Grund­buch­ein­tra­gun­gen und die abwei­chen­de Rang­be­stim­mung

Trägt das Grund­buch­amt das Rang­ver­hält­nis unter meh­re­ren in das Grund­buch ein­zu­tra­gen­den Rech­ten abwei­chend von einer ver­fah­rens­recht­li­chen Rang­be­stim­mung ein, hat das nicht die Unrich­tig­keit des Grund­buchs im Sin­ne von § 894 BGB zur Fol­ge. Die­se ist jedoch gege­ben, wenn die Ein­tra­gung unter Ver­stoß gegen eine mate­ri­ell­recht­li­che Rang­ver­ein­ba­rung erfolgt.

Grund­buch­ein­tra­gun­gen und die abwei­chen­de Rang­be­stim­mung

Im vor­lie­gen­den Fall ergab sich aus den in dem Über­ga­be­ver­trag getrof­fe­nen Rang­be­stim­mun­gen, dass aus­schließ­lich die Nieß­brauchs­vor­mer­kung und die Real­last unter­ein­an­der den glei­chen Rang haben sol­len; ein Gleich­rang zwi­schen Nieß­brauch und Real­last ist nicht gewollt. Das folgt zwar nicht aus dem Wort­laut der Urkun­den. Dar­in ist zu dem Rang­ver­hält­nis die­ser bei­den Rech­te nichts gesagt. Die Fol­ge davon ist grund­sätz­lich, dass der Gleich­rang im Grund­buch – wie hier gesche­hen zu ver­mer­ken ist (§ 45 Abs. 1 Halbs. 2 GBO). Aber die Aus­le­gung der Ein­tra­gungs­be­wil­li­gun­gen, die der Bun­des­ge­richts­hof selbst vor­neh­men kann 1, führt zu die­sem Ergeb­nis. Denn wenn die Betei­lig­ten gewollt hät­ten, dass auch der Nieß­brauch und die Real­last unter­ein­an­der den glei­chen Rang haben, hät­ten sie wegen der Rege­lung in § 45 Abs. 1 Halbs. 2 GBO kei­ne Rang­be­stim­mung hin­sicht­lich der Nieß­brauchs­vor­mer­kung und der Real­last tref­fen müs­sen. Es wäre dann der Gleich­rang zwi­schen dem Nieß­brauch und der Real­last sowie der Gleich­rang zwi­schen der Nieß­brauchs­vor­mer­kung und der Real­last im Grund­buch zu ver­mer­ken gewe­sen. Dass sie jedoch den Gleich­rang zwi­schen der Nieß­brauchs­vor­mer­kung und der Real­last aus­drück­lich bestimmt haben, lässt als nächst­lie­gen­de Bedeu­tung die­ser Bestim­mung nur den Schluss zu, dass der Nieß­brauch und die Real­last nicht den glei­chen Rang haben sol­len. Aus der wei­te­ren Rang­be­stim­mung, dass der Nieß­brauch "an nächst offe­ner Rang­stel­le" ein­ge­tra­gen wer­den soll, ergibt sich zudem, dass er Vor­rang auch vor der Real­last haben soll.

Die auf der Ver­let­zung von § 45 Abs. 3 Alt. 2 GBO beru­hen­den fal­schen Ein­tra­gun­gen der bei­den Rang­ver­mer­ke hat nicht die Unrich­tig­keit des Grund­buchs im Sin­ne von § 894 BGB zur Fol­ge 2. Die Ein­tra­gung eines Amts­wi­der­spruchs (§ 53 GBO) schei­det aus.

Sie kommt jedoch in Betracht, wenn das Grund­buch­amt auch gegen § 879 Abs. 3 BGB ver­sto­ßen hat. Danach bedarf eine von den Absät­zen 1 und 2 der Vor­schrift abwei­chen­de Bestim­mung des Rang­ver­hält­nis­ses der Ein­tra­gung in das Grund­buch.

Anders als die Rege­lun­gen in § 45 GBO, bei denen es sich um an das Grund­buch­amt gerich­te­te Vor­schrif­ten zum Voll­zug der für die Ent­ste­hung des mate­ri­ell­recht­li­chen Rang­ver­hält­nis­ses maß­geb­li­chen Erklä­run­gen im Grund­buch han­delt, betrifft § 879 BGB das mate­ri­ell­recht­li­che Rang­ver­hält­nis unter meh­re­ren Rech­ten. Es bestimmt sich, wenn – wie hier – die Rech­te in der­sel­ben Abtei­lung des Grund­buchs ein­ge­tra­gen sind, nach der Rei­hen­fol­ge der Ein­tra­gun­gen (§ 879 Abs. 1 Satz 1 BGB). Die­se Rege­lung ist dis­po­si­tiv. Das Rang­ver­hält­nis kann von vorn­her­ein abwei­chend ver­ein­bart wer­den. Die Ver­ein­ba­rung bedarf zu ihrer Wirk­sam­keit der Ein­tra­gung in das Grund­buch (§ 879 Abs. 3 BGB).

