Grund­dienst­bar­keit – und die Unter­halts­pflicht der Dienst­bar­keits­be­rech­tig­ten

Sind die Berech­tig­ten einer Grund­dienst­bar­keit und der Eigen­tü­mer des die­nen­den Grund­stücks zur gleich­be­rech­tig­ten Mit­be­nut­zung des Grund­stücks befugt, kön­nen sie von­ein­an­der in ent­spre­chen­der Anwen­dung von § 745 Abs. 2 BGB eine Rege­lung ver­lan­gen, dass die Unter­hal­tungs­pflicht für die der Aus­übung der Dienst­bar­keit die­nen­den Anla­gen ein­heit­lich wahr­ge­nom­men wird, wenn anders eine geord­ne­te und sach­ge­rech­te Erfül­lung die­ser Pflicht nicht gewähr­leis­tet ist.

Grund­dienst­bar­keit – und die Unter­halts­pflicht der Dienst­bar­keits­be­rech­tig­ten

Die Kos­ten für die ein­heit­li­che Wahr­neh­mung der Unter­hal­tungs­pflicht tra­gen in einem sol­chen Fall ent­spre­chend §§ 748, 742 BGB antei­lig die Dienst­bar­keits­be­rech­tig­ten und der mit­nut­zungs­be­rech­tig­te Grund­stücks­ei­gen­tü­mer.

Dem Grund­stücks­ei­gen­tü­mer steht gegen jeden Dienst­bar­keits­be­rech­tig­ten auf­grund des Begleit­schuld­ver­hält­nis­ses ein Anspruch zu, auch die Unter­hal­tungs­pflicht gemäß § 1020 Satz 2 BGB so zu erfül­len, dass der Eigen­tü­mer geschont wird. Das Begleit­schuld­ver­hält­nis ent­steht als gesetz­li­che Fol­ge der Bestel­lung der Dienst­bar­keit und fin­det in den §§ 1020 bis 1023 BGB sei­nen beson­de­ren Aus­druck. Es hat die­nen­de Funk­ti­on und umfasst die das Nut­zungs­recht beglei­ten­den Pflich­ten des aus der Dienst­bar­keit Berech­tig­ten 1, aber auch ent­spre­chen­de Pflich­ten des Eigen­tü­mers des belas­te­ten Grund­stücks 2. Die­se Pflich­ten bestim­men sich nach Inhalt und Zweck der Dienst­bar­keit 3. Wie die Unter­hal­tungs­pflicht erfüllt, mit­hin der Leis­tungs­er­folg her­bei­ge­führt wird, obliegt jeweils dem Dienst­bar­keits­be­rech­tig­ten. Sind meh­re­re gleich­ran­gi­ge Dienst­bar­kei­ten bestellt, kann sich die objek­ti­ve Not­wen­dig­keit einer ein­heit­li­chen Wahr­neh­mung der Unter­halts­pflich­ten erge­ben, etwa im Hin­blick auf die Viel­zahl der Dienst­bar­keits­be­rech­tig­ten und die damit ver­bun­de­ne Gefahr eines unko­or­di­nier­ten Vor­ge­hens bei der Erfül­lung der Unter­hal­tungs­pflicht. Das Gesetz regelt die­sen Fall aller­dings nicht.

Aus § 1024 BGB lässt sich ein Anspruch auf Abschluss einer Ver­ein­ba­rung mit einer ent­spre­chen­den Rege­lung nicht ablei­ten. Die Vor­schrift betrifft unmit­tel­bar ledig­lich den Kon­flikt meh­re­rer zusam­men­tref­fen­der Nut­zungs­rech­te, die neben­ein­an­der nicht oder nicht voll­stän­dig aus­ge­übt wer­den kön­nen. Das Ver­hält­nis der Berech­tig­ten zuein­an­der hin­sicht­lich etwai­ger Pflich­ten aus den gleich­ran­gi­gen ding­li­chen Rech­ten ist nicht Gegen­stand der Vor­schrift 4. Die ledig­lich punk­tu­el­le Rege­lung kann zwar unter Berück­sich­ti­gung der Gesetz­ge­bungs­ge­schich­te 5 als Aus­druck eines all­ge­mei­nen Rechts­ge­dan­kens ange­se­hen wer­den, so dass grund­sätz­lich eine ent­spre­chen­de Anwen­dung der Vor­schrift auf das Ver­hält­nis der Pflich­ten von gleich­ran­gi­gen Dienst­bar­keits­be­rech­tig­ten in Betracht gezo­gen wer­den kann. Eine Ana­lo­gie schei­tert aber hier dar­an, dass auch dem Eigen­tü­mer des Stra­ßen­grund­stücks und Anlie­ger ein Mit­be­nut­zungs­recht an den Anla­gen zusteht. Das Eigen­tum schei­det nach all­ge­mei­ner Ansicht als sons­ti­ges Nut­zungs­recht im Sin­ne des § 1024 BGB aus 6.

