Grund­dienst­bar­kei­ten beim Erlö­schen des Erb­bau­rechts

Mit dem Erlö­schen des Erb­bau­rechts wer­den für den jewei­li­gen Erb­bau­be­rech­tig­ten bestell­te Grund­dienst­bar­kei­ten mit dem Inhalt von Wege- und Lei­tungs­rech­ten Bestand­tei­le des Erb­bau­grund­stücks.

Grund­dienst­bar­kei­ten beim Erlö­schen des Erb­bau­rechts

Die Grund­dienst­bar­keit ist nicht schon dadurch erlo­schen, dass ihre Ein­tra­gung als Belas­tung im Grund­buch gelöscht wor­den ist. Ein ding­li­ches Recht geht allein durch die Löschung im Grund­buch nicht unter, wenn die mate­ri­ell­recht­li­chen Vor­aus­set­zun­gen für sein Erlö­schen nicht vor­lie­gen 1. Wird ein bestehen­des Recht – wie im hier vom Bun­des­ge­richts­hof ent­schie­de­nen Fall – zu Unrecht im Grund­buch gelöscht, bleibt es gleich­wohl außer­halb des Grund­buchs bestehen 2.

Mate­ri­ell­recht­lich ist das als Grund­dienst­bar­keit nach § 1018 BGB bestell­te Wege­recht nicht erlo­schen.

Das Recht kann infol­ge der Auf­he­bung des Erb­bau­rechts aller­dings nicht mehr als des­sen Bestand­teil fort­be­stehen. Grund­dienst­bar­kei­ten nach § 1018 BGB sind sub­jek­tiv­ding­li­che Rech­te, die nach §§ 96, 93 BGB als wesent­li­che, nicht abtrenn­ba­re Bestand­tei­le des herr­schen­den Grund­stücks gel­ten 3. Sie sind son­der­rechts­un­fä­hig und tei­len das Schick­sal der Sache, mit der sie ver­bun­den sind 4.

Für eine zuguns­ten des jewei­li­gen Inha­bers eines Erb­bau­rechts bestell­te Grund­dienst­bar­keit gilt nichts ande­res. Sie ist nach § 96 BGB ein wesent­li­cher Bestand­teil des Erb­bau­rechts 5. Mit des­sen Auf­he­bung gemäß § 875 BGB, § 26 Erb­bau­RG kann eine Grund­dienst­bar­keit nicht mehr als des­sen Bestand­teil fort­be­stehen.

Die für ein Wege­recht bestell­te Grund­dienst­bar­keit wur­de nach § 12 Abs. 3 Erb­bau­RG mit dem Erlö­schen des Erb­bau­rechts Bestand­teil des Erb­bau­grund­stücks.

Die­se Vor­schrift bestimmt, dass mit dem Erlö­schen des Erb­bau­rechts die Bestand­tei­le des Erb­bau­rechts Bestand­tei­le des Grund­stücks wer­den. Ob die Norm jedoch über die mit dem Erb­bau­grund­stück ver­bun­de­nen Sachen hin­aus, die gemäß § 12 Abs. 1 und 2 Erb­bau­RG in Ver­bin­dung mit § 94 BGB Bestand­tei­le des Erb­bau­rechts sind, auch die in § 96 BGB bezeich­ne­ten Rech­te erfasst, ist strei­tig.

Das älte­re Schrift­tum ging ganz über­wie­gend davon aus, dass die Vor­schrift nur auf das Bau­werk und ande­re kör­per­li­che Bestand­tei­le anzu­wen­den sei. Nur die­se wür­den mit der Been­di­gung des Erb­bau­rechts Bestand­tei­le des Erb­bau­grund­stücks, wäh­rend die in § 96 BGB bezeich­ne­ten Rech­te erlö­schen und nicht auf den Eigen­tü­mer des Erb­bau­grund­stücks über­gin­gen 6. In die­sem Sin­ne hat das Land­ge­richt Ver­den 7 ent­schie­den. Der glei­chen Auf­fas­sung ist auch ein gro­ßer Teil des neue­ren Schrift­tums 8.

