Grund­schul­den auf dem Gemein­schafts­grund­stück

Haben Bruch­teils­ei­gen­tü­mer für eine auf ihrem Grund­stück las­ten­de Grund­schuld gemein­sam eine Siche­rungs­ver­ein­ba­rung mit dem Grund­schuld­gläu­bi­ger getrof­fen, kön­nen sie die­se nur gemein­sam ändern 1.

Grund­schul­den auf dem Gemein­schafts­grund­stück

Zwar kann der Siche­rungs­zweck einer Grund­schuld jeder­zeit form­frei erwei­tert wer­den. Hier­zu berech­tigt sind jedoch nur Siche­rungs­ge­ber und Siche­rungs­neh­mer, also die Par­tei­en des Siche­rungs­ver­tra­ges 2. Dies sind nach Auf­fas­sung des Bun­des­ge­richts­hof neben dem Kre­dit­ge­ber aber alle betrof­fe­nen Grund­stücks­ei­gen­tü­mer gemein­sam.

Etwas ande­res folgt nach Ansicht des Bun­des­ge­r­idhts­hofs auch nicht aus der Recht­spre­chung des Bun­des­ge­richts­hofs, wonach Mit­ei­gen­tü­mer, die ihr Grund­stück zwecks Absi­che­rung eines gemein­sam auf­ge­nom­me­nen Kre­dits mit einer Grund­schuld belas­ten, den Siche­rungs­zweck die­ser Grund­schuld auf künf­ti­ge Ver­bind­lich­kei­ten nur eines von ihnen erstre­cken kön­nen, sofern hier­für nur des­sen Mit­ei­gen­tums­an­teil haf­tet 3. Die hier­zu ergan­ge­nen Ent­schei­dun­gen betref­fen Sach­ver­hal­te, in denen die Erstre­ckung des Siche­rungs­zwecks auf künf­ti­ge Ver­bind­lich­kei­ten ein­zel­ner Mit­ei­gen­tü­mer bereits in der ursprüng­li­chen, von allen Siche­rungs­ge­bern ver­ein­bar­ten Siche­rungs­ab­re­de ent­hal­ten und damit von ihrem Wil­len umfasst war. Sie besa­gen daher nichts über die Berech­ti­gung eines ein­zel­nen Mit­ei­gen­tü­mers, eine gemein­sam mit den übri­gen Mit­ei­gen­tü­mern getrof­fe­ne Siche­rungs­ab­re­de ohne deren Zustim­mung durch Ver­ein­ba­rung mit dem Siche­rungs­neh­mer zu ändern.

Eine sol­che Berech­ti­gung folgt auch nicht dar­aus, dass die Belas­tung eines meh­re­ren zu ide­el­len Bruch­tei­len gehö­ren­den Grund­stücks mit einer Grund­schuld zur Ent­ste­hung einer Gesamt­grund­schuld an die­sen Bruch­tei­len führt 4. Hier­bei han­delt es sich um die kraft Geset­zes ein­tre­ten­de ding­li­che Fol­ge der Ver­fü­gung der Mit­ei­gen­tü­mer über ihr Grund­stück 5, die von den durch den Siche­rungs­ver­trag begrün­de­ten schuld­recht­li­chen Bezie­hun­gen zwi­schen Siche­rungs­neh­mer und Siche­rungs­ge­ber zu unter­schei­den ist.

Eben­so wenig recht­fer­tigt das Ent­ste­hen einer Gesamt­grund­schuld an den Mit­ei­gen­tums­an­tei­len die Annah­me, dass Mit­ei­gen­tü­mer, die ihr Grund­stück gemein­schaft­lich belas­ten, dem Siche­rungs­neh­mer als ein­zel­ne Bruch­teils­ei­gen­tü­mer gegen­über­tre­ten und schuld­recht­li­che Erklä­run­gen des­halb nur mit Wir­kung für und gegen ihren Mit­ei­gen­tums­an­teil abge­ben. Eine sol­che Sicht­wei­se ver­kennt bereits, dass die gemein­sa­me Belas­tung eines Grund­stücks nicht als die blo­ße koor­di­nier­te Ver­fü­gung der Teil­ha­ber über ihre Mit­ei­gen­tums­an­tei­le, son­dern als ein­heit­li­che (ding­li­che) Ver­fü­gung der Mit­ei­gen­tü­mer anzu­se­hen ist 6.

In ers­ter Linie ist sie aber des­halb ver­fehlt, weil die Per­son des Siche­rungs­neh­mers nicht nach sachen­recht­li­chen Gesichts­punk­ten, son­dern durch Aus­le­gung der Siche­rungs­ver­ein­ba­rung zu bestim­men ist (vgl. Cle­men­te, ZIP 1990, 969, 970). Dabei ist in aller Regel davon aus­zu­ge­hen, dass der Schuld­ner der zu sichern­den For­de­rung auch dann Siche­rungs­ge­ber sein soll, wenn die Grund­schuld – ganz oder teil­wei­se – auf einem Grund­stück las­tet, das einem Drit­ten gehört. Da er dem Gläu­bi­ger die Grund­schuld durch ent­spre­chen­de schuld­recht­li­che Abre­den mit dem Drit­ten beschafft, soll er (der Schuld­ner) sie nach Til­gung der Dar­le­hens­schuld auch wie­der bekom­men 7. Bei Bruch­teils­ei­gen­tü­mern, die gemein­sam ein Dar­le­hen auf­neh­men und den Siche­rungs­zweck der hier­für bestell­ten Grund­schuld auf die­ses Dar­le­hen begren­zen, folgt der Wil­le, gemein­sam Siche­rungs­ge­ber der Gesamt­grund­schuld zu sein, bereits aus ihrer gesamt­schuld­ne­ri­schen Haf­tung im Außen­ver­hält­nis. Ange­sichts des begrenz­ten Siche­rungs­zwecks der Grund­schuld gehen sie erkenn­bar davon aus, dass auch die frem­den Mit­ei­gen­tums­an­tei­le als Haf­tungs­mas­se zur Ver­fü­gung ste­hen und dass des­halb die Risi­ken der Gesamt­schuld, ins­be­son­de­re im Fall der Zah­lungs­un­fä­hig­keit eines der Schuld­ner, begrenzt sind. Die Haf­tung der frem­den Mit­ei­gen­tums­an­tei­le wäre jedoch nicht gewähr­leis­tet, wenn ein­zel­ne Gesamt­schuld­ner den Siche­rungs­zweck der Grund­schuld in Bezug auf ihre Mit­ei­gen­tums­an­tei­le ohne Zustim­mung der übri­gen Schuld­ner ändern könn­ten.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 20. Novem­ber 2009 – V ZR 68/​09

  1. Abgren­zung zu BGHZ 106, 19[]
  2. vgl. BGHZ 105, 154, 158 f.[]
  3. vgl. BGHZ 106, 19, 25; BGH, Urteil vom 20.03.2002 – IV ZR 93/​01, NJW 2002, 2710, 2711[]
  4. BGHZ 40, 115, 120; 103, 72, 80; 106, 19, 22[]
  5. vgl. Staudinger/​Langhein, BGB [2008], § 747 Rdn. 72 sowie BGHZ 40, 115, 120[]
  6. vgl. BGH, Urteil vom 04.02.1994 – V ZR 277/​92, NJW 1994, 1470, 1471[]
  7. vgl. BGH, Urteil vom 25.11.1968 – III ZR 134/​66, WM 1969, 209, 210; Urteil vom 08.12.1988 – III ZR 107/​87, WM 1989, 210, 211[]