Grunddienstbarkeit – und die Unterhaltspflicht der Dienstbarkeitsberechtigten

Sind die Berechtigten einer Grunddienstbarkeit und der Eigentümer des dienenden Grundstücks zur gleichberechtigten Mitbenutzung des Grundstücks befugt, können sie voneinander in entsprechender Anwendung von § 745 Abs. 2 BGB eine Regelung verlangen, dass die Unterhaltungspflicht für die der Ausübung der Dienstbarkeit dienenden Anlagen einheitlich wahrgenommen wird, wenn anders eine geordnete und sachgerechte Erfüllung dieser Pflicht nicht gewährleistet ist.

Grunddienstbarkeit - und die Unterhaltspflicht der Dienstbarkeitsberechtigten

Die Kosten für die einheitliche Wahrnehmung der Unterhaltungspflicht tragen in einem solchen Fall entsprechend §§ 748, 742 BGB anteilig die Dienstbarkeitsberechtigten und der mitnutzungsberechtigte Grundstückseigentümer.

Dem Grundstückseigentümer steht gegen jeden Dienstbarkeitsberechtigten aufgrund des Begleitschuldverhältnisses ein Anspruch zu, auch die Unterhaltungspflicht gemäß § 1020 Satz 2 BGB so zu erfüllen, dass der Eigentümer geschont wird. Das Begleitschuldverhältnis entsteht als gesetzliche Folge der Bestellung der Dienstbarkeit und findet in den §§ 1020 bis 1023 BGB seinen besonderen Ausdruck. Es hat dienende Funktion und umfasst die das Nutzungsrecht begleitenden Pflichten des aus der Dienstbarkeit Berechtigten1, aber auch entsprechende Pflichten des Eigentümers des belasteten Grundstücks2. Diese Pflichten bestimmen sich nach Inhalt und Zweck der Dienstbarkeit3. Wie die Unterhaltungspflicht erfüllt, mithin der Leistungserfolg herbeigeführt wird, obliegt jeweils dem Dienstbarkeitsberechtigten. Sind mehrere gleichrangige Dienstbarkeiten bestellt, kann sich die objektive Notwendigkeit einer einheitlichen Wahrnehmung der Unterhaltspflichten ergeben, etwa im Hinblick auf die Vielzahl der Dienstbarkeitsberechtigten und die damit verbundene Gefahr eines unkoordinierten Vorgehens bei der Erfüllung der Unterhaltungspflicht. Das Gesetz regelt diesen Fall allerdings nicht.

Aus § 1024 BGB lässt sich ein Anspruch auf Abschluss einer Vereinbarung mit einer entsprechenden Regelung nicht ableiten. Die Vorschrift betrifft unmittelbar lediglich den Konflikt mehrerer zusammentreffender Nutzungsrechte, die nebeneinander nicht oder nicht vollständig ausgeübt werden können. Das Verhältnis der Berechtigten zueinander hinsichtlich etwaiger Pflichten aus den gleichrangigen dinglichen Rechten ist nicht Gegenstand der Vorschrift4. Die lediglich punktuelle Regelung kann zwar unter Berücksichtigung der Gesetzgebungsgeschichte5 als Ausdruck eines allgemeinen Rechtsgedankens angesehen werden, so dass grundsätzlich eine entsprechende Anwendung der Vorschrift auf das Verhältnis der Pflichten von gleichrangigen Dienstbarkeitsberechtigten in Betracht gezogen werden kann. Eine Analogie scheitert aber hier daran, dass auch dem Eigentümer des Straßengrundstücks und Anlieger ein Mitbenutzungsrecht an den Anlagen zusteht. Das Eigentum scheidet nach allgemeiner Ansicht als sonstiges Nutzungsrecht im Sinne des § 1024 BGB aus6.

Auch das Begleitschuldverhältnis kommt als Grundlage für einen Anspruch des Eigentümers des dienenden Grundstücks nicht in Betracht. Aus diesem können sich Nebenpflichten, etwa leistungssichernder Art, aber auch Mitwirkungsund Schutzpflichten ergeben7. Insoweit mag zwar unter bestimmten Umständen noch eine Pflicht der Mitberechtigten zur Koordinierung der Unterhaltungspflicht mit anderen Dienstbarkeitsberechtigten aus dem Begleitschuldverhältnis abzuleiten sein. Der Eigentümer des dienenden Grundstücks will aber die Bündelung und damit die Wahrnehmung der Unterhaltungspflichten für alle Dienstbarkeitsberechtigten durch ihn bei einer anteiligen Tragung der ihm entstehenden Kosten erreichen. Für eine derartige Veränderung des Pflichtengefüges bieten die aus dem Begleitschuldverhältnis folgenden Mitwirkungsund Schutzpflichten keine Grundlage.

