Grunddienstbarkeiten beim Erlöschen des Erbbaurechts

Mit dem Erlöschen des Erbbaurechts werden für den jeweiligen Erbbauberechtigten bestellte Grunddienstbarkeiten mit dem Inhalt von Wege- und Leitungsrechten Bestandteile des Erbbaugrundstücks.

Grunddienstbarkeiten beim Erlöschen des Erbbaurechts

Die Grunddienstbarkeit ist nicht schon dadurch erloschen, dass ihre Eintragung als Belastung im Grundbuch gelöscht worden ist. Ein dingliches Recht geht allein durch die Löschung im Grundbuch nicht unter, wenn die materiellrechtlichen Voraussetzungen für sein Erlöschen nicht vorliegen1. Wird ein bestehendes Recht – wie im hier vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall – zu Unrecht im Grundbuch gelöscht, bleibt es gleichwohl außerhalb des Grundbuchs bestehen2.

Materiellrechtlich ist das als Grunddienstbarkeit nach § 1018 BGB bestellte Wegerecht nicht erloschen.

Das Recht kann infolge der Aufhebung des Erbbaurechts allerdings nicht mehr als dessen Bestandteil fortbestehen. Grunddienstbarkeiten nach § 1018 BGB sind subjektivdingliche Rechte, die nach §§ 96, 93 BGB als wesentliche, nicht abtrennbare Bestandteile des herrschenden Grundstücks gelten3. Sie sind sonderrechtsunfähig und teilen das Schicksal der Sache, mit der sie verbunden sind4.

Für eine zugunsten des jeweiligen Inhabers eines Erbbaurechts bestellte Grunddienstbarkeit gilt nichts anderes. Sie ist nach § 96 BGB ein wesentlicher Bestandteil des Erbbaurechts5. Mit dessen Aufhebung gemäß § 875 BGB, § 26 ErbbauRG kann eine Grunddienstbarkeit nicht mehr als dessen Bestandteil fortbestehen.

Die für ein Wegerecht bestellte Grunddienstbarkeit wurde nach § 12 Abs. 3 ErbbauRG mit dem Erlöschen des Erbbaurechts Bestandteil des Erbbaugrundstücks.

Diese Vorschrift bestimmt, dass mit dem Erlöschen des Erbbaurechts die Bestandteile des Erbbaurechts Bestandteile des Grundstücks werden. Ob die Norm jedoch über die mit dem Erbbaugrundstück verbundenen Sachen hinaus, die gemäß § 12 Abs. 1 und 2 ErbbauRG in Verbindung mit § 94 BGB Bestandteile des Erbbaurechts sind, auch die in § 96 BGB bezeichneten Rechte erfasst, ist streitig.

Das ältere Schrifttum ging ganz überwiegend davon aus, dass die Vorschrift nur auf das Bauwerk und andere körperliche Bestandteile anzuwenden sei. Nur diese würden mit der Beendigung des Erbbaurechts Bestandteile des Erbbaugrundstücks, während die in § 96 BGB bezeichneten Rechte erlöschen und nicht auf den Eigentümer des Erbbaugrundstücks übergingen6. In diesem Sinne hat das Landgericht Verden7 entschieden. Der gleichen Auffassung ist auch ein großer Teil des neueren Schrifttums8.

Die dem entgegenstehende Auffassung im Schrifttum versteht § 12 Abs. 3 ErbbauRG unter Berufung auf den Wortlaut dagegen so, dass alle Bestandteile des Erbbaurechts, mithin auch die subjektiv-dinglichen Rechte nach § 96 BGB, mit dem Erlöschen des Erbbaurechts Bestandteile des Erbbaugrundstücks werden9.

Der Bundesgerichtshof teilt die letztgenannte Auffassung für die Grunddienstbarkeiten für Wege- und Leitungsrechte. Diese Rechte, die regelmäßig der Erschließung des Bauwerks dienen, werden – wie das Bauwerk selbst – mit dem Erlöschen des Erbbaurechts nach § 12 Abs. 3 ErbbauRG Bestandteile des Grundstücks.

Für diese Ansicht spricht zunächst der Wortlaut der Vorschrift, da auch die subjektiv-dinglichen Rechte nach § 96 BGB als Bestandteile des Erbbaurechts anzusehen sind.

