentümer gegen die Entstehung eines Provisionsanspruches, dessen Berechtigung dem Grunde nach zu überprüfen und ihn gegebenenfalls im Rahmen einer Stufenklage zu titulieren und danach zu realisieren.
Im Übrigen beruht auch vorliegend – wie in dem vom Oberlandesgericht Dresden entschiedenen Fall – der vom Antragsteller behauptete Provisionsanspruch zumindest bezüglich der Erbringung einer kausalen Maklerleistung allein auf den Angaben des Grundstücksmaklers, nachdem der Kaufvertragsabschluss zu einem Zeitpunkt erfolgte, als der Maklervertrag bereits gekündigt und beendet war.
Damit ist für das Bestehen eines Provisionsanspruchs des Grundstücksmaklers allenfalls eine gewisse, nicht aber eine ganz beträchtliche Wahrscheinlichkeit anzunehmen, die aber erforderlich wäre, um das informationelle Selbstbestimmungsrecht der Grundstücksverkäufer und -käufer hinter dem berechtigten Interesse des Antragstellers auf Kenntnis der Kaufpreishöhe zurücktreten zu lassen.
Oberlandesgericht Stuttgart, Beschluss vom 28. September 2010 – 8 W 412/10
- Anschluss an OLG Dresden, Beschluss vom 03.12.2009 – 3 W 1228/09, NJW-RR 2010, 1175[↩]
- OLG Stuttgart, Rpfleger 1992, 247, a.A. Kohler in MünchKomm zum BGB, 5. Aufl. 2009, Vorb. Rn. 22 – Beck-Online, mit weiteren Nachweisen zur Gegenmeinung[↩]
- OLG Stuttgart Rpfleger 1983, 272; LG Köln NJW-RR 1999, 455; Kohler, a.a.O., Rn. 22; Mansel in Jauernig, BGB, 13. Aufl. 2009, § 654 BGB Rn. 9; Wilsch in Beck’scher Online-Kommentar, Stand 1. Juni 2010, § 12 GBO Rn. 54; je m.w.N.[↩]
- OLG Karlsruhe NJW-RR 1996, 1043; OLG Dresden NJW-RR 2010, 1175; Wilsch, a.a.O., Rn. 54[↩]
- vgl. hierzu Sprau in Palandt, BGB, 69. Aufl. 2010, § 652 BGB Rn. 2 ff, 22 ff, m.w.N.[↩]
- Demharter, GBO, 27. Aufl. 2010, § 12 Rdnr. 7 bis 9; zuletzt: KG Berlin NJW-RR 2004, 1316; LG Stuttgart ZEV 2005, 313; einschränkend dagegen: LG Offenburg NJW-RR 1996, 1521; OLG Düsseldorf NJW-RR 1997,720; BayObLG DNotZ 1999,739; je m. w. N.[↩]
- OLG Dresden, Beschluss vom 03.12.2009 – 3 W 1228/09, NJW-RR 2010, 1175 m.w.N.[↩]
- KG Berlin NJW-RR 2004, 1316[↩]
- BVerfG NJW 2001, 503; BGH NJW 1981, 1563[↩]