Auch das Begleit­schuld­ver­hält­nis kommt als Grund­la­ge für einen Anspruch des Eigen­tü­mers des die­nen­den Grund­stücks nicht in Betracht. Aus die­sem kön­nen sich Neben­pflich­ten, etwa leis­tungs­si­chern­der Art, aber auch Mit­wir­kungs­und Schutz­pflich­ten erge­ben 7. Inso­weit mag zwar unter bestimm­ten Umstän­den noch eine Pflicht der Mit­be­rech­tig­ten zur Koor­di­nie­rung der Unter­hal­tungs­pflicht mit ande­ren Dienst­bar­keits­be­rech­tig­ten aus dem Begleit­schuld­ver­hält­nis abzu­lei­ten sein. Der Eigen­tü­mer des die­nen­den Grund­stücks will aber die Bün­de­lung und damit die Wahr­neh­mung der Unter­hal­tungs­pflich­ten für alle Dienst­bar­keits­be­rech­tig­ten durch ihn bei einer antei­li­gen Tra­gung der ihm ent­ste­hen­den Kos­ten errei­chen. Für eine der­ar­ti­ge Ver­än­de­rung des Pflich­ten­ge­fü­ges bie­ten die aus dem Begleit­schuld­ver­hält­nis fol­gen­den Mit­wir­kungs­und Schutz­pflich­ten kei­ne Grund­la­ge.

Ein Anspruch auf Abschluss einer Ver­ein­ba­rung, die die ein­heit­li­che Wahr­neh­mung der Unter­hal­tungs­pflicht unter antei­li­ger Tra­gung der Kos­ten durch alle Nut­zungs­be­rech­tig­te zum Gegen­stand hat, kann sich aus der ent­spre­chen­den Anwen­dung von § 745 Abs. 2 BGB erge­ben. Danach kann jeder Teil­ha­ber, sofern nicht die Ver­wal­tung und Benut­zung des gemein­schaft­li­chen Gegen­stands durch Ver­ein­ba­rung oder Mehr­heits­be­schluss gere­gelt ist, eine dem Inter­es­se aller Teil­ha­ber nach bil­li­gem Ermes­sen ent­spre­chen­de Ver­wal­tung und Benut­zung ver­lan­gen.

Die ent­spre­chen­de Her­an­zie­hung der für die Gemein­schaft gel­ten­den Vor­schrif­ten hat der Bun­des­ge­richts­hof bei der Ver­tei­lung der Kos­ten der Unter­hal­tung und Instand­set­zung von durch den Eigen­tü­mer und den Dienst­bar­keits­be­rech­tig­ten gemein­schaft­lich genutz­ten Anla­gen bejaht 8. Eben­so hat er für den Anspruch auf eine Aus­übungs­re­ge­lung bei der gleich­be­rech­tig­ten Grund­stücks­nut­zung durch den Dienst­bar­keits­be­rech­tig­ten und den Eigen­tü­mer auf das Gemein­schafts­recht zurück­ge­grif­fen 9. Für den vor­lie­gen­den Zusam­men­hang gilt nichts Ande­res. Auch hier liegt eine der Gemein­schaft ver­gleich­ba­re Lage vor, die es recht­fer­tigt, für die Fra­ge der Orga­ni­sa­ti­on der Unter­hal­tungs­pflicht und der Ver­tei­lung der inso­weit ent­ste­hen­den Kos­ten die für die Gemein­schaft gel­ten­den Vor­schrif­ten her­an­zu­zie­hen. Der Gesetz­ge­ber hat die struk­tu­rel­le Ver­gleich­bar­keit bei gleich­ran­gi­gen Nut­zungs­rech­ten gese­hen und des­halb in § 1024 BGB eine dem Gemein­schafts­recht nach­ge­bil­de­te Rege­lung für den Fall einer not­wen­dig wer­den­den Aus­übungs­re­ge­lung ange­ord­net 5. Vor die­sem Hin­ter­grund bestehen im Grund­satz kei­ne Beden­ken, auf Rege­lun­gen des Gemein­schafts­rechts bei gesetz­lich nicht gere­gel­ten Sach­ver­hal­ten, wie hier bei der Not­wen­dig­keit einer Rege­lung der Erfül­lung der Unter­hal­tungs­ver­pflich­tun­gen durch meh­re­re gleich­ran­gi­ge Nut­zungs­be­rech­tig­te bei einer Mit­be­nut­zung der Anla­gen durch den Eigen­tü­mer des die­nen­den Grund­stücks, zurück­zu­grei­fen.