Vor­lie­gend haben die Betei­lig­ten Rang­ver­ein­ba­run­gen in die­sem Sinn und nicht bloß Rang­be­stim­mun­gen im Sinn von § 45 Abs. 3 Alt. 2 GBO getrof­fen. Das folgt schon aus dem Wort­laut der die Ein­tra­gung des Nieß­brauchs, der Nieß­brauchs­vor­mer­kung, der Real­last und der Rück­auf­las­sungs­vor­mer­kung betref­fen­den Bewil­li­gun­gen. Bei die­sen han­delt es sich zwar um ver­fah­rens­recht­li­che Erklä­run­gen 3. Sie kön­nen aber auch eine mate­ri­ell­recht­li­che Rang­ver­ein­ba­rung ent­hal­ten 4. So liegt es hier. Sämt­li­che Betei­lig­te haben die Bewil­li­gun­gen abge­ge­ben. Die gewünsch­ten Rang­ver­hält­nis­se zwi­schen den ein­zu­tra­gen­den Rech­ten ent­spre­chen ihren jewei­li­gen Inter­es­sen und Wil­len 5. Bei blo­ßen Rang­be­stim­mun­gen von § 45 Abs. 3 Alt. 2 GBO wäre es aus­rei­chend gewe­sen, wenn die Betei­lig­te zu 1 ein­sei­tig die Ein­tra­gung der Rang­ver­hält­nis­se bewil­ligt hät­te.

Inhalt­lich sind die Ver­ein­ba­run­gen dar­auf gerich­tet, dass die Nieß­brauchs­vor­mer­kung und die Real­last gleich­ran­gig sind und der Nieß­brauch den Vor­rang vor ihnen hat. Die bei dem Nieß­brauch und der Real­last ein­ge­tra­ge­nen Ver­mer­ke, dass die­se Rech­te unter­ein­an­der den glei­chen Rang haben, geben somit nicht die mate­ri­el­le Rechts­la­ge wie­der. Das hat die Unrich­tig­keit des Grund­buchs zu Fol­ge.

Dies gilt aller­dings nicht für das Bestehen der Rech­te selbst. Ob sie trotz der fal­schen Rang­ver­mer­ke durch Eini­gung und Ein­tra­gung ent­stan­den sind (§ 873 Abs. 1 BGB), rich­tet sich nach § 139 BGB ana­log 6. Danach ist die Unwirk­sam­keit des gesam­ten Rechts­ge­schäfts die Regel, die Wirk­sam­keit die­Aus­nah­me. Von letz­te­rer ist hier jedoch aus­zu­ge­hen. Denn es ist nichts dafür ersicht­lich, dass die Betei­lig­ten die Rech­te ohne den ver­ein­bar­ten Rang nicht bestellt hät­ten. Sie sind des­halb ent­stan­den 7. Hin­sicht­lich der Ein­tra­gung die­ser Rech­te ist das Grund­buch somit rich­tig.

Anders ist es jedoch bei den Rang­ver­mer­ken. Das sich aus ihnen erge­ben­de Rang­ver­hält­nis zwi­schen dem Nieß­brauch und der Real­last ist man­gels Über­ein­stim­mung mit dem mate­ri­el­len Recht nicht ent­stan­den. Das ver­ein­bar­te Rang­ver­hält­nis ist eben­falls nicht ent­stan­den, weil es nicht ein­ge­tra­gen ist. Da die Rech­te jedoch in einem bestimm­ten Rang­ver­hält­nis zuein­an­der ste­hen müs­sen, ist nach herr­schen­der Ansicht die gesetz­li­che Rang­fol­ge ein­ge­tre­ten, die sich aus § 879 Abs. 1 BGB ergibt; das Grund­buch ist unrich­tig, weil es nicht die­ses, son­dern ein ande­res Rang­ver­hält­nis (Gleich­rang) ver­laut­bart 8. Soweit dage­gen ver­tre­ten wird, es gel­te nicht das gesetz­li­che, son­dern das sich aus der Grund­buch­ein­tra­gung erge­ben­de Rang­ver­hält­nis, weil ande­ren­falls ein Rang ent­ste­he, der weder der Rang­ver­ein­ba­rung noch der Grund­buch­ein­tra­gung ent­spre­che 9, braucht dar­auf nicht näher ein­ge­gan­gen zu wer­den. Denn die Beden­ken der Min­der­mei­nung kom­men hier nicht zum Tra­gen, weil hin­sicht­lich des in Abtei­lung – II unter der lau­fen­den Num­mer 5 ein­ge­tra­ge­nen Nieß­brauchs und der in Abtei­lung – II unter der lau­fen­den Num­mer 7 ein­ge­tra­ge­nen Real­last das gesetz­li­che Rang­ver­hält­nis (§ 879 Abs. 1 Satz 1 BGB) dem ver­ein­bar­ten Rang­ver­hält­nis 10 ent­spricht.