Ein Anspruch auf Abschluss einer Vereinbarung, die die einheitliche Wahrnehmung der Unterhaltungspflicht unter anteiliger Tragung der Kosten durch alle Nutzungsberechtigte zum Gegenstand hat, kann sich aus der entsprechenden Anwendung von § 745 Abs. 2 BGB ergeben. Danach kann jeder Teilhaber, sofern nicht die Verwaltung und Benutzung des gemeinschaftlichen Gegenstands durch Vereinbarung oder Mehrheitsbeschluss geregelt ist, eine dem Interesse aller Teilhaber nach billigem Ermessen entsprechende Verwaltung und Benutzung verlangen.

Die entsprechende Heranziehung der für die Gemeinschaft geltenden Vorschriften hat der Bundesgerichtshof bei der Verteilung der Kosten der Unterhaltung und Instandsetzung von durch den Eigentümer und den Dienstbarkeitsberechtigten gemeinschaftlich genutzten Anlagen bejaht8. Ebenso hat er für den Anspruch auf eine Ausübungsregelung bei der gleichberechtigten Grundstücksnutzung durch den Dienstbarkeitsberechtigten und den Eigentümer auf das Gemeinschaftsrecht zurückgegriffen9. Für den vorliegenden Zusammenhang gilt nichts Anderes. Auch hier liegt eine der Gemeinschaft vergleichbare Lage vor, die es rechtfertigt, für die Frage der Organisation der Unterhaltungspflicht und der Verteilung der insoweit entstehenden Kosten die für die Gemeinschaft geltenden Vorschriften heranzuziehen. Der Gesetzgeber hat die strukturelle Vergleichbarkeit bei gleichrangigen Nutzungsrechten gesehen und deshalb in § 1024 BGB eine dem Gemeinschaftsrecht nachgebildete Regelung für den Fall einer notwendig werdenden Ausübungsregelung angeordnet10. Vor diesem Hintergrund bestehen im Grundsatz keine Bedenken, auf Regelungen des Gemeinschaftsrechts bei gesetzlich nicht geregelten Sachverhalten, wie hier bei der Notwendigkeit einer Regelung der Erfüllung der Unterhaltungsverpflichtungen durch mehrere gleichrangige Nutzungsberechtigte bei einer Mitbenutzung der Anlagen durch den Eigentümer des dienenden Grundstücks, zurückzugreifen.

Nach diesen Grundsätzen sind die Mitberechtigten gegenüber dem Eigentümer des dienenden Grundstücks entsprechend §§ 748, 742 BGB zur anteiligen Tragung der Kosten verpflichtet, weil die Wahrnehmung der Unterhaltungspflichten der Anlagen durch ihn entsprechend § 745 Abs. 2 BGB billigem Ermessen entspricht.

Im hier entschiedenen Fall ging das Gericht von einer Unterhaltungspflicht der Mitberechtigten nach § 1020 Satz 2 BGB aus. Es nahm an, dass es sich bei der Straße und den unter ihr befindlichen Leitungen um Anlagen im Sinne von § 1020 Satz 2 BGB handelt. Unter einer Anlage im Sinne dieser Vorschrift ist eine für eine gewisse Dauer bestimmte, von Menschenhand zur Benutzung des Grundstücks geschaffene Einrichtung zu verstehen11. Als solche wird auch eine befestigte Privatstraße angesehen12. Ebenso stellen oberoder unterirdisch geführte Verund Entsorgungsleitungen und Verund Entsorgungsrohre, Lichtschächte und Kanaleinrichtungen Anlagen dar13. Auch steht die Mitbenutzung durch den Eigentümer oder Dritte einem “Halten” der Anlage durch die Mitberechtigten als Dienstbarkeitsberechtigte nicht entgegen14. Die Unterhaltungspflicht trifft nicht nur die Mitberechtigten, sondern auch die anderen Dienstbarkeitsberechtigten.