Die dem ent­ge­gen­ste­hen­de Auf­fas­sung im Schrift­tum ver­steht § 12 Abs. 3 Erb­bau­RG unter Beru­fung auf den Wort­laut dage­gen so, dass alle Bestand­tei­le des Erb­bau­rechts, mit­hin auch die sub­jek­tiv-ding­li­chen Rech­te nach § 96 BGB, mit dem Erlö­schen des Erb­bau­rechts Bestand­tei­le des Erb­bau­grund­stücks wer­den 9.

Der Bun­des­ge­richts­hof teilt die letzt­ge­nann­te Auf­fas­sung für die Grund­dienst­bar­kei­ten für Wege- und Lei­tungs­rech­te. Die­se Rech­te, die regel­mä­ßig der Erschlie­ßung des Bau­werks die­nen, wer­den – wie das Bau­werk selbst – mit dem Erlö­schen des Erb­bau­rechts nach § 12 Abs. 3 Erb­bau­RG Bestand­tei­le des Grund­stücks.

Für die­se Ansicht spricht zunächst der Wort­laut der Vor­schrift, da auch die sub­jek­tiv-ding­li­chen Rech­te nach § 96 BGB als Bestand­tei­le des Erb­bau­rechts anzu­se­hen sind.

Die­se Aus­le­gung trägt – jeden­falls soweit es um Grund­dienst­bar­kei­ten für Wege- und Lei­tungs­rech­te geht – zudem dazu bei, den wirt­schaft­li­chen Zweck zu ver­wirk­li­chen, der mit dem Über­gang des Eigen­tums am Bau­werk auf den Grund­stücks­ei­gen­tü­mer beim Erlö­schen des Erb­bau­rechts her­bei­ge­führt wer­den soll­te.

Der Begrün­dung der Ver­ord­nung über das Erb­bau­recht 10 ist aller­dings nicht zu ent­neh­men, dass nach den Rege­lungs­vor­stel­lun­gen des Ver­ord­nungs­ge­bers mit dem Erlö­schen des Erb­bau­rechts nicht nur das Bau­werk und die Grund­stücks­er­zeug­nis­se, son­dern auch die für den jewei­li­gen Erb­bau­be­rech­tig­ten bestell­ten sub­jek­tiv­ding­li­chen Rech­te auf den Grund­stücks­ei­gen­tü­mer über­ge­hen soll­ten. Sei­ne mit die­ser Norm ver­folg­te Absicht war es viel­mehr, Zwei­fels­fra­gen in Bezug auf die Eigen­tums­ver­hält­nis­se am Bau­werk und an den Erzeug­nis­sen des Grund­stücks zu ent­schei­den, die sich bei den nach §§ 1012 bis 1017 BGB a.F. bestell­ten Erb­bau­rech­ten bei ihrem Erlö­schen erge­ben hat­ten. Mit § 12 Abs. 3 Erb­bau­VO 11 wur­de des­halb fest­ge­legt, dass die Eigen­schaft des Bau­werks als Schein­be­stand­teil des Grund­stücks mit dem Erlö­schen des Erb­bau­rechts endet und die­ses von Rechts wegen – ohne wei­te­res Zutun der Betei­lig­ten – Eigen­tum des Grund­stücks­ei­gen­tü­mers wird.

