Haben Bruchteilseigentümer für eine auf ihrem Grundstück lastende Grundschuld gemeinsam eine Sicherungsvereinbarung mit dem Grundschuldgläubiger getroffen, können sie diese nur gemeinsam ändern1.
Zwar kann der Sicherungszweck einer Grundschuld jederzeit formfrei erweitert werden. Hierzu berechtigt sind jedoch nur Sicherungsgeber und Sicherungsnehmer, also die Parteien des Sicherungsvertrages2. Dies sind nach Auffassung des Bundesgerichtshof neben dem Kreditgeber aber alle betroffenen Grundstückseigentümer gemeinsam.
Etwas anderes folgt nach Ansicht des Bundesgeridhtshofs auch nicht aus der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, wonach Miteigentümer, die ihr Grundstück zwecks Absicherung eines gemeinsam aufgenommenen Kredits mit einer Grundschuld belasten, den Sicherungszweck dieser Grundschuld auf künftige Verbindlichkeiten nur eines von ihnen erstrecken können, sofern hierfür nur dessen Miteigentumsanteil haftet3. Die hierzu ergangenen Entscheidungen betreffen Sachverhalte, in denen die Erstreckung des Sicherungszwecks auf künftige Verbindlichkeiten einzelner Miteigentümer bereits in der ursprünglichen, von allen Sicherungsgebern vereinbarten Sicherungsabrede enthalten und damit von ihrem Willen umfasst war. Sie besagen daher nichts über die Berechtigung eines einzelnen Miteigentümers, eine gemeinsam mit den übrigen Miteigentümern getroffene Sicherungsabrede ohne deren Zustimmung durch Vereinbarung mit dem Sicherungsnehmer zu ändern.
Eine solche Berechtigung folgt auch nicht daraus, dass die Belastung eines mehreren zu ideellen Bruchteilen gehörenden Grundstücks mit einer Grundschuld zur Entstehung einer Gesamtgrundschuld an diesen Bruchteilen führt4. Hierbei handelt es sich um die kraft Gesetzes eintretende dingliche Folge der Verfügung der Miteigentümer über ihr Grundstück5, die von den durch den Sicherungsvertrag begründeten schuldrechtlichen Beziehungen zwischen Sicherungsnehmer und Sicherungsgeber zu unterscheiden ist.
Ebenso wenig rechtfertigt das Entstehen einer Gesamtgrundschuld an den Miteigentumsanteilen die Annahme, dass Miteigentümer, die ihr Grundstück gemeinschaftlich belasten, dem Sicherungsnehmer als einzelne Bruchteilseigentümer gegenübertreten und schuldrechtliche Erklärungen deshalb nur mit Wirkung für und gegen ihren Miteigentumsanteil abgeben. Eine solche Sichtweise verkennt bereits, dass die gemeinsame Belastung eines Grundstücks nicht als die bloße koordinierte Verfügung der Teilhaber über ihre Miteigentumsanteile, sondern als einheitliche (dingliche) Verfügung der Miteigentümer anzusehen ist6.
In erster Linie ist sie aber deshalb verfehlt, weil die Person des Sicherungsnehmers nicht nach sachenrechtlichen Gesichtspunkten, sondern durch Auslegung der Sicherungsvereinbarung zu bestimmen ist (vgl. Clemente, ZIP 1990, 969, 970). Dabei ist in aller Regel davon auszugehen, dass der Schuldner der zu sichernden Forderung auch dann Sicherungsgeber sein soll, wenn die Grundschuld – ganz oder teilweise – auf einem Grundstück lastet, das einem Dritten gehört. Da er dem Gläubiger die Grundschuld durch entsprechende schuldrechtliche Abreden mit dem Dritten beschafft, soll er (der Schuldner) sie nach Tilgung der Darlehensschuld auch wieder bekommen7. Bei Bruchteilseigentümern, die gemeinsam ein Darlehen aufnehmen und den Sicherungszweck der hierfür bestellten Grundschuld auf dieses Darlehen begrenzen, folgt der Wille, gemeinsam Sicherungsgeber der Gesamtgrundschuld zu sein, bereits aus ihrer gesamtschuldnerischen Haftung im Außenverhältnis. Angesichts des begrenzten Sicherungszwecks der Grundschuld gehen sie erkennbar davon aus, dass auch die fremden Miteigentumsanteile als Haftungsmasse zur Verfügung stehen und dass deshalb die Risiken der Gesamtschuld, insbesondere im Fall der Zahlungsunfähigkeit eines der Schuldner, begrenzt sind. Die Haftung der fremden Miteigentumsanteile wäre jedoch nicht gewährleistet, wenn einzelne Gesamtschuldner den Sicherungszweck der Grundschuld in Bezug auf ihre Miteigentumsanteile ohne Zustimmung der übrigen Schuldner ändern könnten.
Bundesgerichtshof, Urteil vom 20. November 2009 – V ZR 68/09
- Abgrenzung zu BGHZ 106, 19[↩]
- vgl. BGHZ 105, 154, 158 f.[↩]
- vgl. BGHZ 106, 19, 25; BGH, Urteil vom 20.03.2002 – IV ZR 93/01, NJW 2002, 2710, 2711[↩]
- BGHZ 40, 115, 120; 103, 72, 80; 106, 19, 22[↩]
- vgl. Staudinger/Langhein, BGB [2008], § 747 Rdn. 72 sowie BGHZ 40, 115, 120[↩]
- vgl. BGH, Urteil vom 04.02.1994 – V ZR 277/92, NJW 1994, 1470, 1471[↩]
- vgl. BGH, Urteil vom 25.11.1968 – III ZR 134/66, WM 1969, 209, 210; Urteil vom 08.12.1988 – III ZR 107/87, WM 1989, 210, 211[↩]