Die einheitliche Wahrnehmung der Unterhaltungspflicht durch eine Person entspricht im vorliegenden Fall billigem Ermessen. Die Straße und die in ihr verlegten Leitungen dienen der Erschließung einer Wohnsiedlung und weisen eine erhebliche räumliche Ausdehnung aus. Ihnen kommt zudem eine wesentliche funktionale Bedeutung für die Erschließung der Wohnsiedlung zu. Angesichts der weit über 100 Dienstbarkeitsberechtigten bedarf daher die Erfüllung der Unterhaltungspflicht einer einheitlichen Regelung. Nur durch sie kann sichergestellt werden, dass die Unterhaltungspflichten durch ein koordiniertes Vorgehen ordnungsgemäß und effektiv erfüllt werden.

Die einheitliche Wahrnehmung der Unterhaltungspflicht durch eine Person entspricht im vorliegenden Fall billigem Ermessen. Die Straße und die in ihr verlegten Leitungen dienen der Erschließung einer Wohnsiedlung und weisen eine erhebliche räumliche Ausdehnung aus. Ihnen kommt zudem eine wesentliche funktionale Bedeutung für die Erschließung der Wohnsiedlung zu. Angesichts der weit über 100 Dienstbarkeitsberechtigten bedarf daher die Erfüllung der Unterhaltungspflicht einer einheitlichen Regelung. Nur durch sie kann sichergestellt werden, dass die Unterhaltungspflichten durch ein koordiniertes Vorgehen ordnungsgemäß und effektiv erfüllt werden.

Auch kann der Eigentümer des dienenden Grundstücks verlangen, dass die Unterhaltungspflichten allein durch ihn erbracht werden. Danach hat der Eigentümer des dienenden Grundstücks die Unterhaltungspflichten für die Anlagen, zu deren Nutzung die Dienstbarkeitsberechtigten befugt sind, seit ihrer Erstellung wahrgenommen. Nach der Bestellung der Grunddienstbarkeiten ist diese Praxis fortgesetzt worden. Im vorliegenden Fall war beabsichtigt, dass die Dienstbarkeitsberechtigten auch dessen Mitglieder werden und die Finanzierung der durch die Unterhaltungspflichten entstehenden Kosten über die Mitgliedsbeiträge erfolgen sollte. Nachdem dieses Konzept sich nicht vollständig umsetzen ließ, verblieb die Wahrnehmung der Unterhaltungspflichten bei dem Eigentümer des dienenden Grundstücks, der mit den Dienstbarkeitsberechtigten entsprechende Vereinbarungen über die anteilige Kostentragung abgeschlossen hat oder abschließen wollte. Sofern diese nicht zustande kamen, scheiterte dies nicht an der Frage, dass der Eigentümer des dienenden Grundstücks die Unterhaltungspflichten wahrnimmt, sondern an Meinungsverschiedenheiten bezüglich des Umfangs und der Höhe der umgelegten Kosten. Auch im vorliegenden Rechtsstreit haben die Mitberechtigten nicht geltend gemacht, dass die Erfüllung der Unterhaltungspflichten durch den Eigentümer des dienenden Grundstücks nicht sachgerecht ist oder nicht ordnungsgemäß erfolgt. Daher ist davon auszugehen, dass es auch unter Berücksichtigung der Interessen der Dienstbarkeitsberechtigten billigem Ermessen entspricht, dass der Eigentümer des dienenden Grundstücks deren Unterhaltungspflichten wahrnimmt.

Der Eigentümer des dienenden Grundstücks kann von der Mitberechtigten dem Grunde nach die anteilige Tragung der Vergütung der beauftragten Immobilienverwaltungsgesellschaft, der Kosten des Girokontos und der Haftpflichtversicherung verlangen.

Die Beauftragung einer Immobiliengesellschaft mit der Verwaltung der Straße stellt sich als eine billigem Ermessen entsprechende Regelung dar. Die Erfüllung der Unterhaltungsverpflichtung bedingt hier einen erheblichen Koordinierungsbedarf und hat auch einen nicht unerheblichen Abrechnungsaufwand zur Folge, der die Einschaltung einer Verwaltung rechtfertigt. Dies gilt im Grundsatz auch für die Einrichtung eines gesonderten Girokontos und den Abschluss einer Haftpflichtversicherung, die die Risiken der Verletzung der Verkehrssicherungspflicht sie ist Bestandteil der Unterhaltungspflicht15 im Interesse aller Nutzungsberechtigten abdeckt.

