Grund­schuld bei meh­re­ren Eigentümern

Bestel­len meh­re­re Bruch­teils­ei­gen­tü­mer eines Grund­stücks an die­sem zur Siche­rung eines gemein­sam auf­ge­nom­me­nen Dar­le­hens, für das sie gesamt­schuld­ne­risch haf­ten, eine Grund­schuld, so ist der Siche­rungs­neh­mer nach einem Urteil des Ober­lan­des­ge­richts Saar­brü­cken man­gels einer ent­ge­gen­ste­hen­den Ver­ein­ba­rung nicht dar­an gehin­dert, mit einem der Dar­le­hens­neh­mer ohne Betei­li­gung des ande­ren zu ver­ein­ba­ren, dass die auf des­sen Mit­ei­gen­tums­an­teil las­ten­de Grund­schuld auch zur Siche­rung eines die­sem allein gewähr­ten Dar­le­hens dient.

Auch ein Bruch­teil eines Grund­stücks kann mit einer Grund­schuld belas­tet wer­den (§§ 1114, 1192 Abs. 1 BGB). Dem­ge­mäß ist auch eine allein hier­auf bezo­ge­ne Zweck­er­klä­rung mög­lich. Ihrer Wirk­sam­keit steht nicht ent­ge­gen, dass die Grund­stücks­ei­gen­tü­mer zuvor eine gemein­sa­me Zweck­er­klä­rung abge­ge­ben haben, die sich auf alle Mit­ei­gen­tums­an­tei­le bezo­gen hat.

Wer­den von hälf­ti­gen Mit­ei­gen­tü­mern eines Grund­stücks bei­de Mit­ei­gen­tums­an­tei­le zuguns­ten eines Gläu­bi­gers mit einer Grund­schuld belas­tet, so wird hier­durch eine Gesamt­grund­schuld begrün­det¹. Durch die gleich­zei­ti­ge gemein­sa­me Zweck­er­klä­rung des Klä­gers und des Herrn W. wur­de schuld­recht­lich der Siche­rungs­zweck allein die­ser Gesamt­grund­schuld fest­ge­legt². Das schloss nach Ansicht des OLG indes­sen nicht aus, dass ein Mit­ei­gen­tü­mer sei­nen Mit­ei­gen­tums­an­teil zur Siche­rung ander­wei­ti­ger Ver­bind­lich­kei­ten belas­ten konn­te³. Dem­entspre­chend war es ihm auch unbe­nom­men, durch geson­der­te, ledig­lich sei­nen Mit­ei­gen­tums­an­teil betref­fen­de Zweck­er­klä­rung mit der Beklag­ten zu ver­ein­ba­ren, dass die zu deren Guns­ten an sei­nem Mit­ei­gen­tums­an­teil bereits bestell­te Grund­schuld auch der Siche­rung wei­te­rer For­de­run­gen der Beklag­ten gegen ihn dient. Der Siche­rungs­zweck der die gemein­sa­me Dar­le­hens­schuld betref­fen­den Gesamt­grund­schuld, der nur von allen Ver­trags­par­tei­en gemein­sam abge­än­dert wer­den kann, blieb hier­von unbe­rührt. Dem steht auch nicht der beson­de­re Cha­rak­ter der Gesamt­grund­schuld als ein­heit­li­ches Recht ent­ge­gen. Die­se eröff­ne­te der Beklag­ten gemäß den §§ 1132 Abs. 1, 1192 Abs. 1 BGB ledig­lich die Mög­lich­keit, nach ihrem Belie­ben aus jedem der Mit­ei­gen­tums­an­tei­le ganz oder zum Teil die Befrie­di­gung der gesi­cher­ten gemein­sa­men Dar­le­hens­schuld zu suchen⁴.

Dass eine am eige­nen Mit­ei­gen­tums­an­teil bestehen­de Grund­schuld auch dann, wenn es sich um eine Gesamt­grund­schuld han­delt, zur Siche­rung wei­te­rer eige­ner Ver­bind­lich­kei­ten – sei es gegen­über dem­sel­ben, sei es gegen­über ande­ren Gläu­bi­gern – genutzt wer­den kann, hat das bereits das erst­in­stanz­lich mit dem Rechts­streit befaß­te Land­ge­richt Saar­brü­cken auch aus der zur Unwirk­sam­keit einer for­mu­lar­mä­ßi­gen wei­ten Siche­rungs­ab­re­de ergan­ge­nen Recht­spre­chung her­ge­lei­tet. Danach ist eine for­mu­lar­mä­ßi­ge Erstre­ckung der Haf­tung der aus Anlass der Siche­rung einer gemein­sa­men Ver­bind­lich­keit an einem Gemein­schafts­grund­stück bestell­ten Grund­schuld auf alle bestehen­den und künf­ti­gen Ein­zel­ver­bind­lich­kei­ten der Darlehensnehmer/​Miteigentümer ledig­lich inso­weit unwirk­sam, als sie sich auf die Ein­be­zie­hung der Ver­bind­lich­kei­ten des einen Mit­ei­gen­tü­mers in den Siche­rungs­zweck der den Anteil des ande­ren Mit­ei­gen­tü­mers belas­ten­den Grund­schuld erstreckt; wirk­sam ist sie hin­ge­gen, soweit in den Zweck der Grund­schuld am Anteil eines Mit­ei­gen­tü­mers des­sen eige­ne Ver­bind­lich­kei­ten ein­be­zo­gen wer­den⁵. Ist selbst die for­mu­lar­mä­ßi­ge Ein­be­zie­hung eige­ner künf­ti­ger Ver­bind­lich­kei­ten in die auf einem Mit­ei­gen­tums­an­teil las­ten­de Grund­schuld mög­lich, so bestehen gegen die Wirk­sam­keit einer Siche­rungs­zwe­ck­er­klä­rung, mit der ein Mit­ei­gen­tü­mer die am gemein­sa­men Grund­stück bestell­te Grund­schuld hin­sicht­lich sei­nes Mit­ei­gen­tums­an­teils zur Siche­rung wei­te­rer eige­ner Ver­bind­lich­kei­ten her­an­zieht, erst Recht kei­ne Bedenken.

