Trägt das Grundbuchamt das Rangverhältnis unter mehreren in das Grundbuch einzutragenden Rechten abweichend von einer verfahrensrechtlichen Rangbestimmung ein, hat das nicht die Unrichtigkeit des Grundbuchs im Sinne von § 894 BGB zur Folge. Diese ist jedoch gegeben, wenn die Eintragung unter Verstoß gegen eine materiellrechtliche Rangvereinbarung erfolgt.
Im vorliegenden Fall ergab sich aus den in dem Übergabevertrag getroffenen Rangbestimmungen, dass ausschließlich die Nießbrauchsvormerkung und die Reallast untereinander den gleichen Rang haben sollen; ein Gleichrang zwischen Nießbrauch und Reallast ist nicht gewollt. Das folgt zwar nicht aus dem Wortlaut der Urkunden. Darin ist zu dem Rangverhältnis dieser beiden Rechte nichts gesagt. Die Folge davon ist grundsätzlich, dass der Gleichrang im Grundbuch – wie hier geschehen zu vermerken ist (§ 45 Abs. 1 Halbs. 2 GBO). Aber die Auslegung der Eintragungsbewilligungen, die der Bundesgerichtshof selbst vornehmen kann1, führt zu diesem Ergebnis. Denn wenn die Beteiligten gewollt hätten, dass auch der Nießbrauch und die Reallast untereinander den gleichen Rang haben, hätten sie wegen der Regelung in § 45 Abs. 1 Halbs. 2 GBO keine Rangbestimmung hinsichtlich der Nießbrauchsvormerkung und der Reallast treffen müssen. Es wäre dann der Gleichrang zwischen dem Nießbrauch und der Reallast sowie der Gleichrang zwischen der Nießbrauchsvormerkung und der Reallast im Grundbuch zu vermerken gewesen. Dass sie jedoch den Gleichrang zwischen der Nießbrauchsvormerkung und der Reallast ausdrücklich bestimmt haben, lässt als nächstliegende Bedeutung dieser Bestimmung nur den Schluss zu, dass der Nießbrauch und die Reallast nicht den gleichen Rang haben sollen. Aus der weiteren Rangbestimmung, dass der Nießbrauch „an nächst offener Rangstelle“ eingetragen werden soll, ergibt sich zudem, dass er Vorrang auch vor der Reallast haben soll.
Die auf der Verletzung von § 45 Abs. 3 Alt. 2 GBO beruhenden falschen Eintragungen der beiden Rangvermerke hat nicht die Unrichtigkeit des Grundbuchs im Sinne von § 894 BGB zur Folge2. Die Eintragung eines Amtswiderspruchs (§ 53 GBO) scheidet aus.
Sie kommt jedoch in Betracht, wenn das Grundbuchamt auch gegen § 879 Abs. 3 BGB verstoßen hat. Danach bedarf eine von den Absätzen 1 und 2 der Vorschrift abweichende Bestimmung des Rangverhältnisses der Eintragung in das Grundbuch.
Anders als die Regelungen in § 45 GBO, bei denen es sich um an das Grundbuchamt gerichtete Vorschriften zum Vollzug der für die Entstehung des materiellrechtlichen Rangverhältnisses maßgeblichen Erklärungen im Grundbuch handelt, betrifft § 879 BGB das materiellrechtliche Rangverhältnis unter mehreren Rechten. Es bestimmt sich, wenn – wie hier – die Rechte in derselben Abteilung des Grundbuchs eingetragen sind, nach der Reihenfolge der Eintragungen (§ 879 Abs. 1 Satz 1 BGB). Diese Regelung ist dispositiv. Das Rangverhältnis kann von vornherein abweichend vereinbart werden. Die Vereinbarung bedarf zu ihrer Wirksamkeit der Eintragung in das Grundbuch (§ 879 Abs. 3 BGB).