Der Eigentümer des dienenden Grundstücks ist nicht verpflichtet, zunächst auf den Abschluss einer Vereinbarung entsprechend § 745 Abs. 2 BGB zu klagen, die eine entsprechende Pflicht zur anteiligen Tragung der Kosten der drei noch streitigen Positionen vorsieht. Der Grundstückseigentümer ist vielmehr berechtigt, auch ohne das vorherige Zustandekommen einer solchen Regelung Maßnahmen vorzunehmen, die billigem Ermessen entsprechen, und die entstandenen Kosten von dem Dienstbarkeitsberechtigten zu verlangen16.

Im Übrigen weist der Bundesgerichtshof hinsichtlich der Höhe der Kostentragungspflicht noch auf Folgendes hin:

In Bezug auf die Kosten der von dem Eigentümer des dienenden Grundstücks beauftragten Immobilienverwaltungsgesellschaft können nur die Kosten für Tätigkeiten umgelegt werden, die im Zusammenhang mit den Unterhaltungspflichten erforderlich sind. Die Verwaltung von Grundstücken, die nicht mit Grunddienstbarkeiten belastet sind, oder von Vermögenswerten, die nicht im Zusammenhang mit der Unterhaltungspflicht stehen, fällt nicht hierunter. Dies gilt auch für Mitgliedsbeiträge, es sei denn, diese werden für die Unterhaltungspflicht der Straße verwandt.

Die anteilige Tragung der Kosten für die Führung des Girokontos sind nur erstattungsfähig, wenn dieses ausschließlich für die Abwicklung von Zahlungen genutzt wird, die mit den Unterhaltungspflichten in Zusammenhang stehen.

Die Kosten der Haftpflichtversicherung sind nur dann anteilig von den Mitberechtigten zu tragen, wenn sie das Risiko der Verletzung von Unterhaltungsund Verkehrssicherungspflichten durch den Eigentümer des dienenden Grundstücks abdeckt und damit im Ergebnis auch die Dienstbarkeitsberechtigten schützt. Hingegen besteht eine anteilige Kostentragungspflicht nicht, soweit die Haftpflichtversicherung Risiken erfasst, die mit den Pflichten der Dienstbarkeitsberechtigten nicht in Zusammenhang stehen.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 8. März 2019 – V ZR 343/17

  1. vgl. BGH, Urteil vom 28.06.1985 – V ZR 111/84, BGHZ 95, 144, 146 ff.; BGH, Beschluss vom 30.10.1986 – III ZR 10/86, NVwZ 1987, 356 []
  2. vgl. BGH, Urteil vom 03.02.1989 – V ZR 224/87, BGHZ 106, 348, 350 []
  3. BGH, Urteil vom 19.09.2008 – V ZR 164/07, NJW 2008, 3703 Rn. 17 mwN []
  4. NKBGB/Otto, 4. Aufl., § 1024 Rn. 14 []
  5. vgl. Mugdan, Band III: Sachenrecht, 1899, S. 271 []
  6. vgl. BGH, Urteil vom 19.09.2008 – V ZR 164/07, NJW 2008, 3703 Rn. 25 mwN []
  7. Staudinger/Weber, BGB [2016], § 1018 Rn. 135 []
  8. BGH, Urteil vom 12.11.2004 – V ZR 42/04, BGHZ 161, 115, 122 f. []
  9. BGH, Urteil vom 19.09.2008 – V ZR 164/07, NJW 2008, 3703 Rn. 26 []
  10. vgl. Mugdan, Band III: Sachenrecht, 1899, S. 271 []
  11. BGH, Urteil vom 17.02.2006 – V ZR 49/05, NJW 2006, 1428 Rn. 7 []
  12. BGH, Urteil vom 17.12 2010 – V ZR 125/10, NJW 2011, 1351 Rn. 14 []
  13. vgl. RGZ 79, 375, 379; BeckOK BGB/Wegmann [1.11.2018], § 1020 Rn. 8; BeckOGK/Alexander [1.01.2018], BGB, § 1020 Rn. 90 []
  14. vgl. BGH, Urteil vom 12.11.2004 – V ZR 42/04, BGHZ 161, 115, 119 ff. []
  15. vgl. BGH, Urteil vom 12.11.2004 – V ZR 42/04, BGHZ 161, 115, 122 []
  16. vgl. BGH, Urteil vom 19.09.2008 – V ZR 164/07, NJW 2008, 3703 Rn. 24 mwN []