Etwas ande­res lässt sich auch nicht aus der Ent­schei­dung des Bun­des­ge­richts­hofs vom 15.1.1988⁶ her­lei­ten. Danach ist eine Klau­sel, nach der sich meh­re­re Bruch­teils­ei­gen­tü­mer eines Grund­stücks, die an die­sem zur Siche­rung eines gemein­sam auf­ge­nom­me­nen Dar­le­hens, für das sie gesamt­schuld­ne­risch haf­ten, eine Siche­rungs­grund­schuld bestellt haben, gegen­sei­tig bevoll­mäch­ti­gen, Wil­lens­er­klä­run­gen mit Wir­kung für die ande­ren abzu­ge­ben, ein­schrän­kend dahin aus­zu­le­gen, dass sie jeden­falls nicht Erklä­run­gen deckt, wel­che die Siche­rungs­ab­re­de erwei­tern, näm­lich sie nach­träg­lich auf die Absi­che­rung eines wei­te­ren, nur von einem Mit­ei­gen­tü­mer allein auf­ge­nom­me­nen Kre­dits erstre­cken, oder die Grund­schuld von der Siche­rungs­ab­re­de isolieren.

Nach dem der Ent­schei­dung zugrun­de lie­gen­den Sach­ver­halt hat einer der Bruch­teils­ei­gen­tü­mer auf­grund der Voll­macht und ent­ge­gen der Siche­rungs­ab­re­de die Abtre­tung der gesam­ten Grund­schuld an einen Drit­ten ver­an­lasst. Damit war – anders als im Streit­fall – auch die auf dem Anteil des ande­ren Mit­ei­gen­tü­mers las­ten­de Grund­schuld betrof­fen. Aus der – aus der Recht­spre­chung des Bun­des­ge­richts­hofs zur Unwirk­sam­keit der for­mu­lar­mä­ßi­gen Erwei­te­rung des Siche­rungs­zwecks einer zur Siche­rung eines frem­den Dar­le­hens bestell­ten Grund­schuld auf alle künf­ti­gen For­de­run­gen aus der lau­fen­den Geschäfts­ver­bin­dung her­ge­lei­te­ten – Ent­schei­dung folgt daher nur, dass von der for­mu­lar­mä­ßi­gen Voll­macht kei­ne Erklä­rung gedeckt ist, nach der ein Mit­ei­gen­tü­mer von ihm allein begrün­de­te Ver­bind­lich­kei­ten in den Siche­rungs­zweck der den Anteil des ande­ren Mit­ei­gen­tü­mers belas­ten­den Grund­schuld einbezieht.

Der Wirk­sam­keit der Siche­rungs­zwe­ck­er­klä­rung des einen Mit­ei­gen­tü­mers steht, so das OLG, auch nicht die wei­te­re, von bei­den Mit­ei­gen­tü­mern gemein­sam abge­ge­be­ne Zweck­er­klä­rung ent­ge­gen. Denn durch die zuletzt genann­te Zweck­er­klä­rung wur­de die zuerst genann­te nicht ersetzt. Zum einen wur­de ein bis­her ver­ein­bar­ter Siche­rungs­zweck durch die­se Ver­ein­ba­rung nicht auf­ge­ho­ben, son­dern ergänzt. Zum ande­ren wur­de durch die­se Ver­ein­ba­rung der Siche­rungs­zweck der Gesamt­grund­schuld fest­ge­legt, wohin­ge­gen die Zweck­er­klä­rung des einen Mit­ei­gen­tü­mers ledig­lich die Haf­tung der auf dem Mit­ei­gen­tums­an­teil des Herrn W. las­ten­den Grund­schuld für des­sen allei­ni­ge Kon­to­kor­rent­ver­bind­lich­keit gegen­über der Beklag­ten betraf.

Ober­lan­des­ge­richt Saar­brü­cken, Urteil vom 19. März 2009 – 8 U 197/​08 – 56

1. §§ 1114, 1132, 1192 Abs. 1 BGB; vgl. BGH NJW 1986, 1487 f. Rdnr. 7; BGHZ 106, 19 ff. Rdnr. 20; jeweils zit. nach juris[↩]
2. vgl. BGHZ 106, 19 ff. Rdnr. 20, zit. nach juris[↩]
3. vgl. BGHZ 106, 19 ff. Rdnr. 23, zit. nach juris[↩]
4. vgl. BGH NJW 1986, 1487 f. Rdnr. 7, zit. nach juris[↩]
5. vgl. BGHZ 106, 19 ff. Rdnr. 19 ff.; NJW-RR 1999, 1275 f. Rdnr. 12 – 14; NJW 2002, 2710 ff. Rdnr. 15 ff.; Urteil des Senats vom 11.5.2006 – 8 U 449/​05 – 125, OLGR Saar­brü­cken 2006, 778 ff. Rdnr. 16 ff.; jeweils zit. nach juris[↩]
6. V ZR 183/​86, NJW 1988, 1375 ff.[↩]