Wegen der Unrich­tig­keit des Grund­buchs betref­fend die bei dem Nieß­brauch und bei der Real­last ein­ge­tra­ge­nen wech­sel­sei­ti­gen Ver­mer­ke des Gleich­rangs bei­der Rech­te ist die von den Betei­lig­ten erstreb­te Ein­tra­gung eines Amts­wi­der­spruchs zuläs­sig. Die Ent­schei­dung des Beschwer­de­ge­richts ist somit auf­zu­he­ben (§ 74 Abs. 5 FamFG in Ver­bin­dung mit § 78 Abs. 3 GBO). Auf die Beschwer­de der Betei­lig­ten zu 2 und 3 ist das Grund­buch­amt gemäß § 71 Abs. 2 Satz 2 GBO anzu­wei­sen, einen Wider­spruch gegen die Ein­tra­gung der bei­den Rang­ver­mer­ke ein­zu­tra­gen.

Bun­des­ge­richts­hof, Beschluss vom 20. Febru­ar 2014 – V ZB 179/​13

  1. BGH, Beschluss vom 17.11.2011 – V ZB 58/​11, NJW 2012, 530 Rn. 12[]
  2. allg. Mei­nung, sie­he nur KG, FGPrax 2012, 238, 239; OLG Frank­furt, FGPrax 1995, 17; Bamberger/​Roth/​Eckert, BGB, 3. Aufl., § 879 Rn. 12; Erman/​Lorenz, BGB, 13. Aufl., § 879 Rn. 21; NK-BGB/U. Krau­se, 3. Aufl., § 879 Rn. 25; Palandt/​Bassenge, BGB, 73. Aufl., § 879 Rn. 11; Staudinger/​Kutter, BGB [2012], § 879 Rn. 45; Dem­har­ter, GBO, 29. Aufl., § 45 Rn. 10; Meikel/​Böttcher, GBO, 10. Aufl., § 45 Rn. 22; Lemke/​Wagner, Immo­bi­li­en­recht, § 45 GBO Rn. 36; vgl. auch RGZ 57, 277, 279 ff.; BGH, Urteil vom 20.06.1956 – V ZR 28/​55, BGHZ 21, 98, 99 ff.[]
  3. BGH, Beschluss vom 15.11.2012 – V ZB 99/​12, NJW 2013, 934 Rn. 16[]
  4. vgl. BGH, Urteil vom 15.12 1972 – V ZR 76/​71, BGHZ 60, 46, 53; OLG Düs­sel­dorf, Mitt­RhNotK 1994, 80[]
  5. vgl. Schöner/​Stöber, Grund­buch­recht, 15. Aufl., Rn. 317[]
  6. BGH, Urteil vom 29.09.1989 – V ZR 343/​87, NJW-RR 1990, 206[]
  7. BGH, Urteil vom 29.09.1989 – V ZR 343/​87, aaO[]
  8. vgl. BGH, Urteil vom 29.09.1989 – V ZR 343/​87, NJW-RR 1990, 206; OLG Mün­chen, NJW-RR 2006, 239, 240; OLG Bran­den­burg, FGPrax 2002, 49, 51 f.; Bamberger/​Roth/​Eckert, BGB, 3. Aufl., § 879 Rn. 16; Erman/​Lorenz, BGB 13. Aufl., § 879 Rn. 21; Münch­Komm-BGB/­Koh­ler, 6. Aufl., § 879 Rn. 38; NK-BGB/U. Krau­se, 3. Aufl., § 879 Rn. 28; Palandt/​Bassenge, BGB, 73. Aufl., § 879 Rn. 12; Planck/​Strecker, BGB, 5. Aufl., § 879 Anm. 6b; PWW/​Huhn, BGB 8. Aufl., § 879 Rn. 13; Soergel/​Stürner, BGB, 13. Aufl., § 879 Rn. 15; Staudinger/​Kutter, BGB [2012], § 879 Rn. 71; Dem­har­ter, GBO, 29. Aufl., § 45 Rn. 8; Schöner/​Stöber, Grund­buch­recht, 15. Aufl., Rn. 324, 399; Lemke/​Wagner, Immo­bi­li­en­recht, § 45 GBO Rn. 36[]
  9. Bauer/​von Oefele/​Knothe, GBO, 3. Aufl., § 45 Rn. 25; Meikel/​Böttcher, GBO, 10. Aufl., § 45 Rn. 221; Bestel­mey­er, Rpfle­ger 2006, 318, 319; Streu­er, Rpfle­ger 1985, 388, []
  10. Vor­rang des Nieß­brauchs vor der Real­last[]