Der Über­gang des Eigen­tums am Bau­werk und die dem Eigen­tü­mer nach § 27 Erb­bau­RG auf­er­leg­te Ent­schä­di­gungs­pflicht für das Bau­werk ziel­ten in wirt­schaft­li­cher Hin­sicht aller­dings dar­auf ab, dass der Erb­bau­be­rech­tig­te das Bau­werk auch in den letz­ten Jah­ren der Lauf­zeit ord­nungs­ge­mäß unter­hal­ten und der Grund­stücks­ei­gen­tü­mer das Bau­werk in dem Zustand erhal­ten soll­te, wie es bei dem Erb­bau­be­rech­tig­ten bestand 12. Die­ses Ziel wür­de jedoch ver­fehlt, wenn der Eigen­tü­mer des Erb­bau­grund­stücks mit dem Erlö­schen des Erb­bau­rechts zwar Eigen­tü­mer eines ord­nungs­ge­mäß unter­hal­te­nen Bau­werk wür­de, die­ses aber wegen des Erlö­schens der mit dem Erb­bau­recht ver­bun­de­nen Wege- und Lei­tungs­rech­te nicht wie zuvor der Erb­bau­be­rech­tig­te nut­zen könn­te. Dem ent­spricht es, § 12 Abs. 3 Erbau­RG auch auf die für den jewei­li­gen Erb­bau­be­rech­tig­ten bestell­ten Wege- und Lei­tungs­rech­te anzu­wen­den, die als Bestand­tei­le des Erb­bau­rechts mit des­sen Erlö­schen Bestand­tei­le des Grund­stücks wer­den.

Ob § 12 Abs. 3 Erb­bau­RG auf alle mit dem Erb­bau­recht ver­bun­de­nen sub­jek­tiv­ding­li­chen Rech­te nach § 96 BGB, also auch auf ande­re Dienst­bar­kei­ten, Real­las­ten und ding­li­che Vor­kaufs­rech­te anzu­wen­den ist, die nicht der wei­te­ren Nut­zung des Bau­werks die­nen, erscheint zwei­fel­haft. Dem Zweck die­ser Rech­te könn­te es eher ent­spre­chen, wenn sol­che Rech­te mit dem Erb­bau­recht unter­gin­gen. Das kann jedoch dahin­ste­hen, weil es hier um den Über­gang eines für den jewei­li­gen Erb­bau­be­rech­tig­ten bestell­ten Wege­rechts geht.

Einer Ergän­zung wird der gesetz­li­che Über­gang der Grund­dienst­bar­kei­ten auf das ehe­ma­li­ge Erb­bau­grund­stück auch in den Fäl­len bedür­fen, in denen glei­che oder ähn­li­che Rech­te als Belas­tun­gen am Erb­bau­recht bestan­den, die wegen der Auf­he­bung oder des Erlö­schen des Erb­bau­rechts infol­ge Zeit­ab­laufs an die­sem jedoch nicht fort­be­stehen kön­nen.

Ansons­ten gin­ge bei einer wech­sel­sei­ti­gen Bestel­lung von Grund­dienst­bar­kei­ten durch die Eigen­tü­mer und Erb­bau­be­rech­tig­te benach­bar­ter Grund­stü­cke (für Wege- und/​oder Lei­tungs­rech­te) die das ehe­ma­li­ge Erb­bau­recht belas­ten­de Grund­dienst­bar­keit mit dem Erlö­schen des Erb­bau­rechts unter, wäh­rend das auf dem benach­bar­ten Grund­stück las­ten­de Recht infol­ge des gesetz­li­chen Über­gangs auf den Eigen­tü­mer des Erb­bau­grund­stücks nach § 12 Abs. 3 Erb­bau­RG fort­be­stün­de. Eine ähn­li­che Bevor­zu­gung der Inter­es­sen des Eigen­tü­mers des Erb­bau­grund­stücks trä­te in den Fäl­len ein, in denen das Erb­bau­recht mit einer Real­last nach § 1105 BGB belas­tet wor­den war, weil das Recht zur Mit­be­nut­zung nach dem der Grund­dienst­bar­keit zugrun­de lie­gen­den Ver­trag nicht unent­gelt­lich gewährt wer­den soll­te 13. Das Erlö­schen der Real­last an dem Erb­bau­recht hät­te dann zur Fol­ge, dass der Eigen­tü­mer des ehe­ma­li­gen Erb­bau­grund­stücks das auf ihn über­gan­ge­ne Recht wei­ter aus­üben könn­te, ohne aus der mit dem Erb­bau­recht unter­ge­gan­ge­nen Real­last zur Zah­lung ver­pflich­tet zu sein.