Vorliegend haben die Beteiligten Rangvereinbarungen in diesem Sinn und nicht bloß Rangbestimmungen im Sinn von § 45 Abs. 3 Alt. 2 GBO getroffen. Das folgt schon aus dem Wortlaut der die Eintragung des Nießbrauchs, der Nießbrauchsvormerkung, der Reallast und der Rückauflassungsvormerkung betreffenden Bewilligungen. Bei diesen handelt es sich zwar um verfahrensrechtliche Erklärungen3. Sie können aber auch eine materiellrechtliche Rangvereinbarung enthalten4. So liegt es hier. Sämtliche Beteiligte haben die Bewilligungen abgegeben. Die gewünschten Rangverhältnisse zwischen den einzutragenden Rechten entsprechen ihren jeweiligen Interessen und Willen5. Bei bloßen Rangbestimmungen von § 45 Abs. 3 Alt. 2 GBO wäre es ausreichend gewesen, wenn die Beteiligte zu 1 einseitig die Eintragung der Rangverhältnisse bewilligt hätte.
Inhaltlich sind die Vereinbarungen darauf gerichtet, dass die Nießbrauchsvormerkung und die Reallast gleichrangig sind und der Nießbrauch den Vorrang vor ihnen hat. Die bei dem Nießbrauch und der Reallast eingetragenen Vermerke, dass diese Rechte untereinander den gleichen Rang haben, geben somit nicht die materielle Rechtslage wieder. Das hat die Unrichtigkeit des Grundbuchs zu Folge.
Dies gilt allerdings nicht für das Bestehen der Rechte selbst. Ob sie trotz der falschen Rangvermerke durch Einigung und Eintragung entstanden sind (§ 873 Abs. 1 BGB), richtet sich nach § 139 BGB analog6. Danach ist die Unwirksamkeit des gesamten Rechtsgeschäfts die Regel, die Wirksamkeit dieAusnahme. Von letzterer ist hier jedoch auszugehen. Denn es ist nichts dafür ersichtlich, dass die Beteiligten die Rechte ohne den vereinbarten Rang nicht bestellt hätten. Sie sind deshalb entstanden7. Hinsichtlich der Eintragung dieser Rechte ist das Grundbuch somit richtig.
Anders ist es jedoch bei den Rangvermerken. Das sich aus ihnen ergebende Rangverhältnis zwischen dem Nießbrauch und der Reallast ist mangels Übereinstimmung mit dem materiellen Recht nicht entstanden. Das vereinbarte Rangverhältnis ist ebenfalls nicht entstanden, weil es nicht eingetragen ist. Da die Rechte jedoch in einem bestimmten Rangverhältnis zueinander stehen müssen, ist nach herrschender Ansicht die gesetzliche Rangfolge eingetreten, die sich aus § 879 Abs. 1 BGB ergibt; das Grundbuch ist unrichtig, weil es nicht dieses, sondern ein anderes Rangverhältnis (Gleichrang) verlautbart8. Soweit dagegen vertreten wird, es gelte nicht das gesetzliche, sondern das sich aus der Grundbucheintragung ergebende Rangverhältnis, weil anderenfalls ein Rang entstehe, der weder der Rangvereinbarung noch der Grundbucheintragung entspreche9, braucht darauf nicht näher eingegangen zu werden. Denn die Bedenken der Mindermeinung kommen hier nicht zum Tragen, weil hinsichtlich des in Abteilung – II unter der laufenden Nummer 5 eingetragenen Nießbrauchs und der in Abteilung – II unter der laufenden Nummer 7 eingetragenen Reallast das gesetzliche Rangverhältnis (§ 879 Abs. 1 Satz 1 BGB) dem vereinbarten Rangverhältnis10 entspricht.