Nach die­sen Grund­sät­zen sind die Mit­be­rech­tig­ten gegen­über dem Eigen­tü­mer des die­nen­den Grund­stücks ent­spre­chend §§ 748, 742 BGB zur antei­li­gen Tra­gung der Kos­ten ver­pflich­tet, weil die Wahr­neh­mung der Unter­hal­tungs­pflich­ten der Anla­gen durch ihn ent­spre­chend § 745 Abs. 2 BGB bil­li­gem Ermes­sen ent­spricht.

Im hier ent­schie­de­nen Fall ging das Gericht von einer Unter­hal­tungs­pflicht der Mit­be­rech­tig­ten nach § 1020 Satz 2 BGB aus. Es nahm an, dass es sich bei der Stra­ße und den unter ihr befind­li­chen Lei­tun­gen um Anla­gen im Sin­ne von § 1020 Satz 2 BGB han­delt. Unter einer Anla­ge im Sin­ne die­ser Vor­schrift ist eine für eine gewis­se Dau­er bestimm­te, von Men­schen­hand zur Benut­zung des Grund­stücks geschaf­fe­ne Ein­rich­tung zu ver­ste­hen 10. Als sol­che wird auch eine befes­tig­te Pri­vat­stra­ße ange­se­hen 11. Eben­so stel­len obero­der unter­ir­disch geführ­te Ver­und Ent­sor­gungs­lei­tun­gen und Ver­und Ent­sor­gungs­roh­re, Licht­schäch­te und Kanal­ein­rich­tun­gen Anla­gen dar 12. Auch steht die Mit­be­nut­zung durch den Eigen­tü­mer oder Drit­te einem "Hal­ten" der Anla­ge durch die Mit­be­rech­tig­ten als Dienst­bar­keits­be­rech­tig­te nicht ent­ge­gen 13. Die Unter­hal­tungs­pflicht trifft nicht nur die Mit­be­rech­tig­ten, son­dern auch die ande­ren Dienst­bar­keits­be­rech­tig­ten.

Die ein­heit­li­che Wahr­neh­mung der Unter­hal­tungs­pflicht durch eine Per­son ent­spricht im vor­lie­gen­den Fall bil­li­gem Ermes­sen. Die Stra­ße und die in ihr ver­leg­ten Lei­tun­gen die­nen der Erschlie­ßung einer Wohn­sied­lung und wei­sen eine erheb­li­che räum­li­che Aus­deh­nung aus. Ihnen kommt zudem eine wesent­li­che funk­tio­na­le Bedeu­tung für die Erschlie­ßung der Wohn­sied­lung zu. Ange­sichts der weit über 100 Dienst­bar­keits­be­rech­tig­ten bedarf daher die Erfül­lung der Unter­hal­tungs­pflicht einer ein­heit­li­chen Rege­lung. Nur durch sie kann sicher­ge­stellt wer­den, dass die Unter­hal­tungs­pflich­ten durch ein koor­di­nier­tes Vor­ge­hen ord­nungs­ge­mäß und effek­tiv erfüllt wer­den.

Die ein­heit­li­che Wahr­neh­mung der Unter­hal­tungs­pflicht durch eine Per­son ent­spricht im vor­lie­gen­den Fall bil­li­gem Ermes­sen. Die Stra­ße und die in ihr ver­leg­ten Lei­tun­gen die­nen der Erschlie­ßung einer Wohn­sied­lung und wei­sen eine erheb­li­che räum­li­che Aus­deh­nung aus. Ihnen kommt zudem eine wesent­li­che funk­tio­na­le Bedeu­tung für die Erschlie­ßung der Wohn­sied­lung zu. Ange­sichts der weit über 100 Dienst­bar­keits­be­rech­tig­ten bedarf daher die Erfül­lung der Unter­hal­tungs­pflicht einer ein­heit­li­chen Rege­lung. Nur durch sie kann sicher­ge­stellt wer­den, dass die Unter­hal­tungs­pflich­ten durch ein koor­di­nier­tes Vor­ge­hen ord­nungs­ge­mäß und effek­tiv erfüllt wer­den.