Diese Auslegung trägt – jedenfalls soweit es um Grunddienstbarkeiten für Wege- und Leitungsrechte geht – zudem dazu bei, den wirtschaftlichen Zweck zu verwirklichen, der mit dem Übergang des Eigentums am Bauwerk auf den Grundstückseigentümer beim Erlöschen des Erbbaurechts herbeigeführt werden sollte.

Der Begründung der Verordnung über das Erbbaurecht10 ist allerdings nicht zu entnehmen, dass nach den Regelungsvorstellungen des Verordnungsgebers mit dem Erlöschen des Erbbaurechts nicht nur das Bauwerk und die Grundstückserzeugnisse, sondern auch die für den jeweiligen Erbbauberechtigten bestellten subjektivdinglichen Rechte auf den Grundstückseigentümer übergehen sollten. Seine mit dieser Norm verfolgte Absicht war es vielmehr, Zweifelsfragen in Bezug auf die Eigentumsverhältnisse am Bauwerk und an den Erzeugnissen des Grundstücks zu entscheiden, die sich bei den nach §§ 1012 bis 1017 BGB a.F. bestellten Erbbaurechten bei ihrem Erlöschen ergeben hatten. Mit § 12 Abs. 3 ErbbauVO11 wurde deshalb festgelegt, dass die Eigenschaft des Bauwerks als Scheinbestandteil des Grundstücks mit dem Erlöschen des Erbbaurechts endet und dieses von Rechts wegen – ohne weiteres Zutun der Beteiligten – Eigentum des Grundstückseigentümers wird.

Der Übergang des Eigentums am Bauwerk und die dem Eigentümer nach § 27 ErbbauRG auferlegte Entschädigungspflicht für das Bauwerk zielten in wirtschaftlicher Hinsicht allerdings darauf ab, dass der Erbbauberechtigte das Bauwerk auch in den letzten Jahren der Laufzeit ordnungsgemäß unterhalten und der Grundstückseigentümer das Bauwerk in dem Zustand erhalten sollte, wie es bei dem Erbbauberechtigten bestand12. Dieses Ziel würde jedoch verfehlt, wenn der Eigentümer des Erbbaugrundstücks mit dem Erlöschen des Erbbaurechts zwar Eigentümer eines ordnungsgemäß unterhaltenen Bauwerk würde, dieses aber wegen des Erlöschens der mit dem Erbbaurecht verbundenen Wege- und Leitungsrechte nicht wie zuvor der Erbbauberechtigte nutzen könnte. Dem entspricht es, § 12 Abs. 3 ErbauRG auch auf die für den jeweiligen Erbbauberechtigten bestellten Wege- und Leitungsrechte anzuwenden, die als Bestandteile des Erbbaurechts mit dessen Erlöschen Bestandteile des Grundstücks werden.

Ob § 12 Abs. 3 ErbbauRG auf alle mit dem Erbbaurecht verbundenen subjektivdinglichen Rechte nach § 96 BGB, also auch auf andere Dienstbarkeiten, Reallasten und dingliche Vorkaufsrechte anzuwenden ist, die nicht der weiteren Nutzung des Bauwerks dienen, erscheint zweifelhaft. Dem Zweck dieser Rechte könnte es eher entsprechen, wenn solche Rechte mit dem Erbbaurecht untergingen. Das kann jedoch dahinstehen, weil es hier um den Übergang eines für den jeweiligen Erbbauberechtigten bestellten Wegerechts geht.

Einer Ergänzung wird der gesetzliche Übergang der Grunddienstbarkeiten auf das ehemalige Erbbaugrundstück auch in den Fällen bedürfen, in denen gleiche oder ähnliche Rechte als Belastungen am Erbbaurecht bestanden, die wegen der Aufhebung oder des Erlöschen des Erbbaurechts infolge Zeitablaufs an diesem jedoch nicht fortbestehen können.