Wegen der Unrichtigkeit des Grundbuchs betreffend die bei dem Nießbrauch und bei der Reallast eingetragenen wechselseitigen Vermerke des Gleichrangs beider Rechte ist die von den Beteiligten erstrebte Eintragung eines Amtswiderspruchs zulässig. Die Entscheidung des Beschwerdegerichts ist somit aufzuheben (§ 74 Abs. 5 FamFG in Verbindung mit § 78 Abs. 3 GBO). Auf die Beschwerde der Beteiligten zu 2 und 3 ist das Grundbuchamt gemäß § 71 Abs. 2 Satz 2 GBO anzuweisen, einen Widerspruch gegen die Eintragung der beiden Rangvermerke einzutragen.
Bundesgerichtshof, Beschluss vom 20. Februar 2014 – V ZB 179/13
- BGH, Beschluss vom 17.11.2011 – V ZB 58/11, NJW 2012, 530 Rn. 12[↩]
- allg. Meinung, siehe nur KG, FGPrax 2012, 238, 239; OLG Frankfurt, FGPrax 1995, 17; Bamberger/Roth/Eckert, BGB, 3. Aufl., § 879 Rn. 12; Erman/Lorenz, BGB, 13. Aufl., § 879 Rn. 21; NK-BGB/U. Krause, 3. Aufl., § 879 Rn. 25; Palandt/Bassenge, BGB, 73. Aufl., § 879 Rn. 11; Staudinger/Kutter, BGB [2012], § 879 Rn. 45; Demharter, GBO, 29. Aufl., § 45 Rn. 10; Meikel/Böttcher, GBO, 10. Aufl., § 45 Rn. 22; Lemke/Wagner, Immobilienrecht, § 45 GBO Rn. 36; vgl. auch RGZ 57, 277, 279 ff.; BGH, Urteil vom 20.06.1956 – V ZR 28/55, BGHZ 21, 98, 99 ff.[↩]
- BGH, Beschluss vom 15.11.2012 – V ZB 99/12, NJW 2013, 934 Rn. 16[↩]
- vgl. BGH, Urteil vom 15.12 1972 – V ZR 76/71, BGHZ 60, 46, 53; OLG Düsseldorf, MittRhNotK 1994, 80[↩]
- vgl. Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 15. Aufl., Rn. 317[↩]
- BGH, Urteil vom 29.09.1989 – V ZR 343/87, NJW-RR 1990, 206[↩]
- BGH, Urteil vom 29.09.1989 – V ZR 343/87, aaO[↩]
- vgl. BGH, Urteil vom 29.09.1989 – V ZR 343/87, NJW-RR 1990, 206; OLG München, NJW-RR 2006, 239, 240; OLG Brandenburg, FGPrax 2002, 49, 51 f.; Bamberger/Roth/Eckert, BGB, 3. Aufl., § 879 Rn. 16; Erman/Lorenz, BGB 13. Aufl., § 879 Rn. 21; MünchKomm-BGB/Kohler, 6. Aufl., § 879 Rn. 38; NK-BGB/U. Krause, 3. Aufl., § 879 Rn. 28; Palandt/Bassenge, BGB, 73. Aufl., § 879 Rn. 12; Planck/Strecker, BGB, 5. Aufl., § 879 Anm. 6b; PWW/Huhn, BGB 8. Aufl., § 879 Rn. 13; Soergel/Stürner, BGB, 13. Aufl., § 879 Rn. 15; Staudinger/Kutter, BGB [2012], § 879 Rn. 71; Demharter, GBO, 29. Aufl., § 45 Rn. 8; Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 15. Aufl., Rn. 324, 399; Lemke/Wagner, Immobilienrecht, § 45 GBO Rn. 36[↩]
- Bauer/von Oefele/Knothe, GBO, 3. Aufl., § 45 Rn. 25; Meikel/Böttcher, GBO, 10. Aufl., § 45 Rn. 221; Bestelmeyer, Rpfleger 2006, 318, 319; Streuer, Rpfleger 1985, 388, [↩]
- Vorrang des Nießbrauchs vor der Reallast[↩]