Auch kann der Eigen­tü­mer des die­nen­den Grund­stücks ver­lan­gen, dass die Unter­hal­tungs­pflich­ten allein durch ihn erbracht wer­den. Danach hat der Eigen­tü­mer des die­nen­den Grund­stücks die Unter­hal­tungs­pflich­ten für die Anla­gen, zu deren Nut­zung die Dienst­bar­keits­be­rech­tig­ten befugt sind, seit ihrer Erstel­lung wahr­ge­nom­men. Nach der Bestel­lung der Grund­dienst­bar­kei­ten ist die­se Pra­xis fort­ge­setzt wor­den. Im vor­lie­gen­den Fall war beab­sich­tigt, dass die Dienst­bar­keits­be­rech­tig­ten auch des­sen Mit­glie­der wer­den und die Finan­zie­rung der durch die Unter­hal­tungs­pflich­ten ent­ste­hen­den Kos­ten über die Mit­glieds­bei­trä­ge erfol­gen soll­te. Nach­dem die­ses Kon­zept sich nicht voll­stän­dig umset­zen ließ, ver­blieb die Wahr­neh­mung der Unter­hal­tungs­pflich­ten bei dem Eigen­tü­mer des die­nen­den Grund­stücks, der mit den Dienst­bar­keits­be­rech­tig­ten ent­spre­chen­de Ver­ein­ba­run­gen über die antei­li­ge Kos­ten­tra­gung abge­schlos­sen hat oder abschlie­ßen woll­te. Sofern die­se nicht zustan­de kamen, schei­ter­te dies nicht an der Fra­ge, dass der Eigen­tü­mer des die­nen­den Grund­stücks die Unter­hal­tungs­pflich­ten wahr­nimmt, son­dern an Mei­nungs­ver­schie­den­hei­ten bezüg­lich des Umfangs und der Höhe der umge­leg­ten Kos­ten. Auch im vor­lie­gen­den Rechts­streit haben die Mit­be­rech­tig­ten nicht gel­tend gemacht, dass die Erfül­lung der Unter­hal­tungs­pflich­ten durch den Eigen­tü­mer des die­nen­den Grund­stücks nicht sach­ge­recht ist oder nicht ord­nungs­ge­mäß erfolgt. Daher ist davon aus­zu­ge­hen, dass es auch unter Berück­sich­ti­gung der Inter­es­sen der Dienst­bar­keits­be­rech­tig­ten bil­li­gem Ermes­sen ent­spricht, dass der Eigen­tü­mer des die­nen­den Grund­stücks deren Unter­hal­tungs­pflich­ten wahr­nimmt.

Der Eigen­tü­mer des die­nen­den Grund­stücks kann von der Mit­be­rech­tig­ten dem Grun­de nach die antei­li­ge Tra­gung der Ver­gü­tung der beauf­trag­ten Immo­bi­li­en­ver­wal­tungs­ge­sell­schaft, der Kos­ten des Giro­kon­tos und der Haft­pflicht­ver­si­che­rung ver­lan­gen.

Die Beauf­tra­gung einer Immo­bi­li­en­ge­sell­schaft mit der Ver­wal­tung der Stra­ße stellt sich als eine bil­li­gem Ermes­sen ent­spre­chen­de Rege­lung dar. Die Erfül­lung der Unter­hal­tungs­ver­pflich­tung bedingt hier einen erheb­li­chen Koor­di­nie­rungs­be­darf und hat auch einen nicht uner­heb­li­chen Abrech­nungs­auf­wand zur Fol­ge, der die Ein­schal­tung einer Ver­wal­tung recht­fer­tigt. Dies gilt im Grund­satz auch für die Ein­rich­tung eines geson­der­ten Giro­kon­tos und den Abschluss einer Haft­pflicht­ver­si­che­rung, die die Risi­ken der Ver­let­zung der Ver­kehrs­si­che­rungs­pflicht sie ist Bestand­teil der Unter­hal­tungs­pflicht 14 im Inter­es­se aller Nut­zungs­be­rech­tig­ten abdeckt.

Der Eigen­tü­mer des die­nen­den Grund­stücks ist nicht ver­pflich­tet, zunächst auf den Abschluss einer Ver­ein­ba­rung ent­spre­chend § 745 Abs. 2 BGB zu kla­gen, die eine ent­spre­chen­de Pflicht zur antei­li­gen Tra­gung der Kos­ten der drei noch strei­ti­gen Posi­tio­nen vor­sieht. Der Grund­stücks­ei­gen­tü­mer ist viel­mehr berech­tigt, auch ohne das vor­he­ri­ge Zustan­de­kom­men einer sol­chen Rege­lung Maß­nah­men vor­zu­neh­men, die bil­li­gem Ermes­sen ent­spre­chen, und die ent­stan­de­nen Kos­ten von dem Dienst­bar­keits­be­rech­tig­ten zu ver­lan­gen 15.