Ansonsten ginge bei einer wechselseitigen Bestellung von Grunddienstbarkeiten durch die Eigentümer und Erbbauberechtigte benachbarter Grundstücke (für Wege- und/oder Leitungsrechte) die das ehemalige Erbbaurecht belastende Grunddienstbarkeit mit dem Erlöschen des Erbbaurechts unter, während das auf dem benachbarten Grundstück lastende Recht infolge des gesetzlichen Übergangs auf den Eigentümer des Erbbaugrundstücks nach § 12 Abs. 3 ErbbauRG fortbestünde. Eine ähnliche Bevorzugung der Interessen des Eigentümers des Erbbaugrundstücks träte in den Fällen ein, in denen das Erbbaurecht mit einer Reallast nach § 1105 BGB belastet worden war, weil das Recht zur Mitbenutzung nach dem der Grunddienstbarkeit zugrunde liegenden Vertrag nicht unentgeltlich gewährt werden sollte13. Das Erlöschen der Reallast an dem Erbbaurecht hätte dann zur Folge, dass der Eigentümer des ehemaligen Erbbaugrundstücks das auf ihn übergangene Recht weiter ausüben könnte, ohne aus der mit dem Erbbaurecht untergegangenen Reallast zur Zahlung verpflichtet zu sein.

Wie eine ergänzende Regelung zu § 12 Abs. 3 ErbbauRG in diesen Fällen auszusehen hätte (gesetzlicher Übergang auch der Belastungen auf das Erbbaugrundstück oder schuldrechtlicher Anspruch des Nachbarn auf Neubestellung gleichartiger Rechte am früheren Erbbaugrundstück), bedarf hier jedoch keiner Entscheidung, da für solche Rechte an dem erloschenen Erbbaurecht nichts festgestellt oder vorgetragen worden ist.

BGH, Urteil vom 17. Februar 2012 – V ZR 102/11

  1. BayObLG, MittBayNot 1995, 42, 43[]
  2. KEHE-Dümig, Grundbuchrecht, 6. Aufl., § 22 GBO Rn. 35[]
  3. vgl. RGZ 93, 71, 72; BayObLG NJW-RR 1990, 1043, 1044 und NJW-RR 2003, 451, 452; OLG Hamm, OLGZ 1980, 270, 271; OLG Köln, NJW-RR 1993, 982, 983[]
  4. jurisPK-BGB/Vieweg, BGB, 5. Aufl., § 96 Rn. 7; MünchKomm-BGB/Stresemann, BGB, 6. Aufl., § 96 Rn. 7; Palandt/Ellenberger, BGB, 71. Aufl., § 96 Rn. 1[]
  5. vgl. OLG Hamm, OLGZ 1980, 270, 271[]
  6. Glaß-Scheidt, Erbbaurecht, 2. Aufl., § 12 ErbbauVO Anm. V; Kretzschmar, ErbbauVO, § 12 Anm. 4; Planck/Strecker, BGB, 5. Aufl., § 12 ErbbauVO Anm. 4 b; aA Günther, ErbbauVO, § 12 Anm. 11[]
  7. LG Verden, NdsRpfl 1964, 249, 250[]
  8. Erman/Grziwotz, BGB, 13. Aufl., § 12 ErbbauRG Rn. 5; Ingenstau/Hustedt, Kommentar zum Erbbaurecht, 9. Aufl., § 12 Rn. 33; Lemke/Czub, Immobilienrecht, § 12 ErbbauRG Rn. 6; Palandt/Bassenge, BGB, 71. Aufl., § 12 Rn. 5; RGRK/Räfle, BGB, 12. Aufl., § 12 ErbbauVO Rn. 23; Soergel/Stürner, BGB, 13. Aufl., § 12 ErbbauVO Rn. 4; Staudinger/Rapp, BGB [2009], § 12 ErbbauRG Rn. 25[]
  9. Maaß, NotBZ 2002, 389, 391; ders. in Bamberger/Roth, BGB, 2. Aufl., § 12 ErbbauVO Rn. 7; Böttcher, Rpfleger 2004, 21, 23; ders., Praktische Fragen des Erbbaurechts, 6. Aufl., Rn. 575; v. Oefele/Winkler, Handbuch des Erbbaurechts, 4. Aufl., Rn.05.256; MünchKomm-BGB/v. Oefele, 5. Aufl., § 12; ErbbauRG Rn. 10[]
  10. 1. Beilage zum Deutschen Reichsanzeiger und zum Preußischen Staatsanzeiger vom 31.01.1919[]
  11. durch Art. 25 des 2. BMJBBG vom 23.11.2007, BGBl. I, S. 2614, in Erbbaurechtsgesetz umbenannt[]
  12. Maaß, NotBZ 2002, 389, 391[]
  13. zu einer solchen Absicherung der „Gegenleistung“: Bamberger/Roth/Wegmann, BGB, 2. Aufl., § 1018 Rn. 46; Planck/Strecker, BGB, 5. Aufl., vor § 1018 Anm. 3[]