Wie eine ergän­zen­de Rege­lung zu § 12 Abs. 3 Erb­bau­RG in die­sen Fäl­len aus­zu­se­hen hät­te (gesetz­li­cher Über­gang auch der Belas­tun­gen auf das Erb­bau­grund­stück oder schuld­recht­li­cher Anspruch des Nach­barn auf Neu­be­stel­lung gleich­ar­ti­ger Rech­te am frü­he­ren Erb­bau­grund­stück), bedarf hier jedoch kei­ner Ent­schei­dung, da für sol­che Rech­te an dem erlo­sche­nen Erb­bau­recht nichts fest­ge­stellt oder vor­ge­tra­gen wor­den ist.

BGH, Urteil vom 17. Febru­ar 2012 – V ZR 102/​11

  1. BayO­bLG, Mitt­BayNot 1995, 42, 43[]
  2. KEHE-Dümig, Grund­buch­recht, 6. Aufl., § 22 GBO Rn. 35[]
  3. vgl. RGZ 93, 71, 72; BayO­bLG NJW-RR 1990, 1043, 1044 und NJW-RR 2003, 451, 452; OLG Hamm, OLGZ 1980, 270, 271; OLG Köln, NJW-RR 1993, 982, 983[]
  4. juris­PK-BGB/­View­eg, BGB, 5. Aufl., § 96 Rn. 7; Münch­Komm-BGB/St­re­se­mann, BGB, 6. Aufl., § 96 Rn. 7; Palandt/​Ellenberger, BGB, 71. Aufl., § 96 Rn. 1[]
  5. vgl. OLG Hamm, OLGZ 1980, 270, 271[]
  6. Glaß-Scheidt, Erb­bau­recht, 2. Aufl., § 12 Erb­bau­VO Anm. V; Kretz­sch­mar, Erb­bau­VO, § 12 Anm. 4; Planck/​Strecker, BGB, 5. Aufl., § 12 Erb­bau­VO Anm. 4 b; aA Gün­ther, Erb­bau­VO, § 12 Anm. 11[]
  7. LG Ver­den, Nds­Rpfl 1964, 249, 250[]
  8. Erman/​Grziwotz, BGB, 13. Aufl., § 12 Erb­bau­RG Rn. 5; Ingenstau/​Hustedt, Kom­men­tar zum Erb­bau­recht, 9. Aufl., § 12 Rn. 33; Lemke/​Czub, Immo­bi­li­en­recht, § 12 Erb­bau­RG Rn. 6; Palandt/​Bassenge, BGB, 71. Aufl., § 12 Rn. 5; RGRK/​Räfle, BGB, 12. Aufl., § 12 Erb­bau­VO Rn. 23; Soergel/​Stürner, BGB, 13. Aufl., § 12 Erb­bau­VO Rn. 4; Staudinger/​Rapp, BGB [2009], § 12 Erb­bau­RG Rn. 25[]
  9. Maaß, Not­BZ 2002, 389, 391; ders. in Bamberger/​Roth, BGB, 2. Aufl., § 12 Erb­bau­VO Rn. 7; Bött­cher, Rpfle­ger 2004, 21, 23; ders., Prak­ti­sche Fra­gen des Erb­bau­rechts, 6. Aufl., Rn. 575; v. Oefele/​Winkler, Hand­buch des Erb­bau­rechts, 4. Aufl., Rn.05.256; Münch­Komm-BGB/v. Oefe­le, 5. Aufl., § 12; Erb­bau­RG Rn. 10[]
  10. 1. Bei­la­ge zum Deut­schen Reichs­an­zei­ger und zum Preu­ßi­schen Staats­an­zei­ger vom 31.01.1919[]
  11. durch Art. 25 des 2. BMJBBG vom 23.11.2007, BGBl. I, S. 2614, in Erb­bau­rechts­ge­setz umbe­nannt[]
  12. Maaß, Not­BZ 2002, 389, 391[]
  13. zu einer sol­chen Absi­che­rung der „Gegen­leis­tung“: Bamberger/​Roth/​Wegmann, BGB, 2. Aufl., § 1018 Rn. 46; Planck/​Strecker, BGB, 5. Aufl., vor § 1018 Anm. 3[]