Im Übri­gen weist der Bun­des­ge­richts­hof hin­sicht­lich der Höhe der Kos­ten­tra­gungs­pflicht noch auf Fol­gen­des hin:

In Bezug auf die Kos­ten der von dem Eigen­tü­mer des die­nen­den Grund­stücks beauf­trag­ten Immo­bi­li­en­ver­wal­tungs­ge­sell­schaft kön­nen nur die Kos­ten für Tätig­kei­ten umge­legt wer­den, die im Zusam­men­hang mit den Unter­hal­tungs­pflich­ten erfor­der­lich sind. Die Ver­wal­tung von Grund­stü­cken, die nicht mit Grund­dienst­bar­kei­ten belas­tet sind, oder von Ver­mö­gens­wer­ten, die nicht im Zusam­men­hang mit der Unter­hal­tungs­pflicht ste­hen, fällt nicht hier­un­ter. Dies gilt auch für Mit­glieds­bei­trä­ge, es sei denn, die­se wer­den für die Unter­hal­tungs­pflicht der Stra­ße ver­wandt.

Die antei­li­ge Tra­gung der Kos­ten für die Füh­rung des Giro­kon­tos sind nur erstat­tungs­fä­hig, wenn die­ses aus­schließ­lich für die Abwick­lung von Zah­lun­gen genutzt wird, die mit den Unter­hal­tungs­pflich­ten in Zusam­men­hang ste­hen.

Die Kos­ten der Haft­pflicht­ver­si­che­rung sind nur dann antei­lig von den Mit­be­rech­tig­ten zu tra­gen, wenn sie das Risi­ko der Ver­let­zung von Unter­hal­tungs­und Ver­kehrs­si­che­rungs­pflich­ten durch den Eigen­tü­mer des die­nen­den Grund­stücks abdeckt und damit im Ergeb­nis auch die Dienst­bar­keits­be­rech­tig­ten schützt. Hin­ge­gen besteht eine antei­li­ge Kos­ten­tra­gungs­pflicht nicht, soweit die Haft­pflicht­ver­si­che­rung Risi­ken erfasst, die mit den Pflich­ten der Dienst­bar­keits­be­rech­tig­ten nicht in Zusam­men­hang ste­hen.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 8. März 2019 – V ZR 343/​17

  1. vgl. BGH, Urteil vom 28.06.1985 – V ZR 111/​84, BGHZ 95, 144, 146 ff.; BGH, Beschluss vom 30.10.1986 – III ZR 10/​86, NVwZ 1987, 356[]
  2. vgl. BGH, Urteil vom 03.02.1989 – V ZR 224/​87, BGHZ 106, 348, 350[]
  3. BGH, Urteil vom 19.09.2008 – V ZR 164/​07, NJW 2008, 3703 Rn. 17 mwN[]
  4. NKBGB/​Otto, 4. Aufl., § 1024 Rn. 14[]
  5. vgl. Mug­dan, Band III: Sachen­recht, 1899, S. 271[][]
  6. vgl. BGH, Urteil vom 19.09.2008 – V ZR 164/​07, NJW 2008, 3703 Rn. 25 mwN[]
  7. Staudinger/​Weber, BGB [2016], § 1018 Rn. 135[]
  8. BGH, Urteil vom 12.11.2004 – V ZR 42/​04, BGHZ 161, 115, 122 f.[]
  9. BGH, Urteil vom 19.09.2008 – V ZR 164/​07, NJW 2008, 3703 Rn. 26[]
  10. BGH, Urteil vom 17.02.2006 – V ZR 49/​05, NJW 2006, 1428 Rn. 7[]
  11. BGH, Urteil vom 17.12 2010 – V ZR 125/​10, NJW 2011, 1351 Rn. 14[]
  12. vgl. RGZ 79, 375, 379; Beck­OK BGB/​Wegmann [1.11.2018], § 1020 Rn. 8; BeckOGK/​Alexander [1.01.2018], BGB, § 1020 Rn. 90[]
  13. vgl. BGH, Urteil vom 12.11.2004 – V ZR 42/​04, BGHZ 161, 115, 119 ff.[]
  14. vgl. BGH, Urteil vom 12.11.2004 – V ZR 42/​04, BGHZ 161, 115, 122[]
  15. vgl. BGH, Urteil vom 19.09.2008 – V ZR 164/​07, NJW 2008, 3703 Rn. 24 mwN[]